본 연구는 도시재생사업이 본격적으로 추진됨에 따라 도시재생전략계획 수립, 도시재생활성화지역 지정, 그리고 도시재생활성화계획 수립에 필요한 기초 DB 구축 및 도시재생사업의 평가 모니터링 방안 도출을 목적으로 한다. 연구과정은 13개 선도지역의 공모제안서 및 13개 선도지역 중 도시재생활성화계획을 수립하고 있는 4개 지역(서울, 창원, 부산, 영주)의 도시재생활성화계획(안)을 토대로 기초 DB 및 평가 모니터링 지표를 검토하였다. 연구결과 선도지역 도시재생사업의 평가모니터링을 위해서 다음과 같은 방안이 도출되었다. 첫째, 도시재생사업의 원활한 추진을 위한 재생전략 활성화계획 수립을 지원하고, 나아가 재생 활성화 사업과 각종 도시재생사업을 체계적으로 관리할 수 있는 종합정보체계가 필요하다. 둘째, 도시재생사업 진행에 대한 모니터링이 보다 제도화되어야 한다. 셋째, 전략계획 및 활성화계획의 수립과정에서 도시 또는 군기본계획 관리계획과 연계성 확보가 필요하다. 마지막으로 상향식(Bottom-up) 도시재생사업에 적합한 모듈화 계획의 도입과 평가가 필요하다.
본 연구는 도시재생사업이 본격적으로 추진됨에 따라 도시재생전략계획 수립, 도시재생활성화지역 지정, 그리고 도시재생활성화계획 수립에 필요한 기초 DB 구축 및 도시재생사업의 평가 모니터링 방안 도출을 목적으로 한다. 연구과정은 13개 선도지역의 공모제안서 및 13개 선도지역 중 도시재생활성화계획을 수립하고 있는 4개 지역(서울, 창원, 부산, 영주)의 도시재생활성화계획(안)을 토대로 기초 DB 및 평가 모니터링 지표를 검토하였다. 연구결과 선도지역 도시재생사업의 평가모니터링을 위해서 다음과 같은 방안이 도출되었다. 첫째, 도시재생사업의 원활한 추진을 위한 재생전략 활성화계획 수립을 지원하고, 나아가 재생 활성화 사업과 각종 도시재생사업을 체계적으로 관리할 수 있는 종합정보체계가 필요하다. 둘째, 도시재생사업 진행에 대한 모니터링이 보다 제도화되어야 한다. 셋째, 전략계획 및 활성화계획의 수립과정에서 도시 또는 군기본계획 관리계획과 연계성 확보가 필요하다. 마지막으로 상향식(Bottom-up) 도시재생사업에 적합한 모듈화 계획의 도입과 평가가 필요하다.
Recently one of interest concern in domestic housing market is to reduce the difference of supply and demand. Exact demand estimation by accurate demand region is a essential cue to reduce the gap. This empirical study compared the data of housing subscriber's real address with estimated demand area...
Recently one of interest concern in domestic housing market is to reduce the difference of supply and demand. Exact demand estimation by accurate demand region is a essential cue to reduce the gap. This empirical study compared the data of housing subscriber's real address with estimated demand area on household movement, which are applied by advanced studies. This empirical case data is related to 3 housing development districts in metropolitan area. As a result, This study found that the real demand area has a more widened coverage compared with those of household movement one. For to establish exact demand area, we found, more complementary considerations should be taken. Especially some factors such as distance between a project site and downtown of Seoul Metropolitan City, locational competitiveness on main demand and behind demand, and development scale are more considerable variables. In additionally, we found the demand areas are influenced by housing rental types, sizes and the real estate business trends. And also, this study found those factors should be considered with housing price and locational competitiveness.
Recently one of interest concern in domestic housing market is to reduce the difference of supply and demand. Exact demand estimation by accurate demand region is a essential cue to reduce the gap. This empirical study compared the data of housing subscriber's real address with estimated demand area on household movement, which are applied by advanced studies. This empirical case data is related to 3 housing development districts in metropolitan area. As a result, This study found that the real demand area has a more widened coverage compared with those of household movement one. For to establish exact demand area, we found, more complementary considerations should be taken. Especially some factors such as distance between a project site and downtown of Seoul Metropolitan City, locational competitiveness on main demand and behind demand, and development scale are more considerable variables. In additionally, we found the demand areas are influenced by housing rental types, sizes and the real estate business trends. And also, this study found those factors should be considered with housing price and locational competitiveness.
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문제 정의
최근 국내 주택시장권역에 대한 연구는 크게 권역 설정에 대한 공간적 접근과 권역의 크기나 거리의 영향요인을 규명하는 연구로 대별된다. 그러나 국내에서는 아직 수요권역에 대한 선행연구가 많지 않은 바 주택시장권역에 대한 선행연구를 검토하여 수요권역 설정과 실증분석에 활용코자 한다.
본 연구는 동일 사업지구에서 청약자의 인구·가구적 및 사회경제적 변수가 수요권역 형성에 미치는 영향을 파악해 본다는 점에서 선행연구와 차별성을 가지고 있다.
본 연구는 특정 사업지구로의 가구이동 관점에서 수요권역의 결정요인을 파악하는 목적 하에 수요권역을 ‘특정 사업지구 관점에서 주택을 구매하거나 구매할 가능성이 높은 공간적 범위’로 정의하고 시군구 단위의 행정구역을 지리적 경계로 설정하는 실증분석을 시도하고자 한다.
이러한 불일치의 해소를 위해서는 지역별로는 물론 특히 사업지구별로 정확한 수요권역 설정에 기반한 수요예측이 필수적이다. 본 연구에서는 수도권의 3개 택지개발지구를 대상으로 선행연구에서 대표적으로 활용하는 가구이동자료에 근거한 수요권역과 청약자 주소자료를 이용한 수요역을 비교하는 실증분석을 하였다.
특정 사업지구의 수요량 판단을 위한 수요권역은 대부분 주거이동자료를 바탕으로 설정되어 활용되어 왔다. 이에 본 연구는 주거이동자료에 의거 설정된 특정사업지구의 수요권역을 대상으로 실제 주택구매의사를 동반한 청약자의 주소지를 활용하여 수요권역을 비교 분석하고자 한다. 본 연구는 동일 사업지구에서 청약자의 인구·가구적 및 사회경제적 변수가 수요권역 형성에 미치는 영향을 파악해 본다는 점에서 선행연구와 차별성을 가지고 있다.
이에 본 연구에서는 최근에 이루어진 주택수요권역에 대한 연구와 청약자 주소에 의한 수요권역을 비교하여 대단위사업의 사업자 관점에서 수요권역 설정과 수요예측에의 활용가능성을 실증적으로 분석해보고, 수요권역 변화에 대한 영향을 미치는 요인에 대해 파악해보고자 한다.
제안 방법
동탄2지구의 공간적 입지 이외의 수요권역에 미치는 영향요인을 파악하기 위해 주택공급유형, 부동산경기, 주택규모, 연령에 따른 청약자 유입거리를 분석하였다. 분양주택보다는 임대주택에서, 주택규모가 작을수록 청약자 주소지 거리가 단축되며 통계적으로도 유의미한 차이가 나타났다.
본 연구에서는 선행연구에서 사용된 변수 중 부동산경기, 주택규모, 연령, 신도시급 여부, 택지공급유형(분양, 임대)을 영향변수로 선정하였다. 청약자 소득은 자료 확보의 한계로 주택규모와 주택공급유형을 대체변수로 활용하였다.
청약자 소득은 자료 확보의 한계로 주택규모와 주택공급유형을 대체변수로 활용하였다. 부동산경기는 청약시기를 활용하여 청약당시의 주택가격과 주택거래량을 활용하여 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기로 구분하였다2). 수요권역 분석을 위한 유입된 거리데이터는 청약자의 주소지에 위치한 시군구청과 청약신청 단지와의 직선거리를 네이버 지도를 이용하여 측정하였다.
수요권역 실증분석은 1차적으로 가구이동 기준 수요권역과 청약자 주소지 기준 수요권역의 시군구 분포비율을 비교분석하였다. 그리고 2차적으로 분포비율의 차이 원인을 규명하기 위해 본 연구에서 영향요인 변수를 활용하여 일원배치 분산분석(ANOVA)과 독립 T-검정을 실시하였다.
본 연구에서는 선행연구에서 사용된 변수 중 부동산경기, 주택규모, 연령, 신도시급 여부, 택지공급유형(분양, 임대)을 영향변수로 선정하였다. 청약자 소득은 자료 확보의 한계로 주택규모와 주택공급유형을 대체변수로 활용하였다. 부동산경기는 청약시기를 활용하여 청약당시의 주택가격과 주택거래량을 활용하여 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기로 구분하였다2).
대상 데이터
본 연구에서는 수도권의 택지개발사업지구 중 2010년 이후 공급이 이루어진 김포한강지구, 동탄2지구, 하남미사지구를 실증분석의 대상으로 선정하였다. 3개 지구 모두 대형 택지개발지구로서 주택의 공급이 대량으로 이루어지는 사업지구의 수요특성을 일반 택지개발지구와 비교하기 위해 선정하였다.
본 연구에서도 수도권 택지개발지구 수요권역 실증분석을 위해 2011년과 2012년의 가구이동 자료를 확보하여 실제 청약자의 주소와 비교하는데 사용하였다. 본 연구에 실증된 김포시, 하남시, 화성시의 2011년 및 2012년의 가구이동자료 분석결과가 대동소이하여 분양시점과 가장 가까운 2012년의 자료를 사용하였다.
본 연구에서는 수도권의 택지개발사업지구 중 2010년 이후 공급이 이루어진 김포한강지구, 동탄2지구, 하남미사지구를 실증분석의 대상으로 선정하였다. 3개 지구 모두 대형 택지개발지구로서 주택의 공급이 대량으로 이루어지는 사업지구의 수요특성을 일반 택지개발지구와 비교하기 위해 선정하였다.
대부분의 선행연구에서 주택 수요권역(시장권역) 설정 시 가구이동자료를 활용하고 있다. 본 연구에서도 수도권 택지개발지구 수요권역 실증분석을 위해 2011년과 2012년의 가구이동 자료를 확보하여 실제 청약자의 주소와 비교하는데 사용하였다. 본 연구에 실증된 김포시, 하남시, 화성시의 2011년 및 2012년의 가구이동자료 분석결과가 대동소이하여 분양시점과 가장 가까운 2012년의 자료를 사용하였다.
부동산경기는 청약시기를 활용하여 청약당시의 주택가격과 주택거래량을 활용하여 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기로 구분하였다2). 수요권역 분석을 위한 유입된 거리데이터는 청약자의 주소지에 위치한 시군구청과 청약신청 단지와의 직선거리를 네이버 지도를 이용하여 측정하였다. 다만 동탄2의 화성시 거주자들은 화성시청이 관내 외곽에 위치하여 수요권역 분석 시 상당한 왜곡이 발생하여 읍면동 사무소와의 거리 자료로 대체하였다.
수요권역 실증분석 대상자는 3개 지구의 공공분양, 10년 공공임대, 국민임대 주택의 청약자 83,185명 중 주소가 누락된 26,195명을 제외한 56,990명이다.
사업지 면적과 주택건설호수는 두 지구의 절반 수준이나 청약에서는 높은 경쟁률을 보였던 사업지구이기도 하다. 하남미사지구의 실증분석은 분양주택 10개 블록, 분할납부 임대 2개 블록을 대상으로 하였다.
데이터처리
수요권역 실증분석은 1차적으로 가구이동 기준 수요권역과 청약자 주소지 기준 수요권역의 시군구 분포비율을 비교분석하였다. 그리고 2차적으로 분포비율의 차이 원인을 규명하기 위해 본 연구에서 영향요인 변수를 활용하여 일원배치 분산분석(ANOVA)과 독립 T-검정을 실시하였다.
성능/효과
가구이동자료에 근거한 유입비율과 청약자 주소지 분포비율과의 비교 결과 3개 지구 모두 공통적으로 가구이동기준보다 청약 유입권역이 확대되는 것으로 나타났다. 임대주택 청약범위는 분양주택에 비해 당해사업지 인근에 집중되어 나타난 점도 확인할 수 있었다.
김포한강지구 청약자 유입거리의 차이분석 결과 임대주택보다는 분양주택, 소형보다는 중형주택에서 유입거리가 더 먼 것으로 나타났다.
연령대에서도 60대 이상이 50대 이하에 비해 청약 유입거리가 더 먼 것으로 나타났으나 주 수요층이 아니라는 점에서 높은 비중을 두기는 어렵다(표 9 참조). 김포한강지구는 부동산경기 변수의 차이에 있어 동탄2지구와 달리 오히려 후퇴기에 유의미한 차이를 보이며 청약자 유입거리는 더 확대되는 것으로 나타났다. 이는 김포한강지구가 서울에서 멀리 떨어진 외곽에 위치하고 김포시와 인근 지역의 수요 기반이 약해 나타나는 사업지구의 지리적 특성이 반영된 결과로 판단된다.
3%의 값을 보인다. 또한 가구이동 기준에서 볼 때 청약점유율이 낮을 것으로 예측된 수원시가 19.9%, 용인시 13.2%, 오산시 9.4%의 청약점유율이 보여 사업지의 인근 핵심권역 청약점유비율이 가구이동 기준보다 크게 나타나는 특징을 보이고 있다.
또한 주택규모면에서는 60㎡미만, 연령층에서는 30～40대에서 청약자 유입거리가 통계적으로 유의미한 차이를 보이며 가장 먼 유입거리를 가지는 것으로 나타났다. 이 역시 앞서 살펴본 지구와는 상이한 결과로 하남미사의 입지가 서울에 근접하고 있어 소형주택 구매층의 높은 관심도로 수요권이 확대된 것으로 판단된다3).
이외희 등(2007)은 수도권 1기 및 2기 신도시의 인구이동특성을 분석하면서 수도권 내 이동의 경우 연령, 교육수준, 주택규모, 점유형태, 주택유형과 가구유형이, 학력과 가구소득, 연령, 이주거리가 짧을수록 1기 신도시로의 이동선호가 높았다. 반면 2기 신도시의 경우 주택규모가 이동에 영향을 미치는 것을 확인하였다. 최기헌 등(2012)의 연구에서는 부동산경기에 따라 영향요인이 다르나 전국 주가변화율, 지역건축허가면적, 지역주택보급률, 분양가대비차율, 신청평수, 지역주택보급률을 주요 영향요인으로 보았다.
분석 결과 김포한강지구의 실제 청약수요권역은 인구이동기준에 비해 수도권 남서부지역으로 확대되고 지역적으로 광역화하는 특성을 보이고 있다. 두 기준의 두드러진 큰 차이점은 김포시의 경우 가구이동기준에서는 40.
동탄2지구의 공간적 입지 이외의 수요권역에 미치는 영향요인을 파악하기 위해 주택공급유형, 부동산경기, 주택규모, 연령에 따른 청약자 유입거리를 분석하였다. 분양주택보다는 임대주택에서, 주택규모가 작을수록 청약자 주소지 거리가 단축되며 통계적으로도 유의미한 차이가 나타났다. 부동산경기변수는 확장기 때 유입거리가 가장 멀고 후퇴기와 수축기로 갈수록 유입거리가 짧아지는 유의미한 차이를 보이고 있다.
대규모사업지의 청약기준으로 볼 때 동일 사업지구에 있어서도 임대주택과 소형주택 등 실수요층이 선호하는 주택의 수요권역은 분양주택에 비해 상대적으로 집중되는 경향을 보여 향후 분양주택과 임대주택 수요추정이나 공급정책 수립 시 고려해야 할 것이다. 아울러 부동산경기 역시 수요권역 범위에 중요한 영향을 미치나 그 영향은 사업지구별로 달라 사업지구 각각의 입지경쟁력이나 가격 등 다른 특성과 복합적으로 고려되어야 할 필요가 있는 것으로 나타났다.
따라서 대단위 사업지의 수요권역 추정은 단순히 기존의 가구이동자료를 사용하기 보다 권역을 보완하여 사용해야 함을 시사하고 있다. 아울러 사업지구가 갖는 서울도심과의 거리, 핵심 및 인근 배후수요 등의 입지경쟁력과 개발규모(신도시급 여부) 등의 변수 등을 고려한 보완도 필요한 것으로 나타났다. 다만 가구이동자료와 청약자료가 거주수요와 투자수요를 모두 포함하고 있어 이를 각각 구분하여 비교하는 것이 이상적이나 가구이동자료를 거주수요와 투자수요로 구분할 수 없어 각 자료를 전체비교 할 수밖에 없는 현실적인 한계는 향후 연구에서 보완이 필요하다.
가구이동자료에 근거한 유입비율과 청약자 주소지 분포비율과의 비교 결과 3개 지구 모두 공통적으로 가구이동기준보다 청약 유입권역이 확대되는 것으로 나타났다. 임대주택 청약범위는 분양주택에 비해 당해사업지 인근에 집중되어 나타난 점도 확인할 수 있었다. 즉 가구이동자료에 비해 청약자기준의 수요권역이 확대되어 나타나고 특히 임대주택은 사업지 인근에 집중되는 특성을 보여주고 있다.
하남미사지구의 청약자 유입거리 분석결과, 분양주택 청약자가 임대주택 청약자에 비해 통계적으로 유의미한 차이를 가지며 유입거리가 더 먼 것으로 나타났다. 그러나 그 차이는 동탄2지구와 김포한강지구에 비해 상대적으로 거리가 가깝게 나타났다.
후속연구
아울러 사업지구가 갖는 서울도심과의 거리, 핵심 및 인근 배후수요 등의 입지경쟁력과 개발규모(신도시급 여부) 등의 변수 등을 고려한 보완도 필요한 것으로 나타났다. 다만 가구이동자료와 청약자료가 거주수요와 투자수요를 모두 포함하고 있어 이를 각각 구분하여 비교하는 것이 이상적이나 가구이동자료를 거주수요와 투자수요로 구분할 수 없어 각 자료를 전체비교 할 수밖에 없는 현실적인 한계는 향후 연구에서 보완이 필요하다.
대규모사업지의 청약기준으로 볼 때 동일 사업지구에 있어서도 임대주택과 소형주택 등 실수요층이 선호하는 주택의 수요권역은 분양주택에 비해 상대적으로 집중되는 경향을 보여 향후 분양주택과 임대주택 수요추정이나 공급정책 수립 시 고려해야 할 것이다. 아울러 부동산경기 역시 수요권역 범위에 중요한 영향을 미치나 그 영향은 사업지구별로 달라 사업지구 각각의 입지경쟁력이나 가격 등 다른 특성과 복합적으로 고려되어야 할 필요가 있는 것으로 나타났다.
본 연구는 기존의 가구이동특성 기준의 수요권역과 실제 청약자의 주소자료의 수요권역을 상호 비교한 최초의 실증연구이나 개인정보 자료수집의 한계로 다양한 인구･사회･경제적 변수의 영향을 살펴보지 못한 한계가 있다. 또한 분석대상 역시 공공주택 청약자에 국한되어 민간주택부문의 수요권역 특성을 반영하지 못한 한계를 갖고 있다.
또한 분석대상 역시 공공주택 청약자에 국한되어 민간주택부문의 수요권역 특성을 반영하지 못한 한계를 갖고 있다. 후속 연구에서 추가적인 자료축적과 분석을 통해 다양한 접근의 연구가 필요할 것으로 보인다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
주택시장이 장기간 침체국면에 있었던 배경은?
2008년 금융위기 이후 국내 부동산시장은 큰 변화를 맞이하고 있다. 고령화·저출산에 의한 인구와 가구 증가율 둔화, 주택보급률 상승과 도시화 진전에 따른 개발수요 감소 등으로 주택시장은 장기간 침체국면에 있었으나 최근 정부의 부동산 거래 정상화정책에 힘입어 시장이 다소 활성화되었다. 그러나 현재와 같은 활성화 국면이 장기간 지속될 것이라는 전망은 많지 않은 편이다.
부동산시장의 변화로 인해, 주택에 대한 관심은 어떻게 변화하고 있는가?
따라서 주택건설업체 혹은 사업시행자, 주택공급 인허가를 담당하는 지자체 등 주택 관련 이해관계자는 시장 분석, 특히 정확한 수요권역 설정에 따른 수요예측의 중요성에 많은 관심을 기울이게 된다. 즉 주택을 얼마나 공급할 것인가의 관점으로부터 어디에서 얼마큼의 수요가 유입될 것인가로 관심의 내용이 변하고 있다.
본 논문에서, 수요권역을 어떻게 정의하는가?
본 연구는 특정 사업지구로의 가구이동 관점에서 수요권역의 결정요인을 파악하는 목적 하에 수요권역을 ‘특정 사업지구 관점에서 주택을 구매하거나 구매할 가능성이 높은 공간적 범위’로 정의하고 시군구 단위의 행정구역을 지리적 경계로 설정하는 실증분석을 시도하고자 한다.
참고문헌 (14)
김민정(2005), 지역적 특성과 도시기반시설이 사회계층별 주거입지에 미치는 영향, 서울시립대학교 대학원 석사학위논문.
김상균(2001), 고용접근성과 녹지접근성을 고려한 잠재력 모형의 주거입지 수요 추정, 한양대학교 대학원 석사학위논문.
박천규 등(2013), 지역 부동산시장의 미시적 동태분석과 정책시뮬레이션 모형 구축 연구(I) : 주택시장을 중심으로 문제 진단과 분석기반 구축, 국토연구원.
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