[논문]K-REITs(부동산투자회사)의 투자 유형별 특성 분석

김상진; 이명훈

doi:10.5762/kais.2016.17.11.66

K-REITs(부동산투자회사)의 투자 유형별 특성 분석
A Study on the K-REITs of Characteristic Analysis by Investment Type 원문보기

한국산학기술학회논문지 = Journal of the Korea Academia-Industrial cooperation Society, v.17 no.11, 2016년, pp.66 - 79

김상진 (한양대학교 도시대학원 도시개발경영학과) , 이명훈 (한양대학교 도시대학원 도시개발경영학과)

초록
AI-Helper

최근 리츠 인가의 증가로 대두되는 사안은 경영활동에 드는 자금을 어떻게 조달하는지와 투자 자금을 효율성 있게 운용함으로써 기대 수익률과 경영 극대화를 목표 설정에 맞게 실현될 수 있는지 대한 문제로 귀결되는 듯하다. 이에 본 연구는 국내 리츠가 운용된 2002년부터 2015년(2007~2009년, 글로벌 금융위기 기간의 파급효과 기간은 제외하였음)까지 리츠의 사업현황, 투자, 재무 등 경영 전반에 관련 자료를 구축하여 투자 유형별 특성을 분석하고 리츠의 부채비율에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과 리츠의 최대주주 성향이 법인, 연기금, 공제회, 은행, 증권, 보험 등의 비중이 높게 나타나며 최근 최대주주와 주요주주의 비중이 상승하고 있다. 리츠 투자에서 기관투자자 역할이 증대되면서 기관투자자가 리츠성장을 견인한 것으로 보인다. 기관투자자에서 자주 목격되는 동시 투자자에게 다른 금융기관보다 더 높은 이자율을 지급된 것으로 분석되어, 리츠가 동시투자자에 대하여 유인과 보상을 병행한 것으로 판단된다. 부채비율과 관련 변수 간의 영향요인에 대하여 다중회귀분석을 수행한 결과 부채비율이 수익성과는 음(-)의 관계를 맺어 자본조달순위이론을 지지하며, 투자기회(성장성)는 음(-)의 관계, 자산 규모와는 양(+)의 관계를 맺어 상충이론을 따르는 것으로 분석되었다. 이와 같은 연구결과는 국내 리츠가 공모형 리츠보다는 사모형 리츠 위주로 운용되고 있어 타인자본 조달 시 주식시장의 자금조달보다는 유형자산(대부분 부동산)의 담보에 의한 차입으로 운영되고 있는 리츠시장을 반영한 것으로 보인다. 또한, 글로벌 금융위기 이후 타인자본을 리츠 사업에 적극적으로 활용하고 있으며, 최대주주의 비중과 성향, 투자상품에 따라 부채비율이 결정되고 있음을 보여준다.

Abstract ▼ AI-Helper

A discussion has recently emerged over the increase of approvals of K-REITs, which is concluded on the basis of how to raise funds for business activity, fulfill the expected rate of return and maximize the management of managing investment funds. In addition, corporations need to acknowledge the necessity of the capital structure reflected in the current economic environment and decision-making processes. This research analyzed the characteristics by investment types and influence factors about the debt ratio of K-REITs. The data were collected from general management about business state, investment, and finance from 2002 to 2015 in K-REITs (except for the GFC period of 2007~2009). The results of the research demonstrated the high ratios of the largest shareholder characteristics, which are corporation, pension funds, mutual funds, banks, securities, insurance, and, recently, the increasing ratio of the largest shareholder and major stockholder. The investment of K-REITs is increasing the role of institutional investors that take a leading development of K-REITs. The behaviors of simultaneous investment of institutional investors were analyzed to show that they received higher interest rates than other financial institutions and ran in parallel with attraction and compensation. The results of the multiple regressions analysis, utilizing variables about debt ratio were as follows. The debt ratio showed a negative (-) relation that profitability is increasing, which matches the pecking order theory and trade off theory. On the other hand, investment opportunities (growth potential) showed a negative (-) relation and assets scale that indicated a positive (+) relation. The research results are reflected as follows. K-REITs focused on private equity REITs more than public offering REITs, and in the case of financing the capital of others, loan capital is operated under the guarantee of tangible assets (most of real estate) more than financing of the stock market. Further, after the GFC, the capital of others was actively utilized in K-REITs business, and the debt ratio showed that the determinant factors by the ratio and characteristics of the largest shareholder and investment products.

주제어

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	부동산투자회사란 무엇인가?	서론 1.1 연구의 배경 및 목적 외환위기 이후 부동산 간접투자와 유동화 취지에서 2001년 도입된 부동산투자회사(Real estate investment trusts; REITs, 이하 리츠)는 다수의 투자자에게 투자자금을 받아 부동산과 관련 사업에 투자, 운용한 후 수익을 주주에게 배당하는 기업을 말한다. 리츠는 국토교통부의 감독을 받으며 국민이 좀 더 쉽게 부동산에 투자하여, 안정적인 임대수익과 임차자에게 유용한 공간을 연결해 자본시장의 효율성을 높여 주고 있다 [1].
	우리나라의 부동산투자회사의 시초는 무엇이며, 2016년 기준 현황은 어떠한가?	리츠는 설립목적에 따라 기업구조조정리츠와 일반부동산리츠로 구분되며, 관리형태에 따라 위탁관리리츠와 자기관리리츠로 구분된다. 2002년 교보메리츠 구조조정 리츠가 운용되면서 리츠 사업을 시작하였으며, 2006년 국민연금이 투자하면서 자산규모가 확대되기 시작했다. 2016년 1분기 기준으로 운용 중인 리츠는 130개, 자산규모는 약 18조 5천억 원이다 [2]. Fig 1은 국내 리츠의 성장(자산규모)을 보여준다.
	리츠는 어떻게 구분되는가?	리츠는 국토교통부의 감독을 받으며 국민이 좀 더 쉽게 부동산에 투자하여, 안정적인 임대수익과 임차자에게 유용한 공간을 연결해 자본시장의 효율성을 높여 주고 있다 [1]. 리츠는 설립목적에 따라 기업구조조정리츠와 일반부동산리츠로 구분되며, 관리형태에 따라 위탁관리리츠와 자기관리리츠로 구분된다. 2002년 교보메리츠 구조조정 리츠가 운용되면서 리츠 사업을 시작하였으며, 2006년 국민연금이 투자하면서 자산규모가 확대되기 시작했다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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