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문제 정의
- 따라서 본 연구는 부동산개발사업 수행시 필요한 수지분석표 작성방법과 수지분석표 구성요소들간의 상관관계를 파악하는데 초점을 맞췄다.
- 본 논문은 유형별 부동산개발사업의 사업수지분석 사례를 중심으로 개발사업의 수익률에 영향을 미치는 제반 요인들을 분석해 보고, 우리나라에서 부동산 개발 사업의 사업성에 가장 영향을 크게 미치는 토지비와 건축비 등 사회경제적 요인들을 살펴봄으로써 정책적인 시사점을 도출하고자 했다.
- 본 연구는 부동산 개발사업에 앞서 리스크관리와 수익성 향상을 위해 실시하는 부동산 사업타당성 분석에서 부동산 개발사업의 수익성(경상이익률)에 영향을 미치는 제반 비용 구성요소들의 영향력을 다중회귀분석 기법을 통해 분석하고 구성요소들간의 상관관계를 가설검정을 통해 찾아내고자 하는데 초점을 맞췄다. 본 연구에서는 도시형 생활주택과 오피스텔, 호텔, 상업시설 등 분양상품들을 중심으로 204개의 사업수지분석표를 비교 분석한 결과, 구성요소 가운데 가장 큰 영향을 미치는 요소는 토지비로 확인할 수 있었다.
- 본 연구를 통해 부동산개발사업의 수익성에 영향을 미칠 수 있는 사업수지분석표상 제반 요인들의 비중을 분석하고, 특히 지상 연면적당 토지가격을 중심으로 수익률과의 상관관계를 실증적으로 분석함으로써 개발사업의 투자 의사결정을 돕고 개발사업의 수익성 향상과 리스크 관리에 기여하고자 하는데 목적이 있다.
제안 방법
- 05를 넘게 된 독립변수는 적정하지 않아 제외하고 나머지 독립변수를 상대로 회귀분석을 다시 한 뒤 회귀식 도출하는 방식을 채택했다. 규모가 각기 다른 각 개별 사업들별로 비교를 용이하게 하기 위해 연면적당 수치로 변환을 시도했다. 변환을 통해 선정된 독립변수는 연면적당 토지매입비, 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연명적당 설계비, 연면적당 감리비, 연면적당 분양비, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비, 대지면적, 용적률 등 10개의 지표이다.
- 규모가 각기 다른 각 개별 사업들별로 비교를 용이하게 하기 위해 연면적당 수치로 변환을 시도했다. 변환을 통해 선정된 독립변수는 연면적당 토지매입비, 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연명적당 설계비, 연면적당 감리비, 연면적당 분양비, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비, 대지면적, 용적률 등 10개의 지표이다.
- 본 연구에서는 2001년부터 2012년까지 12년간 전국 주요 도시의 주거시설 및 비주거시설 각 유형별로 선별한 부동산 개발사업 수지분석표 204개를 선택하여 개발사업의 매출 대비 수익률(경상이익률)에 영향을 미치는 요인들을 통계적으로 다중회귀분석했다.
- 분석에는 수익성을 단적으로 표현하는 경상이익률을 종속변수로 설정하고 수익성에 영향을 미치는 제반 요인들로 8개의 지표(경상이익률, 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비, 대지면적, 용적률)들을 독립변수로 설정해 유효한 독립변수를 선별하는 방법을 활용했다. 분석방법 및 방식은 SPSS 18.
- 이에 본 연구에서는 크게 사업모델별로 주거용, 상업용, 업무용 부동산 개발사업을 하나의 유형으로 구분하여 이익률(경상이익률)에 영향을 미치는 요인을 분석 및 비교했다
- 독립변수 중 지상연면적당 토지매입비를 지표로 고려한 이유는 수익형 부동산 개발사업의 경우 분양성이 높은 지상연면적이 어느 정도가 되느냐가 사업성을 결정하는 중요 요인으로 작용하므로 지상연면적당 토지매입비를 통해 사업성을 가늠할 수 있기 때문이다. 이와함께 전체 분석시 결정계수값이 50% 이하로 나온 것을 보완하기 위해 부동산 개발사업 중 사업모델별로, 또 지역별로 이익률에 영향을 미치는 요인의 차이 및 영향력의 차이 등이 있는지를 살펴보기 위해서 구분변수로 사업모델구분, 지역구분을 설정했으며 이 경우 결정계수값이 높아졌다.
- 수집된 204개의 자료를 사업유형별로 살펴보면, 도시형 생활주택이 31개, 아파트가 51개, 주상복합이 35개, 타운하우스가 9개, 복합상업시설이 16개, 상가가 2개, 지식산업센터가 14개, 오피스가 46개이다. 조사된 부동산 개발사업 수지분석표는 1차적으로 작성된 연도와 부동산 소재지, 사업모델로 나누었으며, 2차적으로 개발사업 대상지의 면적과 연면적, 지상연면적, 용적률, 총매출액, 토지매입비, 도급공사비, 설계비, 감리비, 분양비, 예비비, 금융비, 총지출비용 등의 지출 구성요소별로 데이터를 산출했다.
- 조사된 부동산 개발사업 수지분석표는 보다 구체적으로 부동산 소재지 및 개발유형별로 나누어 개발사업대상지의 면적과 연면적, 지상연면적, 용적률, 총매출액, 토지매입비, 도급공사비, 설계비, 감리비, 분양비, 총지출비용 등의 데이터를 산출했다.
대상 데이터
- 수집된 204개의 자료를 사업유형별로 살펴보면, 도시형 생활주택이 31개, 아파트가 51개, 주상복합이 35개, 타운하우스가 9개, 복합상업시설이 16개, 상가가 2개, 지식산업센터가 14개, 오피스가 46개이다. 조사된 부동산 개발사업 수지분석표는 1차적으로 작성된 연도와 부동산 소재지, 사업모델로 나누었으며, 2차적으로 개발사업 대상지의 면적과 연면적, 지상연면적, 용적률, 총매출액, 토지매입비, 도급공사비, 설계비, 감리비, 분양비, 예비비, 금융비, 총지출비용 등의 지출 구성요소별로 데이터를 산출했다.
데이터처리
- 본 연구에서는 자료 분석을 위해 통계분석 프로그램인 SPSS를 사용하여 상관도 분석과 회귀분석을 실시했다. 먼저 부동산개발사업 수지분석표상의 제반 요인들의 특성을 파악하기 위하여 표본의 기술통계량을 분석하였으며, 수익률과의 상관관계를 평가하기 위해 상관분석 및 회귀분석을 실시했다[1].
- 본 연구에서는 자료 분석을 위해 통계분석 프로그램인 SPSS를 사용하여 상관도 분석과 회귀분석을 실시했다. 먼저 부동산개발사업 수지분석표상의 제반 요인들의 특성을 파악하기 위하여 표본의 기술통계량을 분석하였으며, 수익률과의 상관관계를 평가하기 위해 상관분석 및 회귀분석을 실시했다[1].
- 부동산 개발사업 이익률 영향요인을 분석하기 위해 수집한 전체 204개의 자료를 대상으로 다중회귀분석(multiple-regression analysis)을 실시했다[9].
- 부동산 개발사업의 수익성에 미치는 영향요인들을 분석하기 위해 변수간의 상관분석을 포함한 다중선형회귀분석 기법을 활용했다. 다수의 독립변수 중에서 통계적으로 의미 있는 변수를 찾는 변수선택법을 채택했다[7].
- 분석에는 수익성을 단적으로 표현하는 경상이익률을 종속변수로 설정하고 수익성에 영향을 미치는 제반 요인들로 8개의 지표(경상이익률, 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비, 대지면적, 용적률)들을 독립변수로 설정해 유효한 독립변수를 선별하는 방법을 활용했다. 분석방법 및 방식은 SPSS 18.0을 활용했으며 enter방식으로 분석을 실시했다[10].
- 이렇게 얻어진 데이터 내용을 바탕으로 경상이익률에 영향을 미치는 정보자료들을 산출했는데, 유의수준을 크게 낮춰 상관관계도를 높인 요인들은 연면적당 수입과 토지비, 공사비, 설계비, 감리비, 분양비, 지출액 등이다. 이들 요인들을 독립변수로 해서 경상이익률이라는 종속변수에 미치는 영향을 다중회귀분석 모형을 활용해 분석했다[8].
이론/모형
- 부동산 개발사업의 수익성에 미치는 영향요인들을 분석하기 위해 변수간의 상관분석을 포함한 다중선형회귀분석 기법을 활용했다. 다수의 독립변수 중에서 통계적으로 의미 있는 변수를 찾는 변수선택법을 채택했다[7]. 먼저 경상이익률을 종속변수로 정하고 이에 영향을 미치는 모든 독립변수들을 모형 속에 포함시켜서 보다 많은 정보를 갖고 종속변수를 설명했다.
성능/효과
- 3.3㎡당 금융비를 살펴보면, 서울의 경우 72.7만원, 경기·인천은 52.6만원, 지방은 37.6만원으로 나타났다.
- 5만원으로 나타났다. 3.3㎡당 매입비는 서울이 가장 높은 것으로 나타났으며, 3가지 유형 중 지방의 3.3㎡당 매입비가 가장 낮게 나타났다.
- 7만원으로 나타났다. 3.3㎡당 매입비는 업무용이 가장 높은 것으로 나타났으며, 3가지 유형 중 상업용의 3.3㎡당 매입비가 가장 낮게 나타났다. 다음으로 연면적당 공사비를 살펴보면 주거용의 경우 3.
- 같은 방식으로 데이터를 유형별, 지역별로 분석한 결과를 종합 및 비교해보면, 대지면적과 용적률, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비 등 4개의 지표는 부동산 개발 사업의 이익률에 공통적으로 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 다만 지역별 모형 중에서 서울에서는 연면적당 금융비용이 영향을 미치고 서울 내 부동산 개발사업 중 주거용 개발사업에 영향을 미치는 것으로 분석됐다.
- 그리고 경기·인천과 지방에 비해 업무용 부동산 개발사업의 이익률에 미치는 영향이 보다 큰 것으로 도출됐다.
- 연면적당 설계비를 살펴보면 전체 모형에는 유의미하게 도출됐으나, 사업모델유형별로 살펴본 결과 상업용 부동산 개발사업에서는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 그리고 주거용에 비해 업무용 부동산 개발사업의 이익률에 미치는 영향이 보다 큰 것으로 도출됐다.
- 다음으로 연면적당 공사비를 비교해보면, 주거·상업·업무용 모든 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치는 지표인 것으로 나타났으나 주거용 개발사업이 상업·업무용에 비해 이익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.
- 다음으로 지역유형별 분석결과, 서울시내 사업모델별 분석결과를 비교해보면 우선 지상연면적당 토지매입비는 전체 모형에서 가장 큰 영향을 미치며, 연면적당 공사비와 더불어 서울, 경기·인천, 지방 등 모든 지역에서 유의한 것으로 나타났다.
- 대지면적, 용적률, 연면적당 예비비, 연면적당 금융비 등 4개의 변수는 유의하지 않는 변수로 도출됐다. 수지 분석의 구성요소 중에서 이상 4개의 변수는 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치지 못하는 것을 의미한다.
- 7%로 설명하고 있음을 의미한다. 독립변수들 중 유의수준 5%이내에서 유의한 요인은 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비 등 4개로 나타났다. 모형의 다중공선성을 검정해주는 분산팽창계수(VIF)값은 10이하로 나타나 다중공선성을 무시할 수 있는 것으로 분석됐다.
- 독립변수들 중 유의수준 5%이내에서 유의한 요인은 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비 등 4개로 나타났다. 모형의 다중공선성을 검정해주는 분산팽창계수(VIF)값은 10이하로 나타나 다중공선성을 무시할 수 있는 것으로 분석됐다.
- 수지 분석의 구성요소 중에서 이상 4개의 변수는 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치지 못하는 것을 의미한다. 반면, 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비는 통계적으로 유의한 것으로 나타나 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치는 구성요소인 것으로 나타났다.
- 본 연구는 부동산 개발사업에 앞서 리스크관리와 수익성 향상을 위해 실시하는 부동산 사업타당성 분석에서 부동산 개발사업의 수익성(경상이익률)에 영향을 미치는 제반 비용 구성요소들의 영향력을 다중회귀분석 기법을 통해 분석하고 구성요소들간의 상관관계를 가설검정을 통해 찾아내고자 하는데 초점을 맞췄다. 본 연구에서는 도시형 생활주택과 오피스텔, 호텔, 상업시설 등 분양상품들을 중심으로 204개의 사업수지분석표를 비교 분석한 결과, 구성요소 가운데 가장 큰 영향을 미치는 요소는 토지비로 확인할 수 있었다.
- 본 연구에서는 수입금액, 토지매입비, 도급공사비, 설계비, 감리비, 분양비, 예비비, 금융비, 용적률, 대지면적, 건축연면적, 용적률 등 12개 독립변수를 대상으로 1차 회귀분석을 한 결과, P값이 0.05를 넘게 된 독립변수는 적정하지 않아 제외하고 나머지 독립변수를 상대로 회귀분석을 다시 한 뒤 회귀식 도출하는 방식을 채택했다. 규모가 각기 다른 각 개별 사업들별로 비교를 용이하게 하기 위해 연면적당 수치로 변환을 시도했다.
- 9만원으로 나타났다. 부동산 개발 사업들의 대지면적은 평균 4,697.85평으로 나타났으며, 평균 용적률은 483% 수준인 것으로 나타났다.
- 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치는 주요 변수는 사업유형을 불문하고 지상연면적 토지매입비와 연면적당 공사비인 것을 알 수 있었으며, 연면적당 분양비, 연면적당 설계비, 연면적당 공사비 순으로 분석됐다. 서울에서는 연면적당 금융비용이 이익률에 유의미하게 영향을 미치고, 특히 서울 내 부동산 개발사업 중 주거용 개발사업에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석됐다.
- 분석결과 전체적으로 지상연면적당 토지매입비와 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비는 각 유형별로 보편적으로 부동산개발 사업의 이익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지상연면적당 토지매입비는 전체 모형에서 가장 큰 영향을 미치며, 주거용에 비해 상업용 부동산 개발사업에서는 이익률에 영향을 미치는 정도가 낮은 것으로 나타났다.
- 선정된 독립변수들 간에 다중공선성이 무시할 수준이 되는지 검정을 거친 결과, 연면적당 토지매입비는 지상연면적당 토지매입비와 매우 높은 상관관계(0.9)를 보이고, 연면적당 감리비용은 연면적당 설계비용과 높은 상관관계(0.7)를 보이는 것으로 나타났다.
- 연면적당 공사비를 살펴보면 서울지역 부동산 개발사업의 경우 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 그리고 경기·인천과 지방에 비해 업무용 부동산 개발사업의 이익률에 미치는 영향이 보다 큰 것으로 도출됐다.
- 다음으로 연면적당 공사비를 비교해보면, 주거·상업·업무용 모든 부동산 개발사업의 이익률에 영향을 미치는 지표인 것으로 나타났으나 주거용 개발사업이 상업·업무용에 비해 이익률에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 연면적당 설계비를 살펴보면 전체 모형에는 유의미하게 도출됐으나, 사업모델유형별로 살펴본 결과 상업용 부동산 개발사업에서는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다. 그리고 주거용에 비해 업무용 부동산 개발사업의 이익률에 미치는 영향이 보다 큰 것으로 도출됐다.
- 57%로 나타났다. 연면적당 토지매입비는 평균 3.3㎡당 268.5만원, 지상연면적당 토지매입비는 평균 3.3㎡당 399.5만원, 연면적당 공사비는 평균 3.3㎡당 348.2만원, 연면적당 설계비는 평균 3.3㎡당 7만원, 연면적당 감리비는 평균 3.3㎡당 5.9만원, 연면적당 분양비는 평균 3.3㎡당 49.7만원, 연면적당 예비비는 평균 3.3㎡당 7.4만원, 연면적당 금융비는 평균 3.3㎡당 60.9만원으로 나타났다. 부동산 개발 사업들의 대지면적은 평균 4,697.
- 유형 구분없이 전체 204개의 데이터를 대상으로 지표의 특성을 파악하기 위해 기술통계분석을 실시한 결과, 종속변수인 경상이익률은 최소 1%부터 최대 70%까지 다양하게 분포하는 것으로 나타났으며, 조사된 부동산 개발사업들의 평균 경상이익률은 15.57%로 나타났다. 연면적당 토지매입비는 평균 3.
- 이를 구체적으로 살펴보면 지역별로 지상연면적당 토지매입비는 서울지역에서 이익률에 영향을 미치는 가장 큰 영향요인으로 나타났으며 그 밖에 경기·인천이나 지방지역은 상대적으로 이익률에 미치는 영향이 낮게 나타났다.
- 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비 등 4개 변수는 모두 음(-)의 영향으로 나타났다. 이익률에 미치는 영향력 정도는 4개 변수 중 지상연면적당 토지매입비가 가장 높은 것으로 나타났으며, 연면적당 공사비, 연면적당 분양비, 연면적당 설계비 순으로 분석됐다
- 이익률에 영향을 미치는 4개 변수의 계수는 모두 음(-)으로 해당 변수의 단위당 변화량이 증가할 경우 이익률에 음(-)의 영향을 미친다는 뜻이다. 이익률에 미치는 영향력 정도는 4개 변수 중 지상연면적당 토지매입비가 가장 높은 것으로 나타났으며, 연면적당 분양비, 연면적당 설계비, 연면적당 공사비 순으로 분석됐다.
- 이익률에 영향을 미치는 4개 변수의 계수는 모두 음(-)으로 해당 변수의 단위당 변화량이 증가할 경우 이익률에 음(-)의 영향을 미친다는 뜻이다. 이익률에 미치는 영향력 정도는 4개 변수 중 지상연면적당 토지매입비가 가장 높은 것으로 나타났으며, 연면적당 분양비, 연면적당 설계비, 연면적당 공사비 순으로 분석됐다.
- 502로 나타났다. 지상연면적당 토지매입비, 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비 등 4개 변수는 모두 음(-)의 영향으로 나타났다. 이익률에 미치는 영향력 정도는 4개 변수 중 지상연면적당 토지매입비가 가장 높은 것으로 나타났으며, 연면적당 공사비, 연면적당 분양비, 연면적당 설계비 순으로 분석됐다
- 서울에서는 연면적당 금융비용이 이익률에 유의미하게 영향을 미치고, 특히 서울 내 부동산 개발사업 중 주거용 개발사업에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 지상연면적당 토지매입비는 전체 모형에서 가장 큰 영향을 미치며, 주거용과 업무용에 비해 상업용 부동산 개발사업에서는 이익률에 영향을 미치는 정도가 낮게 나타났다.
- 분석결과 전체적으로 지상연면적당 토지매입비와 연면적당 공사비, 연면적당 설계비, 연면적당 분양비는 각 유형별로 보편적으로 부동산개발 사업의 이익률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지상연면적당 토지매입비는 전체 모형에서 가장 큰 영향을 미치며, 주거용에 비해 상업용 부동산 개발사업에서는 이익률에 영향을 미치는 정도가 낮은 것으로 나타났다.
후속연구
- 뿐만 아니라 부동산 개발사업의 수익성에 영향을 미치는 변수들은 내부요인 뿐만 아니라 주택정책과 시장 환경, 기타 가격변동에 영향을 주는 각종 변수들을 채택하고 이들 변수들에 대한 보다 구체적이고 세밀한 연구모형을 정립한 후 데이터를 수집 분석하여 다중회귀분석 및 상관관계 분석 등 보다 정성적이고 정량적으로 보완된 연구방법을 적용하는 것이 필요할 것으로 판단된다.
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