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문제 정의
- 공공주택이 잠재소요량 분석툴을 구축하기 위해 해외 사례로 영국 스코틀랜드 정부가 2008년 발표한 Housing Need and Demand Assessment Guidance3)를 살펴보고자 한다. 본 지침서를 통해 공공주택 소요 및 수요를 평가하여 지역주택공급전략을 수립하게 되는데, 주택공급대상을 만족시키는 개발계획을 통해 공급 가능한 택지를 적절하게 할당하는데 목적이 있다.
- 본 연구는 기존의 대규모 사업지구개발에 초점을 맞추고 있는 보금자리주택 수요평가모델의 한계를 극복하고 소형임대 중심의 공공주택유형 변화 및 젊은 세대로의 주택정책대상 확대 등의 주택정책 및 시장환경 변화에 대응하는 새로운 주택사업 수요평가모델을 제시하였다. 인구구조 변화와 지속적인 국내외 경기침체로 급변하는 주택시장 및 주거환경에 적합한 수요평가모델을 제시했다는데 그 의의가 있다.
- 본 연구는 기존의 보금자리주택 수요평가모델을 개선하고 소규모 주택사업과 행복주택사업 후보지 선정시 사업특성에 적합하고 보다 현실적인 수요 평가과정을 구축하는데 그 목적이 있다. 구체적으로 최근 도심 및 소규모 임대 위주로 변하고 있는 공공주택 정책환경을 반영하고, 공급지역, 사업기간, 주택유형 등에 따른 가변적인 주택수요의 특성을 고려하여 사업규모별·지역별로 차별화된 수요평가모델을 구축한다.
- 를 살펴보고자 한다. 본 지침서를 통해 공공주택 소요 및 수요를 평가하여 지역주택공급전략을 수립하게 되는데, 주택공급대상을 만족시키는 개발계획을 통해 공급 가능한 택지를 적절하게 할당하는데 목적이 있다. 주택소요의 잔여량에 새롭게 발생하는 주택소요를 합산한 값에서 부담가능한 주택공급량을 차감한 값으로 공급의 과잉 또는 부족을 판단하는 방식으로 주택소요를 분석한다.
가설 설정
- 다음으로 해당 지역에서 도출된 “잠재소요량”에서 기공급된 건설임대와 매입임대 재고물량을 뺀 물량을 평가 기초 소요량으로 가정하였다.
제안 방법
- 또한 소득자료의 한계로 좀더 정확하고 엄밀한 잠재소요량을 산출하지 못한 아쉬움이 있다. 2장에서 살펴본 영국의 공공주택 수요분석방법의 경우개별소득자료를 바탕으로한 가구소득 대비 주택가격 부담비율(PIR, Price to Income Ratio)이나 가구소득 대비 주거임대료 부담 비율(RIR, Rent to Incom Ratio)을 통해 구매력을 판단하였다. 소득자료뿐만 아니라 전체적인 주택소요량 및 주택재고량과 신규공급량을 파악하는데 있어서 지금보다 더 다양한 양질의 주거 및 주택과 관련된 데이터가 구축된다면 현실을 보다 더 잘 반영하는 수요평가모델이 개발될 수 있을 것이다.
- 공간적 범위는 총량적 주택수요는 통계의 공표단위를 고려하여 가능한 기초단위(시·군·구)로 분석하고, 소규모주택사업지구의 경우 취득가능한 통계를 최대한 활용하여 읍·면·동 단위로 분석한다.
- 구체적으로 최근 도심 및 소규모 임대 위주로 변하고 있는 공공주택 정책환경을 반영하고, 공급지역, 사업기간, 주택유형 등에 따른 가변적인 주택수요의 특성을 고려하여 사업규모별·지역별로 차별화된 수요평가모델을 구축한다.
- 국내외 사례분석과 전문가 설문조사, 국토교통부 협의 등을 통해 수요평가모델 개선방향을 도출하고, 사업특성을 고려한 잠재소요량 산출, 수요압력지표 도출1) 등을 통해 소규모주택지구 및 행복주택지구의 수요평가모델(안)을 제시한다. 또한 사례지구를 대상으로 시뮬레이션 분석을 수행하여 수요평가모델을 확정한다.
- 잠재소요물량에서 기존 공공주택재고물량을 뺀 실제소요물량과 비교하여 신규공급계획물량이 적으면 적정, 초과하면 공급과잉으로 판단한다. 다만, 산업단지조성 등 신규수요유발요인 등을 종합적으로 고려하여 최종 평가한다. 또한 잠재수요자들의 입주의사가 고려되어 있지 않고, 미래의 변화요인 등이 반영되어 있지 않아 과대평가될 우려가 있으므로, 공공임대주택 입주의사율 55%13) 등을 고려하여 보수적으로 판단할 필요가 있다.
- 한편, 중소도시형의 경우 해당지역의 주택시장여건을 나타내는 무주택거주비율이나 전세가격상승률을 압력지표로 추가하여 분석할 필요가 있다. 다만, 읍면동단위 통계가 부재하므로 해당 시군구 통계를 도지역과 비교하여 판단한다.
- 구체적으로 최근 도심 및 소규모 임대 위주로 변하고 있는 공공주택 정책환경을 반영하고, 공급지역, 사업기간, 주택유형 등에 따른 가변적인 주택수요의 특성을 고려하여 사업규모별·지역별로 차별화된 수요평가모델을 구축한다. 또한 과거통계를 이용한 계량모형지표는 물론 향후 개발여건이나 수급상황 등을 반영하는 비계량지표를 포함하고, 평가지표 및 분석모델을 축소, 단순화하여 정책담당자나 시행자들이 쉽게 활용할 수 있는 실용적 수요평가모델을 구축한다.
- 등을 통해 소규모주택지구 및 행복주택지구의 수요평가모델(안)을 제시한다. 또한 사례지구를 대상으로 시뮬레이션 분석을 수행하여 수요평가모델을 확정한다.
- 분양주택과 임대주택이 혼합되는 보금자리주택지구의 경우 계량지표(12개), 비계량지표(8개)로 구성되고, 임대주택 전용단지의 경우에는 계량지표(11개), 비계량지표(8개)를 적용하여 분양주택 혼합방식과 차별화하여 평가하였다. 공공주택사업 시행자는 수요평가 지표에 따라 평가서를 제출하면, 국토교통부에서는 수요평가위원회 자문을 거쳐 이를 객관적으로 검증하고, 수요를 충족하는 경우에만 사업을 시행하게 된다.
- 사업지구 연접지역에서의 이동(흡수) 수요를 반영하기 위해 사업지구로부터 반경 10km 이내 읍·면·동 지역의 잠재소요를 포함시키되, 연접지역 잠재소요량의 20%만 해당 지역수요로 반영하였다.
- 본 연구의 내용적 범위는 최근의 공공주택정책과 개발패러다임 변화를 반영하여 소규모 주택사업지구와 행복주택지구로 하고, 분양수요보다는 임대에 초점을 맞춘 거주수요를 분석대상으로 한다. 시간적 범위는 후보지 선정단계의 수요평가로써 주택사업의 평균사업기간(3～5년)을 고려하여 수요평가기간도 2～3년의 중기로 설정하여 분석하고, 분석에 이용되는 통계도 인구 및 가구통계는 2010년 말을 기준으로 하되 2013년 말까지의 최근 통계를 이용하여 모형을 구축한다. 공간적 범위는 총량적 주택수요는 통계의 공표단위를 고려하여 가능한 기초단위(시·군·구)로 분석하고, 소규모주택사업지구의 경우 취득가능한 통계를 최대한 활용하여 읍·면·동 단위로 분석한다.
- 주택, 도시·건축, 교통, 환경, 갈등관리 등 각 분야 전문가로 구성된 행복주택후보지선정협의회를 통해 정량적인 평가요소 외에 정성적인 입지타당성도 검증할 수 있도록 종합적 평가체계를 구축하였다.
- 본 지침서를 통해 공공주택 소요 및 수요를 평가하여 지역주택공급전략을 수립하게 되는데, 주택공급대상을 만족시키는 개발계획을 통해 공급 가능한 택지를 적절하게 할당하는데 목적이 있다. 주택소요의 잔여량에 새롭게 발생하는 주택소요를 합산한 값에서 부담가능한 주택공급량을 차감한 값으로 공급의 과잉 또는 부족을 판단하는 방식으로 주택소요를 분석한다.
- 이후 전국 232개 시‧군‧구를 주택수급 차이를 기준으로 6개 수급단계(최고수요, 고수요, 정상수요, 저수요우려, 저수요, 최저수요)로 구분하고, 분산분석을 통해 6개 수급지역의 유의적 차이를 분석하였다. 최종적으로 12개 지표를 선정하고, 요인분석을 통해 지표별 가중치를 부여하였으며, 백분위별 수요평가점수 분포를 바탕으로 수요등급을 5개2)로 재조정하고 마지막으로 전문가 자문 및 국토부협의 등을 통해 비계량지표를 추가하여 최종적인 수요평가모델을 구축하였다.
- 해당 사례지구는 소도읍형 지구이므로 해당지구 소재 읍면동의 주민등록인구수에서 무주택가구비율과 소득 70%이하 가구비중을 대입하고 귀농가구수를 합하여 잠재수요량(함평지구 124호, 청송지구 636호, 괴산지구 544호)을 산정하였다. 사업지구 연접지역에서의 이동(흡수) 수요를 반영하기 위해 사업지구로부터 반경 10km 이내 읍·면·동 지역의 잠재소요를 포함시키되, 연접지역 잠재소요량의 20%만 해당 지역수요로 반영하였다.
- 해당 지역의 잠재소요는 국민임대주택 입주자격요건인 무주택 및 소득 요건을 대입하여 산출하였다. 읍면동 단위 무주택가구수(B)는 행정안전부의 읍면동 세대수(A)에 통계청의 무주택가구 비율(β)를 곱하여 계산하였다.
- 행복주택사업 수요평가모델의 후보지 평가방식은 행복주택의 특성을 고려하여 기존의 각종지표를 통한 채점방식이 아닌 대상계층의 잠재수요 추정방식을 채택하였다. 보금자리주택과 달리 행복주택은 수요대상이 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등의 젊은 계층이고, 행복주택 수요평가시 소규모 개발 중심, 도심내 입지 등의 차별화 요소를 반영할 필요가 있다.
- 행복주택수요 평가가 이루어지는 사업지구의 입지경쟁력이나 주변 개발여건을 평가하는 지표로써 선행연구와 설문조사 결과를 바탕으로 대중교통 이용여건, 주변시설 현황, 중심지와의 거리 등을 선정하였다.
- 행복주택의 수요압력이 어느 정도인지 판단하기 위해 행복주택규모(전용 60㎡ 이하 소형주택)에 해당하는 주택재고의 비중이나 전세가격 상승률 및 수준, 월세거주가구비율 등의 주택지표를 전국 및 시‧도 평균과 비교하여 판단하였다. 소형주택은 행복주택과 경쟁관계에 있는 주택으로 소형주택재고비율은 행복주택규모에 해당하는 소형주택의 공급이 얼마나 이루어졌는가를 나타내는 지표다.
대상 데이터
- 2013년 12월 23일부터 12월 27일까지 교수, 연구원, NGO 등 총 17명을 대상으로 전문가의견조사를 실시하였다. 기존수요평가지표에서 중요한 수요유발지표로 1·2인 가구비율, 노인가구비율, 총인구이동률이 높은 응답을 얻었고, 주택보급률, 멸실률 등의 주택재고상황지표는 중요도가 낮은 것으로 나타났다.
- 행복주택 수요평가모델의 시뮬레이션 대상은 지난 3월 26일 국토교통부 후보지선정협의회에 상정된 10개 후보지로 선정하였다. 대상 후보지는 1, 000세대 이상의 대규모지구가 5개, 1, 000세대 미만의 중규모 지구가 5개이며, 지역적으로는 수도권이 3개, 지방이 7개로 고르게 분포한다. 사업지구 연접지역에서의 이동(흡수) 수요를 반영하기 위해 연접한 시군구를 포함시키되, 연접지역 잠재소요량의 20%만 해당 지역 수요로 반영하였다.
- 본 단계에서는 행복주택공급 주력대상계층인 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등의 잠재소요를 추정한다.14) 해당 시·군·구를 기본수요권으로 설정하되, 사업규모나 입지 등의 특성을 고려하여 연접지역으로 확대 가능하며, 산단형 행복주택(산단근로자에게 80% 공급, 과밀억제권역은 50%)의 경우에는 해당 산단의 근로자수를 기입하여 평가한다.
- 본 연구의 내용적 범위는 최근의 공공주택정책과 개발패러다임 변화를 반영하여 소규모 주택사업지구와 행복주택지구로 하고, 분양수요보다는 임대에 초점을 맞춘 거주수요를 분석대상으로 한다. 시간적 범위는 후보지 선정단계의 수요평가로써 주택사업의 평균사업기간(3～5년)을 고려하여 수요평가기간도 2～3년의 중기로 설정하여 분석하고, 분석에 이용되는 통계도 인구 및 가구통계는 2010년 말을 기준으로 하되 2013년 말까지의 최근 통계를 이용하여 모형을 구축한다.
- 소규모 주택지구 수요평가는 읍·면·동 단위로 이루어졌으나 지표를 산출하는데 있어서 잠재소요지표의 읍면동 세대수, 수요압력지표의 기초생활수급자수, 임대재고량을 제외하고는 시군구 자료를 가공한 추정값을 사용하였다.
- 시뮬레이션 분석을 위한 사례지구는 LH에서 시범사업으로 추진하고 있는 함평지구, 청송지구, 괴산지구로 선정했다.
- 국토교통부에서 운영 중에 있는 보금자리주택 수요평가모델은 진미윤과 김경선(2010)에 근거하고 있다. 지역별 주택수급에 영향을 미치는 지표 25개(수요유발지표 9개, 주택재고상황지표 8개, 부담능력지표 8개)를 선정하고, 전국 232개 시‧군‧구의 주택수급 차이(2008년말 기준)를 종속 변수로 하여 25개 변수간의 시뮬레이션을 통하여 회귀분석에 포함될 최종 변수를 선정하였다. 이후 전국 232개 시‧군‧구를 주택수급 차이를 기준으로 6개 수급단계(최고수요, 고수요, 정상수요, 저수요우려, 저수요, 최저수요)로 구분하고, 분산분석을 통해 6개 수급지역의 유의적 차이를 분석하였다.
- 행복주택 수요평가모델의 시뮬레이션 대상은 지난 3월 26일 국토교통부 후보지선정협의회에 상정된 10개 후보지로 선정하였다. 대상 후보지는 1, 000세대 이상의 대규모지구가 5개, 1, 000세대 미만의 중규모 지구가 5개이며, 지역적으로는 수도권이 3개, 지방이 7개로 고르게 분포한다.
데이터처리
- 지역별 주택수급에 영향을 미치는 지표 25개(수요유발지표 9개, 주택재고상황지표 8개, 부담능력지표 8개)를 선정하고, 전국 232개 시‧군‧구의 주택수급 차이(2008년말 기준)를 종속 변수로 하여 25개 변수간의 시뮬레이션을 통하여 회귀분석에 포함될 최종 변수를 선정하였다. 이후 전국 232개 시‧군‧구를 주택수급 차이를 기준으로 6개 수급단계(최고수요, 고수요, 정상수요, 저수요우려, 저수요, 최저수요)로 구분하고, 분산분석을 통해 6개 수급지역의 유의적 차이를 분석하였다. 최종적으로 12개 지표를 선정하고, 요인분석을 통해 지표별 가중치를 부여하였으며, 백분위별 수요평가점수 분포를 바탕으로 수요등급을 5개2)로 재조정하고 마지막으로 전문가 자문 및 국토부협의 등을 통해 비계량지표를 추가하여 최종적인 수요평가모델을 구축하였다.
이론/모형
- 읍면동 단위 무주택가구 비율(β)은 통계청 인구총조사(2010년)의 시·군·구 단위 무주택가구 비율을 적용하였다.
- 잠재소요규모는 산출된 읍면동 단위 무주택가구수(B)에 가구소득 70% 이하 비중을 곱하여 계산하였다. 입주자격 기준소득은 국민임대주택 입주자격 기준 소득을 적용하였다.12) 농어촌 지역에 위치한 소도읍형 사업지구의 잠재소요 규모는 일반적인 중소도시형 잠재수요와 달리 무주택 및 소득요건을 충족한 잠재수요에 추가로 귀농귀촌가구수를 합산하여 산출하였다.
성능/효과
- 입주자격 기준소득은 국민임대주택 입주자격 기준 소득을 적용하였다.12) 농어촌 지역에 위치한 소도읍형 사업지구의 잠재소요 규모는 일반적인 중소도시형 잠재수요와 달리 무주택 및 소득요건을 충족한 잠재수요에 추가로 귀농귀촌가구수를 합산하여 산출하였다.
- 15) 사회초년생 잠재소요는 해당지역 20∼34세 사회초년생 중 무주택 미혼자로써 경제활동을 하며, 근무기간이 5년 이내인 연소득이 평균소득 60% 이하인 가구로 산출하였다.
- 다만, 읍면동 단위의 잠재소요량은 동지역은 물론 읍‧면지역에 따라 혼재되어 나타났다. 경남 김해시의 장유면과 북부동, 충남 천안시의 부성동, 경남 김해시의 내외동, 충남 아산시의 배방읍, 경북 구미시의 인동동, 전북 전주시의 효자4동, 경남 창원시의 내서읍, 충북 청주시의 흥덕구 가경동과 사파동 등은 상대적으로 잠재소요량이 높은 지역인 것으로 분석되었다.
- 9%와 69%로 함평지구가 가장 높게 나타났다. 공급의 시급성을 나타내는 수요압력지표로 해당지역의 청약저축가입자수, 기초생활보장수급자수, 국가보훈대상자수를 참조하고, 해당지역의 무주택가구수대비 비중을 바탕으로 후보지 선정여부를 종합적으로 판단할 수 있다. 다만, 지역여건지표와 산업단지개발 등 향후 인구유발요인 등을 감안하여 최종적으로 사업추진 여부를 결정하여야 한다.
- 기존수요평가지표에서 중요한 수요유발지표로 1·2인 가구비율, 노인가구비율, 총인구이동률이 높은 응답을 얻었고, 주택보급률, 멸실률 등의 주택재고상황지표는 중요도가 낮은 것으로 나타났다.
- 7%로 가장 낮게 나타났다. 대구A, 대구B, 인천, 포천, 아산의 전세가격상승율은 전국의 전세가격상승율보다 높게 나타났고, 대구B, 인천, 부산A, 부산B, 포천의 전세가격상승율은 해당 시‧도의 전세가격상승율보다 높게 나타났다. 전세가격수준은 고양이 2, 182만원으로 가장 높았고, 포천이 1, 059만원으로 가장 낮았다.
- 1%로 가장 낮게 나타났다. 대구A, 부산A, 부산B, 포천의 소형주택비율은 전국 소형주택비율보다 낮게 나타났고, 부산A, 부산B, 포천의 소형주택비율은 해당 시‧도의 소형주택비율보다 낮게 나타났다. 월세점유비율은 광주A, 광주B가 23.
- 3%로 가장 낮게 나타났다. 대구A, 인천, 고양, 광주A, 광주B, 아산의 월세점유비율은 전국의 월세점유비율보다 높게 나타났다. 전세가격상승율은 대구B가 14.
- 대상계층별 공급비율은 젊은계층이 80%, 취약계층 및 노인가구가 20%이다. 다만, 주거환경개선사업 지구 등 기존 거주민이 있는 곳에서 사업을 시행하는 경우에는 해당 주민 등에게 우선 공급하고, 산업단지에 공급하는 행복주택은 산단근로자에게 최대 80%까지 공급 가능하다.
- 소형주택은 행복주택과 경쟁관계에 있는 주택으로 소형주택재고비율은 행복주택규모에 해당하는 소형주택의 공급이 얼마나 이루어졌는가를 나타내는 지표다. 따라서 소형주택재고비율과 행복주택 수요압력은 서로 반비례하여 주택재고비율이 높을수록 행복주택의 수요압력은 낮고 소형주택재고비율이 낮을수록 행복주택의 수요압력은 높다고 할 수 있다. 한편 전세가격 상승률은 세입자의 주거불안을 판단할 수 있는 지표로 해당지역의 전세가격 상승률이 높다는 것은 그만큼 세입자의 주거불안이 심각하다는 것을 의미하므로 해당지역의 행복주택 수요압력이 큰 것으로 판단할 수 있다.
- 기존수요평가지표에서 중요한 수요유발지표로 1·2인 가구비율, 노인가구비율, 총인구이동률이 높은 응답을 얻었고, 주택보급률, 멸실률 등의 주택재고상황지표는 중요도가 낮은 것으로 나타났다. 또한 구매력 및 부담능력, 해당지역의 주택소요의 기존 지표는 대체로 적합한 것으로 나타났고, 주변정주여건 지표로는 대중교통 접근성이 가장 중요하다고 응답했다. 행복주택의 경우 1·2인 가구, 20대 인구수 비중, 주택거래량, 저렴주택비중, RIR 혹은 전세가상승률, 대중교통 접근성, 주변 임대주택 공급상황이 수요평가에 적합한 지표로 나타났고, 소규모 주택지구의 경우 1·2인 가구, 노인가구 비중, 미분양 주택, 저렴주택 비중, RIR, 주거수준 열악 정도, 주변 임대주택 공급상황 등이 수요평가에 적합한 지표로 나타났다.
- 잠재소요량을 시‧군‧구로 합산한 결과, 충청권에서는 청주시, 아산시, 당진시, 강원권에서는 원주시, 춘천시, 강릉시, 영남권에서는 구미시, 김해시, 창원시, 호남권에서는 목포시, 여수시 등 인구가 많은 지역을 중심으로 잠재소요량이 많은 것으로 분석되었다. 반면, 경북 영양군과 군위군, 전북 진안군, 전남 함평군과 곡성군 등 인구가 적은 군지역의 경우 잠재소요량이 적은 것으로 나타났다. 다만, 읍면동 단위의 잠재소요량은 동지역은 물론 읍‧면지역에 따라 혼재되어 나타났다.
- 시‧군‧구 행복주택 잠재소요량을 대상계층별로 분석한 결과, 대학생은 수도권과 충청권, 지방 대도시에 집중되어 있고, 사회초년생과 신혼부부는 인구가 밀집되어 있는 수도권과 충청권, 영남권에 집중된 것으로 분석되었다. 잠재소요 합산물량이 가장 많은 곳은 서울 성북구, 경북 경산시, 서울 관악구, 서대문구, 동대문구 등의 순으로 나타났으며, 잠재수요가 1만이 넘는 시‧군‧구는 51개에 이르는 것으로 분석되었다.
- 사업지구 연접지역에서의 이동(흡수) 수요를 반영하기 위해 사업지구로부터 반경 10km 이내 읍·면·동 지역의 잠재소요를 포함시키되, 연접지역 잠재소요량의 20%만 해당 지역수요로 반영하였다. 연접지역의 잠재소요량을 추정하여 20%를 해당지역 잠재수요와 합산할 경우 함평지구는 888호, 청송지구는 888호, 괴산지구 723호로 추정되었다. 기 공급된 해당지역의 공공주택재고물량을 제외한 신규잠재소요량은 각 지구별로 888호, 888호, 413호이며, 이를 공급세대수와 대비할 경우 함평지구 19.
- 시‧군‧구 행복주택 잠재소요량을 대상계층별로 분석한 결과, 대학생은 수도권과 충청권, 지방 대도시에 집중되어 있고, 사회초년생과 신혼부부는 인구가 밀집되어 있는 수도권과 충청권, 영남권에 집중된 것으로 분석되었다. 잠재소요 합산물량이 가장 많은 곳은 서울 성북구, 경북 경산시, 서울 관악구, 서대문구, 동대문구 등의 순으로 나타났으며, 잠재수요가 1만이 넘는 시‧군‧구는 51개에 이르는 것으로 분석되었다. 반면, 인구가 적은 지방의 군지역은 대부분 잠재소요량이 200호 이하로 행복주택소요가 없는 것으로 판단된다.
- 잠재소요량을 시‧군‧구로 합산한 결과, 충청권에서는 청주시, 아산시, 당진시, 강원권에서는 원주시, 춘천시, 강릉시, 영남권에서는 구미시, 김해시, 창원시, 호남권에서는 목포시, 여수시 등 인구가 많은 지역을 중심으로 잠재소요량이 많은 것으로 분석되었다. 반면, 경북 영양군과 군위군, 전북 진안군, 전남 함평군과 곡성군 등 인구가 적은 군지역의 경우 잠재소요량이 적은 것으로 나타났다.
- 3%로 다소 높은 수준으로 나타났다. 청약저축가입자 비중은 청송지구가 244%로 가장 높게 나타났고, 기초생활보장수급자 비중과 국가보훈대상자 비중은 각각 73. 9%와 69%로 함평지구가 가장 높게 나타났다.
- 행복주택의 경우 1·2인 가구, 20대 인구수 비중, 주택거래량, 저렴주택비중, RIR 혹은 전세가상승률, 대중교통 접근성, 주변 임대주택 공급상황이 수요평가에 적합한 지표로 나타났고, 소규모 주택지구의 경우 1·2인 가구, 노인가구 비중, 미분양 주택, 저렴주택 비중, RIR, 주거수준 열악 정도, 주변 임대주택 공급상황 등이 수요평가에 적합한 지표로 나타났다.
후속연구
- 2장에서 살펴본 영국의 공공주택 수요분석방법의 경우개별소득자료를 바탕으로한 가구소득 대비 주택가격 부담비율(PIR, Price to Income Ratio)이나 가구소득 대비 주거임대료 부담 비율(RIR, Rent to Incom Ratio)을 통해 구매력을 판단하였다. 소득자료뿐만 아니라 전체적인 주택소요량 및 주택재고량과 신규공급량을 파악하는데 있어서 지금보다 더 다양한 양질의 주거 및 주택과 관련된 데이터가 구축된다면 현실을 보다 더 잘 반영하는 수요평가모델이 개발될 수 있을 것이다. 완성도가 높은 수요평가모델은 곧 적절한 주택 공급으로 이어져 국민 주거안정에 기여할 것으로 기대된다.
- 인구구조 변화와 지속적인 국내외 경기침체로 급변하는 주택시장 및 주거환경에 적합한 수요평가모델을 제시했다는데 그 의의가 있다. 특히본 연구에서 제시한 수요평가모델을 통해 지역별 잠재소요량을 산출함으로써 기존의 지수방식을 사업규모별 평가의 한계를 극복하고, 직관적이고 실제적인 수요평가가 가능하게 되었다, 아울러 수요압력지표와 지역여건지표을 바탕으로 후보지 선정여부를 종합적으로 판단할 수 있을 것이다.
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