월세가격 동향을 살펴볼 수 있는 국가승인통계인 월세가격동향조사는 8개시도 (수도권 및 지방광역시)의 3,000개 월세표본에 대하여 매월 월세가격을 파악하여 지역별, 주택유형별, 규모별 월세가격지수 및 증감률, 그리고 월세이율을 공표하고 있다. 이 통계에서 제공되는 월세가격지수는 월세시장 동향을 파악하는데 매우 중요한 지표로서, 적절한 주택정책의 수립과 평가에 활용되고 있다. 월세가격지수는 보증금과 월세의 이원적인 가격자료를 전월세전환율을 이용하여 완전월세액이라는 하나의 가격자료로 환산하여 그 변화율을 측정함으로써 산정되는데, 적용되는 전월세전환율 종류에 따라 상이한 가격지수가 도출될 수 있다. 현재 적용되고 있는 전월세전환율 하에서는 임차인의 입장에서 월세부담이 상승했다 하다라도 전세금 수준이 더 많이 상승한 경우 전월세전환율이 낮아져서 결과적으로 월세가격지수가 하락하는 현상이 발생될 수 있다. 따라서 현행 월세가격지수의 변동률에 대한 해석에 유의할 필요가 있다. 본 논문에서는 월세가격지수의 변동률을 전월세전환율 변화에 기인한 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 분석할 수 있는 틀을 제공하고자 한다. 이러한 방법을 통하여 현재와 같이 전세금이 급격하게 상승하는 시장에서 월세가격지수가 떨어지는 경우, 적용된 전월세전환율 효과에 기인하지 않는 실제 월세수준의 변동 흐름을 보다 정확하게 파악할 수 있다.
월세가격 동향을 살펴볼 수 있는 국가승인통계인 월세가격동향조사는 8개시도 (수도권 및 지방광역시)의 3,000개 월세표본에 대하여 매월 월세가격을 파악하여 지역별, 주택유형별, 규모별 월세가격지수 및 증감률, 그리고 월세이율을 공표하고 있다. 이 통계에서 제공되는 월세가격지수는 월세시장 동향을 파악하는데 매우 중요한 지표로서, 적절한 주택정책의 수립과 평가에 활용되고 있다. 월세가격지수는 보증금과 월세의 이원적인 가격자료를 전월세전환율을 이용하여 완전월세액이라는 하나의 가격자료로 환산하여 그 변화율을 측정함으로써 산정되는데, 적용되는 전월세전환율 종류에 따라 상이한 가격지수가 도출될 수 있다. 현재 적용되고 있는 전월세전환율 하에서는 임차인의 입장에서 월세부담이 상승했다 하다라도 전세금 수준이 더 많이 상승한 경우 전월세전환율이 낮아져서 결과적으로 월세가격지수가 하락하는 현상이 발생될 수 있다. 따라서 현행 월세가격지수의 변동률에 대한 해석에 유의할 필요가 있다. 본 논문에서는 월세가격지수의 변동률을 전월세전환율 변화에 기인한 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 분석할 수 있는 틀을 제공하고자 한다. 이러한 방법을 통하여 현재와 같이 전세금이 급격하게 상승하는 시장에서 월세가격지수가 떨어지는 경우, 적용된 전월세전환율 효과에 기인하지 않는 실제 월세수준의 변동 흐름을 보다 정확하게 파악할 수 있다.
This research is for analyzing the change rate of housing rent price index produced by KAB (Korea Appraisal Board) in the monthly periodical, Survey on Housing Monthly Rent. The index is a very important and useful indicator to understand and diagnose the house rental market. However, the index is c...
This research is for analyzing the change rate of housing rent price index produced by KAB (Korea Appraisal Board) in the monthly periodical, Survey on Housing Monthly Rent. The index is a very important and useful indicator to understand and diagnose the house rental market. However, the index is criticized in that it tends to decline when the price level of Jeonse (i.e., a typical type of dwellings in Korea, generally leased on a deposit basis for 1 or 2 years) is highly going up, which is inconsistent with the actual economic sentiment of tenants. We verify the reason why such phenomenon occurs and suggest a simple but novel method to analyze properly the change rate of the index. The main findings are as follows. The key factor to trigger the problem is the use of the conversion rate for Jeonse-to-monthly rent for constructing the rent price indexes. We separate the effect of the conversion rate out of the change rate of the index and quantify the adjusted real change rate showing an increase of the rent price level which is masked by the conversion rate before.
This research is for analyzing the change rate of housing rent price index produced by KAB (Korea Appraisal Board) in the monthly periodical, Survey on Housing Monthly Rent. The index is a very important and useful indicator to understand and diagnose the house rental market. However, the index is criticized in that it tends to decline when the price level of Jeonse (i.e., a typical type of dwellings in Korea, generally leased on a deposit basis for 1 or 2 years) is highly going up, which is inconsistent with the actual economic sentiment of tenants. We verify the reason why such phenomenon occurs and suggest a simple but novel method to analyze properly the change rate of the index. The main findings are as follows. The key factor to trigger the problem is the use of the conversion rate for Jeonse-to-monthly rent for constructing the rent price indexes. We separate the effect of the conversion rate out of the change rate of the index and quantify the adjusted real change rate showing an increase of the rent price level which is masked by the conversion rate before.
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문제 정의
그러나 같은 시기 수도권 아파트 월세시장에 대한 여러 매체들의 시각은 세입자들의 월세부담이 오히려 증가하고 있다는 것이다. 월세가격지수의 흐름과 실질적 월세시장 체감경기와의 이러한 괴리는 무엇에 기인하는 것일까? 우리는 월세가격지수 산정방식과 지수의 변동률에 대한 심도 있는 분석을 통하여 이러한 불일치의 원인을 진단하고, 현행 지수에 대한 올바른 해석과 이해를 돕는 틀을 제공하고자 한다. 본 논문의 구성은 다음과 같다.
제 3절에서는 전월세전환율이 월세가격지수에 미치는 영향과 월세가격지수 변동률 분석방안에 대하여 설명한다. 전세 급등기에 월세가격지수의 흐름이 체감경기와 불일치 되는 현상이 전월세전환율에서 기인함을 설명하고, 이로 인한 월세가격지수 하락 현상에 대한 올바른 분석방안을 제시한다. 제 4절에서는 실제 자료분석을 통해 제안한 분석방법이 올바른 월세수준 진단을 위해 매우 효과적으로 사용될 수 있음을 실증한다.
다만, 2010년 인구주택총조사에서 파악된 전체 월세 모집단에서 추출된 표본주택들에 대하여 현재 월세로 거래된다면 보증금과 월세액은 얼마일지를 조사하면 된다. 모집단의 변화라든가 표본의 재설정 등의 문제는 본 논문에서 다룰 주제는 아니고, 조사된 보증금과 월세액으로부터 지수를 산정하는 방식에 대한 내용을 중심으로 살펴보고자 한다. 다만, 월세가격동향조사 통계에 대한 모집단 정의, 표본 추출 및 통계산정 방식, 조사방법 등에 대한 포괄적인 내용은 Park 등 (2008)을 참고하면 좋을 것이다.
전월세전환율은 전세가격 급등기에 작게 추정되고 이를 매개로한 완전월세액 역시 작아지며, 결과적으로 도출되는 월세가격지수가 월세수준의 변동 보다는 전월세전환율 하락효과에 더 큰 영향을 받게되어 체감경기와는 다소 괴리되는 월세가격지수 변동이 나타날 수 있다. 본 논문에서는 월세가격지수 변동률을 전월세전환율에 기인한 부분과 순수한 월세와 보증금의 변동에 따른 부분으로 분리할 수 있는 방안을 제시하였다. 이를 통해 최근과 같은 전세금 상승기에 월세가격지수가 하락하는 현상이 전월세전환율 하락에 따른 영향을 많이 받아서 나타나는 것뿐이며, 그 효과를 제거할 경우 실제 월세가격 수준은 상승하고 있음을 계량적으로 보여주었다.
제안 방법
월세가격동향조사 통계는 8개시도 (수도권 및 지방광역시) 월세가구의 월세가격 변동과 시장동향을 조사·분석하여 정책수립 등에 활용하고자, 3,000개 월세표본 가구에 대하여 매월 현장조사를 통해 월세가격과 시장동향 (월세수급동향 및 월세거래동향)을 조사한다.
우리는 2013년 1월부터 2014년 7월까지 19개월 동안의 현행 월세가격지수에 대하여 지수변동률을 분해하여 분석하였고, 그 결과는 Table 4.1∼4.2에 요약되어 있다.
성능/효과
월세가격동향조사에서 매월 공표하는 월세가격지수는 표본 가구에 대한 전세금, 보증금 및 월세액에 대한 해당 월의 조사가격에 기초하여 산정된다. 최하위 공표지역의 주택유형별 또는 규모별 지수는 각 유형별로 개별 표본의 가격변동률의 산술평균으로 정의되는 칼리지수 (기준시점=2012.6월)로 생산되며, 광역권 또는 모든 주택유형을 포괄하는 종합적인 지수는 하위지역 지수의 가중평균으로 산정된다. 지역별은 전국, 수도권, 지방광역시, 서울 (강남/강북), 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산으로 구분되며, 주택유형별은 단독, 아파트, 연립 및 다세대, 오피스텔로 구분되고, 규모는 방1개, 방2개, 방3개 이상으로 구분된다.
전세 급등기에 월세가격지수의 흐름이 체감경기와 불일치 되는 현상이 전월세전환율에서 기인함을 설명하고, 이로 인한 월세가격지수 하락 현상에 대한 올바른 분석방안을 제시한다. 제 4절에서는 실제 자료분석을 통해 제안한 분석방법이 올바른 월세수준 진단을 위해 매우 효과적으로 사용될 수 있음을 실증한다. 끝으로 제 5절에서 결론을 도출한다.
결과적으로 표본주택들의 완전월세액 계산시 적용되는 각 지역내 주택유형별 규모별 평균전월세전환율 또한 작게 도출되고, 이를 적용한 개별 표본주택들의 완전월세액을 기반으로 산정된 t기의 월세가격지수 θt는 전월인 (t − 1)기의 월세가격지수 θt−1에 비해 하락하게 되고, t기의 전월대비 지수 변동률 rt는 하락세를 보이게 된다.
이런 이유로 KAB (2011)와 같은 기존 연구에서도 변동 기준과 고정 기준의 전월세전환율을 병행하여 적용함으로써 두 종류의 월세가격지수 사용을 권고하고 있는 것으로 생각된다. 이와 비교하면, 본 논문에서 제안한 방법은 전월세전환율의 영향을 받지 않는 가격지수 자체를 생성하지는 않는다. 즉, #은 현행 월세가격지수의 월별변동률을 분석하기 위해 보조적으로 산출된 것일 뿐 가격지수로서의 의미를 갖지는 않는다.
35% 상승하였다. 또한, 월변동률의 크기를 보면 전월세전환율 효과를 제거했을 경우 평균적으로 0.12%가 높음을 알 수 있다. 이는 현행 월세가격지수의 산정방식의 구조적 원인으로 인하여 전세가격의 상승이 전월세전환율에 영향을 미쳐 두 지수 간의 차이를 야기했다고 판단할 수 있다.
18%로 나타났다. 같은 기간 전세가격이 월평균 0.50% 상승했음을 감안하면, 전세가격의 상승으로 월세가격이 하락한 것처럼 보일 뿐이지 실제 월세가격 수준은 증가하였음을 확인할 수 있다.
이러한 방법은 현행 전월세전환율에 대한 대안으로서 제안되었던 연간단위 고정된 전월세전환율 활용방안에 비해 적용이 매우 간편하고 분석이 용이한 것이 큰 장점이다. 또한, 연간 고정된 전월세전환율을 별도로 적용하지 않고 기존의 월별 평균전월세전환율을 사용함으로써 부동산 시장 상황을 시의성 있게 적절히 반영할 수 있다는 점도 기존 대안과 차별성이 큰 특징이라고 할 수 있다.
본 논문에서는 월세가격지수 변동률을 전월세전환율에 기인한 부분과 순수한 월세와 보증금의 변동에 따른 부분으로 분리할 수 있는 방안을 제시하였다. 이를 통해 최근과 같은 전세금 상승기에 월세가격지수가 하락하는 현상이 전월세전환율 하락에 따른 영향을 많이 받아서 나타나는 것뿐이며, 그 효과를 제거할 경우 실제 월세가격 수준은 상승하고 있음을 계량적으로 보여주었다. 다만, 전월세전환율 효과를 배제한 월세가격 수준의 상승이 임차인의 실질적인 주거비 부담 상승으로 해석되는 것에는 주의할 필요가 있다.
임차인의 입장에서는 소득이 유지된 상태에서 명목월세가격의 상승으로 주거비 부담수준이 높아진 것으로 느껴지지만, 임대 중인 주택의 사용가치(전세금)는 명목 월세가격보다 더 높게 올라간 점을 감안하면 실질적으로 더 낮은 주거비용을 부담한다고 볼 수도 있기 때문이다. 결론적으로, 본 연구는 월세가격지수의 변동률을 전월세전환율 변동 효과에 기인한 부분과 그렇지 않은 부분을 분해하여 살펴봄으로써 실질적인 월세시장의 흐름을 진단할 수 있는 방안을 제시하였다는 것에 의의가 있다.
후속연구
제 2절에서는 월세가격동향조사 통계에서 공표하고 있는 월세가격지수의 산정방식에 대하여 살펴본다. 표본 설계 및 추출 방식에 대한 검토보다는 주어진 표본의 조사가격으로부터 지수를 생성해 내는 지수산식을 중심으로 검토할 것이다. 제 3절에서는 전월세전환율이 월세가격지수에 미치는 영향과 월세가격지수 변동률 분석방안에 대하여 설명한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
월세가구 비중이 증가하게 된 원인은?
1에서 알 수 있듯이 월세시장은 1995년을 기점으로 빠르게 증가하고 있는 추세이다. 특히 2000년 이후에는 보증부 월세가구의 증가로 인하여 월세거주 가구가 증가하기 시작하였으며, 전세가격 상승의 영향으로 월세가구의 비중은 더욱 증가하여 ‘14.7월 현재 실거래량 (전월세 실거래신고건수) 기준으로 전체 임대가구의 25%를 넘는 것으로 추산된다.
우리나라 월세시장 추세는 어떠한가?
우리나라의 주택 임대시장은 전세시장과 월세시장으로 구분이 되며, Table 1.1에서 알 수 있듯이 월세시장은 1995년을 기점으로 빠르게 증가하고 있는 추세이다. 특히 2000년 이후에는 보증부 월세가구의 증가로 인하여 월세거주 가구가 증가하기 시작하였으며, 전세가격 상승의 영향으로 월세가구의 비중은 더욱 증가하여 ‘14.
월세가격지수를 산정할 때 지역과 주택유형은 어떻게 구분하나요?
6월)로 생산되며, 광역권 또는 모든 주택유형을 포괄하는 종합적인 지수는 하위지역 지수의 가중평균으로 산정된다. 지역별은 전국, 수도권, 지방광역시, 서울 (강남/강북), 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산으로 구분되며, 주택유형별은 단독, 아파트, 연립 및 다세대, 오피스텔로 구분되고, 규모는 방1개, 방2개, 방3개 이상으로 구분된다. Figure 1.
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