[논문]AHP를 활용한 노후 공동주택의 재건축과 리모델링의 사업선택결정에 관한 연구

손성현; 유승민; 이기석; 최윤기

doi:10.6106/kjcem.2015.16.6.012

AHP를 활용한 노후 공동주택의 재건축과 리모델링의 사업선택결정에 관한 연구
A Study on Reconstruction and Remodeling's Selection Factors of Old Apartment Houses Using AHP 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.16 no.6, 2015년, pp.12 - 21

손성현 (숭실대학교 건축학과) , 유승민 (숭실대학교 건축학과) , 이기석 (숭실대학교 건축학과) , 최윤기

초록
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1970년대 중반 이후 건립된 노후 공동주택 단지들에 대한 재정비 사업의 일환으로 재개발과 리모델링이 도입되었고 각 사업의 활성화를 위한 정부의 정책도 지속적으로 변화해왔다. 하지만 정책의 빈번한 변화는 사업 방식을 선택하는데 있어서 사업 주체간의 갈등과 대립을 야기 시켰고 이러한 사업 초기 단계부터의 갈등은 사업의 전체적인 진행에 차질을 주었다. 따라서 이러한 갈등을 해결하기 위하여 재건축과 리모델링의 장단점을 고려한 합리적인 사업 선택 모델 구축이 필요하게 되었다. 이에 본 연구에서는 재건축과 리모델링의 사업을 선택함에 있어서 어떠한 요소들이 얼마나 영향을 미치는지에 대하여 알아보기 위하여 두 사업에 대한 비교 분석을 통해 사업 선택 요소를 도출하였고 전문가들을 통한 적정성 검증으로 4개 분야 26항목의 선택요소들을 최종 선별하였다. 이후 AHP 기법을 이용하여 각 선택 요소가 재건축과 리모델링 사업선택에 미치는 상대적 중요도 및 영향값을 분석하여 우선순위를 도출하였다. 이처럼 재건축과 리모델링의 사업선택 요소에 대한 영향력 분석을 통해 얻은 결론을 바탕으로 여러 사례검증을 통한 연구를 지속적으로 진행하여 소유자들간의 갈등을 해결하고 사업을 합리적인 방향으로 선택 할 수 있기를 기대한다.

Abstract ▼ AI-Helper

Reconstruction and remodeling have been introduced as a part of renewal (redevelopment) projects for old apartments built after the mid-1970's and government policies for revitalizing each project has been changed continually. However, the frequent changes of the policies have caused conflicts among business entities in selecting business methods. The conflicts from their early stages have made serious problems in the entire business process. Therefore, this study deduced factors of business selection by applying comparison analysis between the two business projects on how certain factors have an influence on selecting reconstruction and remodeling business projects. Based on the analysis, four categories and 26 factors were finally selected. After then, the priority of each selection factor was deduced through the AHP method used for analysis of relative importance and impact values regarding to the business selection. It is expected to resolve conflicts among owners and select rational directions for reconstruction and remodeling business, based on the conclusion through analysis of influence on selection factors.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

여기에서 도출된 AHP모형은 의사결정의 개선에 도움이 될 수 있는 정량적 또는 정성적 분석모형이기도 하다. 따라서 본 연구는 정성적 분석을 위하여 반포 지구내 재건축 및 리모델링 사업 경험이 있는 전문가들을 대상으로 설문 조사를 실시하였다(Table 8).
따라서 본 연구에서는 최근의 정책변화를 반영하여 재건축과 리모델링 사업 선택의 모델 구축에 필요한 선택요소들을 사업초기 단계(추진위 구성 이전)에서 분석하여 도출하고, AHP기법을 이용하여 각 선택 요소들이 재건축과 리모델링 사업선택에 미치는 영향을 분석하고자 한다.
1 부동산 대책과 부동산 3법 통과로 재건축의 규제가 완화되면서 재건축과 리모델링에 관해 공동주택 소유자들은 좀 더 자유로운 선택이 가능해진 한편 소유주간의 의견대립 및 갈등도 우려되는 상황이다. 이에 본 연구에서는 재건축과 리모델링을 결정하는데 발생하는 착오를 줄일 수 있는 객관적이고 합리적인 선택요소들을 전문가 자문 및 설문을 통하여 도출하였다. 도출된 요소들은 법·제도분야, 설계분야, 경제성분야, 조합분야 등 4개 분야의 26항목으로 구성되었고 이들에 대한 정량적인 실증 분석을 위해 AHP기법을 이용하여 평가 항목별 중요도와 영향값이 높은 상위 항목을 결정하였다.

제안 방법

또한 일관성 검증에 있어서 일관성 비율에 문제가 있는 것으로 판정되면 이를 다시 평가하는데 많은 문제점이 발생할 수 있다. Saaty에 의해 경험적으로 정해진 0.1이란 일관성비율을 맹목적으로 적용하여 비율 이하의 설문을 폐기하기보다는 본 연구에서는 일관성 지수를 완화하여 탄력적으로 적용하였다. 일관성 비율의 완화범위와 범위에 따른 결과는 다음과 같다(Table 9).
도출된 선택요소들에 대한 적절성 여부를 판단하기 위하여 반포지구 내 재건축과 리모델링 사업에 직접 참여했거나 수행 경험이 있는 시공사, 정비업체, 조합원에게 직접 방문 면담 또는 전화를 통해 설문을 실시하였다(Table 6).
도출된 요소들은 법·제도분야, 설계분야, 경제성분야, 조합분야 등 4개 분야의 26항목으로 구성되었고 이들에 대한 정량적인 실증 분석을 위해 AHP기법을 이용하여 평가 항목별 중요도와 영향값이 높은 상위 항목을 결정하였다.
또한 계층을 구성하는 단계에서 경제성분야의 항목 중 종전 자산가치와 기존 아파트 시세는 같은 의미를 내포하여 설문 시 답변자들의 혼동을 야기할 수 있다고 판단되어‘종전 자산가치’로 통합시켜 총 27항목이 아닌 26항목으로 변경한 후 진행하였다.
재건축과 리모델링 사업을 선택함에 있어서 고려되는 요소들을 도출하기 위해 기존 문헌 및 전문가 자문을 통해 재건축과 리모델링 사업선택에 있어 공통으로 해당되는 선택요소들을 5개 분야 46항목으로 분류하여 도출하였다(유승민 2014)(Fig. 8).

대상 데이터

1과 같은 방법과 절차로 연구를 수행하였다. 선택요소를 도출하고 영향값을 분석하기 위해서 반포 지구 내 재건축과 리모델링 사업 수행 경험이 있는 전문가들을 대상으로 연구를 진행하였다.

이론/모형

앞서 도출된 각 결정요인이 재건축과 리모델링 사업 선택에 미치는 영향을 분석하고자 AHP기법을 사용하였다. 여기에서 도출된 AHP모형은 의사결정의 개선에 도움이 될 수 있는 정량적 또는 정성적 분석모형이기도 하다.

성능/효과

9.1 부동산 대책으로 인해 준공 후 20~40년 범위에서 지방자치단체 조례로 위임된 재건축 연한이 최장 30년으로 완화되었다. 이에 따라 재건축 연한이 40년으로 정해진 서울, 경기, 인천, 부산, 광주, 대전 등은 연한 단축으로 재건축 사업에 영향을 받을 것으로 보인다.
법·제도 분야에서는 용적률/증축허용범위, 안전진단, 사업시행시기, 사업추진 절차의 효율성, 사업추진 기간 등 5개 항목, 설계 분야에서는 단지특화(외관/조경) 계획, 단위세대 평면계획, 세대 당 주차대수, 지하/데크 주차장 설치 유무, 구조형식(기둥식/벽식), 용적률 인센티브 등 7개 항목으로 도출되었다. 경제성 분야에서는 조합원 분담금/환급금, 금융비용조건, 인허가 절차의 간소화, 이주비 부담 규모, 종전 자산가치, 종후 자산가치, 기존 아파트 시세, 주변 신축아파트 시세, 분양가상한제 존폐 여부 등 9개 항목, 조합 분야는 조합의 업무추진 능력, 집행부의 신뢰도, 조합 내부 갈등, 사업(재건축/리모델링) 동의율, 사업에 대한 주민의 관심도, 협력업체의 능력 등 6개 항목으로 구성되었다. 그리고 사업추진 절차 중 사업 시행단계에서 조합이 설립된 이후에 시공사를 선택해야하기 때문에 시공분야 같은 경우 사업 초기 때 선택하는데 있어서 영향을 미치는 요소로 적절하지 않다고 판단되었다.
산출된 중요도 값은 일관성 비율에 따라 조금씩 차이가 나지만 큰 변동을 보이지 않는 것으로 나타났다. 때문에 비율 이하의 설문을 제외해 본 결과, 11명의 의견을 반영할 수 있는 0.1의 비율보다는 52명의 의견 반영이 가능한 0.2의 비율을 적용하는 것이 합리적이라고 판단하였다.
또한 재건축 연한을 채웠지만 안전에는 문제가 없으면서 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 낮은 에너지 효율 등으로 생활 불편이 클 경우 안전진단의 ‘주거환경’평가 비중(15%→40%)을 높여 재건축을 할 수 있게 하였다.
038)순으로 나타났다. 분야를 불문하고 수익 요소와 절차 요소에 대한 항목들이 상위 10개의 항목에 대다수 포함되어 있어 사업을 선택하는데 있어 수익성과 합리적인 사업 절차가 큰 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다(Table 11).
사업초기 단계에서 재건축과 리모델링을 결정하는데 영향을 미치는 선택요소는 설문 결과에 의해 5개 분야 46항목에서 4개 분야 27항목으로 도출되었다(Table 7).
산출된 중요도 값은 일관성 비율에 따라 조금씩 차이가 나지만 큰 변동을 보이지 않는 것으로 나타났다. 때문에 비율 이하의 설문을 제외해 본 결과, 11명의 의견을 반영할 수 있는 0.
사업 선택 요소의 영향값은 각 단계의 중요도 값을 곱하는 종합 가중치로, 사업 전반에 걸친 항목별 우선순위를 판단할 수 있는 근거가 된다. 재건축과 리모델링사업 선택 요소에 관한 종합 가중치(전체 영향력) 분석 결과, 상위 10개의 항목은 용적률/증축허용범위(0.121), 사업추진절차의 효율성(0.091), 조합원 분담금/환급금(0.076), 사업(재건축/리모델링)동의율(0.046), 단위세대 평면계획(0.046), 사업시행시기(0.045), 사업추진기간(0.042), 종후 자산가치(0.042), 조합의 업무추진능력(0.040), 사업에 대한 주민의 관심도(0.038)순으로 나타났다. 분야를 불문하고 수익 요소와 절차 요소에 대한 항목들이 상위 10개의 항목에 대다수 포함되어 있어 사업을 선택하는데 있어 수익성과 합리적인 사업 절차가 큰 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다(Table 11).
재건축과 리모델링의 사업 선택에 있어서 법·제도 분야가 결정에 가장 영향을 미치는 분야로 도출되었고 영향값을 통해 나타난 전체 항목간의 중요도에서는 용적률/증축허용범위, 사업추진절차의 효율성, 조합원 분담금/환급금 과 같이 법·제도 분야와 경제성 분야의 평가 항목 중 다수가 상위 항목에 포함되었다.

후속연구

하지만 재건축과 리모델링 사업 선택에 있어 변수들은 사업장별로 위치, 환경 등 다양한 요소들이 많기 때문에 향후 재건축과 리모델링 사업 선택 모델을 위하여 좀 더 다양한 변수요소들까지 포함한 실증 분석이 이루어져야 한다. 또한 이러한 실증 분석을 활용한 사례 검증에 대한 연구를 계속적으로 진행하여 사업 선택에 있어서 좀 더 합리적인 결정에 도움을 줄 수 있기를 기대한다.
연한도래와 상관없이 구조적 결함이 있거나, 주거환경 중심의 안전진단을 확대함으로써 향후 재건축 사업 추진에 있어 시간을 단축시킬 수 있을 것으로 예상된다.
하지만 재건축과 리모델링 사업 선택에 있어 변수들은 사업장별로 위치, 환경 등 다양한 요소들이 많기 때문에 향후 재건축과 리모델링 사업 선택 모델을 위하여 좀 더 다양한 변수요소들까지 포함한 실증 분석이 이루어져야 한다. 또한 이러한 실증 분석을 활용한 사례 검증에 대한 연구를 계속적으로 진행하여 사업 선택에 있어서 좀 더 합리적인 결정에 도움을 줄 수 있기를 기대한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	재건축 사업을 전체 사업추진기간 측면에서 보면 리모델링 사업과의 차이는?	재건축과 리모델링 사업의 가장 큰 차이점은 사업추진기간의 차이다. 기본적으로 두 사업 모두 도시정비사업의 4단계(계획단계-시행단계1-시행단계2-완료단계) 등을 거쳐 사업이 진행되지만 재건축 사업의 경우 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 각종 영향평가, 분양승인, 관리처분계획 인가 등의 절차를 거치게 되어 전체 사업추진기간 측면에서 보면 리모델링 사업에 비하여 장기간 소요된다. 결국 이러한 사업기간의 장기화는 금융비용의 증가로 이어져 조합원의 부담으로 돌아가게 된다.
	재건축과 리모델링 사업의 가장 큰 차이점은?	재건축과 리모델링 사업의 가장 큰 차이점은 사업추진기간의 차이다. 기본적으로 두 사업 모두 도시정비사업의 4단계(계획단계-시행단계1-시행단계2-완료단계) 등을 거쳐 사업이 진행되지만 재건축 사업의 경우 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 각종 영향평가, 분양승인, 관리처분계획 인가 등의 절차를 거치게 되어 전체 사업추진기간 측면에서 보면 리모델링 사업에 비하여 장기간 소요된다.
	재건축 사업과 리모델링사업의 가장 큰 차이점은?	앞에서 살펴본 바와 같이 두 사업은 사업의 공사 규모에서부터 관련법, 규제사항 등에서 많은 차이점을 보이고 있다. 가장 큰 차이점은 근거 법률이 재건축 사업은 도시 및 주거환경 정비법이고 리모델링 사업은 주택법·건축법 등에 근거를 두고 있기 때문에 사업 가능 연한부터 각종 의무 및 제한규정이 서로 상이하다는 점이다. 또한 두 사업의 제도에 대한 규제 및 완화도 지속적인 부동산 정책이 변화해가면서 사업진행에 큰 영향을 미쳤고, 사업을 선택해야하는 소유자들에게도 적지 않은 혼란을 야기 시켜왔다.

참고문헌 (12)

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상세보기
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Real Estate Report of KB Financial Group INC, (2013-2014).
The Korean Statistical Information Service (2014).

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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