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문제 정의
- 이에 본 논문은 우리나라 주택의 대표적인 유형 중 하나인 단독주택을 대상으로 그 가격형성요인을 실증적으로 분석하였다. 비록 2000년 이후부터 전체 주택 수의 50%를 하회하고 있으나, 단독주택은 대표적인 주택의 유형이고, 2010년 기준으로 전체 가주 수의 37.
가설 설정
- 따라서 향후 실거래가격의 충분한 사례가 확보되고 정보접근성이 향상된다면 실거래가격을 활용하여 분석할 필요가 있을 것이다. 세 번째는 접근성 변수를 직선거리만 사용하였다는 것이다. 직선거리보다는 도보시간을 기준으로 측정할 필요가 있을 것으로 여겨진다.
제안 방법
- 방위는 건물의 주된 접면도로를 기준으로 작성한 것으로, 남향일수록 일조에서 유리하기 때문에 일반적으로 가격이 높게 형성된다. 따라서 본 연구에서는 남향 더미변수를 작성할 때, 남향, 남동향, 남서향인 경우 남향으로 보아 1로 처리하였고 그 밖에는 0으로 처리하였다.
- 본 연구에서 종속변수는 단독주택의 단위면적 당 가격을 활용하였는데, 토지와 건물을 일체로 평가한 가격이기 때문에 단위면적당 가격을 산정하기 위해서는 토지면적 또는 건물연면적을 활용해야 한다. 이에 본 연구에서는 건물의 연면적을 활용하여 단위면적당 가격을 산정하였다.
- 용도지역은 도시 내에서 일정한 구역별로 허용되는 토지용도를 지정한 것으로 크게는 상업지역, 주거지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다. 본 연구에서는 용도지역을 단독주택이 주로 존재하는 1종 전용주거지역, 일반주거지역, 상업지역, 기타 용도지역(주로 녹지지역)으로 구분하였고, 기준범주(reference category)는 기타 용도지역으로 설정하였다. 이는 단독주택의 경우 지역에 따라 용도지역의 영향이 다르게 나타날 수 있기 때문이다.
- 서울시의 대표적인 대중교통은 지하철과 버스이고, 이들 대중교통 접근성은 주택가격을 결정하는 매우 중요한 요인이다. 본 연구에서는 지하철역과의 거리와 버스정류장과의 거리를 모형에 반영함에 있어 각 주택과 가장 가까운 지하철역 또는 버스정류장과의 직선거리를 측정하여 분석에 활용하였다. 이상의 변수정의를 요약하면 표 2와 같다.
- 서울지역 단독주택의 가격형성요인을 파악하기 위해서 우선 통상최소자승법으로 분석하였으며, 이후 동일한 자료를 분위최소자승법을 적용하여 분석하여 그 차이를 살펴보았다. 강북지역과 강남지역을 통합한 서울지역 모형의 분석결과는 표 4에서 제시하고 있다.
- 따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서는 일정부분의 토지 면적에 대한 가격을 제외시킬 필요가 있다. 이를 위해 본 연구에서는 건폐율산정용 대지면적8)을 적용하여 적정 토지면적을 파악하고 해당 토지면적을 활용하여 단위면적9)당 가격을 산출하였다.
- 본 연구에서 종속변수는 단독주택의 단위면적 당 가격을 활용하였는데, 토지와 건물을 일체로 평가한 가격이기 때문에 단위면적당 가격을 산정하기 위해서는 토지면적 또는 건물연면적을 활용해야 한다. 이에 본 연구에서는 건물의 연면적을 활용하여 단위면적당 가격을 산정하였다.
- 한강과의 거리는 환경적인 쾌적성을 나타내는 지표로 각 주택에서 가장 가까운 수면으로부터의 직선거리를 측정하여 분석에 활용하였다.
- 서울지역 모형에서는 종로구, 중구, 강남구, 서초구에 따른 가격의 영향을 파악하기 위해 중구를 기준변수로 처리하였다. 한편 본 연구에서는 종로구와 중구를 합한 강북지역 모형과 강남구와 서초구를 합한 강남지역 모형을 추정하였는데, 강북지역 모형에서는 중구를 강남지역의 모형에서는 서초구를 기준 변수로 하였다. 이는 같은 분석대상 지역이라 하더라도 종로구와 중구, 강남구와 서초구의 주택가격 차이가 상당히 존재하기 때문이다.
- 형상은 토지의 모양으로 본 연구에서는 토지모양이 네모반듯한 것들을 정형이라 하여 1로 처리하였고, 토지모양이 네모반듯하지 않은 경우 0으로 처리하였다.
대상 데이터
- 6) 이에 따라 종속변수로서는 표준주택의 단위면적당 가격을 활용하였으며, 독립변수는 표준주택의 특성자료를 활용하였다.7) 그리고 분석에 활용한 자료는 건축법상 대분류의 단독주택이 아니라 소분류에 해당하는 순수 단독주택을 활용하였다.
- 본 연구는 단독주택의 가격형성요인을 분석하기 위해 2013년 표준주택 1,033호의 자료를 분석에 활용하였다. 표준주택 가격은 주택가격 공시를 위해 감정평가사들이 토지와 건물을 일체로 직접 조사·평가한 가격으로서 개별 주택의 가격을 산정하는 기준으로 활용한다.
데이터처리
- 본 연구는 서울시 단독주택의 가격형성요인을 파악하기 위해서 분위회귀분석을 적용하였다. 그럼에도 불구하고 본 연구에는 다음과 같은 한계가 존재한다.
- 본 연구는 통합모형인 서울지역과 대표 지역인 강북과 강남의 단독주택의 가격결정요인을 파악하기 위해서 분위회귀분석을 적용하였다. 이전의 가격형성요인분석은 대부분 통상최소자승법을 사용하기 때문에 종속변수와 독립변수의 평균적인 관계를 파악하였으나, 단독주택과 같이 저가와 고가의 주택이 혼합되어 있는 경우 이들 가격에 따른 결정요인을 파악할 필요가 있다.
- 한편 수도권의 단독주택의 가격형성요인을 연구한 우경(2002)의 논문과는 방법론에서 차이가 있다. 해당 논문은 수도권의 주택가격 결정요인을 분석하기 위해 회귀분석을 사용하였다. 그러나 회귀분석의 경우 종속변수와 독립변수의 평균적인 관계를 파악하기 때문에 단독주택과 같이 가격 편차가 큰 경우에는 적용하는데 한계가 있다.
이론/모형
- 일반적으로 주택, 토지 등 부동산의 가격형성요인을 분석할 때는 헤도닉 가격모형(hedonic price model)을 이용한다. 잠재가격모형이라고도 불리는 헤도닉 가격모형의 원리에 따르면, 부동산의 가격은 부동산이 가지고 있는 잠재적인 특성들에 의해 결정되며, 결과적으로 부동산 특성들의 개별적인 가격을 모두 합한 것이 부동산의 가격이 된다.
성능/효과
- 강남지역에 대한 분석결과 서울지역과 마찬가지로 건폐율은 통상최소자승법을 비롯한 분위회귀분석의 모든 분위에서 유의하게 나타났다. 그러나 분위회귀분석을 살펴보면, 저가분위에서 건폐율 증가에 따른 주택가격 감소가 크게 나타나 저가주택일수록 건폐율의 영향을 크게 받는다는 것을 알 수 있다.
- 강북지역과 강남지역을 결합한 서울지역 분석결과 통상최소자승법과 분위회귀분석의 모든 분위에서 유의미한 변수로 도출된 변수는 건폐율, 소재 지역, 지하층 유무, 고저이다. 그러나 분위회귀분석 결과 건폐율, 형상, 고저의 경우 저가 주택에서 더욱 중요하였으며, 중가의 주택에서는 지하층 유무가, 고가주택의 경우 소재지역이 더욱 중요하다는 것을 알 수 있었다.
- 강북지역도 건폐율은 통상최소자승법과 분위회귀분석의 모든 분위에서 통계적으로 유의하게 나타났는데, 모든 분위에서 계수값의 크기가 일정하게 나타나고 있다.
- 강북지역에서 지하층 유무는 통상최소자승법과 분위회귀분석에서 모두 유의미한 변수로 도출되었다. 그리고 지하층이 있을수록 주택가격이 낮은 것으로 나타났다.
- 거리변수의 경우 통상최소자승법의 경우 유의한 변수가 아니었으나, 분위회귀분석의 경우 최저가에서는 한강과의 거리가, 중고가의 경우는 지하철역과의 거리가, 비교적 고가인 주택에서는 버스정류장과의 거리가 유의한 변수로 도출되었다. 특히 버스정류장과의 거리는 고가의 경우 양의 영향을 보이고 있는데, 이는 이들 고가주택의 거주자들이 주로 자가용을 이용하며, 쾌적성을 선호하기 때문인 것으로 여겨진다.
- 경과연수제곱은 통상최소자승법과 분위회귀분석의 대부분의 분위에서 유의하지 않았으나, 최저가 주택 분위에서는 유의한 변수로 도출되었다. 강북지역의 경우 재개발과 각종 정비사업이 빈번하게 발생하는 지역이기 때문에 최저가의 단독주택지역에서 재개발에 따른 가격 상승이 기대되어 유의미하게 나타난 것으로 여겨진다.
- 김종현 등(2008)은 노원구와 강북구를 대상으로 비아파트 주택의 가격형성요인을 파악하기 위해 변수를 주택특성, 도시 정비 사업특성, 입지특성으로 구분하여 회귀분석을 실시하였다. 그 결과 주택특성 중에서는 주택면적, 경과연수, 용적률은 (-)의 영향을 주었으며, 단독주택에 비해 다세대와 연립주택의 가격이 낮으며, 용도지역은 (+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 한편 입지특성에서는 학교, 중랑천, 강남과의 거리는 부정적인 영향을 준 반면, 대형할인점, 버스정류장, 은행사거리와의 거리는 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다.
- 그러나 고가주택인 일원동 단독주택에서는 추가적으로 초·중·고와의 거리, 세장비, 용도지역 주요 요인으로 나타났고, 중고가인 중곡동에서는 초·중·고와의 거리, 세장비, 층수가 주요 가격형성요인이며, 저가인 수유동에서는 전철역 거리, 획지깊이, 건축구조, 층수, 택지의 방위 등이 중요한 요인으로 도출되었다.
- 강북지역과 강남지역을 결합한 서울지역 분석결과 통상최소자승법과 분위회귀분석의 모든 분위에서 유의미한 변수로 도출된 변수는 건폐율, 소재 지역, 지하층 유무, 고저이다. 그러나 분위회귀분석 결과 건폐율, 형상, 고저의 경우 저가 주택에서 더욱 중요하였으며, 중가의 주택에서는 지하층 유무가, 고가주택의 경우 소재지역이 더욱 중요하다는 것을 알 수 있었다. 접근성은 단독주택에 유의미한 변수가 아니지만, 고가의 주택은 오히려 버스정류장과 멀어질수록 가격이 높아지는 것으로 나타났다.
- 통상최소자승법에서 차량통행가능성, 경과연수, 대지형상, 방위, 한강접근성, 대중교통접근성은 유의미한 변수가 아닌 것으로 나타났다. 그러나 지하철역과의 거리는 분위회귀분석에서는 40% 분위에서 70% 분위의 중가 주택에서 가까울수록 가격이 높아지는 것으로 도출되었다. 반면 버스정류장과의 거리는 중가의 주택에서 (+)의 영향을 주는 것으로 도출되었다.
- 그리고 경과연수의 경우 중·고가에 긍정적인 영향을 주었으며, 최저가에서만 재개발 등의 영향이 큰 것으로 도출되었다.
- 한편 입지특성에서는 학교, 중랑천, 강남과의 거리는 부정적인 영향을 준 반면, 대형할인점, 버스정류장, 은행사거리와의 거리는 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 그리고 정비사업별 특성에서는 뉴타운지역과 재건축지역의 가격이 높았으며, 재개발과 주거환경재선사업구에 근접할수록 가격이 높게 형성된 것것으로 나타났다.
- 그러나 이들 변수를 제외한 다른 변수에서는 분위별로 유의미한 변수들이 상이하게 도출되었다. 그리고 통상 최소자승법과 동일하게 도출된 변수의 경우도 주택의 가격에 따라 다소 그 중요도에 차이가 발생하는 것을 알 수 있다.
- 대중교통수단과의 접근성은 통상최소자승법과 분위회귀분석의 대부분의 분위에서 유의하지 않은 변수로 도출되었으나, 최고가인 90% 분위의 주택에서만 버스정류장과의 거리가 (+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는 고가주택의 거주가자 대부분 자가용을 이용하는 경우가 많기 때문에 접근성보다는 경관, 소음 등을 중시할 수 있어서 나타나는 현상이라고 해석할 수 있을 것이다.
- 이는 2010년 기준으로 약 2,500만 명이 1970년대부터 본격적으로 등장한 아파트에 거주하고 있어, 대부분의 국민을 포함해 연구자들이 아파트에 관심이 많기 때문이다. 두 번째로는 단독주택의 개별성이 매우 커서 다양한 요인들을 감안하여 분석하기 어렵다는 것을 들 수 있다. 대부분의 아파트는 대규모 건설사에 의해 통일된 규격으로 건설되기 때문에 표준화되어 있고, 비교적 그 특성을 파악하기 쉬어 분석이 매우 용이하다는 특징을 보인다.
- 또한 단독·다가구의 전월세전환율이 11.5%로 가장 높고 상대적으로 안정적인 하락추세를 보이고 있으며, 보증금 대비 월세의 비율이 가장 높다는 것을 밝혔다.
- 먼저 통상최소자승법과 동일하게 도출된 변수를 살펴보면, 건폐율의 경우 70%분위 이상의 고가주택일수록 중요도가 다소 하락하는 것을 알 수 있다. 저가일수록 건폐율의 중요도가 높은 것은 비교적 적은 토지면적에서 단독주택의 장점인 정원과 같은 공간의 중요성이 크기 때문인 것으로 여겨진다.
- 우경(2002)는 수도권지역 1,187개 표본에 대한 주택가격 결정요인을 분석하였다. 분석결과 서울과의 물리적 접근성과 교통축선 상의 접근요인이 영향을 주고, 주택의 유형에 따라 가격에 차이가 존재하며, 부엌과 화장실의 형태 및 종류, 난방방식, 출입구 형태와 주택 사용면적이 유의미한 변수로 나타났다. 아울러 근린환경에서는 전철역, 초등학교, 종합병원, 주변의 오염물질 배출시설 등이 영향을 주는 것으로 분석되었다.
- 방경식(2004)은 가격수준에 따라 일원동과 중곡동 그리고 수유동 일대 1,249호 단독주택의 가격형성요인을 분석하였다. 분석결과 택지면적, 건물연면적, 시장과의 거리, 건물잔존연수, 접면도로가 공통된 요인으로 나타났다. 그러나 고가주택인 일원동 단독주택에서는 추가적으로 초·중·고와의 거리, 세장비, 용도지역 주요 요인으로 나타났고, 중고가인 중곡동에서는 초·중·고와의 거리, 세장비, 층수가 주요 가격형성요인이며, 저가인 수유동에서는 전철역 거리, 획지깊이, 건축구조, 층수, 택지의 방위 등이 중요한 요인으로 도출되었다.
- 김보미·장희순(2009)은 일산 신도시 단독주택용지의 분양당시와 2009년 가격형성요인을 분석하였다. 분양당시 가격 분석한 결과 개별요인에서는 면적, 형상, 향, 주차, 각지, 도로 폭, 전면 부 여부가, 단지요인에서는 용도지역이, 입지요인에서는 학교, 호수공원, 상업시설과의 거리가 주요 요인으로 나타났다. 한편 2009년 가격을 분석한 결과개별요인에서는 형상, 향, 각지, 주차, 도로 폭, 전면 부, 간선도로가, 단지요인에서는 세대수가, 입지요인에서는 지하철, 학교, 호수공원, 상업시설과의 거리가, 환경요인에서는 도로정비 상태가 주요 요인으로 나타났다.
- 분위회귀분석에서도 건폐율과 강남구여부, 서초구여부, 지하층 유무, 평지는 통상최소자승법과 동일하게 모든 분위에서 유의미한 변수로 도출되었다. 그러나 이들 변수를 제외한 다른 변수에서는 분위별로 유의미한 변수들이 상이하게 도출되었다.
- 이는 고가의 주택이 일반주거지역보다는 전용주거 또는 녹지를 선호하는 것을 반영하는 것이라 볼 수 있다. 상업지역 여부는 통상최소자승법에서는 유의미한 변수 였으나, 분위회귀분석에서는 비교적 저가인 20%분위와 40% 분위에서만 유의미한 것으로 도출되었다. 따라서 가격대 별로 살펴보면 용도 지역은 크게 중요하지 않을 수 있으며, 저가주택에는 (+)의 영향을 주고 고가의 주택에는 (-)의 영향을 주는 것으로 나타나 주택의 가격에 따라 용토지의이 주는 영향이 상이함을 알 수 있다.
- 서울시 단독주택을 대상으로 분위회귀분석을 적용한 결과 단독주택의 가격에 영향을 주는 요인들이 분위별로 차이가 있으며, 아울러 그 중요도에서도 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 단독주택에 대한 접근은 가격대별로 구분하여 접근할 필요가 있을 것으로 여겨진다.
- 특히 내부적인 요소 및 지역적인 요소가 매우 이질적이어서 통일된 기준을 적용하기 어렵다. 세 번째로는 단독주택에 대한 정보가 매우 부족하다 것을 들 수 있다. 단독주택은 이질성이 크기 때문에 분석하기 위해서는 매우 많은 정보량이 필요하지만, 오히려 단독주택에 대한 정보는 부족한 상황을 보여 분석에 활용하기 어려웠다.
- 분석결과 서울과의 물리적 접근성과 교통축선 상의 접근요인이 영향을 주고, 주택의 유형에 따라 가격에 차이가 존재하며, 부엌과 화장실의 형태 및 종류, 난방방식, 출입구 형태와 주택 사용면적이 유의미한 변수로 나타났다. 아울러 근린환경에서는 전철역, 초등학교, 종합병원, 주변의 오염물질 배출시설 등이 영향을 주는 것으로 분석되었다.
- 1종 전용주택지역 여부는 통상최소자승법과는 반대로 모두 유의미하지 않게 도출되어 가격별로 구분할 경우 통계적으로 유의미하지 않다고 볼 수 있다. 일반주거지역 여부는 통상최소자승법에서는 유의한 변수가 아니었으나, 분위회귀분석에서 비교적 고가 주택에 해당하는 70%와 80% 분위에서는 유의한 변수로 도출되었고, 오히려 가격이 낮아지는 경향을 보이고 있다. 이는 고가의 주택이 일반주거지역보다는 전용주거 또는 녹지를 선호하는 것을 반영하는 것이라 볼 수 있다.
- 그러나 분위회귀분석 결과 건폐율, 형상, 고저의 경우 저가 주택에서 더욱 중요하였으며, 중가의 주택에서는 지하층 유무가, 고가주택의 경우 소재지역이 더욱 중요하다는 것을 알 수 있었다. 접근성은 단독주택에 유의미한 변수가 아니지만, 고가의 주택은 오히려 버스정류장과 멀어질수록 가격이 높아지는 것으로 나타났다.
- 한편 서초구 여부는 가격 수준에 따라 큰 차이를 보이지 않았으나, 최고가의 경우 중요성이 높다는 것을 알 수 있다. 종로구 여부는 40% 분위에서만 유의미하지 않게 도출되었으며, 최저가와 고가에서 중요도가 더 크게 나타나고 있음을 알 수 있다.
- 지역별로 가격형성요인을 분석한 결과 강남지역의 경우건폐율과 형상은 저가의 주택에 중요한 요인으로 작용한 반면, 고가의 주택에서는 녹지지역일수록 그리고 대중교통수단과 먼 지역일수록 가격이 높아지는 것을 알 수 있었다.
- 지하층 유무, 경과연수, 경과연수의 제곱, 차량통행가능여부, 방위 등은 크게 중요하지 않은 것으로 나타났다. 강남지역에 최근 지어진 주택일수록 지하층이 없을 경우가 많았기 때문에 지하층 유무가 유의하지 않은 것으로 도출된 것으로 여겨진다.
- 통상최소자승법에 의한 분석결과, 단독주택의 가격에 통계적으로 유의미한 영향을 주는 변수로 건폐율, 1종 전용주거지역, 상업, 입지지역, 경과연수, 지하층 유무, 고저, 형상이 도출되었다. 건폐율은 높을수록 가격이 낮으며, 지하층이 있는 경우 가격이 낮게 나타나고 있다.
- 통상최소자승법에서 차량통행가능성, 경과연수, 대지형상, 방위, 한강접근성, 대중교통접근성은 유의미한 변수가 아닌 것으로 나타났다. 그러나 지하철역과의 거리는 분위회귀분석에서는 40% 분위에서 70% 분위의 중가 주택에서 가까울수록 가격이 높아지는 것으로 도출되었다.
- 그 결과 주택특성 중에서는 주택면적, 경과연수, 용적률은 (-)의 영향을 주었으며, 단독주택에 비해 다세대와 연립주택의 가격이 낮으며, 용도지역은 (+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 한편 입지특성에서는 학교, 중랑천, 강남과의 거리는 부정적인 영향을 준 반면, 대형할인점, 버스정류장, 은행사거리와의 거리는 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 그리고 정비사업별 특성에서는 뉴타운지역과 재건축지역의 가격이 높았으며, 재개발과 주거환경재선사업구에 근접할수록 가격이 높게 형성된 것것으로 나타났다.
- 한편 지하층유무는 중가의 가격일수록 더욱 부정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 이는 저가의 경우 지하층의 개발이 쉽지 않고 최근에 건축되는 고가의 단독주택의 경우 지하층 관리의 어려움 등으로 인하여 지하층을 개발하지 않는 것을 반영하는 것이라 여겨진다.
후속연구
- 예를 들어 지하철역 접근성은 주택가격에 좋은 영향을 미치는 변수로 지하철역에 가까운 주택일수록 가격이 높을 것으로 예상할 수 있다. 그러나 주택가격의 수준별로 구분하여 분석이 가능하다면 지하철역 접근성의 영향력이 고가 주택과 저가주택에서 어떻게 다르게 나타나는지를 확인할 수 있을 것이다. 만약 저가주택에서는 통계적으로 유의하게 좋은 영향을 주는 것으로 나타난 지하철역 접근성 변수가 고가 주택에서는 통계적으로 유의하지 않거나 나쁜 영향을 주는 것으로 나타났다면 연구자는 새로운 시사점3)을 도출할 수 있을 것이다.
- 이는 실거래가격을 접근하기 쉽지 않고 실거래가격을 사용하기 위해서는 여러 가지 보정이 필요하기 때문에 공시가격을 사용하였으나, 실제 시장의 경향을 정확하게 파악하기 위해서는 실거래가격을 사용하는 것이 바람직하다고 여겨진다. 따라서 향후 실거래가격의 충분한 사례가 확보되고 정보접근성이 향상된다면 실거래가격을 활용하여 분석할 필요가 있을 것이다. 세 번째는 접근성 변수를 직선거리만 사용하였다는 것이다.
- 단독주택의 경우 정보접근성 및 차별성이 매우 크기 때문에 소지역별로 접근하거나 특정유형에 초점을 두고 연구하고 있으나, 종합적으로 연구하는 경우가 적다는 것을 알 수 있다. 따라서 향후 인구 및 가구의 특성이 변화하는 경향을 감안할 때, 지금처럼의 공동주택위주의 정책에서 벗어날 가능성이 있으므로 이들 단독주택에 대한 종합적이고 체계적인 연구가 필요할 것으로 여겨진다.
- 그러나 주택가격의 수준별로 구분하여 분석이 가능하다면 지하철역 접근성의 영향력이 고가 주택과 저가주택에서 어떻게 다르게 나타나는지를 확인할 수 있을 것이다. 만약 저가주택에서는 통계적으로 유의하게 좋은 영향을 주는 것으로 나타난 지하철역 접근성 변수가 고가 주택에서는 통계적으로 유의하지 않거나 나쁜 영향을 주는 것으로 나타났다면 연구자는 새로운 시사점3)을 도출할 수 있을 것이다.
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