[논문]상호저축은행 부실PF사업장 정상화 방안

신종칠; 백민석

doi:10.5762/kais.2015.16.1.195

상호저축은행 부실PF사업장 정상화 방안
Research on the Normalization Schemes for Insolvent Development Site on Mutual Savings Banks 원문보기

한국산학기술학회논문지 = Journal of the Korea Academia-Industrial cooperation Society, v.16 no.1, 2015년, pp.195 - 204

초록
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본 연구는 상호저축은행의 부실PF사업장의 정상화 사례분석을 통한 문제점 도출 및 개선방안 제시에 그 목적을 두었다. 본 연구를 통하여 다음과 같은 연구 성과를 도출하였다. 먼저, 캠코를 통한 상호저축은행의 부실PF사업장 정상화 방안은 당초 계획과 달리 활발하게 정상화되지 못하였음을 알 수 있었다. 이는 관련주체들의 복잡한 이해관계와 더불어 급격하게 위축된 부동산시장의 상황으로 인한 것이지만, 캠코가 주도적으로 정상화사업을 추진할 수 없었던 것은 관련 규정과 근거의 미비, 공기업의 미온적인 사업추진 등이 부수적인 원인으로 판단되었다. 향후 현재까지도 남아 있는 다수의 부실PF사업장의 정상화를 위하여 이와 관련한 제도적인 적극적 보완이 필요할 것으로 생각된다. 다음으로 캠코가 우선적으로 정상화를 도모한 32개 부실PF사업장의 관련 자료들을 분석하여 입찰을 통하여 정상화가 가능할 것으로 인정받은 사업장과 타 사업장들을 비교하였다. 이 과정에서 상관분석, 로짓분석 등을 시행하였으나, 표본 사례수가 적은 이유 등으로 상관분석에서의 사업장이 위치한 지역 변수만이 유의한 결과를 나타내었다. 다음으로 부실PF사업장 정상화 과정을 통하여 도출된 문제점과 관련하여 캠코의 PFV에 대한 직접출자, PF채권 유동화 방식의 다양화, 개발리츠의 활성화를 대안으로 제시하였다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study analyzed the normalization cases of the mutual savings bank insolvency PF (MSBIPF) to suggest the appropriate improvements according to the purpose. The results were as follows. First, the original intention to normalize the MSBIPF was unsuccessful. This may be caused by the daunting situation of the real estate market along with the complex and shared interests. On the other hand, it can be responsible for the lack of evidence and related regulations as well as the lukewarm attitude on public projects. Active institutional settings are warranted to compensate the remaining insolvent businesses to PF even today and in the future. The data related to the recognized sites as the poorest 32 PF sites was compared primarily to normalize by KAMCO and the relevant sites. The area variable was the only significant variable according to the correlation analysis and logit analysis. The direct investment, diverse PF-backed bonds and the activation of the Ritz can be suggested as alternative ways of normalization with respect to the issue of the KAMCO.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

끝으로, 관련 사업주체 및 기관들은 현재 700여개 사업장이 부실화되어 공사가 중단되어 있는 상황을 심각하게 고려하여 최악의 경우 국민의 혈세를 통하여 해당 사업장의 손실을 부담하게 하는 악순환이 발생하지 않도록면밀한 분석과 과감한 시행을 당부하고자 한다.
다음으로 부실PF사업장 정상화 과정을 통하여 도출된 문제점과 관련하여 개발리츠제도의 도입이 필요함을 제시하였다. 이는 국가재산으로서의 부동산 사업장들이 부실화된 상태로 방치되는 것 보다 다양한 방법을 활용하여 사업을 정상화하는 것이 재무적으로 훨씬 우수한 성과를 달성할 수 수 있음을 제시하였다.
본 연구는 부실화된 PF사업장을 정상화하는 것이 꼭 필요하다는 문제제기와 함께 최근까지 추진되었으나 실질적인 성과를 거두고 있지 못한 정상화작업의 문제점과 더불어 개선방안을 제시하고자 한다. 부실화된 PF사업장은 장기방치시 가치하락이 불가피하게 된다.
본 연구는 상호저축은행의 부실PF사업장의 정상화 사례분석을 통한 문제점 도출 및 개선방안 제시에 그 목적을 두었다. 본 연구를 통하여 다음과 같은 연구성과를 도출하였다.
현재 PF와 관련하여 국내에서 사업이 중단되어 있는 사업장의 수는 상호저축은행, 일반은행, 시공회사 자체 미착사업장 등을 포함하여 대략 700여 곳으로 추정되고 있다[7]. 본 연구에서는 상호저축은행의 부실PF사업장의 정상화 방안에 초점을 맞추고자 한다.
둘째, 인허가 완료 및 시공사 선정 후 사업장을 개발프로젝트 투자펀드나 리츠회사 등에 매각하는 방안이다. 셋째, 시공 및 분양완료 후 회수액 분배에 의한 정리방안이며, 착공과 동시에 일반 주택 수요자를 대상으로 한 분양을 추진하고자 하였다. 이러한 세 가지 방안을 통하여 저축은행으로부터 인수한 부실PF사업장을 정상화하고자 추진하였다.
이러한 업무추진을 위해서 캠코는 각 사업장별로 PFV를 설립하고, 캠코가 자산관리 업무를 총괄적으로 수행하고자 하였다. 이 과정에서 우량건설사들로 하여금 PMC를 설립하게 하고, PMC가 개발사무를 담당하게 하여 전문성과 사업성공 가능성을 제고하였다.
이러한 세 가지 방안을 통하여 저축은행으로부터 인수한 부실PF사업장을 정상화하고자 추진하였다. 이 과정에서 캠코 및 미매각금융기관은 채권 및 우선수익권을 현물출자하여 PFV를 설립하고, PFV는 보유된 채권을 기반으로 구 시행사로부터 토지를 이전받아 사업을 시행하고자 하였다. 이를 도식화하면 다음과 같이 나타낼 수 있다.
셋째, 시공 및 분양완료 후 회수액 분배에 의한 정리방안이며, 착공과 동시에 일반 주택 수요자를 대상으로 한 분양을 추진하고자 하였다. 이러한 세 가지 방안을 통하여 저축은행으로부터 인수한 부실PF사업장을 정상화하고자 추진하였다. 이 과정에서 캠코 및 미매각금융기관은 채권 및 우선수익권을 현물출자하여 PFV를 설립하고, PFV는 보유된 채권을 기반으로 구 시행사로부터 토지를 이전받아 사업을 시행하고자 하였다.
이러한 업무추진을 위해서 캠코는 각 사업장별로 PFV를 설립하고, 캠코가 자산관리 업무를 총괄적으로 수행하고자 하였다. 이 과정에서 우량건설사들로 하여금 PMC를 설립하게 하고, PMC가 개발사무를 담당하게 하여 전문성과 사업성공 가능성을 제고하였다.
이로 인해 소수의 선행연구만이 이론적인 연구와는 조금 다른 시각과 접근 방법을 활용하여 시사점을 도출해낸 것이 대부분의 성과라고 볼 수 있다. 이에 본 연구에서는 상호저축은행의 PF 사업장으로서 공사가 중단된 사업장의 실태를 파악하고 이에 대한 정상화과정에서의 문제점과 개성방안에 관한 기초연구 토대를 제공하기 위하여 문헌연구와 통계분석, 법제분석 등 다면적인 연구 접근을 시도하였다. 이를 통하여 법률 및 제도의 개선과 더불어 실제적으로 중단된 PF사업장을 정상화 할 수 있는 새로운 아이디어가 구체화 되는데 도움이 될 수 있기를 기대한다.

제안 방법

다음으로 입찰을 통하여 정상화를 목적으로 하는 사업시행자가 발굴된 사업장과 그렇지 못한 사업장의 특성을 분석하였다. 해당 사업장의 보유채권비율과, 사업부지매입률이 입찰자가 있는 사업장이 다소 높게 나타났다.
다음으로 캠코가 우선적으로 정상화를 도모한 32개 부실PF사업장의 관련자료들을 분석하여 입찰을 통하여 정상화가 가능할 것으로 인정받은 사업장과 타 사업장들을 비교하였다. 이 과정에서 상관분석, 회귀분석, 로짓분석 등을 시행하였으나, 표본 사례수가 적은 이유로 상관분석에서의 사업장 지역 변수만이 유의한 결과를 나타내었다.
먼저, 각 변수들간의 상관분석을 실시하였다. 분석결과는 [Table 4]와 같다.
먼저, 공사가 중단된 부실PF사업장 가운데 상호저축은행의 사업장만을 대상으로 분석을 실시하였다. 은행권의 PF사업장과 건설회사 등의 자체PF사업장은 분석에서 제외되어 연구성과를 일반화하기에 어려울 수 있다.
캠코는 초기 입찰에서 유찰된 21개 사업장과 나머지 정상화 대상 사업장도 순차적으로 새로운 시행자를 찾으려 하였다. 본 연구에서는 이들을 변수화하여 다양한 분석을 실시하였다. 연구에 활용된 변수들에 대한 설명은 다음의 [Table 3]과 같다.

대상 데이터

캠코는 인수한 저축은행 부실PF채권 사업장 484개 중 정상화가 용이하다고 판단한 32개 사업장을 시범적으로 정상화를 추진하였다. 이들 32개 사업장에 관한 개요는 다음의 [Table 1]과 같다.

성능/효과

이 과정에서 상관분석, 회귀분석, 로짓분석 등을 시행하였으나, 표본 사례수가 적은 이유로 상관분석에서의 사업장 지역 변수만이 유의한 결과를 나타내었다. 다만, 통계적으로 유의한 결과는 아니었으나, 실질적으로 사업장이 정상화되기 위해 보다 양질의 지표로 관리해야 할 다수의 항목들에 대한 개략적인 방향성을 확인할 수 있었다. 이 과정에서 토지매입비율, 채권확보 비율, 공사중단기간, 사업장의 청산가치와 계속사업가치 등의 변수가 확인되었다.
첫째, 부실사업장의 사업시행자의 채무재조정 및 토지작업을 완료한 후 사업장을 건설사 등 주택사업자에게 매각하는 방안이다. 둘째, 인허가 완료 및 시공사 선정 후 사업장을 개발프로젝트 투자펀드나 리츠회사 등에 매각하는 방안이다. 셋째, 시공 및 분양완료 후 회수액 분배에 의한 정리방안이며, 착공과 동시에 일반 주택 수요자를 대상으로 한 분양을 추진하고자 하였다.
저축은행 부실PF채권 매입은 채권회수와 관련된 손익이 매각기관인 저축은행에 최종 귀속된다. 따라서 진정한 의미의 매각이라고 할 수 없으며, 부실자산 매각으로 매각일부터 채권회수일(사후정산일)까지의 기간 동안 저축은행의 BIS비율 등 건전성 지표를 단기적(최초 3년에서 5년으로 연장)으로 유지하고자 하는 정책임에 불과한 것으로 분석되었다.
먼저, 캠코를 통한 상호저축은행의 부실PF사업장 정상화 방안은 당초 계획과 달리 현재까지 단 한 건의 사업장도 온전하게 정상화되지 못하였음을 알 수 있었다. 이는 관련주체들의 복잡한 이해관계와 더불어 급격하게 위축된 부동산시장의 상황으로 인한 것이지만, 캠코가 주도적으로 정상화사업을 추진할 수 없었던 것은 관련 규정과 근거의 미비, 공기업의 미온적인 사업추진 등이 부수적인 원인으로 판단되었다.
기타 변수들은 유의한 상관성이 확인되지 않았으나, 이는 자료수가 적은 것에 기인한 결과로 해석된다[11]. 반면, 유의한 상관성은 확인되지 않았으나 상관계수 값의 방향성으로 볼 때 수도권의 사업장이 지방사업장에 비하여 정상화의 새로운 주체가 나타날 확률이 높으며, 전체 PF채권액은 적고, 캠코가 보유한 채권의 비율이 높은 것이 정상화에 유리한 것으로 해석된다. 이외에 토지매입비율은 높은 사업장이, 공사중단 기간은 짧은 것이 정상화에 유리한 것으로 나타났다.
특히 상호저축은행의 PF관련 대출은 다수의 사례들에서 관련자들의 도덕적 해이 및 대출 비리가 드러나고 있는 상황이다[6]. 본 연구의 분석대상 사업장과 유사한 시기의 저축은행 PF대출 규모는 2011년 말을 기준으로 예상손실규모가 약 3조원에 달하고, BIS 비율이 3-5% 수준으로 하락하는 양상을 나타내었다. 이는 2010년부터 구조화된 저축은행의 문제점과 더불어 PF대출의 수익성이 악화되면서 손실이 급속도롤 증가하였기 때문이다[6].
이외에 토지매입비율은 높은 사업장이, 공사중단 기간은 짧은 것이 정상화에 유리한 것으로 나타났다. 사업장의 청산가치와 계속사업 가치는 높은 금액으로 평가된 사업장이 정상화에 유리한 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 통계적인 유의성 이외에도 사업장의 정상화와 관련하여 중요하게 고려되어야 할 요인들에 대한 분석결과로 해석되어 진다.
사업장의 인허가 단계 및 사업추진 단계, 시공사 유무는 각기 다른 특색을 나타내었다. 이 가운데 계속사업 가치와 청산가치가 평가된 사업장은 14개로 나타났으며, 각 사업장들의 사업중단기간은 평균 53.2개월로 나타났다.
다음으로 캠코가 우선적으로 정상화를 도모한 32개 부실PF사업장의 관련자료들을 분석하여 입찰을 통하여 정상화가 가능할 것으로 인정받은 사업장과 타 사업장들을 비교하였다. 이 과정에서 상관분석, 회귀분석, 로짓분석 등을 시행하였으나, 표본 사례수가 적은 이유로 상관분석에서의 사업장 지역 변수만이 유의한 결과를 나타내었다. 다만, 통계적으로 유의한 결과는 아니었으나, 실질적으로 사업장이 정상화되기 위해 보다 양질의 지표로 관리해야 할 다수의 항목들에 대한 개략적인 방향성을 확인할 수 있었다.
다만, 통계적으로 유의한 결과는 아니었으나, 실질적으로 사업장이 정상화되기 위해 보다 양질의 지표로 관리해야 할 다수의 항목들에 대한 개략적인 방향성을 확인할 수 있었다. 이 과정에서 토지매입비율, 채권확보 비율, 공사중단기간, 사업장의 청산가치와 계속사업가치 등의 변수가 확인되었다.
입찰자가 있는 사업장들이 청산가치와 계속사업가치 모두 입찰자가 없는 사업장보다 높은 것으로 나타났다. 이는 입찰자들이 현재 상태의 부실 사업장을 인수하여 정상화하거나 또는 재매각하는 경우까지를 고려하였기에 나타난 결과로도 해석되어 진다.
캠코는 저축은행 PF사업장의 정상화를 위하여 세 가지의 정리방안을 고려하였다[8]. 첫째, 부실사업장의 사업시행자의 채무재조정 및 토지작업을 완료한 후 사업장을 건설사 등 주택사업자에게 매각하는 방안이다. 둘째, 인허가 완료 및 시공사 선정 후 사업장을 개발프로젝트 투자펀드나 리츠회사 등에 매각하는 방안이다.
다음으로 입찰을 통하여 정상화를 목적으로 하는 사업시행자가 발굴된 사업장과 그렇지 못한 사업장의 특성을 분석하였다. 해당 사업장의 보유채권비율과, 사업부지매입률이 입찰자가 있는 사업장이 다소 높게 나타났다. 사업중지 기간은 입찰자가 있는 사업장들이 다소 짧은 것으로 분석되었다.

후속연구

끝으로 개선방안 및 대안을 제시하는 과정에서 연구자의 주장이 객관성을 가지게 하는 일련의 과정이 생략되었다. 개발사업 전문가들과의 심도있는 토론과 세미나를 통해 국가재산의 하나인 부동산 사업장의 정상화를 위한 필수적인 요인들에 대해 향후 지속적인 보완이 필요할 것으로 생각된다.
다음으로 구축된 자료를 통하여 입찰자가 있는 사업장과 없는 사업장간의 로짓분석을 실시하였으나, 모형의 적합도가 유의한 결과를 나타내지 못하였다. 이는 앞서 기술한 사례수의 부족으로 인한 결과일 것으로 추정된다.
다음으로 사례사업장을 개별적으로 심도있게 분석하지 못하였다. 이는 자료원천으로부터 상세한 과정에 대한 실제적인 데이터를 제공받지 못하였기에 발생한 문제이지만, 향후 정상화되는 부실PF사업장의 사례가 누적되어 간다면 이 또한 후속연구를 통해서 해결되어질 것으로 판단된다.
이러한 문제점은 자료의 구득이 쉽지 않은 PF사업장의 정상화 과정에 대한 충분한 사례와 자료가 구축된다면 해결될 것으로 생각된다.
이에 본 연구에서는 상호저축은행의 PF 사업장으로서 공사가 중단된 사업장의 실태를 파악하고 이에 대한 정상화과정에서의 문제점과 개성방안에 관한 기초연구 토대를 제공하기 위하여 문헌연구와 통계분석, 법제분석 등 다면적인 연구 접근을 시도하였다. 이를 통하여 법률 및 제도의 개선과 더불어 실제적으로 중단된 PF사업장을 정상화 할 수 있는 새로운 아이디어가 구체화 되는데 도움이 될 수 있기를 기대한다.
캠코는 매입가격 확정을 위해 저축은행으로부터 회수 예상가액 관련 자료를 제출받아 확인하는 과정에서 일부 저축은행이 회수예상가액을 상호저축은행업 감독규정 시행세칙과 담보종류별 회수예상가액 산정기준에서 정한 바보다 높게 산정한 사실이 확인되어 이 또한 근본적인 문제점으로 지적되었다. 이와 같이 캠코의 상호저축은행 부실PF사업장 정상화 과정에서 도출된 다양한 문제점들을 세밀하게 분석하여 향후 더 이상의 국가적인 손실이 발생하지 않도록 관련단체들의 다각적인 노력이 필요할 것으로 판단된다.
이는 앞서 기술한 사례수의 부족으로 인한 결과일 것으로 추정된다. 향후 보다 많은 사례 사업장에 대한 자료가 축적된다면 실질적인 실증결과를 도출할 수 있을 것으로 생각된다.
은행권의 PF사업장과 건설회사 등의 자체PF사업장은 분석에서 제외되어 연구성과를 일반화하기에 어려울 수 있다. 향후 전체적인 부실PF사업장을 대상으로 한 통합적인 후속연구를 기대한다.
이는 관련주체들의 복잡한 이해관계와 더불어 급격하게 위축된 부동산시장의 상황으로 인한 것이지만, 캠코가 주도적으로 정상화사업을 추진할 수 없었던 것은 관련 규정과 근거의 미비, 공기업의 미온적인 사업추진 등이 부수적인 원인으로 판단되었다. 향후 현재까지도 남아 있는 다수의 부실PF사업장의 정상화를 위하여 이와 관련한 제도적인 적극적 보완이 필요할 것으로 생각된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	최근 국내외의 부동산 관련 경기의 침체로 인하여 다수의 PF사업장이 부실화되어 사회적으로 중요한 문제로 대두되고 있는 이유는?	최근 국내외의 부동산 관련 경기의 침체로 인하여 다수의 PF사업장이 부실화되어 사회적으로 중요한 문제로 대두되고 있다. 이러한 현상은 글로벌 금융위기 이후의 국내 부동산 시장의 침체와 더불어 사업시행자와 관련 금융기관들의 해당 사업에 관한 타당성분석의 실패로 인한 것으로 판단된다. 특히 상호저축은행의 PF관련 대출은 다수의 사례들에서 관련자들의 도덕적 해이 및 대출 비리가 드러나고 있는 상황이다[6].
	프로젝트 파이낸싱이란?	PF(프로젝트 파이낸싱)란 금융회사로부터 특정 프로젝트 투자재원을 조달하기 위하여 사업주와 독립된 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 상환재원으로 하는 금융기법을 말한다[4]. PF는 대상 프로젝트의 미래현금을 담보로 재무적 투자자(Financial Investor, 이하 “FI")의 자본을 조달하는 것이기 때문에, 미래현금의 환가 가능성이 FI에게 담보가치를 지닐 만큼 구체적이고 명확해야한다.
	PF가 미래현금의 환가 가능성이 FI에게 담보가치를 지닐 만큼 구체적이고 명확해야하는 이유는?	PF(프로젝트 파이낸싱)란 금융회사로부터 특정 프로젝트 투자재원을 조달하기 위하여 사업주와 독립된 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 상환재원으로 하는 금융기법을 말한다[4]. PF는 대상 프로젝트의 미래현금을 담보로 재무적 투자자(Financial Investor, 이하 “FI")의 자본을 조달하는 것이기 때문에, 미래현금의 환가 가능성이 FI에게 담보가치를 지닐 만큼 구체적이고 명확해야한다. 반면, 부동산 개발사업은 미래의 현금흐름이 명확하지 못한 경우가 대부분을 차지하고 있으며, FI는 이에대한 투자위험을 최소화하기 위하여 미래현금흐름 이외의 추가적인 신용보강을 요구하게 된다.

참고문헌 (14)

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YOU, J. G. and D. H. OH, "Efficient Management Scheme for Insolvent Development Site in Real Estate Project Financing", Journal of the Korea Real Estate Analysts Association, Vol. 16, No. 3, 2010
AHN, N. S., "Systems Thinking Perspective on the Collapse of Savings and Loan Banking System in Korea", Journal of the Korean System Dynamics, Vol. 13, No. 1, 2012
BAIK, M. S., "Condominium Development Project Feasibility Analysis Model", Korea Real Estate Research Institute Conference, 2013. 6. 30
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HWANG, S. W. Asia, 2010. 10. 9
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