사례 데이터 분석을 통한 공동주택 계획수선 주요 항목 도출: 법령 상의 장기수선계획 수립기준 현실화를 중심으로 Determining Major Items of Scheduled Maintenance for Apartment through Case Data: Focused on Improving the Establishment Standard for Long-term Repair Program원문보기
장기수선계획은 공동주택 수선공사의 시행 기준으로서 장기수선충당금의 적립과 예방보전을 통한 효과적인 시설물관리의 기반을 제공하는 것이며 정부에서는 장기수선계획의 중요성을 감안하여 공동주택의 장기수선공사를 위한 대상항목과 수선주기, 수선율을 법으로 정하고 있다. 그러나 수립기준에 포함된 수선공사의 항목이 최근의 공법 등을 반영하여 적기에 개정되지 못함에 따라 실제 아파트 단지에서 장기수선계획의 빈번한 변경, 수선공사를 둘러싼 논란, 충당금 사용 상의 어려움을 가져오고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 실태분석을 통해 계획수선 항목의 적정성을 평가하여 수립기준을 조정하는 것이 요구된다. 본 연구에서는 장기수선계획과 수선공사 데이터를 통해 파악할 수 있는 현황을 바탕으로 주요 수선항목을 도출하고 수립기준을 조정하는 방안을 제안함으로써 장기수선계획의 운영을 담당하는 관리주체의 부담을 저감함과 동시에 적정수준의 수선충당금 적립을 유도하여 건물 내구연한의 연장과 수선공사 실질화를 위한 방안을 제안하고자 하였다. 이를 위해 광범위하게 장기수선계획 사례를 수집하여 계획에의 항목 채택률을 검토하고, 장기수선충당금 사용내역과 관리비 상의 수선유지비 내역을 분석하였다. 주요 항목을 도출함에 있어서는 보수적인 방식으로서 불필요한 항목만을 최소한으로 삭제하는 배제방식과 각 항목의 계획 반영률이 일정 수준 이상이면서 공사내역이 있는 항목만을 가려내는 선택방식 등 두 가지 방식으로 접근하였다. 그 결과 현재의 147개 항목 중 118개와 73개 항목이 배제방식과 선택방식을 통해 각각 주요 항목으로 정리되었다. 장기수선계획 수립을 위한 법적기준은 실제 적용되는 공법과 재료의 현황을 주기적으로 반영하는 것이 필요하다는 점에서 본 연구의 결과는 기준의 실용성 제고에 기여할 것으로 기대된다.
장기수선계획은 공동주택 수선공사의 시행 기준으로서 장기수선충당금의 적립과 예방보전을 통한 효과적인 시설물관리의 기반을 제공하는 것이며 정부에서는 장기수선계획의 중요성을 감안하여 공동주택의 장기수선공사를 위한 대상항목과 수선주기, 수선율을 법으로 정하고 있다. 그러나 수립기준에 포함된 수선공사의 항목이 최근의 공법 등을 반영하여 적기에 개정되지 못함에 따라 실제 아파트 단지에서 장기수선계획의 빈번한 변경, 수선공사를 둘러싼 논란, 충당금 사용 상의 어려움을 가져오고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 실태분석을 통해 계획수선 항목의 적정성을 평가하여 수립기준을 조정하는 것이 요구된다. 본 연구에서는 장기수선계획과 수선공사 데이터를 통해 파악할 수 있는 현황을 바탕으로 주요 수선항목을 도출하고 수립기준을 조정하는 방안을 제안함으로써 장기수선계획의 운영을 담당하는 관리주체의 부담을 저감함과 동시에 적정수준의 수선충당금 적립을 유도하여 건물 내구연한의 연장과 수선공사 실질화를 위한 방안을 제안하고자 하였다. 이를 위해 광범위하게 장기수선계획 사례를 수집하여 계획에의 항목 채택률을 검토하고, 장기수선충당금 사용내역과 관리비 상의 수선유지비 내역을 분석하였다. 주요 항목을 도출함에 있어서는 보수적인 방식으로서 불필요한 항목만을 최소한으로 삭제하는 배제방식과 각 항목의 계획 반영률이 일정 수준 이상이면서 공사내역이 있는 항목만을 가려내는 선택방식 등 두 가지 방식으로 접근하였다. 그 결과 현재의 147개 항목 중 118개와 73개 항목이 배제방식과 선택방식을 통해 각각 주요 항목으로 정리되었다. 장기수선계획 수립을 위한 법적기준은 실제 적용되는 공법과 재료의 현황을 주기적으로 반영하는 것이 필요하다는 점에서 본 연구의 결과는 기준의 실용성 제고에 기여할 것으로 기대된다.
The long-term repair program is significant as the execution standard for apartment in repair construction, and provides the basis for effective facility management through appropriation reserve and preventive maintenance. Considering its importance, the government legislates the items, cycle, and r...
The long-term repair program is significant as the execution standard for apartment in repair construction, and provides the basis for effective facility management through appropriation reserve and preventive maintenance. Considering its importance, the government legislates the items, cycle, and ratio for long-term repair. However, the frequent changes, controversies on repair, and difficulties in using appropriation reserve are caused as the items have not been revised on time reflecting up-to-date construction technologies. In order to resolve these problems, it is required to improve the standard by evaluating the appropriateness of repair items throughout the analysis of actual conditions. This study aims to suggest the revision plan for the criteria with the major items based on the status identified by the actual long-term repair programs and historical repair construction data. To do this, the adoption ratios of items to program are reviewed by collecting the real cases of the long-term repair programs. Developing improvement plan was approached in two ways such as "exclusion method" deleting minimum unnecessary items and "selection method" sorting out items with high adoption ratio and evidence of repair in a positive manner. Aa a result, the major items were identified as 118 items and 73 items by exclusion method and selection method respectively from the current 147 items. The outcomes of this study are expected to contribute enhancing the practicality of the standard in that the regulation for long-term repair program should periodically reflect the status of currently applied construction methods and materials.
The long-term repair program is significant as the execution standard for apartment in repair construction, and provides the basis for effective facility management through appropriation reserve and preventive maintenance. Considering its importance, the government legislates the items, cycle, and ratio for long-term repair. However, the frequent changes, controversies on repair, and difficulties in using appropriation reserve are caused as the items have not been revised on time reflecting up-to-date construction technologies. In order to resolve these problems, it is required to improve the standard by evaluating the appropriateness of repair items throughout the analysis of actual conditions. This study aims to suggest the revision plan for the criteria with the major items based on the status identified by the actual long-term repair programs and historical repair construction data. To do this, the adoption ratios of items to program are reviewed by collecting the real cases of the long-term repair programs. Developing improvement plan was approached in two ways such as "exclusion method" deleting minimum unnecessary items and "selection method" sorting out items with high adoption ratio and evidence of repair in a positive manner. Aa a result, the major items were identified as 118 items and 73 items by exclusion method and selection method respectively from the current 147 items. The outcomes of this study are expected to contribute enhancing the practicality of the standard in that the regulation for long-term repair program should periodically reflect the status of currently applied construction methods and materials.
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문제 정의
본 연구에서는 공동주택 관리주체가 운영하는 장기수선계획과 수선공사 비용 처리 관련 데이터를 통해 파악할 수 있는 현황을 바탕으로 주요 수선항목을 도출하여 수립기준을 조정하는 방안을 제안하고자 하였다. 본 연구의 주요 결과를 정리하면 아래와 같다.
본 연구에서는 상기의 문제 해결을 위해 요구되는 사항 중 장기수선계획 실효성 제고에 가장 기본적인 사안으로서 계획수선에 공통적으로 포함되어야 하는 주요 항목을 기술 현황을 반영하여 규명하고자 한다.
본 연구에서는 실제 단지에서 운영 중인 장기수선계획과 공사 내역을 보다 광범위하게 수집하고, 의사결정자의 관점에 따라 보수적인 최대수준과 최소수준에 해당하는 두 가지 대안을 작성하는 방법론을 제시한 점에서 차별성을 지닌다.
이에 따라 본 연구에서는 공동주택의 실제 장기수선계획과 수선공사 수행 데이터를 바탕으로 수립기준을 현실화하고자 한다. 본 연구를 통해 현실화된 수립기준은 운영을 담당하는 관리주체의 부담을 줄이고, 적정수준의 수선충당금 적립을 유도함으로써 건물 내구연한의 연장과 수선공사의 실질화에 기여할 수 있을 것이다.
제안 방법
3) 현행 수립기준 상의 항목을 장기수선계획 채택률과 공사 시행여부를 중심으로 삭제하고 추가하는 방법으로 주요 항목을 도출하되, 불필요한 항목만을 최소한으로 삭제하는 보수적인 “배제방식”과 계획과 실행 조건을 모두 만족하는 항목을 추려내는 “선택방식” 등을 통해 두 가지 대안을 작성하였다.
① 문헌조사 : 공동주택의 유지관리와 수선계획을 다룬 국내외 선행연구, 관련 법제도를 중심으로 문헌의 내용을 정리하고, 문제점과 개략적인 개선방향을 설정하였다.
② 장기수선계획 및 수선공사 이력데이터 분석 : 장기수선계획을 비롯하여 장기수선계획과 연계한 수선공사의 이력데이터를 광범위하게 수집하여 분석하였다.
② 현행 기준 및 유사 사례 분석 : 주택법을 비롯하여 공공부문에서 사용하는 현행 장기수선계획 수립기준을 수집하여 내용, 구성, 표현 측면의 적정성을 파악하였다.
③ 수선항목 조정안 검토 : 수선계획 사례와 수선공사 이력을 종합적으로 고려한 아파트 적용기술 추이를 바탕으로 현행 항목의 필요성, 신규 항목 추가여부를 검토하였다.
③ 전문가활용 : 장기수선계획을 수립․운영하는 관리주체와 유관 협회를 중심으로 하는 전문가를 대상으로 자문, 심층 면담을 통해 도출된 주요 항목을 검증하였다.
계획수선 주요 항목은 현재 시점의 적용기술을 고려하여 수립 기준 상 항목의 실효성을 평가하는 작업을 통해 도출하였다. 이를 위해 수립이 의무화되어 있는 경우 장기수선계획 항목으로[별표 5]의 수선공종이 어느 정도 채택되어 있는지 빈도를 살펴보았다.
이를 위해 수립이 의무화되어 있는 경우 장기수선계획 항목으로[별표 5]의 수선공종이 어느 정도 채택되어 있는지 빈도를 살펴보았다. 또한 비용처리방식과 관계없이1) 실제 공사가 이루어지는지의 여부를 통해 현행 항목을 평가하였다.
또한 현재 민간부문 공동주택의 장기수선충당금 사용내역이 충실하게 정보화되어 관리된 사례가 매우 부족함에 따라, 본 연구에서는 A사4)에서 관리하는 단지 중 75개 단지에서 장기수선충당금을 사용한 1,013개 공사 내역항목을 정리하였다5). 아울러 현재까지는 다수의 단지에서 장기수선충당금 사용 공사항목과 관리비 처리 공사항목이 명확히 분리되어 있지 않다는 점에서 91개 단지에서 관리비 상의 수선유지비로 공사비를 처리한 288개 내역을 확보하여 검토하였다6).
배제방식 측면에서 1차 기본 배제에서는 예비전원 설비의 내연기관, 냉각수탱크, 변전설비의 유도전압조정기, 소화설비의 내연기관과 급수관방로피복 등이 제외되고, 2차 배제에서는 변전설비의 전력케이블과 전선관, 동력반, 그래픽형 감시반, 홈네트워크망 설비가 추가로 제외되는 등 총 10개 항목을 삭제하는 방향으로 정리되었다.
본 연구에서는 장기수선계획 수립기준의 구성요소인 공사종별, 수선방법, 수선주기, 수선율 가운데 가장 기본적 요소에 해당하는 ‘공사종별’에 한정하여 적정 여부를 검토함으로써 주요 항목을 중심으로 하는 대안을 정리하였으며, 주요 내용은 다음과 같다.
사례 데이터와 전문가 의견을 중심으로 “배제방식”과 “선택 방식”에 따라 주요 항목을 추려내고 대안을 작성하였다.
수집된 장기수선계획 사례와 수선공사 수행여부를 근거로 현행 별표 항목에 추가할 수 있는 항목 후보군을 정리하고, 전문가 의견을 반영하여 추가 항목을 선정하였다. 그 결과 표 5와 같이 지붕에서의 아스팔트슁글 잇기, 금속기와 잇기, 외부창호 중 각주동으로의 자동출입문, 지하주차장 바닥의 에폭시코팅, 소화설비 중 소화수관, 난방·급탕설비에 포함되는 열교환기 등 총 6개 항목을 추가하는 것이 필요하였다.
우선 장기수선계획 사례로 569개 단지의 계획을 입수하고, 각 수선항목이 단지에 적용된 비율을 검토하였다. 장기수선계획에의 채택률은 5% 미만과 1% 미만을 구분하여 표시하고3), 현행 항목의 존치여부 판단에 이를 활용하였다.
계획수선 주요 항목은 현재 시점의 적용기술을 고려하여 수립 기준 상 항목의 실효성을 평가하는 작업을 통해 도출하였다. 이를 위해 수립이 의무화되어 있는 경우 장기수선계획 항목으로[별표 5]의 수선공종이 어느 정도 채택되어 있는지 빈도를 살펴보았다. 또한 비용처리방식과 관계없이1) 실제 공사가 이루어지는지의 여부를 통해 현행 항목을 평가하였다.
우선 장기수선계획 사례로 569개 단지의 계획을 입수하고, 각 수선항목이 단지에 적용된 비율을 검토하였다. 장기수선계획에의 채택률은 5% 미만과 1% 미만을 구분하여 표시하고3), 현행 항목의 존치여부 판단에 이를 활용하였다. 경과년수와 세대수에 따른 569개 단지의 현황은 표 1과 같다.
현행 수립기준의 항목 평가를 위해 장기수선계획 사례와 장기 수선충당금, 수선유지비 사용내역 사례를 수집하고, 참고할 수 있는 최근 선행연구의 내용을 정리하였다2).
대상 데이터
. 아울러 현재까지는 다수의 단지에서 장기수선충당금 사용 공사항목과 관리비 처리 공사항목이 명확히 분리되어 있지 않다는 점에서 91개 단지에서 관리비 상의 수선유지비로 공사비를 처리한 288개 내역을 확보하여 검토하였다6).
전기․소화․승강기 및 지능형 홈네트워크 설비 영역은 11개로 구분된 세부 설비에 대해 총 49개 공종을 포함하고 있다.
성능/효과
1) 배제방식의 경우 2차에 걸쳐 진행하되, 장기수선계획 사례에 의한 채택률이 1% 미만이면서 장기수선충당금과 수선유지비 사용내역에 없는 경우는 1차에서 기본적으로 배제하고, 2차에서는 이러한 채택률이 5% 미만인 경우까지 확대 하여 배제하는 것으로 하였다. 장기수선계획과 수선공사 이력의 축적 현황을 고려할 때, 항목 존치 여부의 판단에 있어 배제방식에 의해 다소 보수적으로 정리하는 것이 바람직할수도 있다.
1) 장기수선계획과 그를 바탕으로 하는 수선공사 시행에 있어서의 문제점을 수립기준 실효성 미흡, 관리주체 지원체계 부족, 계획기간 가이드 부재 등으로 정리하였다.
2) 민간부문에서 수립된 장기수선계획 사례와 장기수선충당금 사용내역, 관리비 상의 수선유지비 지출내역을 광범위하게 수집하여 계획수선에 포함되어야 하는 주요 항목 도출에 효과적으로 활용하였다.
2) 선택방식은 장기수선계획 채택률이 5% 이상이면서 충당금 또는 수선유지비 공사내역이 있는 것을 선택하는 것이다. 다만 두 조건을 동시에 만족하는 것을 선택한 후, 사례 데이터의 불완전성을 고려하여 필요한 항목임에도 누락되었거나 불필요한 항목이 포함되었는지 여부의 판단에 전문가 의견이 반영되도록 하였다7).
공사종별 기준으로 현행 29개 구분, 총 147개인 장기수선계획 공사항목은 배제방식에 의한 에서는 27개 구분의 118개 공사항목으로 정리되었고, 선택방식에 따른 에서는 24개 구분의 73개 공사항목이 계획수선 주요 항목으로 간추려진 것을 확인할 수 있다.
그 결과 표 5와 같이 지붕에서의 아스팔트슁글 잇기, 금속기와 잇기, 외부창호 중 각주동으로의 자동출입문, 지하주차장 바닥의 에폭시코팅, 소화설비 중 소화수관, 난방·급탕설비에 포함되는 열교환기 등 총 6개 항목을 추가하는 것이 필요하였다.
또한 선택방식에 따라 현행 기준의 건물외부 수선 공사종별을 검토한 결과, 2개 구분의 5개 공사종별이 계획수선을 위한 주요 항목으로 간주될 수 있는 것으로 파악되었다. 즉 지붕에 적용되는 방수공법, 건물외부에 대해 시행되는 돌공사와 수성 페인트칠이 장기수선계획에 포함되어야 하는 항목으로 판정되었으며, 나머지 항목은 일상수선 영역에서 처리 가능한 것으로 판단되었다.
선택방식 입장에서 평가 내용을 종합한 결과, 총 2개 구분에 있는 13개 공종 가운데 11개 공사종별을 필수 항목으로 간주할수 있는 것으로 정리되었다. 난방설비 중 유류저장탱크와 XL 또는 PVC 난방관이 계획수선 항목에서 제외되었다.
또한 선택방식에 따라 현행 기준의 건물외부 수선 공사종별을 검토한 결과, 2개 구분의 5개 공사종별이 계획수선을 위한 주요 항목으로 간주될 수 있는 것으로 파악되었다. 즉 지붕에 적용되는 방수공법, 건물외부에 대해 시행되는 돌공사와 수성 페인트칠이 장기수선계획에 포함되어야 하는 항목으로 판정되었으며, 나머지 항목은 일상수선 영역에서 처리 가능한 것으로 판단되었다.
최근 서울시에서 실시한 설문조사 결과(박은철 등, 2013)에 따르면 현행 수립기준에 대해 개정이 필요하다는 의견이 90%를 상회하였다. 특히, 면밀한 실태분석을 통해 공사별 부위 구분, 계획수선항목, 공사종별 수준 등에 대한 적정성을 평가하여 기준을 조정하는 것이 요구되는 것으로 나타났다.
후속연구
앞서 현행 수립기준의 문제점과 해결방안을 논의하는 과정에서 언급한 바와 같이, 공동주택에 적용되는 기술은 일정한 트렌드를 가지고 변화하는 경향이 있다. 따라서 장기적으로는 본 연구에서와 같이 실제로 운영되는 장기수선계획과 수선공사 사례 데이터를 축적하여 정기적으로 기준 개정작업을 시행하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
이에 따라 본 연구에서는 공동주택의 실제 장기수선계획과 수선공사 수행 데이터를 바탕으로 수립기준을 현실화하고자 한다. 본 연구를 통해 현실화된 수립기준은 운영을 담당하는 관리주체의 부담을 줄이고, 적정수준의 수선충당금 적립을 유도함으로써 건물 내구연한의 연장과 수선공사의 실질화에 기여할 수 있을 것이다.
장기수선계획 수립을 위한 법적기준은 실제 적용되는 공법과 재료의 현황을 주기적으로 반영함으로써 개정하는 것이 요구되며, 본 연구의 결과는 장기수선계획의 운영을 담당하는 관리주체의 부담을 줄이고 적정수준의 수선충당금 적립을 유도함으로써 수선공사 실질화에 기여할 것으로 기대된다.
참고문헌 (8)
김수암 등(2013), 공동주택 생애주기에 따른 중장기 관리전략 연구, 국토교통부.한국건설기술연구원.한국건설산업연구원.
박은철 등(2013), 공동주택 장기수선제도 개선 및 장기수선충당금기금화방안 연구, 서울연구원.
박태근 등(2004), 공동주택 유지관리비용 현황관리 및 진단조치시스템 개발 연구, 한국과학재단.
박태근(1999), "유지관리", 건설경영공학, 기문당.
이석제 등(2015), 공동주택 장기수선충당금 기금화를 통한 전략적 관리방안 마련 연구, 국토교통부.토지주택연구원.
임광영(2011), 공동주택의 유지관리 주요항목 도출 및 프로세스 개선방안, 서울시립대학교 석사학위논문.
조미란 등(2002), 영구임대주택 대규모수선유형 및 수선시기 설정에 관한 연구, 대한주택공사 주택도시연구원.
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