부동산 투자의사결정에 있어 투자자 선호특성이 투자만족도에 미치는 영향 분석 Influence Analysis of Investor Preference for Investment Satisfaction Degree on Decision Making of Real Estate Investment원문보기
본 연구는 투자자가 부동산 투자의사결정에 있어 고려해야하는 투자선호특성을 규명하고 투자자 유형에 따른 선호특성의 차이를 비교 분석하였다. 투자만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 투자선호특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하였다. 또한 투자자 유형별 투자선호특성을 비교하기 위해 분석대상을 기관투자자와 일반투자자로 구분하여 설문을 진행하였다. 분석결과 기관투자자는 인플레이션 헤지, 조지자본회수, 재무적 안전성, 레버리지 위험 등의 투자선호특성을 중시하는 것으로 나타났으며 일반투자자의 경우 임대수익, 시설 및 설비, 상권 및 인구, 이용 편의성, 레버리지 위험, 조기자본회수 등의 투자선호특성이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다. 이러한 결과를 바탕으로 시사점을 도출하면 다음과 같다. 첫째, 투자자들은 부동산 투자에 있어 투자 위험을 회피하거나 줄일 수 있는 요인을 중시 한다는 점이다. 둘째, 부동산 경기 침체 및 저금리 현상으로 나타나는 부동산 관련 규제 및 금융규제완화를 중요시하는 것으로 나타났다. 셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다.
본 연구는 투자자가 부동산 투자의사결정에 있어 고려해야하는 투자선호특성을 규명하고 투자자 유형에 따른 선호특성의 차이를 비교 분석하였다. 투자만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 투자선호특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하였다. 또한 투자자 유형별 투자선호특성을 비교하기 위해 분석대상을 기관투자자와 일반투자자로 구분하여 설문을 진행하였다. 분석결과 기관투자자는 인플레이션 헤지, 조지자본회수, 재무적 안전성, 레버리지 위험 등의 투자선호특성을 중시하는 것으로 나타났으며 일반투자자의 경우 임대수익, 시설 및 설비, 상권 및 인구, 이용 편의성, 레버리지 위험, 조기자본회수 등의 투자선호특성이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다. 이러한 결과를 바탕으로 시사점을 도출하면 다음과 같다. 첫째, 투자자들은 부동산 투자에 있어 투자 위험을 회피하거나 줄일 수 있는 요인을 중시 한다는 점이다. 둘째, 부동산 경기 침체 및 저금리 현상으로 나타나는 부동산 관련 규제 및 금융규제완화를 중요시하는 것으로 나타났다. 셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다.
Then, it investigated the investment preference through the previous studies to analyze the influence factor of investment satisfaction and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to institutional investors and retail inv...
Then, it investigated the investment preference through the previous studies to analyze the influence factor of investment satisfaction and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to institutional investors and retail investors and carried out the survey for comparing the investment preference of investor type. The result of analysis found out that institutional investors emphasis on investment preference such as the Inflation hedge, Early payback, Financial stability, Leverage risk and etc. Then, general investors emphasis on investment preference such as the Rental income, Facilities and Equipment, Business area and population, Ease of use, Leverage risk, Early payback and etc. In addition, common investment preferences are the Leverage risk, Early payback and Facility accessibility.
Then, it investigated the investment preference through the previous studies to analyze the influence factor of investment satisfaction and demonstrated the effects through the PLS (Partial Least Squares) regression. In addition, it separated the target type to institutional investors and retail investors and carried out the survey for comparing the investment preference of investor type. The result of analysis found out that institutional investors emphasis on investment preference such as the Inflation hedge, Early payback, Financial stability, Leverage risk and etc. Then, general investors emphasis on investment preference such as the Rental income, Facilities and Equipment, Business area and population, Ease of use, Leverage risk, Early payback and etc. In addition, common investment preferences are the Leverage risk, Early payback and Facility accessibility.
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문제 정의
기존의 연구에서 0.9 이상의 경우 VIP 값 1.0에 근접하기 때문에 유의한 변수로 설정하고 있으며[2][8][10], 본 연구에서도 통계적으로 매우 유의한 VIP 값인 1.0에 근접하거나 이상인 값을 기준으로 투자만족도에 영향을 미치는 요인을 도출하고자 한다.
투자행동요인을 분석함에 있어 수익성과 안전성과 같은 요인은 상호간의 상관성을 내포하고 있기 때문에 영향분석에 있어 다중공선성의 문제를 가지고 있다. 따라서 본 연구는 다중공선성의 문제를 고려할 수 있는 PLS회귀분석을 바탕으로 연구를 진행한다.
따라서 본 연구는 투자자선호특성에 내포되어 있는 다중공선성의 문제를 고려하고, 모형의 설명력을 높일 수 있는 PLS회귀분석을 통해 부동산 투자의사결정에 있어 투자만족도에 영향을 미치는 투자선호특성을 분석하고자 한다.
특히, 입지 및 시설 특성과 같은 부동산 물리적 특성에 대한 고려가 미흡하다. 따라서 본 연구는 투자행동요인만이 아니라 부동산특성요인을 함께 고려하여 투자자선호특성이 투자만족에 미치는 영향을 살펴보고자 한다.
따라서 분석하고자 하는 투자선호특성은 다중공선성의 문제를 내포하고 있기 때문에 일반적인 회귀분석이 아닌 PLS회귀분석을 활용하여 부동산 투자의사결정을 위한 투자만족도에 영향을 미치는 요인을 실증·분석하고자 한다.
본 연구는 부동산 투자의사결정에 있어 투자만족도 영향을 미치는 투자선호특성을 도출하고, 투자자유형에 따라 요인 간 중요도를 비교하기 위해 PLS 회귀분석을 활용하고자 한다.
본 연구에서는 부동산 투자의사결정에 있어 투자만족도에 영향을 미치는 투자자의 선호특성을 크게 투자 행동요인과 부동산특성요인으로 구분하고자 하며, 관련 선행연구를 정리하면 다음과 같다.
설문조사는 2015년 6월 13일부터 7월 3일까지 진행하였으며, 현재 부동산 간접투자기구에서 실무를 담당하고 있는 기관투자자와 부동산투자 경험이 있는 일반투자자를 대상으로 설문을 실시하였다. 부동산 투자유형의 경우 주거시설, 상업시설, 업무시설 등으로 구분할 수 있지만 본 연구에서는 이를 구분하지 않고 종합적으로 부동산 투자만족도에 미치는 영향을 분석하고자 한다.
이에 본 연구는 투자자가 부동산 투자의사결정에 있어 고려해야하는 투자선호특성을 규명하고 투자자 유형에 따른 선호특성의 차이를 비교·분석하고자 한다.
제안 방법
다음으로 부동산특성요인에 대한 세부적인 지표는 크게 입지특성과 시설특성으로 구분하였다. ‘입지특성’은 부동산의 고정성에 기인하는 특성으로 대중교통 및 차량을 통한 접근의 용이성을 나타낸 교통접근성과 해당 부동산에서 편의 및 공공시설 등의 접근성을 시설접근성, 인접 지역의 배후 상권 및 인구규모를 상권 및 인구로 구분하여 구성하였다.
투자만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 투자선호특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하고자 한다. 또한 투자자 유형별 투자선호특성을 비교하기 위해 분석대상을 기관투자자와 일반투자자로 구분하여 설문을 진행하였다. 이러한 과정을 통해서 향후 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형별 시사점을 제언하고자 한다.
본 연구의 설문은 투자자의 투자선호특성이 투자만족도에 어떠한 영향을 미치는지 실증·분석하기 위해 선행연구를 바탕으로 설문을 설계하였다.
상관분석을 통하여 1차적으로 투자만족도에 영향을 미치는 투자선호특성들 간의 다중공선성을 검토한다. 다중공선성의 경우 두 변수간의 선형관계에 의해 발생하지만 그 외에도 여러 변수들 간의 선형관계에 의해서도 발생될 수 있기 때문에 두 변수 사이의 상관성만 조사하여 다중공선성을 판단하는 것은 무리가 있지만 상관분석을 이용한 방법은 다중공선성을 진단하기 위한 기초적인 단계로 이해할 수 있다[12].
투자만족도에 미치는 투자자의 행동요인 및 부동산 특성요인을 구성하기 위해 앞서 검토한 선행연구를 토대로 투자선호특성을 종합하였다. 다음으로 종합된 요인의 적합성을 검토하기 위하여 부동산 관련 연구원, 부동산 간접투자기구 실무진, 대학교수 등의 검토를 통해 구축된 종합지표는 [표 1]과 같다.
투자만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 선행연구 고찰을 통하여 투자선호특성을 종합하고 PLS(Partial Least Squares)회귀분석을 활용하여 그 영향을 실증하고자 한다. 또한 투자자 유형별 투자선호특성을 비교하기 위해 분석대상을 기관투자자와 일반투자자로 구분하여 설문을 진행하였다.
대상 데이터
부동산 투자선호특성은 각 부문별로 1∼5점 척도로 평가하였으며, 총 100부의 설문 부수 중 유효부수인 92부의 설문을 회수하였으며, 분석에 유희한 기관투자자 41부, 일반투자자 44부 총 85부를 대상으로 연구를 진행하였다.
설문조사는 2015년 6월 13일부터 7월 3일까지 진행하였으며, 현재 부동산 간접투자기구에서 실무를 담당하고 있는 기관투자자와 부동산투자 경험이 있는 일반투자자를 대상으로 설문을 실시하였다. 부동산 투자유형의 경우 주거시설, 상업시설, 업무시설 등으로 구분할 수 있지만 본 연구에서는 이를 구분하지 않고 종합적으로 부동산 투자만족도에 미치는 영향을 분석하고자 한다.
데이터처리
본 연구는 부동산 투자의사결정에 있어 투자만족도에 영향을 미치는 투자자의 투자선호특성을 분석학기 위해 투자선호특성을 규명하고, PLS회귀분석을 통해 투자자별 선호특성을 비교·분석하였다.
성능/효과
공통적으로 우선순위가 높은 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다. 기관투자자의 투자만족도에 영향을 미치는 투자선호특성의 경우 부동산특성요인보다 투자행동요인이 중요한 것으로 나타났다.
기관 및 일반투자자의 인구통계학적 통계량을 살펴보면 성별에 있어 양자 모두 남자의 비율이 높은 것으로 나타났으며, 기관투자자는 30～40대의 비율이 65.8%로 가장 많은 것으로 나타났고, 일반투자자는 40~60대 이상의 비율이 86.3%로 나타났다. 학력은 양자 모두 대졸의 비율이 가장 높은 것으로 나타났으며, 투자경험에 있어 기관투자자의 투자경험이 일반 투자자에 비해 높은 것으로 도출되었다.
공통적으로 우선순위가 높은 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다. 기관투자자의 투자만족도에 영향을 미치는 투자선호특성의 경우 부동산특성요인보다 투자행동요인이 중요한 것으로 나타났다. 또한 투자행동요인에 있어 안정성과 위험성 부문의 하위요인들이 다른 부문의 하위요인보다 높은 중요도를 보이고 있다.
다음으로 일반투자자에 대한 분석결과 제 3의 잠재요인부터 분산의 설명정도 차이가 줄어드는 것을 알 수 있으며, 설명력은 93.8%로 해석할 수 있다[표 5][그림 1]. 이러한 기준을 바탕으로 본 연구의 PLS회귀분석결과는 다음 [표 6]과 같이 나타낼 수 있다.
우선 기관투자자의 경우 인플레이션 헤지의 VIP값이 가장 높은 것으로 나타났으며 조기자본회수, 재무적 안전성, 레버리지의 위험 등의 순으로 투자선호특성이 도출되었다. 다음으로 일반투자자의 경우 임대수익의 VIP값이 가장 높은 것으로 나타났으며 시설 및 설비, 상권 및 인구, 투자관련 인허가, 시설접근성, 금융규제완화, 이용의 편의성 등의 순으로 투자선호특성이 도출되었다.
다음으로 일반투자자의 분석결과를 살펴보면 투자행동요인 중 ‘수익성’의 경우 임대수익(2.316)이 가장 높은 값을 가지고 있으며 다음으로 인플레이션 헤지(1.162) 가 유의하게 도출되었고 매매차익은 0.414로 영향이 없는 것으로 나타났다.
다중공선성 진단을 위한 독립변수들 간의 상관성 분석결과를 살펴보면 소유권 취득, 조기자본회수, 경영 위험, 시장성, 금융규제 완화, 시설접근성 등의 상관계수 값이 0.5～0.8 사이의 값을 가지며 상관관계가가 다소 높은 것으로 분석되었다. 이처럼 분석에 있어 고려해야 할 변수가 많은 경우, 다중공선성 문제의 가능성이 나타날 수 있다.
셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다. 도출된 결과를 미루어 보았을 때 기관투자자의 경우 보다 안전성 있는 투자를 선호하는 것으로 보이며, 일반투자자의 경우 수익성과 안정성 두 가지를 모두 중시하는 것으로 나타났다.
둘째, 부동산 경기 침체 및 저금리 현상으로 나타나는 부동산 관련 규제 및 금융규제완화를 중요시하는 것으로 나타났다. 이러한 금융규제완화는 높은 레버리지로 얻을 수 있는 고수익/고위험을 보다 낮은 위험으로 전환하는 계기를 투자자에게 마련하고, 관련 규제완화를 통해 부동산 시장의 활성화를 꾀할 수 있는 것으로 판단된다.
이는 최근 부동산 시장의 침체와 그로인해 나타나는 자산가치의 가격하락, 거래 감소에 따른 불안감 등에 기인한다. 따라서 투자자들은 임대수입으로 자본이 빨리 회수되는 부동산과 빠른 시일 내에 부동산을 처분할 수 있는 물건을 선호하고 있는 것으로 판단된다.
분석결과 기관투자자는 인플레이션 헤지, 조지자본 회수, 재무적 안전성, 레버리지 위험 등의 투자선호특성을 중시하는 것으로 나타났으며 일반투자자의 경우 임대수익, 시설 및 설비, 상권 및 인구, 이용 편의성, 레버리지 위험, 조기자본회수 등의 투자선호특성이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다. 이러한 결과를 바탕으로 시사점을 도출하면 다음과 같다.
이와 달리 일반투자자의 경우 부동산 투자의사결정에 있어 수익성을 가장 중시하는 것으로 나타났으며 이는 과거 부동산 활황기 때와 같이 매매차익을 중시하는 것이 아닌 투자 부동산의 운영을 통해 장기적으로 꾸준한 수익을 확보할 수 있는 임대수익을 선호하는 것으로 나타났다. 또한 부동산 투자에 있어 임차인을 확보할 수 있는 시설 및 설비에 대한 부분과 배후 상권 및 인구를 중요시하는 것으로 나타났으며, 편의 및 공공시설과의 접근성도 주요 선호특성으로 도출되었다. 이외에도 부동산 투자에 대한 안정성을 확보할 수 있는 인플레이션 헤지나 적정 레버리지, 조기자본회수인 환금성 등을 중시하고 있다.
또한 일반투자자의 부동산특성요인 중 ‘입지특성’의 경우 상권 및 인구(2.215), 시설접근성(1.584)이 유의한 것으로 나타났고, 교통접근성은 0.648로 영향이 약한 것으로 도출되었다.
분석결과 기관투자자는 인플레이션 헤지, 조지자본 회수, 재무적 안전성, 레버리지 위험 등의 투자선호특성을 중시하는 것으로 나타났으며 일반투자자의 경우 임대수익, 시설 및 설비, 상권 및 인구, 이용 편의성, 레버리지 위험, 조기자본회수 등의 투자선호특성이 중요한 것으로 도출되었다. 또한 공통적인 투자선호특성으로 레버리지 위험, 조기자본회수, 시설접근성이 도출되었다.
셋째, 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형에 따른 차이를 고려해야 한다는 것이다. 도출된 결과를 미루어 보았을 때 기관투자자의 경우 보다 안전성 있는 투자를 선호하는 것으로 보이며, 일반투자자의 경우 수익성과 안정성 두 가지를 모두 중시하는 것으로 나타났다.
우선 기관투자자의 경우 인플레이션 헤지의 VIP값이 가장 높은 것으로 나타났으며 조기자본회수, 재무적 안전성, 레버리지의 위험 등의 순으로 투자선호특성이 도출되었다. 다음으로 일반투자자의 경우 임대수익의 VIP값이 가장 높은 것으로 나타났으며 시설 및 설비, 상권 및 인구, 투자관련 인허가, 시설접근성, 금융규제완화, 이용의 편의성 등의 순으로 투자선호특성이 도출되었다.
우선 기관투자자의 분석결과를 살펴보면 투자행동요인 중 ‘수익성’의 경우 인플레이션 헤지가 VIP값 2.522로 가장 높게 나타났고 임대수익과 매매차익은 0.7로 영향이 약한 것으로 나타났다.
우선 기관투자자의 투자만족도에 영향을 미치는 투자선호특성을 분석한 결과, 각 잠재요인을 통한 설명변수의 분산 설명정도(Cumulative X Variance)는 5개의 잠재요인을 통해 전체 18개의 설명변수의 분산이 69.7%를 설명하는 것으로 분석되었다. 모형의 설명력의 경우 반응변수 Y에 대한 분산의 설명정도 (Cumulative Y Variance)로 결정할 수 있는데, 기관투자자의 경우 제 4의 잠재요인부터 분산의 설명정도 차이가 줄어드는 것을 알 수 있다.
이와 달리 일반투자자의 경우 부동산 투자의사결정에 있어 수익성을 가장 중시하는 것으로 나타났으며 이는 과거 부동산 활황기 때와 같이 매매차익을 중시하는 것이 아닌 투자 부동산의 운영을 통해 장기적으로 꾸준한 수익을 확보할 수 있는 임대수익을 선호하는 것으로 나타났다. 또한 부동산 투자에 있어 임차인을 확보할 수 있는 시설 및 설비에 대한 부분과 배후 상권 및 인구를 중요시하는 것으로 나타났으며, 편의 및 공공시설과의 접근성도 주요 선호특성으로 도출되었다.
첫째, 투자자들은 부동산 투자에 있어 레버리지 위험, 조기자본회수, 인플레이션 헤지와 같은 투자 위험을 회피하거나 줄일 수 있는 요인을 중요시 한다는 점이다.
하정순·신종칠 (2008)은 투자자의 부동산 투자선호속성이 실현수익률과 투자만족도에 미치는 영향을 각각 실증·분석하였다. 투자선호속성으로는 접근용이성, 수익보장성, 자본회수 가능성, 개발 가능성, 인허가 가능성으로 구분하였으며 실현수익률에는 접근용이성, 수익보장성, 개발가능성, 인허가 가능성이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 투자만족도는 접근용이성과 수익보장성이 유의한 영향을 미치는 것으로 도출되었다[18].
학력은 양자 모두 대졸의 비율이 가장 높은 것으로 나타났으며, 투자경험에 있어 기관투자자의 투자경험이 일반 투자자에 비해 높은 것으로 도출되었다. 특히, 투자선호자산에 있어 양자 모두 주택을 가장 선호하는 것으로 나타났고 기관투자자는 상업과 토지를, 일반투자자는 오피스텔을 다음으로 선호하는 것으로 나타났다.
3%로 나타났다. 학력은 양자 모두 대졸의 비율이 가장 높은 것으로 나타났으며, 투자경험에 있어 기관투자자의 투자경험이 일반 투자자에 비해 높은 것으로 도출되었다. 특히, 투자선호자산에 있어 양자 모두 주택을 가장 선호하는 것으로 나타났고 기관투자자는 상업과 토지를, 일반투자자는 오피스텔을 다음으로 선호하는 것으로 나타났다.
후속연구
또한 투자자의 개인특성에 따른 투자선호요인에 대한 분석이 이루어져야 할 것이다. 따라서 후속 연구를 통해 이러한 점을 고려하여 보다 세부적인 분석이 이루어져야할 것으로 판단된다.
하지만 펀드, 리츠 등 부동산 간접 투자 유형에 대한 구분과 주거, 상업, 업무 등 부동산 투자자산의 유형을 고려하고 있지 못하다는 점에서 보다 세부적인 투자선호특성을 구분하고 있지 못하다. 또한 투자자의 개인특성에 따른 투자선호요인에 대한 분석이 이루어져야 할 것이다. 따라서 후속 연구를 통해 이러한 점을 고려하여 보다 세부적인 분석이 이루어져야할 것으로 판단된다.
또한 투자자 유형별 투자선호특성을 비교하기 위해 분석대상을 기관투자자와 일반투자자로 구분하여 설문을 진행하였다. 이러한 과정을 통해서 향후 부동산 투자의사결정에 있어 투자자 유형별 시사점을 제언하고자 한다.
이상의 선행연구를 종합해 보면 수익성, 안전성, 환금성, 웰빙성과 같은 투자행동요인과 부동산이 가지고 있는 입지, 시설, 규모, 환경과 같은 부동산특성은 투자의사결정에 있어 종합적으로 검토되어져야 할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
저금리의 지속으로 무엇에 대한 수요가 증가하고 있는가?
우리나라는 2000년대 들어서면서 부터 시작된 저금리의 지속으로 시중은행금리보다 높은 수익을 제공하는 새로운 투자 상품에 대한 수요가 증가하고 있다. 부동산 투자로 발생되는 수익은 매매차익에 따른 자본이득과 운영기간 동안 지속적인 현금흐름이 발생하는 운영수익으로 구분할 수 있다.
저금리의 지속은 언제부터 시작되었는가?
우리나라는 2000년대 들어서면서 부터 시작된 저금리의 지속으로 시중은행금리보다 높은 수익을 제공하는 새로운 투자 상품에 대한 수요가 증가하고 있다. 부동산 투자로 발생되는 수익은 매매차익에 따른 자본이득과 운영기간 동안 지속적인 현금흐름이 발생하는 운영수익으로 구분할 수 있다.
부동산 투자는 자산에 영향을 미치는 다양한 요인으로 인해 투자에 대한주의가 필요한 이유는?
이처럼 부동산 자산은 부동산정책, 금리, 경기변동, 인구통계학적 변화 등 복합적인 미시·거시적 환경에 직·간접적인 영향을 받는다. 따라서 부동산 투자는 자산에 영향을 미치는 다양한 요인으로 인해 투자에 대한주의가 필요하며, 투자자는 이러한 위험에 있어 주의 깊은 투자행동이 요구되어 진다.
참고문헌 (19)
김구회, 이길재, 원유호, "부동산 유형별 마케팅 전략이 만족도에 미치는 영향요인 분석," 지적, 제44권, 제1호, 2014.
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