글로벌 금융위기 이후 은행에 대한 감독강화 및 국제회계기준(IFRS) 도입은 우리나라의 부실채권(NPL) 시장을 급격히 팽창시키는 계기가 되었다. 은행의 BIS 비율이 하락할 경우 신인도가 낮아져 고객이 이탈하고, 은행퇴출 위험까지 직면하게 되므로 은행들의 자산건전성 향상 노력은 앞으로도 지속될 것으로 예상되며, 이에 따라 부동산 경매시장에서는 NPL 매각수단으로서의 일반담보 부동산의 경매에 대한 투자자들의 관심이 크게 증가하고 있다. 그러나 NPL채권 거래시장과 NPL을 회수하기 위한 일반담보부 부동산 경매시장의 양적 팽창에도 불구하고 이들 시장이 공정하고 건전한 투자시장으로서 제대로 기능을 발휘하기 위해서는 다음과 같은 몇 가지 문제점에 대한 개선이 이루어져야 한다. 첫째, 일반투자자들도 NPL 시장에 자유롭게 참여할 수 있도록 NPL 유통시장의 진입장벽이 제거되어야 하며, 부동산 경매시장으로 이어지는 담보처분 방식의 NPL정리가 확대되어야 한다. 둘째, 투명한 NPL 거래로 담보부동산 경매의 공정성을 확보해야 한다. 셋째, 담보부동산 경매에서 NPL 매수인의 상계권 남용을 제한해야 한다. 이처럼 NPL 유통시장의 공개경쟁과 투명성을 확보하고, NPL 담보부동산 경매에 의한 부실채권 정리확대 및 공정한 입찰기회 제공 등 제도개선이 이루어지는 경우 경매참여자보호는 물론 부동산 경매시장의 활성화 및 이를 통한 은행의 자산건전성 향상에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
글로벌 금융위기 이후 은행에 대한 감독강화 및 국제회계기준(IFRS) 도입은 우리나라의 부실채권(NPL) 시장을 급격히 팽창시키는 계기가 되었다. 은행의 BIS 비율이 하락할 경우 신인도가 낮아져 고객이 이탈하고, 은행퇴출 위험까지 직면하게 되므로 은행들의 자산건전성 향상 노력은 앞으로도 지속될 것으로 예상되며, 이에 따라 부동산 경매시장에서는 NPL 매각수단으로서의 일반담보 부동산의 경매에 대한 투자자들의 관심이 크게 증가하고 있다. 그러나 NPL채권 거래시장과 NPL을 회수하기 위한 일반담보부 부동산 경매시장의 양적 팽창에도 불구하고 이들 시장이 공정하고 건전한 투자시장으로서 제대로 기능을 발휘하기 위해서는 다음과 같은 몇 가지 문제점에 대한 개선이 이루어져야 한다. 첫째, 일반투자자들도 NPL 시장에 자유롭게 참여할 수 있도록 NPL 유통시장의 진입장벽이 제거되어야 하며, 부동산 경매시장으로 이어지는 담보처분 방식의 NPL정리가 확대되어야 한다. 둘째, 투명한 NPL 거래로 담보부동산 경매의 공정성을 확보해야 한다. 셋째, 담보부동산 경매에서 NPL 매수인의 상계권 남용을 제한해야 한다. 이처럼 NPL 유통시장의 공개경쟁과 투명성을 확보하고, NPL 담보부동산 경매에 의한 부실채권 정리확대 및 공정한 입찰기회 제공 등 제도개선이 이루어지는 경우 경매참여자보호는 물론 부동산 경매시장의 활성화 및 이를 통한 은행의 자산건전성 향상에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
The Global Financial Crisis and introduction of International Financial Reporting Standards (IFRS) urged the banks to strengthen their asset qualities. The banks dispose their non performing loans(NPLs) consistently to maintain a sufficient BIS capital adequacy ratio. Accordingly, the interests in a...
The Global Financial Crisis and introduction of International Financial Reporting Standards (IFRS) urged the banks to strengthen their asset qualities. The banks dispose their non performing loans(NPLs) consistently to maintain a sufficient BIS capital adequacy ratio. Accordingly, the interests in auctions, as a disposal method, of real estates that secured for NPLs are on the increasing. This study suggest an alternative for fairness consolidation of real estate auctions which secured for NPLs. First, the impartial entry barriers for NPL sales markets need to be eliminated for fair bidding competition in auctions for real estate that secured for NPLs. In addition, the portion of NPL disposal by real estate auctions need to be expanded. Second, the asymmetry of trade information in the retail markets of NPLs and the abuse of offset by NPL owners' also should be restricted. The Fairness improvement of NPL trading process and real estate auction process that secured for them would of great use in the protection of bidders. Futhermore, it would also contribute to the revitalization of real estate auction markets and the resolution of NPLs of banks through fair disposal of distressed assets.
The Global Financial Crisis and introduction of International Financial Reporting Standards (IFRS) urged the banks to strengthen their asset qualities. The banks dispose their non performing loans(NPLs) consistently to maintain a sufficient BIS capital adequacy ratio. Accordingly, the interests in auctions, as a disposal method, of real estates that secured for NPLs are on the increasing. This study suggest an alternative for fairness consolidation of real estate auctions which secured for NPLs. First, the impartial entry barriers for NPL sales markets need to be eliminated for fair bidding competition in auctions for real estate that secured for NPLs. In addition, the portion of NPL disposal by real estate auctions need to be expanded. Second, the asymmetry of trade information in the retail markets of NPLs and the abuse of offset by NPL owners' also should be restricted. The Fairness improvement of NPL trading process and real estate auction process that secured for them would of great use in the protection of bidders. Futhermore, it would also contribute to the revitalization of real estate auction markets and the resolution of NPLs of banks through fair disposal of distressed assets.
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문제 정의
뿐만 아니라, NPL 판매시장의 일반 투자자에 대한 진입장벽과 소매시장에서의 비공개 거래 및 낙찰대금 상계권 인정 등 담보부동산의 경매 이전단계에서 NPL 거래와 관련되어 전개되는 일련의 현상들은 NPL을 구입한 투자들에게 그 담보부동산의 경매 입찰 경쟁에서 절대적으로 유리한 입지를 제공함으로써 경매입찰의 공정성을 저해하는 등 여러 가지 문제점을 야기하고 있다. 본 연구는 위와 같은 NPL 시장환경과 이를 담보하기 위해 설정된 근저당권의 거래실태 및 담보부동산 경매에 대하여 금융시장구조 및 재무관리,거래방식 및 금융시스템, 경매절차 및 세제 등 관련분야에 대한 학제적 접근(Interdisciplinary approach)을통해 문제점을 분석하고 그 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다. 본 연구 결과에 따라 NPL 유통시장의 투명성이 확보되고 NPL 담보부동산에 관한 경매절차의 공정성이 강화될 경우 급속도로 증가하고 있는 경매투자자들의 보호는 물론, 경매시장의 활성화를 통한 은행의 부실채권 정리 및 자산건전성 강화에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
가설 설정
첫째, NPL 시장의 과점으로 인한 불완전 경쟁의 문제이다. NPL은 개별적 채권의 매각보다는 그 보유자들이 특정 조건별로 묶어서(pooling) 할인가격으로 판매하는 것인데, 거래단위가 수 백억에서 수 천억 원에 이르다 보니 유동화전문회사 또는 기관투자가 등 거대 자금동원 능력이 있는 일부의 투자자만 NPL 매각에 참여하게 된다[17].
제안 방법
백민석·김행종(2014)은 “부동산 경매과정에서의 근저당권거래방식에 관한 연구”를 통해 부동산경매시장의 많은 부분이 금융기관과 유동화회사 그리고 유동화회사의 근저당권 거래와의 관련성을 추정할 수 있다고 전제한 후, 개별 근저당권거래사례를 통하여 새로운 투자수단으로서의 가능성을 제시하였다. 연구자들은 그 구체적인 사례로서 경매중인 부동산의 근저당권거래를 통하여 배당차익을 에상하는 투자의 수익률 분석, 경매가 진행 중인 부동산을 타인보다 저렴하게 구입하기 위한 방편으로써 근저당권을 거래하는 방안, 해당 부동산을 반드시 낙찰 받아서 수익을 창출하는 방안 등 부동산 경매절차에서 NPL을 담보하기 위해 설정된 근저당권의 거래방식에 관한 다양한 유형별 분석을 실시하였다[7].
성능/효과
둘째, NPL 정리방식 선택의 경직성으로 인한 은행 경영성과의 비효율성 문제이다. [표 4]에서 보는 바와 같이 2014년 부실채권의 정리규모는 25.
셋째, NPL을 매입한 투자자가 낙찰을 받는 경우 배당 받을 금액 범위 내에서 낙찰대금을 내지 않고 “상계(相計)처리”가 가능하다.
셋째, 담보부동산 경매에서 NPL 채권 매수인의 상계권 남용 및 세제헤택을 제한해야 한다. NPL을 구입한입찰자에게 부동산 경매절차에서는 근저당권의 채권최고액 전액으로 상계를 할 수 있도록 허용하여 입찰경쟁상 유리한 입장을 보장해 주면서, 세무상으로는 이를 형식적 경매 가격에 불과하다는 이유로 낙찰가격을 취득가액으로 보지 않고 이와는 비교도 안 될 정도로 낮은 NPL 실제 구입금액 및 채권최고액 초과액의 합계액만을 취득가액으로 인정하는 것은 이중의 특혜를 부여하는 것으로 부당하며, 합리적 개선이 필요하다.
첫째, 담보 부동산 경매 이전 단계에서 NPL을 할인하여 구입한 투자자는 할인하기 전 근저당권의 채권최고액 전액에 대해 “배당금”을 수령하여 투자수익을 올릴 수 있다.
첫째, 유암코 및 대신 F&I 등 2개의 대형 AMC에 편중된 과점시장의 진입장벽을 해소하여 중소형 자산관리회사 및 투자자도 NPL 자산보유자인 은행의 공개매각에 직접 참여할 수 있도록 하여야 한다.
후속연구
둘째, 은행의 재무관리적 측면에서 NPL 정리방법으로 처리의 신속성보다는 자산가치의 극대화에 중점 을두는 방향으로 개선이 이루어져야 한다. NPL 정리는 어떠한 방식을 선택하느냐에 따라 은행의 경영지표에 미치는 효과에 차이가 있으므로 각 은행들은 은행에 손실을 가져오는 대손상각 방식이나 할인매각 방식보다는 자산의 매각가치를 극대화할 수 있는 담보부동산의 경매처분 등 담보처분 방식의 NPL 정리방식을 확대해야 한다.
설사 상계금액을 실제거래가액으로 인정하기 어렵다는 이유로 취득가액에 포함시키기 어렵다면, 그 대안으로 부동산 경매절차에서 유찰된 횟수 또는 경매 진행단계에 비추어 현저하게 높은 금액으로 입찰금액을 써서 최고가매수인이 된 다음 상계권을 행사함으로써 이변이 없는 한 절대적으로 유리한 조건에서 낙찰자가 될 수 있도록 하는 불합리한 특혜는 개선되어야 한다. 따라서 최초 입찰기일에는 법원이 정한 최저매각가격을 상계권 행사의 최고한도로 인정하고, 1회 이상 유찰 후 신경매 절차에서는 전회 입찰기일에 당해 최저매각가격 입찰자가 없어 유찰에 이르게 된 점을 고려하여 직전 회차 입찰기일의 최저매각가격을 상계권 행사의 최고한도로 인정하도록 부동산경매절차상의 상계신고 요건을 제한하는 방안도 검토될 수 있을 것이다.
한국거래소는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 근거하여 NH투자증권(주), 삼성선물(주) 등 40개의 증권회사, 선물회사 등 주주들이 납입자본금 1,000억 원을 투자하여 설립한 주식회사 형태의 기관이다[37]. 따라서 한국거래소처럼 그 거래와 관련된 사업을 영위하는 유동화전문회사, AMC, 은행 등을 주주로 하는 저당권거래소를 설립하고 금융감독기관의 엄격한 감독하에 운영하도록 한다면 근저당권부 NPL 거래의 정보비대칭성이 해소되고 그 담보부동산 경매의 공정성이 확보될 수 있을 것이다. 전문가들 중에도 NPL을 전담하는 저당권거래소를 통해 최소한 NPL물건에 대한 그간 대출업무 취급과정에서 확보된 물건정보와 가격정보를 오픈하고, 더불어 거래예정가격도 공시되어야 한다는 주장이 제기되고 있으며[38], 실제로 시장에서는 이미 여러 개의 사설 저당권거래소가 개설되어 운영되고 있는 실정이다[39].
본 연구는 위와 같은 NPL 시장환경과 이를 담보하기 위해 설정된 근저당권의 거래실태 및 담보부동산 경매에 대하여 금융시장구조 및 재무관리,거래방식 및 금융시스템, 경매절차 및 세제 등 관련분야에 대한 학제적 접근(Interdisciplinary approach)을통해 문제점을 분석하고 그 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다. 본 연구 결과에 따라 NPL 유통시장의 투명성이 확보되고 NPL 담보부동산에 관한 경매절차의 공정성이 강화될 경우 급속도로 증가하고 있는 경매투자자들의 보호는 물론, 경매시장의 활성화를 통한 은행의 부실채권 정리 및 자산건전성 강화에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
NPL을 구입한입찰자에게 부동산 경매절차에서는 근저당권의 채권최고액 전액으로 상계를 할 수 있도록 허용하여 입찰경쟁상 유리한 입장을 보장해 주면서, 세무상으로는 이를 형식적 경매 가격에 불과하다는 이유로 낙찰가격을 취득가액으로 보지 않고 이와는 비교도 안 될 정도로 낮은 NPL 실제 구입금액 및 채권최고액 초과액의 합계액만을 취득가액으로 인정하는 것은 이중의 특혜를 부여하는 것으로 부당하며, 합리적 개선이 필요하다. 실질과세원칙상 그것이 어렵다면 그 대안으로 최초 입찰기일에는 법원이 정한 최저매각가격을 상계권 행사의 최고한도로 인정하고, 1회 이상 유찰 후 신경매 절차에서는 전회 입찰기일에 해당 최저매각가격 이상 입찰자가 없어 유찰된 점을 고려하여 직전 회차의 최저매각가격을 상계권 행사의 최고한도로 인정하도록 상계인정 범위를 제한하는 방안도 검토될 수 있을 것이다.
위에서 제시한 바와 같이 NPL 유통시장의 공개경쟁과 투명성이 확보되고, NPL 구매자의 환매권 행사에 따른 이중헤택을 제한하는 등 관련 제도의 개선으로 그 담보부동산 경매의 공정성이 강화되는 경우, 경매참여자 보호는 물론 부동산 경매시장의 활성화 및 이를 통한 은행의 자산건전성 향상에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
첫째, NPL 유통시장의 진입장벽 제거 및 담보부동산에 대한 담보처분 방식의 정리가 확대되어야 한다. NPL 시장의 지속적 성장과 유동화자산 보유자의 적정한 채권회수를 보장하기 위해서는 일반투자자들도 NPL 시장참여가 자유롭도록 자격제한을 풀고, 거래규모를 낮추어 중ㆍ소액투자자들도 참여할 수 있도록 시장진입 장벽이 제거되어야 한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
낙찰가율이란?
65% 정도까지 이르는 것으로 나타났다[30]. 낙찰가율이란 법원이 설정하는 최저매각가격(감정가격=시가)대비 낙찰가격의 비율을 의미하는 것으로서[31], 금융권에서 주택담보 대출을 받을 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미하는 주택담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이 70%(2014.8.1. 이전에는 50∼70%)인 점을 고려하면[32], NPL 담보채권의 100% 회수가 가능함을 의미한다.
입찰제안서란?
전문가들은 NPL에 대한 입찰제안서를 투자 전문기관들이 배부하고 있는 것도 정보 비대칭의 원인으로 들고 있다. 입찰제안서란 NPL 채권을 매입하고 싶다는 내용을 담은 채권매입의향서를 의미하는 것으로서 자산유동화회사나 AMC들은 무작위로 입찰제안서 서식을 배부하고 이를 제출한 투자자 중에서 임의로 선택하여 가격협상에 들아가게 되는바, 전문가들은 이러한 투자기회에 대한 제한적 접근 및 정보의 비대칭성 문제가 NPL 투자의 걸림돌이 되고 있음을 지적하고 있다[24]. 따라서 NPL 담보부동산이 경매로 넘어오기 이전 단계에서 이루어지는 이와 같은 NPL 할인거래 정보의 비대칭성과 시장의 진입장벽(entrance barriers)은곧바로 그 담보부동산 경매의 불공정 입찰경쟁으로 이어진다는 점에서 조속히 개선되어야 한다.
NPL 투자에 대한 열기가 급속도로 달아오르며 생긴 문제점은?
경매정보업체에 따르면, 2013년도에 NPL로 분류되어 경매에 부쳐진 아파트 등 주택의 경매건수는 4,666건이고, 그 낙찰가격은 1조 5000억원에 달하며, 이 중에서 10-20% 정도의 물건은 개인투자자에게 넘어간 것으로 보고 있다[4]. 그러나, NPL 투자에 대한 무분별한 이상 과열 현상은 투자대상 물건 및 권리관계에 대한 정확한 이해부족으로 인하여 투자손실을 입는 것은 물론 대출을 통한 투자권유 및 사기로 인한 죽음까지 부르는 등 그 문제점과 부작용도 꾸준히 증가하고 있다[5].
참고문헌 (42)
박일문, "NPL 투자 : 높아진 관심, 달라지는 업계판도," 한국신용평가, KIS Credit Monitor, pp.4-15, 2014.
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