이 연구의 목적은 도심 내 젊은 주거취약계층을 위한 도심형 공공임대주택의 사업타당성을 분석하는 것이다. 도심형 공공임대주택은 높은 지가와 복잡한 권리관계로 인해 사업추진에 어려움이 많으므로 저렴한 택지 확보와 함께 사업비 절감방안이 강구되어야 한다. 이를 위해 택지확보 및 사업방식을 고려하여 사업유형을 구분하였고, 10개 사례지역에 대해 사업타당성을 분석하였다. 각 사례지역의 설계안에 기초하여 현금지출과 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이자율 등 기준정보를 조합한 16개 시나리오에 대하여 현금흐름을 분석하였다. 분석결과, 국공유지 임차형은 사업초기 토지매입비 절감은 가능하나, 청산시점에서 토지를 정부에 귀속시켜야 하므로 전체 NVP가 낮아진다. 사유지 매입형은 토지를 매입하므로 초기 사업비는 많이 소요되나, 청산단계에서 토지 처분으로 인해 NPV가 향상되는 효과가 있다. 이러한 현상을 볼 때 지가가 낮은 지역에서는 임차방식으로 사업을 추진하고, 지가가 높은 지역에서는 매입방식으로 사업을 추진하는 것이 사업성 개선에 유리하다. 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지가상승률과 임대료 시세반영률이며, 임대료 시세반영률은 조정 가능한 변수이다. 그러나 이를 상승시키면 세입자 부담이 증가하므로 기금이자율 조정이 바람직한 것으로 판단된다.
이 연구의 목적은 도심 내 젊은 주거취약계층을 위한 도심형 공공임대주택의 사업타당성을 분석하는 것이다. 도심형 공공임대주택은 높은 지가와 복잡한 권리관계로 인해 사업추진에 어려움이 많으므로 저렴한 택지 확보와 함께 사업비 절감방안이 강구되어야 한다. 이를 위해 택지확보 및 사업방식을 고려하여 사업유형을 구분하였고, 10개 사례지역에 대해 사업타당성을 분석하였다. 각 사례지역의 설계안에 기초하여 현금지출과 수입을 산출하였고, 지가상승률, 임대료시세반영률, 임대료상승률, 기금이자율 등 기준정보를 조합한 16개 시나리오에 대하여 현금흐름을 분석하였다. 분석결과, 국공유지 임차형은 사업초기 토지매입비 절감은 가능하나, 청산시점에서 토지를 정부에 귀속시켜야 하므로 전체 NVP가 낮아진다. 사유지 매입형은 토지를 매입하므로 초기 사업비는 많이 소요되나, 청산단계에서 토지 처분으로 인해 NPV가 향상되는 효과가 있다. 이러한 현상을 볼 때 지가가 낮은 지역에서는 임차방식으로 사업을 추진하고, 지가가 높은 지역에서는 매입방식으로 사업을 추진하는 것이 사업성 개선에 유리하다. 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 지가상승률과 임대료 시세반영률이며, 임대료 시세반영률은 조정 가능한 변수이다. 그러나 이를 상승시키면 세입자 부담이 증가하므로 기금이자율 조정이 바람직한 것으로 판단된다.
Korean government has launched a new public rental housing policy for younger generation suffering from instable housing conditions in CBD area. This paper is to analyze the financial feasibility of urban public rental housing projects, based on its cash flows. Urban rental housing projects should f...
Korean government has launched a new public rental housing policy for younger generation suffering from instable housing conditions in CBD area. This paper is to analyze the financial feasibility of urban public rental housing projects, based on its cash flows. Urban rental housing projects should find out the way to reduce costs and to secure cheap land, because of the high land price in CBD area and complex relationship of legal rights. Project types are categorized by the land acquisition method and district characteristics. For 10 sample projects, financial feasibility was analyzed. Cash flows were calculated on the design plan and 16 scenarios were made by combining 4 important variables. The variables are increase rate of land price, increase rate of monthly rents, ratio of public and market rents, and the interest rate of National Housing Fund. The findings are as follows. Government land rent-type can reduce initial costs because it is not necessary to buy land. However, total NPV is lowered at the time of liquidation due to the land return. Private land acquisition-type require more initial costs. But the NPV at liquidation time increases with land disposal. To improve financial feasibility, acquisition-type should be preferred in high land-price area and rent-type should be preferred in low land-price area. Among influencing variables, the rate of increase in land price and the ratio of public and market rents turned out to be the most important. Although the ratio of public and market rents can be controllable, high ratio will cause the burden of tenants. Therefore, interest rate adjustment of National Housing Fund is more desirable.
Korean government has launched a new public rental housing policy for younger generation suffering from instable housing conditions in CBD area. This paper is to analyze the financial feasibility of urban public rental housing projects, based on its cash flows. Urban rental housing projects should find out the way to reduce costs and to secure cheap land, because of the high land price in CBD area and complex relationship of legal rights. Project types are categorized by the land acquisition method and district characteristics. For 10 sample projects, financial feasibility was analyzed. Cash flows were calculated on the design plan and 16 scenarios were made by combining 4 important variables. The variables are increase rate of land price, increase rate of monthly rents, ratio of public and market rents, and the interest rate of National Housing Fund. The findings are as follows. Government land rent-type can reduce initial costs because it is not necessary to buy land. However, total NPV is lowered at the time of liquidation due to the land return. Private land acquisition-type require more initial costs. But the NPV at liquidation time increases with land disposal. To improve financial feasibility, acquisition-type should be preferred in high land-price area and rent-type should be preferred in low land-price area. Among influencing variables, the rate of increase in land price and the ratio of public and market rents turned out to be the most important. Although the ratio of public and market rents can be controllable, high ratio will cause the burden of tenants. Therefore, interest rate adjustment of National Housing Fund is more desirable.
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문제 정의
도심 내 주거취약 계층이 거주할 수 있는 공공임대주택 공급이라는 정책목표를 달성하려면 세입자가 지불 가능한 임대주택이어야 하며, 사업주체의 부담 역시 줄일 수 있는 사업방식이 제시되어야 하기 때문이다. 그리고 사업지구별로 사업성에 영향을 미치는 주요 변수를 도출하여 각 변수의 조정에 따른 사업성 변화추이를 파악함으로써 정책적 시사점을 제안하고자 한다.
본 연구는 도심 내에 공공임대주택을 지속적으로 공급할 수 있도록 국공유지, 도시재생용지, 노후주거지역 등 다양한 사업지구에 대한 사업타당성을 분석하여 사업여건을 개선하는데 목적이 있다. 도심 내 주거취약 계층이 거주할 수 있는 공공임대주택 공급이라는 정책목표를 달성하려면 세입자가 지불 가능한 임대주택이어야 하며, 사업주체의 부담 역시 줄일 수 있는 사업방식이 제시되어야 하기 때문이다.
본 연구는 이번 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 도심형 공공임대주택의 사업유형별 현금흐름을 다양한 사례지구를 통해 구체적으로 살펴본 것이다. 이를 토대로 보다 효율적으로 사업을 수행할 수 있는 사업전략 설정과 제도개선 방향도출을 위한 후속 연구가 이루어지길 기대한다.
가설 설정
주거환경개선 사업지구의 국공유지는 무상 양여되므로 청산 시에는 해당지역의 평균 공시지가에 지가상승률을 적용하여 시행자의 자산으로 처분하는 것으로 하였다(도정법 제65조, 제67조, 제68조). 공급용지가 민간토지인 경우 매입비는 감정가격으로 매입하는 것으로 가정하여 공시지가의 1.4배를 적용하였다6). 주택이나 건축물이 포함된 필지를 매입할 경우에도 대지는 공시지가의 1.
물가상승률은 최근 3년간 소비자물가상승률을 기준(통계청)으로 2.5%로 가정하였다. 할인율은 LH 및 지자체 등 공공기관이 수행하는 장기사업의 특성을 고려하여 국고채 10년물 금리 3.
국민임대주택의 표준임대료 산정조건에 따르면 감각상각비는 건물내용연수 50년, 잔존가액 10% 정액법을 적용하여 산정하였다. 본 연구에서는 임대기간 종료 후, 건물 처분 시 임대기간이 20년일 경우 건물내용 연수에서 감가상각비를 제외한 잔존가치의 70%를, 30년일 경우 잔존가치의 25%를 받고 처분하는 것으로 가정하였다. 마지막으로 화재보험료는 월, 평당 110원, 13.
상업업무시설 분양가는 경쟁입찰 낙찰가를 적용하되, LH 사례를 근거로 원가의 125%(LH의 최근 5년 상가 분양사례)로 가정하여 낙찰가를 결정하였다.
평균 전세가격에 임대료 전환이율을 적용하여 임대보증금과 월임대료 비중을 각각 산출하였다. 임대보증금과 월임대료 비중은 최근 3년간 LH 국민임대 실제 임대료 전세환산액 대비 보증금비중(49%)에 착안하여 보증금과 임대료 비중을 50:50으로 가정하였다. 단, 서울의 경우 월 임대료 부담이 너무 커질 우려가 있어 보증금을 60%로 높였다.
임대주택에 대한 감가상각비 산정은 건축물의 내구연한을 상한인 50년으로 가정하고, 임대기간 30년 이후 20년의 잔존가치 유입으로 적용하였다. 국민임대주택의 표준임대료 산정조건에 따르면 감각상각비는 건물내용연수 50년, 잔존가액 10% 정액법을 적용하여 산정하였다.
층수 및 면적별로 지상과 지하층 건축비를 해당 주택공급면적 및 지하층 연면적에 적용하였다. 주차장은 행복주택이 사회초년생으로 구성된 도심 내 1～2인 가구를 주요 정책대상으로 하므로 공급대상이 유사한 기존의 도시형 생활주택 기준을 준용하여 0.5대/세대로 가정하였다.
제안 방법
2003년 국민임대주택건설 건설원가 자료를 이용하여 임대료 및 임대보증금 등을 분석하고 임대기간 만료 후 분양전환가격은 건설원가×초기시가율×(1+주택가격상승률)임대연수×감정평가율(90%)을 적용하였다.
기금 지원 조건은 정부의 행복주택 기금이자 조건인 연 2.7를 금리 기준을 적용하되, 지자체 주거환경개선사업에 적용되는 1.0% 완화 조건을 추가적으로 적용하였다.
시장가치, 사용가치, 대체가치 등을 중심으로 투자시장적 관점에서 지역별로 모의실험을 통해 차이점을 분석하였다. 매입임대 수익률은 연간임대료와 간주임대료를 합한 금액을 시장매매가로 나눈 시장수익률로 산정하고, 건설임대 수익률은 연간임대료와 간주임대료를 합한 금액을 건설원가로 나눈 원가수익률로 산정하였다. 연구결론으로는 지역별 특성에 따라 차별적 지원이 필요하다고 주장하였다.
사례지구는 도심형 공공임대주택인 행복주택의 다각화 방안에 부응하여 ①지역별(서울, 수도권, 지방광역대도시), ②공급용지별(국공유지, 사유지, 국공유지+사유지), ③사업방식별(주거환경개선사업(공동주택, 현지개량), 소단위정비사업)로 구분하고, 각 지자체 및 LH에서 제시한 사업후보지 중도시재생과 연계 가능한 지역을 우선적으로 선정하였다. 사례지구의 세부내역은 표 3과 같이 서울 4개, 경기ㆍ인천 2개, 지방 대도시 4개 등 총 10개 지구이다.
사업성 분석에 활용하는 기준정보들은 법ㆍ제도적 기준에 근거하되, 선행 연구나 LH 사례 등을 바탕으로 설정하였다. 우선, 각 사례지구별 총 세대수 및 평형배분은 행복주택 공급계획상 평형별 비율을 부지규모와 법적 용적률에 맞게 산출하였다.
사업용지 확보유형, 지가, 임대료 등에 따라 시점별로 현금흐름이 다르게 나타나므로 시점별 유동성 관리와 적정 임대조건을 살펴보기 위해 건설단계, 운영단계, 청산단계로 구분하여 시점별 현금흐름을 파악해 보았다.
사업유형별 10개 사례지구의 임대기간을 30년으로 고정시키고, 4개 기준정보(지가상승률 1.0%/0.7%, 임대료상승률 2.5%/3.0%, 시세대비임대료 70%/80%, 기금이자 2.7%/1.0%) 조합을 통한 16개 시나리오를 적용하여 NPV를 도출하였다. 표 7에서 볼 수 있듯이 16개 시나리오 중 시나리오 8(지가상승률 1%, 임대료상승률 3%, 임대료시세반영률 80%, 기금이자 1%,)과 시나리오 16(지가상승률 0.
각 사례지구의 수입ㆍ지출은 임대주택 건축설계(안)을 바탕으로 산출하고, 기준 정보는 법․제도적 규정이나 실증적 자료를 반영하였다. 시나리오는 기금대출금리 등 정책변수들을 조정하여 16개를 설정하였으며, 변수별 민감도 분석을 통해 사업성에 영향을 미치는 중요 변수를 도출하였다. 기준 시점은 모든 기준 정보에 관해 최신 정부의 공식 통계자료와 보도내용 활용이 가능한 2013년 말로 하였다.
시나리오는 사업성에 크게 영향을 미칠 것으로 예상되는 4개 기준정보(지가상승률, 임대료상승률, 임대시세반영률, 기금이자) 조합을 바탕으로 16개 시나리오를 설정하였다. 지가 및 임대료 상승률은 지역입지에 따라 사업성에 절대적 영향을 미치는 변수이고, 임대료 조건과 기금지원조건은 정책적으로 통제가 가능한 변수로써 시나리오에 포함시켰다.
이현석과 박형섭(2006)은 민간부문이 매입임대와 건설임대 사업을 추진할 때 수익성을 검토하였으며, 미래의 불확정 소득인 자본이득을 배제하고, 투입대비 최초 1년간의 임대수익을 기준으로 수익률을 분석하였다. 시장가치, 사용가치, 대체가치 등을 중심으로 투자시장적 관점에서 지역별로 모의실험을 통해 차이점을 분석하였다. 매입임대 수익률은 연간임대료와 간주임대료를 합한 금액을 시장매매가로 나눈 시장수익률로 산정하고, 건설임대 수익률은 연간임대료와 간주임대료를 합한 금액을 건설원가로 나눈 원가수익률로 산정하였다.
사업성 분석에 활용하는 기준정보들은 법ㆍ제도적 기준에 근거하되, 선행 연구나 LH 사례 등을 바탕으로 설정하였다. 우선, 각 사례지구별 총 세대수 및 평형배분은 행복주택 공급계획상 평형별 비율을 부지규모와 법적 용적률에 맞게 산출하였다. 상업업무시설 면적은 지구별 개발계획(안)에 따른 상업업무시설 면적을 준용하되, 개발계획이 수립되지 않은 지구는 해당 지구의 세대수와 용도지역을 고려하여 결정하였다.
반면, 도심에 입지한 도시재생용지는 이미 높게 형성된 지가와 복잡한 권리관계로 공공부문의 사업추진이 어려울 수 있으므로 도심 내 도시재생용지를 활용하되, 저렴한 택지확보 방안과 사업비를 절감할 수 있는 사업방식이 모색되어야 한다. 이를 위해 본 연구에서는 택지확보 유형별로 사업지구를 구분하고, 10개 사례지역에 대해 16가지 시나리오를 적용하여 사업성을 분석해 보았다.
임대료 상승률은 법적 한도인 연 5% 이내의 인상 제한 규정과 최근 LH, SH의 과거 임대료상승률 고려하여 중간 값인 2.5%를 적용하되, 수익성 제고 및 시세를 반영하여 3%도 적용하였다.
임대료 시세 반영률은 정부정책인 주변시세의 60～80%를 고려하여 중간 값인 70%로 하되, 손실보전 차원에서 80%를 추가 적용하여 시나리오를 설정하였다.
임대료는 해당지역 실제 전세가격과 한국감정원의 아파트 평균 전세가격을 평균하여 적용하였다. 평균 전세가격에 임대료 전환이율을 적용하여 임대보증금과 월임대료 비중을 각각 산출하였다.
4배를 적용하였다6). 주택이나 건축물이 포함된 필지를 매입할 경우에도 대지는 공시지가의 1.4배를 적용하되, 건물은 건축년도, 건축유형 및 구조, 입지 및 이용 상황 등에 따라 달라지므로 LH의 최근 보상사례를 적용하였다. 대부분 노후건축물이므로 건축연한 20년 이상 경과된 1～2층 규모의 건축물기준 보상단가는 523,284원/㎡(연면적)이다.
5월에는 오류, 가좌, 목동 등 시범지구 7곳을 발표하였으나, 지자체ㆍ주민들의 반대로 공급목표를 14만호로 축소하는 한편, 다양한 부지 활용방안을 마련하였다. 철도부지, 역세권 등 공공용지 공급물량은 3.8만호, 주거환경개선 사업지구, 뉴타운해제지역, 도시첨단 산업단지 및 미니 복합타운 등에 행복주택을 건설하는 도시재생 연계공급방식으로 3.6만호, LH 및 SH 등 공기업이 보유한 미 활용 토지 중 역세권 또는 직주근접이 가능한 부지에 6.6만호의 행복주택을 공급하도록 계획을 조정하였다. 이후에도 행복주택 정책의 추진과정에서 발생하는 문제점들을 해소하기 위해 사업절차와 방법론을 개선해 가고 있으며, 보금자리특별법을 공공주택특별법으로 개정, 행복주택의 도시재생 연계 공급, 지자체 제안방식 등을 도입하였다.
. 층수 및 면적별로 지상과 지하층 건축비를 해당 주택공급면적 및 지하층 연면적에 적용하였다. 주차장은 행복주택이 사회초년생으로 구성된 도심 내 1～2인 가구를 주요 정책대상으로 하므로 공급대상이 유사한 기존의 도시형 생활주택 기준을 준용하여 0.
임대료는 해당지역 실제 전세가격과 한국감정원의 아파트 평균 전세가격을 평균하여 적용하였다. 평균 전세가격에 임대료 전환이율을 적용하여 임대보증금과 월임대료 비중을 각각 산출하였다. 임대보증금과 월임대료 비중은 최근 3년간 LH 국민임대 실제 임대료 전세환산액 대비 보증금비중(49%)에 착안하여 보증금과 임대료 비중을 50:50으로 가정하였다.
대상 데이터
본 연구에서는 임대기간 종료 후, 건물 처분 시 임대기간이 20년일 경우 건물내용 연수에서 감가상각비를 제외한 잔존가치의 70%를, 30년일 경우 잔존가치의 25%를 받고 처분하는 것으로 가정하였다. 마지막으로 화재보험료는 월, 평당 110원, 13.6평(국민임대주택 기준) 기준으로 연간 호당 17,952원을 적용하였다.
사업타당성 분석방법으로는 사례지구에 대해 사업성 영향 요인을 조합한 시나리오별로 현금흐름의 순현재가치(NPV : Net Present Value)를 살펴보는 시나리오 기법을 사용하였다. 사례지구는 용지확보 방식, 사업방식, 지역분포를 고려하여 서울, 인천, 경기, 지방광역시 등에서 10개를 선정하였다. 각 사례지구의 수입ㆍ지출은 임대주택 건축설계(안)을 바탕으로 산출하고, 기준 정보는 법․제도적 규정이나 실증적 자료를 반영하였다.
사례지구는 도심형 공공임대주택인 행복주택의 다각화 방안에 부응하여 ①지역별(서울, 수도권, 지방광역대도시), ②공급용지별(국공유지, 사유지, 국공유지+사유지), ③사업방식별(주거환경개선사업(공동주택, 현지개량), 소단위정비사업)로 구분하고, 각 지자체 및 LH에서 제시한 사업후보지 중도시재생과 연계 가능한 지역을 우선적으로 선정하였다. 사례지구의 세부내역은 표 3과 같이 서울 4개, 경기ㆍ인천 2개, 지방 대도시 4개 등 총 10개 지구이다. 도시재생사업3)과 연계하는 지역을 우선 선정한 이유는 도심 내에 입지하여 직주근접을 실현할 수 있고, 지역경제 활성화에도 기여할 수 있기 때문이다.
이론/모형
사업타당성 분석방법으로는 사례지구에 대해 사업성 영향 요인을 조합한 시나리오별로 현금흐름의 순현재가치(NPV : Net Present Value)를 살펴보는 시나리오 기법을 사용하였다. 사례지구는 용지확보 방식, 사업방식, 지역분포를 고려하여 서울, 인천, 경기, 지방광역시 등에서 10개를 선정하였다.
8%(30년간 112%)를 적용하였다. 연도별 실제 투입률도 LH의 국민임대 투입률을 적용하였다.
성능/효과
1) 그러나 적정택지 확보의 한계 및 건설단가 상승, 인근 주민과 지자체 반대 등으로 원활한 사업추진이 쉽지 않았다. 도심에서 공공임대주택을 저렴하게 공급하려고 당초에는 용지비를 투입하지 않아도 되는 철도부지ㆍ유수지 활용에 착안하였으나, 인공지반을 조성해야 하므로 건설비가 높아지게 되었다.
국공유지 혼합형인 인천A지구는 58%의 국공유지가 포함되어 있으나, 건설단계 및 운영 1차 년도에는 토지 매입비 부담이 커서 현금흐름이 (-)이고, 낮은 임대료 유입과 수선유지비 등으로 하향 추세를 보이며, 청산시점에서 국공유지 반환과 낮은 임대료로 인해 (-) NPV를 회복하지 못하는 것으로 나타났다. 한편, 주거환경개선 사업지구인 대구A지구는 100% 국공유지로 토지가 무상 양여되어 사업시행자에게 귀속되나, 낮은 임대료로 인해 건설기간 및 청산시점에서 현금흐름이 모두 (-)를 보이고 있다.
국공유지와 사유지 혼합형은 주거환경개선 사업지구일 경우 국공유지 무상양여로 모두 시행자가 처분 가능하여 어느 정도 NPV 상승에 기여하고 있으나, 그 외의 지역에서는 국공유지 부분에 대해 임차형으로 운영하므로 초기 사업비 부담완화에는 도움이 될지라도 처분 시에는 NVP 호전에 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 혼합형 사례지역 중 대전A지구(주환사업지구)는 낮은 지가에 비해 임대료가 높아 NPV가 좋으며, 인천A와 광주A지구는 지가는 높으나 임대료가 낮아 NPV가 좋지 않다.
그 결과, 국공유지 임차형 사업은 지가상승률이 낮을 때 유리하고, 사유지 매입형에서는 지가상승률이 높을 때 유리한 것으로 분석되었다. 국공유지 임차형에서는 택지비 절감으로 초기사업비 부담은 낮으나, 매년 임차료를 지불하므로 지가상승률이 클 때 사업비 지출이 커진다.
사유지는 토지 매입비로 인해 초기 사업비 부담이 커 NPV가 (-)로 출발하나, 지가 및 임대료의 영향을 받는다. 그래서 지가가 높은 경우 처분 시 NPV 호전에 영향을 주고, 임대료가 낮은 경우에는 하락하는 것으로 나타났다. 서울C지구는 초기 사업비가 많이 소요되나, 높은 지가 및 임대료로 인해 처분 시 NPV가 크게 호전되었으며, 서울D지구, 광주B지구는 초기 사업비가 (-)로 출발하나, 청산 시 지가상승률이 반영되어 NPV 호전에 영향을 주었다.
100% 국공유지로 구성된 서울A지구, 서울B지구, 고양A지구는 사업초기 용지비 절감 및 정부 지원에 의해 NPV가 (+)로 시작되나, 처분시점에서 큰 폭으로 하락(-)하였다. 단, 대구A지구는 국공유지를 무상양여(소유권이 사업시행자에게 이전)되어 사업종료 시 시행자가 처분할 수 있으나, 대구시의 낮은 지가수준으로 인해 처분 시 NPV 개선에 크게 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다.
0%)이며, 주변지역 임대료가 높은 경우 NPV가 상대적으로 높게 산출되었고, 노후다가구매입 임대주택의 경우 정부재정 및 기금지원 효과가 있어 높게 나타났다. 두 시나리오가 상대적으로 좋은 수익성을 보이는 것은 임대료상승률, 임대료시세반영률, 기금이자 등이 사업성에 영향을 주고, 지가상승률은 청산시점의 토지처분가에 영향을 주어 공급용지의 국공유지인지 사유지인지의 여부에 따라 사업성이 결정됨을 보여준다.
두 시나리오는 지가상승률(1.0%, 0.7%)을 제외하면 기준 정보의 조건이 같은 상황(임대료상승률 30%, 임대료시세 반영률 80%, 기금이자 1.0%)이며, 주변지역 임대료가 높은 경우 NPV가 상대적으로 높게 산출되었고, 노후다가구매입 임대주택의 경우 정부재정 및 기금지원 효과가 있어 높게 나타났다. 두 시나리오가 상대적으로 좋은 수익성을 보이는 것은 임대료상승률, 임대료시세반영률, 기금이자 등이 사업성에 영향을 주고, 지가상승률은 청산시점의 토지처분가에 영향을 주어 공급용지의 국공유지인지 사유지인지의 여부에 따라 사업성이 결정됨을 보여준다.
사업유형은 국공유지, 국공유지와 사유지 혼합, 사유지 등 3개 유형으로 구분되며, 유형별로 NPV 및 누적NPV의 추세가 다르게 나타났다.
그래서 지가가 높은 경우 처분 시 NPV 호전에 영향을 주고, 임대료가 낮은 경우에는 하락하는 것으로 나타났다. 서울C지구는 초기 사업비가 많이 소요되나, 높은 지가 및 임대료로 인해 처분 시 NPV가 크게 호전되었으며, 서울D지구, 광주B지구는 초기 사업비가 (-)로 출발하나, 청산 시 지가상승률이 반영되어 NPV 호전에 영향을 주었다. 다만 그 영향의 정도는 지가 및 임대료 수준에 따라 차이가 있으며, 이들 변수가 낮으면, NPV도 낮게 나타났다.
하성규와 권성문(2006)는 임대주택 공급에서 민간의 역할이 강화되어야 하며, 특히 임대수요를 고려할 때 중대형 임대주택이 필요하다는 관점에서 10년 임대주택을 대상으로 NPV 및 IRR을 사용하여 수익성을 분석하였다. 수익성 조정변수로 용적율 인센티브, 시가율, 국민주택기금 지원을 고려하였는데, 115㎡ 이상의 중대형 임대주택에 대해서도 기금을 지원하면 수익성 확보가 가능하다는 결론을 제시하고 있다.
아울러 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 지가상승률과 임대료시세 반영률로 파악되었다. 이중 조정 가능한 변수는 임대료시세 반영률이다.
우선, 국공유지 활용방식은 용지 점유·사용료를 지불하는 임차형태이기 때문에 연차별로 토지임차 보증금과 월임차료가 지출되어 사업성이 나빠지고, 처분 시에도 시행자에게 귀속되지 않아 예상과 달리 청산시점에서는 NPV가 하락하는 것으로 나타났다.
종합하면 NPV에 영향을 미치는 요소는 지구 여건에 따라 다소 차이는 있지만, 임대료 시세반영률의 영향이 가장 크고, 지가 및 지가상승률, 기금이자, 임대료상승률 순으로 나타났다. 지방과 같이 주변 임대료시세가 낮은 지역은 기금 지원조건 완화가 임대료 시세반영률보다 더 효과적인 것으로 나타났다.
지가상승률 변동에 따른 효과는 국공유지 임차형에서는 상승률이 낮을 때 사업성이 개선되고, 사유지 매입형에서는 상승률이 높을 때 유리한 것으로 나타났다. 국공유지의 경우 점유·사용료를 부담하는 임차방식7)이므로 초기 사업비는 절감되나, 매년 임차료를 지불해야 하기 때문에 지가상승률이 낮을 때 임차료 부담도 줄어들기 때문이다.
지가와 임대료가 사업성에 미치는 영향을 보면, 지가가 높을 경우 초기 사업비에 부담이 될 수 있으나, 임대료 시세가 높으면 소요된 사업비를 충당할 수 있어 사업성이 더 좋은 것으로 분석되었다. 따라서 지가가 저렴하여 사업비부담이 적을지라도 임대료 시세가 낮아 사업비 충당이 어려운 지방과 외곽지역보다는, 임대료 시세가 높아 사업비 일부를 충당할 수 있고, 청산시점에서 높은 가격으로 토지를 처분함으로써 사업성 개선이 가능한 수도권 및 도심에서의 사업이 더 유리하다고 할 수 있다.
종합하면 NPV에 영향을 미치는 요소는 지구 여건에 따라 다소 차이는 있지만, 임대료 시세반영률의 영향이 가장 크고, 지가 및 지가상승률, 기금이자, 임대료상승률 순으로 나타났다. 지방과 같이 주변 임대료시세가 낮은 지역은 기금 지원조건 완화가 임대료 시세반영률보다 더 효과적인 것으로 나타났다. 즉, 주변지역의 임대료 시세가 높은 지역에서는 사업성 개선을 위해 기금 이자율을 낮춰주는 것 보다 임대료 시세반영률을 상향조정하는 방안이 더 효과적이라는 것을 의미한다.
그로 인해 건설단계에 토지 매입비 부담이 커져 현금흐름이 (-)이나, 운영단계에서는 높은 임대료로 인해 NPV가 지속적으로 개선되는 모습을 보여준다. 청산단계에서 높은 보증금으로 NPV가 (-)이나, 기금원리금 상환 완료시에는 높은 임대료가 전체 NPV에 (+)영향을 미치는 것으로 나타났다.
0%) 조합을 통한 16개 시나리오를 적용하여 NPV를 도출하였다. 표 7에서 볼 수 있듯이 16개 시나리오 중 시나리오 8(지가상승률 1%, 임대료상승률 3%, 임대료시세반영률 80%, 기금이자 1%,)과 시나리오 16(지가상승률 0.7%, 임대료상승률 3%, 임대료시세반영률 80%, 기금이자 1%)에서 NPV가 상대적으로 높게 나타나고 있다.
행복주택과 같은 도심형 공공주택 사업 시 일반적으로 국공유지를 활용할 경우 사업성이 높을 것으로 예상되나, 본 연구의 분석결과 건설-30年운영-청산의 3단계 사업진행 과정에서 사업초기 토지매입비 절감은 가능하나, 청산시점에서 토지자산이 관리청에 귀속되므로 전체 NPV는 낮아진다. 또한 국공유지와 사유지 모두 임대료가 낮은 지역에서는 임차형(건물감가상각, 토지자산 관리청 귀속)으로, 높은 지역에서는 매입형(건물감가상가, 토지자산 시행자 귀속)으로 추진하는 것이 보다 바람직하다.
후속연구
행복주택은 신규 택지개발 지구에서 공급되는 기존 임대주택과 달리 도심에서 공급되며, 용지확보 방법, 지가 수준, 임대료 결정방법 등에서 차이가 있다. 연구방법 측면에서는 기존 연구와 다르지 않다고 할 수 있으나, 다양한 사례지구에 검토를 통해 사업전략 설정 및 지원제도 개선에 도움이 될 수 있을 것이다.
본 연구는 이번 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 도심형 공공임대주택의 사업유형별 현금흐름을 다양한 사례지구를 통해 구체적으로 살펴본 것이다. 이를 토대로 보다 효율적으로 사업을 수행할 수 있는 사업전략 설정과 제도개선 방향도출을 위한 후속 연구가 이루어지길 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
서민들의 주거비부담이 늘어난 배경은?
최근 몇 년간 전월세난이 심화되면서 사회취약 계층의 주거불안이 심화되고 있다. 저금리로 인한 월세전환 확대 및 전세가격 급등으로 시장구조가 바뀜에 따라 서민들의 주거비부담이 늘어나고, 안정적 주거생활이 더욱 어려워지고 있는 것이다. 특히 도심에는 공공임대주택이 거의 없어 여기에 거주해야 하는 젊은 계층의 주거문제에 대한 정책적 지원이 절실하게 대두되었다.
임대주택 건설 시, 해당 지역 주민들은 어떤 인식을 가졌는가?
도심에서 공공임대주택을 저렴하게 공급하려고 당초에는 용지비를 투입하지 않아도 되는 철도부지ㆍ유수지 활용에 착안하였으나, 인공지반을 조성해야 하므로 건설비가 높아지게 되었다. 또한 인근주민들은 임대주택 건설로 집값이 떨어지고, 주변지역을 슬럼화한다는 인식이 팽배하였다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 2013년 말 계획물량을 20만호에서 14만호로 줄이고, 철도부지 외 다양한 부지를 활용하는 활성화 방안을 발표하였다.
행복주택 사업의 원활한 추진이 쉽지 않았던 이유는?
이에 정부는 지금까지 공급된 임대주택과 달리 젊은 계층이 도심에서 적은 부담으로 안정된 주거생활을 영위할 수 있는 행복주택 사업에 의욕적으로 착수하였다.1) 그러나 적정택지 확보의 한계 및 건설단가 상승, 인근 주민과 지자체 반대 등으로 원활한 사업추진이 쉽지 않았다. 도심에서 공공임대주택을 저렴하게 공급하려고 당초에는 용지비를 투입하지 않아도 되는 철도부지ㆍ유수지 활용에 착안하였으나, 인공지반을 조성해야 하므로 건설비가 높아지게 되었다.
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