[논문]공동주택관리의 문제점과 개선방안 -위탁관리업의 관점에서-

노병용

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문제 정의

아파트의 공공성 혹은 공공재의 성격에 초점을 맞추는 사람들도 있지만 기본적으로 소유자의 권리를 침해하지 않는 범위에서 고려되어야 할 문제이다. 이러한 근본적인 문제의식을 바탕으로 우리나라 공동주택 관리의 바람직한 발전 방향을 현업에서 느낀 바와 일본의 사례를 중심으로 비교하면서 제시하고자 한다.
주택이 공급과 건설의 시대에서 유지관리로 패러다임이 전환되는 시점을 맞이하여 공동주택관리의 연구활동이 활발한 해외의 학회를 소개하고자한다. 일본맨션학회는 1992년에 설립되어 연구자(법학자, 건축학자 등)와 실무자(변호사, 건축가, 맨션관리사 등)들이 한데 모여서 거주자, 관리조합(소유자단체), 행정기관, 관리회사 등과 함께 맨션관리와 관련된 문제를 실 사례를 중심으로 접근해 가면서 연구를 하고 있는 학술단체이다.

가설 설정

1. 위탁관리 시스템을 시급히 정상화 시켜야 한다.
2. 규제로 인해 악화가 양화를 구축하는 현상을 막아야 한다.
3. 행정기관은 잘하고 선한 것을 장려하는 정책을 펴야한다.

성능/효과

4. 공동주택관리를 전문 산업분야로 인정하고 브랜드 경쟁을 유도해야 한다.
그 주요 골자는 과거 자율에 맡겨졌던 분양아파트에서 주택관리업자를 선정할 경우는 무조건 5개 업체 이상의 경쟁 입찰을 통해서 최저 수수료를 제시하는 업자를 선정하되 복수의 업자가 동일한 수수료를 제시한 경우는 추첨으로 결정한다는 내용이다. 그 결과 위탁관리수수료 1원 혹은 0.1원의 입찰이 공공연하게 이루어졌고 입찰결과 모든 주택관리업자가 동일가격의 수수료를 제시하여 관리업자를 추첨으로 결정해야만 하는 사례가 이어졌다. 보다 못한 입주자대표회의에서 수수료가 지나치게 낮아지는 점을 우려하여 최저수수료를 고시하기도 했지만 참여하는 업자는 누구나 입주자대표회의에서 제시한 최저수수료로 입찰하여 결국 추첨을 통해 결정 하는 결과가 반복되었다.

후속연구

병충해를 막기 위해 농약을 뿌리고 비료를 주는 일을 반복한다면 옥답도 언젠가는 황폐화 될 것이다. 거름을 주어 건강한 토양을 만들고 가라지만 골라 뽑아 작물의 자생력을 키워 나가야 하듯이, 입법이나 행정은 잘하고 노력하는 기업이나 사람이 발전하도록 독려하여 시장 전체가 건전하고 건강한 생태계를 이루도록 정책의 초점을 맞추어야 할 것이다.
한국주거학회도 관심 있는 법학자나 변호사 등 좀 더 폭넓은 전문가의 참여를 유도하여 공동주택관리를 연구하는 학자와의 협력체계를 이루어 공동주택 1,000만 호 시대에 걸 맞는 종합적이고 실질적인 학술 연구를 통해 정부나 국회의 정책 수립에 다방면의 도움을 주었으면 좋겠다. 그 결과로 공동주택관리업이 하나의 산업분야로 잘 정착이 되면 대학에서도 더 많은 후학들이 안심하고 이 분야에 비전을 갖고 학업과 연구를 이어갈 것으로 기대한다.
그와 관련한 한 가지 제안으로, 신뢰성이 높은 NCSI(국가고객만족지수) 평가 대상에 ‘아파트관리서비스’ 분야를 추가하도록 지원하여 공동주택관리업체 간에 관리의 전문성과 차별성을 갖고 브랜드 경쟁을 유도하는 것이 대단히 효과적일 것으로 확신한다.
이러한 사례를 거울삼아 우리나라 국토교통부도 하루 속히 공동주택 전문위탁관리 회사를 규제와 감시의 대상으로만 볼 것이 아니라 정부 정책 수립과 수행의 파트너로 인정하여 법정단체 설립을 허락하고 경쟁을 통해 전문화, 대형화를 유도해야 할 것이다. 그런 다음 관리회사 간의 서비스 경쟁을 통해서 소비자들에게 선택을 받도록 해야 할 것이다.

핵심어

질문

논문에서 추출한 답변

건물의 사후관리기간이 중요한 이유는?

공동주택 관리는 건물이 계획되는 순간부터 고려되어야 할 중요한 사항이다. 건물은 짓는 것 보다 수십 년, 많게는 백년 이상 유지하여야 하므로 사후관리기간의 중요성이 간과 되어서는 안 된다. 그럼에도 불구하고 우리나라는 오늘날 부정적인 측면이 부각되어 사회적으로 이슈화 되고 시끄럽기까지 하다.

무엇때문에 아파트 유지관리에 대한 불신이 커졌는가?

그러다가 어느 날 시대의 흐름이 바뀌어 경제적으로 윤택해지고 주택시장이 성숙되자 사람들은 주거의 가치로서 아파트를 찾게 되고 유지관리에 관심을 주게 되었지만 그 동안 체계적인 유지관리가 이루어지지 못한 아파트는 20년이 채 지나지 않았음에도 외관상 더 노후화 되고 이미 녹물급수, 난방문제 등 기능적으로도 다양한 문제에 봉착한 상황이었다. 뿐만 아니라 관리행위를 두고 주민간의 갈등과 분쟁이 일어나는 와중에 붉어지는 비리 문제는 아파트 관리 전반에 대한 부정적인 이미지와 불신을 급속히 확산 시켜 버렸다.

체계적인 유지관리가 이루어지지 못한 아파트가 일으키는 문제는?

그러다가 어느 날 시대의 흐름이 바뀌어 경제적으로 윤택해지고 주택시장이 성숙되자 사람들은 주거의 가치로서 아파트를 찾게 되고 유지관리에 관심을 주게 되었지만 그 동안 체계적인 유지관리가 이루어지지 못한 아파트는 20년이 채 지나지 않았음에도 외관상 더 노후화 되고 이미 녹물급수, 난방문제 등 기능적으로도 다양한 문제에 봉착한 상황이었다. 뿐만 아니라 관리행위를 두고 주민간의 갈등과 분쟁이 일어나는 와중에 붉어지는 비리 문제는 아파트 관리 전반에 대한 부정적인 이미지와 불신을 급속히 확산 시켜 버렸다.

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