유럽과 미국 등 선진국에서는 산업화시대에 조성되었던 항만들이 노후화되면서 1970년대 부터 항만재개발과 도시재생사업이 활발하게 추진되었다. 우리나라에서는 2000년대 들어서서 부산북항 재개발사업을 시작으로 인천내항의 시민개방과 함께 재개발사업이 추진되고 있다. 그러나, 이들 사업은 항만과 도시의 재개발이 통합적으로 추진되고 있지 못할 뿐 아니라, 역사성과 장소성의 훼손, 부동산시장 의존형 사업구조 등의 문제점을 안고 있다. 유럽, 미국 등의 성공적인 항만도시 재생사업을 살펴본 결과, 지자체가 중심이 되어 항만과 배후도시를 하나의 패캐지로 한 통합적인 접근이 이루어지고 있음을 알 수 있다. 또한, 항만도시 특유의 역사적 지역자산을 최대한 보전, 활용하고 정교한 디자인 가이드라인을 제시해서 수준 높은 수변도시를 만들어 나가고 있다. 안정적인 사업의 추진을 위해서 앵커시설의 유치, 장소 판촉, 재원조달을 위한 새로운 아이디어 도입 등이 정책적 시사점으로 도출되었다.
유럽과 미국 등 선진국에서는 산업화시대에 조성되었던 항만들이 노후화되면서 1970년대 부터 항만재개발과 도시재생사업이 활발하게 추진되었다. 우리나라에서는 2000년대 들어서서 부산북항 재개발사업을 시작으로 인천내항의 시민개방과 함께 재개발사업이 추진되고 있다. 그러나, 이들 사업은 항만과 도시의 재개발이 통합적으로 추진되고 있지 못할 뿐 아니라, 역사성과 장소성의 훼손, 부동산시장 의존형 사업구조 등의 문제점을 안고 있다. 유럽, 미국 등의 성공적인 항만도시 재생사업을 살펴본 결과, 지자체가 중심이 되어 항만과 배후도시를 하나의 패캐지로 한 통합적인 접근이 이루어지고 있음을 알 수 있다. 또한, 항만도시 특유의 역사적 지역자산을 최대한 보전, 활용하고 정교한 디자인 가이드라인을 제시해서 수준 높은 수변도시를 만들어 나가고 있다. 안정적인 사업의 추진을 위해서 앵커시설의 유치, 장소 판촉, 재원조달을 위한 새로운 아이디어 도입 등이 정책적 시사점으로 도출되었다.
This paper examines port redevelopment and urban regeneration projects of foreign advanced countries and investigates policy implications to apply to Korean port cities. Busan and Incheon have started to redevelop old port facilities located near old city centers and they have been faced several pro...
This paper examines port redevelopment and urban regeneration projects of foreign advanced countries and investigates policy implications to apply to Korean port cities. Busan and Incheon have started to redevelop old port facilities located near old city centers and they have been faced several problems. Significant findings are found from the experiences of Inner Harbor in Baltimore, Darling Harbor in Sydney, Hafencity in Hamburg, Eastern Dockland in Amsterdam and Minatomirai 21 in Yokohama etc. At first, port and city have to be integrated to an unique regeneration project in order to solve the spatially disconnected problems originated from separate development in the initial stage. Preservation of historical regional assets is highly recommended to characterize its own value which is emphasized in the age of post modernism. Accurate and consistent design guidelines of port cities are stressed to build high standard cities. In the perspective of investigating a new business model, anchor facilities and place marketing strategies are introduced to induce more people to the place specially in the beginning stage. In addition, creative financing methods and competent implementing bodies are emphasized to running the projects stably regardless of real estate market status.
This paper examines port redevelopment and urban regeneration projects of foreign advanced countries and investigates policy implications to apply to Korean port cities. Busan and Incheon have started to redevelop old port facilities located near old city centers and they have been faced several problems. Significant findings are found from the experiences of Inner Harbor in Baltimore, Darling Harbor in Sydney, Hafencity in Hamburg, Eastern Dockland in Amsterdam and Minatomirai 21 in Yokohama etc. At first, port and city have to be integrated to an unique regeneration project in order to solve the spatially disconnected problems originated from separate development in the initial stage. Preservation of historical regional assets is highly recommended to characterize its own value which is emphasized in the age of post modernism. Accurate and consistent design guidelines of port cities are stressed to build high standard cities. In the perspective of investigating a new business model, anchor facilities and place marketing strategies are introduced to induce more people to the place specially in the beginning stage. In addition, creative financing methods and competent implementing bodies are emphasized to running the projects stably regardless of real estate market status.
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문제 정의
본 논문은 우리나라 항만재개발과 도시(원도심)재생사업의 문제점을 개선하기 위해서 선진국의 경험에서 타산지석의 교훈을 찾아보는데 목적이 있다. 이를 위해서, 부산과 인천항 재개발사업의 문제점으로 지적되고 있는 항만과 도시의 이분법적 접근, 역사적 자산의 훼손, 부동산경기에 편승한 사업추진 등의 관점에서 선진국의 사례들을 살펴보았다.
본 연구에서는 우리나라 항만재개발과 도시재생에 관한 시사점을 찾기 위해서 볼티모어 이너 하버 등 9개의 선진국 항만도시를 대상으로 사례 조사를 실시하였다. 조사와 분석의 관점은 앞에서 제시한 바와 같이 항만과 배후도시의 이분법적 접근에 의한 계획의 부정합성, 지역자산에 대한 무관심과 훼손, 부동산경기에 의존한 개발사업모델의 한계 등의 현안문제를 개선하기 위한 시사점을 찾는데 두어졌다.
본 연구에서는 우리나라 항만재개발과 도시재생에 관한 시사점을 찾기 위해서 볼티모어 이너 하버 등 9개의 선진국 항만도시를 대상으로 사례 조사를 실시하였다. 조사와 분석의 관점은 앞에서 제시한 바와 같이 항만과 배후도시의 이분법적 접근에 의한 계획의 부정합성, 지역자산에 대한 무관심과 훼손, 부동산경기에 의존한 개발사업모델의 한계 등의 현안문제를 개선하기 위한 시사점을 찾는데 두어졌다.
제안 방법
‘활기 넘치는 도시, 도시 어디서나 바다와 항구를 느낄 수 있는 항구도시, 즐겁게 걸을 수 있는 도시, 쉽게 다가갈 수 있는 도시, 누구라도 쾌적하고 편리하게 생활할 수 있는 도시’등으로 도시성격을 설정하고, 사업구역을 비즈니스, 프롬나드, 인터내셔널, 쇼핑, 부두 등의 5개 구역으로 나누어서 각각의 구역에 맞는 건물 스카이라인, 공공공간, 운동구역, 색채와 광고물, 주차장 등에 관한 정교한 가이드라인을 제시하였다.
공사는 사업 초기에 안정적인 재원 조달을 위해 2억 달러의 채권을 발행하였다. 또한, 재원확보를 위해 재산세대납(Payment in lieu of Taxes: PILOT)라는 제도를 도입하였다. 이 제도를 통해 민간 개발업자는 토지 임대료와 함께 재산세에 해당하는 금액(PILOT)을 뉴욕시가 아닌 공사에 납부하고, 공사는 공공시설 설치와 유지관리비용의 일부를 공제하고 남은 금액을 뉴욕시에 지급해서 저소득층 주거지원비로 활용하였다.
조사방법은 해외자료의 광범위한 수집을 위해서 다양한 방법이 동원되었다. 우선 국내에 소개된 항만재개발과 도시재생에 관한 기존의 국내외 연구논문과 보고서를 활용하여 일차적으로 관련 정보를 수집하였으며, 개별 항만도시에 관한 구체적인 자료들은 해당기관의 홈페이지, 관련 웹사이트나 언론기사, 해외조사 결과보고서 등을 통하여 확보하였다.
또한, 재원확보를 위해 재산세대납(Payment in lieu of Taxes: PILOT)라는 제도를 도입하였다. 이 제도를 통해 민간 개발업자는 토지 임대료와 함께 재산세에 해당하는 금액(PILOT)을 뉴욕시가 아닌 공사에 납부하고, 공사는 공공시설 설치와 유지관리비용의 일부를 공제하고 남은 금액을 뉴욕시에 지급해서 저소득층 주거지원비로 활용하였다. PILOT만으로 매년 1억 달러 이상의 수입이 발생해서 재산세 대납제도는 안정적인 사업 추진에 크게 도움이 되었다.
본 논문은 우리나라 항만재개발과 도시(원도심)재생사업의 문제점을 개선하기 위해서 선진국의 경험에서 타산지석의 교훈을 찾아보는데 목적이 있다. 이를 위해서, 부산과 인천항 재개발사업의 문제점으로 지적되고 있는 항만과 도시의 이분법적 접근, 역사적 자산의 훼손, 부동산경기에 편승한 사업추진 등의 관점에서 선진국의 사례들을 살펴보았다.
또한, 대상지역의 재개발과 관련된 14개의 해당 지방정부(Local)와 주정부 (State), 그리고 연방정부(Federal)와의 법률적인 문제도 해결해야 했다. 이와 같이, 복잡한 경제적, 법률적 문제를 해결하기 위해 볼티모어시는 별도의 비영리 민간기구를 설립하였으며, 이 기구를 볼티모어도시개발공사(Baltimore DevelopmentCorporation)로 확대하고 지역상공회의소와 협업시스템을 구축하였다. 민관 추진주체간의 신뢰를 바탕으로 대규모의 사업을 차근차근히 단계적으로 추진하여 세계 최초의 성공적인 도심 재개발사업으로 인정받게 되었다.
요코하마시는 1983년부터 도심부에 위치한 항만시설과 조선소를 매립해서‘문화예술창조도시, Creative City 요코하마’를 목표로 미나토미라이21 사업을 추진하였다. 일본의 대표적인 항만도시 재개발사업으로 미래의 첨단도시를 지향하면서도 역사성을 살리기 위해서 지역내에 남아있던 건물과 시설물들을 최대한 보전, 활용하였다. 적색 벽돌의 아카렌카 창고건물 2개동은 내부를 수리해서 복합 쇼핑센터로 활용되고 있으며, 주위의 현대적인 고층건물들과 묘한 대조를 이루며 요코하마시의 상징적인 공간으로 자리잡았다.
<표 2>와 같이, 해외 사례조사의 결과는 3개의 관점에서 크게 7가지로 정리하였다. 첫 번째로 항만과 도시의 통합적 접근을 위해서 지자체를 중심으로 효과적인 거버넌스를 성공적으로 실천하였던 볼티모어 이너하버, 뉴욕 배터리파크시티 등의 사례를 제시하였다. 두 번째로 지역의 역사성을 살리기 위해서 지역자산을 효과적으로 활용하고 정교한 디자인 가이드라인을 제시하였던 요코하마 미나토미라이, 함부르크 하펜시티 등의 사례를 실었다.
대상 데이터
첫 번째로 항만과 도시의 통합적 접근을 위해서 지자체를 중심으로 효과적인 거버넌스를 성공적으로 실천하였던 볼티모어 이너하버, 뉴욕 배터리파크시티 등의 사례를 제시하였다. 두 번째로 지역의 역사성을 살리기 위해서 지역자산을 효과적으로 활용하고 정교한 디자인 가이드라인을 제시하였던 요코하마 미나토미라이, 함부르크 하펜시티 등의 사례를 실었다. 세 번째로 새로운 비즈니스모델의 발굴을 위해서 장소판촉, 앵커시설 유치, 새로운 아이디어의 도입을 성공적으로 추진하였던 시드니 달링하버, 볼티모어 이너하버, 뉴욕 사우스스트리트씨포트 등의 사례를 제시하였다.
미국 볼티모어의 이너하버(Inner Harbor, Baltimore), 유럽 함부르크의 하펜시티(Hafencity, Hamburg), 암스테르담의 이스턴도크랜드(Eastern Dockland, Amsterdam), 호주 시드니의 달링하버(Darling Harbor, Sydney), 일본 요코하마의 미나토마라이(Minatomirai, Yokohama) 등의 사례를 조사하였다.
두 번째로 지역의 역사성을 살리기 위해서 지역자산을 효과적으로 활용하고 정교한 디자인 가이드라인을 제시하였던 요코하마 미나토미라이, 함부르크 하펜시티 등의 사례를 실었다. 세 번째로 새로운 비즈니스모델의 발굴을 위해서 장소판촉, 앵커시설 유치, 새로운 아이디어의 도입을 성공적으로 추진하였던 시드니 달링하버, 볼티모어 이너하버, 뉴욕 사우스스트리트씨포트 등의 사례를 제시하였다.
뉴욕시는 이 지역을 재개발하면서 역사적인 건물들을 보전하기 위해서 해당지역을 특별보전지구로 지정하고, 지구내의 역사적 건물에 대해 개발권 양도제를 적용하였다. 특별보전지구의 개발권을 이양 받아서 주변지역에 34층 높이의 씨포트플라자를 건립하였으며, 이 건물에는 뷰티크, 전문점 등 다양한 쇼핑시설이 들어서서 뉴욕시의 대표적인 관광지로 각광받게 되었다. 이와 같이, 개발권 양도제라는 융통성 있는 도시개발제도를 활용함으로써 역사적인 건축물을 보전하면서 국제적인 관광명소로 재탄생 할 수 있었다.
성능/효과
부두 내에 코코아 창고를 개조해서 콘서트홀로 만들고 다른 창고들은 내부를 수리해서 과학센터, 국제박물관 등으로 재활용하고 있다.16) 바르셀로나 올림픽경기를 계기로 재개발사업이 추진된 포트벨항의 경우도 옛 부두의 모습을 최대한 살리면서 주위환경과 어울리도록 새로운 건물들을 배치하였다. <그림 2>와 같이 기존의 시가지와 조화를 이룰 수 있는 형태의 월드트레이드센터 건물을 새로 짓고 옛 부두는 대형 크루즈선 접안시설로 활용하고 있다.
17) 볼티모어 이너하버 재개발계획은 계획 초기부터 도시공간에 영향을 미치는 토지이용과 가로체계의 설정 등에서 2차원적인 계획요소와 함께 수변지구의 시각적 개방감, 접근성 향상 등의 공공성에 기반을 두고 가이드라인을 제시하였다. 또한, 법률적으로 명시된 토지수용권을 활용해서 보행산책로와 건물의 공중보행권을 확보하였으며, 각종 지침과 규제를 조닝제도에 편입시키는 등 지속적으로 도시를 관리하고자 하는 노력을 기울였다.
3) 항만도시 특유의 지역자산15)을 최대한 살리는 것이 바람직하다
즉, 토지는 배터리파크시티개발공사가 소유하고 민간 개발업자가 임대하여 건물을 개발하였다. 그 결과, 민간개발업자 입장에서는 토지 구입을 위한 초기 부담이 줄었고, 공사는 초기에 저렴한 가격으로 임대를 준 후에여건이 성숙함에 따라 임대료를 올려서 수익성을 높일 수 있었다. 공사는 사업 초기에 안정적인 재원 조달을 위해 2억 달러의 채권을 발행하였다.
17) 볼티모어 이너하버 재개발계획은 계획 초기부터 도시공간에 영향을 미치는 토지이용과 가로체계의 설정 등에서 2차원적인 계획요소와 함께 수변지구의 시각적 개방감, 접근성 향상 등의 공공성에 기반을 두고 가이드라인을 제시하였다. 또한, 법률적으로 명시된 토지수용권을 활용해서 보행산책로와 건물의 공중보행권을 확보하였으며, 각종 지침과 규제를 조닝제도에 편입시키는 등 지속적으로 도시를 관리하고자 하는 노력을 기울였다.
찰스센터에서 시작한 재개발사업은 이너하버 항만재개발, 펠스포인트 수변재개발, 마운트버논 주택재개발로 이어지면서 볼티모어 도심지역의 모습을 크게 바꿔놓았다. 마약과 범죄의 도시로 불리던 볼티모어는 범죄율이 큰 폭으로 감소하였고 부동산가격도 많이 회복되었다. 쇼핑센터, 수변공원, 마리나, 호텔, 광장, 박물관 등의 집객시설을 갖춘 이너하버는 볼티모어지역의 ‘축제의 장(festive marketplace)'이자 연간 관광객이 1,300만명 이상 방문하는 세계적인 관광명소로 발전하였다.
후속연구
본 논문에서는 대부분 인터넷 검색, 관련서적 등의 2차적인 자료를 활용해서 해외사례를 조사했기 때문에 현장의 문제들을 심도있게 파악하는데는 한계가 있을 수 밖에 없다. 그리고, 본 논문은 도시재생 차원에서 항만재개발을 보았기 때문에 부두의 운영과 관련된 문제들은 다루지 못하였다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
최초의 항만도시 재생사업 성공사례는 무엇인가?
최초의 항만도시 재생사업 성공사례로는 1960년대 미국 메릴란드주 볼티모어시의 이너하버 프로젝트가 꼽힌다. 이 사업은 최초의 성공적인 도심재개발사업인 찰스센터(Charles Center) 프로젝트에 이은 사업으로서 볼티모어항을 재개발하여 원도심지역에 아름다운 수변공간을 제공하면서 지역경제의 회생에도 커다란 영향을 미쳤다.
정부에서 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 제정한 이유는 무엇인가?
이 과정에서 원도심지역은 쇠퇴의 길을 걷고 있다. 이에 정부는 원도심을 비롯한 도심지역의 기능을 활성화 시키고 지역공동체를 복원하기 위해 2013년에‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생특별법)’을 제정하였다. 지금까지 신도시 중심의 도시정책 패라다임에서 벗어나 기존도시의 체계적인 정비에 초점을 맞추겠다는 의지를 밝힌 것이다.
우리나라의 항만재개발과 도시재생사업이 가지고 있는 문제점은 무엇인가?
우리나라에서는 2000년대 들어서서 부산북항 재개발사업을 시작으로 인천내항의 시민개방과 함께 재개발사업이 추진되고 있다. 그러나, 이들 사업은 항만과 도시의 재개발이 통합적으로 추진되고 있지 못할 뿐 아니라, 역사성과 장소성의 훼손, 부동산시장 의존형 사업구조 등의 문제점을 안고 있다. 유럽, 미국 등의 성공적인 항만도시 재생사업을 살펴본 결과, 지자체가 중심이 되어 항만과 배후도시를 하나의 패캐지로 한 통합적인 접근이 이루어지고 있음을 알 수 있다.
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