[논문]공종별 수선비용 추계모델을 활용한 공동주택 장기수선충당금 적립금액 산정

이강희; 채창우

doi:10.12813/kieae.2016.16.3.137

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Purpose: Apartment housing should conduct a cyclic repair to keep and maintain the building performance since they are constructed. Therefore, the repair plan would be provided for long term period which explains the repair time, items and repair cost. Residents of apartment housing are responsible ...

Purpose: Apartment housing should conduct a cyclic repair to keep and maintain the building performance since they are constructed. Therefore, the repair plan would be provided for long term period which explains the repair time, items and repair cost. Residents of apartment housing are responsible to pay for the repair activities. For repair cost, residents would reserve the money for repair little by little continuously until the required repair time because the repair cost takes a big burden for residents and lots of money a time. But, there is no systematic approach to provide the long term repair cost because it is no proper forecast of the repair cost to the upcoming repair time. In this study, it aimed at providing the monthly accumulation of the long term repair cost with the survey data in Seoul. Method: For these, the surveyed data are classified into 6 categories and number of data are 1,918. In addition, it developed the repair cost model for the 24 repair works and the cumulation function which is reflected with the each cost model. Result: This study are shown as follows : First, among the various estimation for the repair cost, the power function has a goodness of fit in statistics. Second, the monthly accumulation would be 12,840 won/household in size of $100,000m^2$ management area and $81.7won/m^2$ in size of the 1,000 household number during 40 years.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구에서는 서울시 22개 자치구에 위치하고 있는 공동주택단지에서 수행된 수선 이력자료를 활용하여 준공 이후 미래에 발생할 수 있는 공종의 수선공사 장기수선충당금 적립수준을 제시 하는 것이다. 이것은 대상공종별 수선비용 예측모델을 작성하고 일정의 단지규모를 설정하여 분석하였다.
공동주택 공종의 수선공사시 많은 비용이 일시적을 요구됨으로 각 세대는 공종의 수선시기 도래 이전에 순차적으로 적립하여 일시적 부담을 경감하는 것이 필요하다. 본 연구에서는 장기수선 계획 수립기준에 따른 공동주택 수선공종 장기수선충당금 비용 적립수준을 제시하였다. 24개 공종의 수선비용 예측모델을 작성하고 이것을 활용하여1,000세대, 100,000㎡ 정도의 일정 규모단지를 설정하여 40년 분석기간 동안의 장기수선충당금 적립금액 수준을 제시하였다.

제안 방법

본 연구에서는 장기수선 계획 수립기준에 따른 공동주택 수선공종 장기수선충당금 비용 적립수준을 제시하였다. 24개 공종의 수선비용 예측모델을 작성하고 이것을 활용하여1,000세대, 100,000㎡ 정도의 일정 규모단지를 설정하여 40년 분석기간 동안의 장기수선충당금 적립금액 수준을 제시하였다. 연구결과를 정리하면 다음과 같다.
셋째, 공종별 수선비용 추계함수를 활용하여 일정 규모 단지의 40년 기간 동안 요구되는 적립금 수준을 분석하였다. 현재가치 기준으로 세대당 12,840 4원/세대·월 적립이 요구되는 것으로 분석되었다.
³⁾ 파워함수는 단일 변수 함수 형태임으로, 이때 사용된 변수는 각각 관리연면적, 세대수이다. 수선비용 산정모델을 이용하여 24개 공종의 수선시기와 수선율을 반영한 공종별 수선비용을 추계하였다.
첫째, 지붕보수, 외벽수선, 외부도장 등을 포함한 24개 공종 수선비용을 추계하기 위한 영향요인으로 관리연면적과 세대수를 활용하였다. 수선비용과 세대수, 관리연면적 등의 영향요인과의 관계를 설정하는 함수는 파워함수(power estimation)를 활용하였다.
첫째, 현재 공동주택에서 장기수선계획에 의거하여 수행된 공종별 수선이력을 조사하였다. 수선관련 이력은 서울특별시 22개 자치구에 위치하고 있는 공동주택에서 2011년~2014년의 4개년동안 수행된 수선기록이다.

대상 데이터

둘째, 공동주택 수선이력 자료는 주택법 장기수선계획 수립기준의 6개 분류체계에 따라 분류하는 동시에 수선시기에 따라 2011년~2014년으로 구분하였다. 장기수선계획 수립기준에 따라 구분한 결과, 총 24개 수선공종으로 분류할 수 있다.

이론/모형

첫째, 지붕보수, 외벽수선, 외부도장 등을 포함한 24개 공종 수선비용을 추계하기 위한 영향요인으로 관리연면적과 세대수를 활용하였다. 수선비용과 세대수, 관리연면적 등의 영향요인과의 관계를 설정하는 함수는 파워함수(power estimation)를 활용하였다.
장기수선계획은 준공 이후 건물 성능, 기능 등을 일정 수준 이상으로 유지하기 위한 중장기 계획이다. 이때 요구되는 장기수선 계획 수립에 따른 수선비용 수준분석을 위해 본 연구에서는 수선비용 추계모델을 활용하였다. 이때 사용한 수선이력자료는 수선 공사가 실제로 수행된 것이다.

성능/효과

둘째, 40년의 분석기간 동안 일정규모를 감안한 공종별 누적수선비용은 외부도장, 전면교체의 승강기 공사, 전면교체 급수배관공사 등이 높은 비율을 차지하는 것으로 분석되었다.
마지막으로 공종별 누적수선비용을 작성한 결과, 대부분의 공종은 15년, 30년 정도의 경과년수에서 누적수선비용이 증가하는 것으로 분석되었다. 이것은 공종별 수선주기는 5년 혹은 10년 단위를 설정된 원인으로 사료된다.

후속연구

그러나 수선이력으로 포함되지 않은 공종도 있을 뿐만 아니라 사용 재료, 범위 등의 수선공종 특성을 충분히 반영하고 있지는 못하다. 따라서 수선공종이 지니고 있는 재료, 물성, 범위 등의 기술적 특성을 감안하여 적림금 수준을 산정하는 방법의 개발이 필요할 것이다.
이와 같은 연구결과는 대상공종에 대응하여 예상되는 공사금액을 사전에 적립하는 근거로 활용할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라, 건물 수명기간 동안 생애주기비용을 통해 적정의 유지관리계획을 수립하는데 기초자료로 활용할 수 있다.
이것은 대상공종별 수선비용 예측모델을 작성하고 일정의 단지규모를 설정하여 분석하였다. 이와 같은 연구결과는 대상공종에 대응하여 예상되는 공사금액을 사전에 적립하는 근거로 활용할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라, 건물 수명기간 동안 생애주기비용을 통해 적정의 유지관리계획을 수립하는데 기초자료로 활용할 수 있다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	수선시기 도래하는 공종에 대비하기 위해 무엇을 활용하는가?	이와 같이 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 미래에 발생할 수 있는 비용을 공사시기 도래 전에 적립하거나 준비하는 등의 유지관리계획이다. 이 계획에 의거하여 수선시기 도래하는 공종에 대비하기 위해 장기수선충당금을 수선비용으로 활용한다. 그러나 대상공종 수선공사시 장기수선충당금에 대한 적립을 위한 기초자료가 부족한 실정으로 앞서의 장기수선충당금 징수와 사용액의 차이에서와 같이 과다징수 되는 경향을 보이고 있다.
	장기수선충당금은 무엇인가?	장기수선충당금은 관리비 항목의 하나로 징수되는 비용이다. 전국의 충당금 평균 금액은 119원/㎡인 반면, 실제 사용금액은 76원/㎡정도로 차액은 적립하는 것으로 나타나고 있다.
	공동주택의 공종에 있어서 단점은?	반면, 공동주택은 개별세대가 단지 영역내 시설을 공유하는 거주형식으로 이에 소요 되는 비용부담 역할을 동시에 지니게 된다. 그러나 외부도장, 방수공사, 승강기 등의 공종에 소요되는 비용은 개별세대가 일시적으로 부담하기에는 한계가 있다. 따라서 준공 이후 공종에 대한 수선예상 시기를 설정하고 각 시기에 도래하는 공종의 수선공사를 대비하여 계속적으로 비용을 적립하는 전략이 중요하다.

참고문헌 (10)

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김선국, 김태희, 김기수(2004), "공동주택의 장기수선충당금 산정 알고리즘", 대한건축학회 논문집 구조계 20권 2호, pp143-149/Kim, S. K., Kim, T. H. and Kim, K. S.(2004), " Algorithm for Long-range Repair Cost Calculation of Apartment Buildings", J. of AIK, pp143-149.

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곽한성, 이동은(2015), " 추계적 공동주택 장기수선충당금 산출 및 분석방법론 개발", 한국시공학회 학술 기술논문발표회 논문집 통권 28호, pp243-244/Gwak, H. S., Lee, D. E.(2015), " Developing Stochastic Long-Term Maintenance Cost Estimating Method for Apartment Housing", Proceedings of the Building Construction, Vo. 28, pp243-244.
김광희, 박우열, 안성훈 공저(2011), 건축적산, 대가/Kim, K.H, Park, W.E and Ahn, S.H.(2011), Building Estimation, DaeGa
김정수, 최도승 공저(2005) 건축적산[적산 및 견적], 구미서관/Kim, J.S, Choi, D.S.(2005), Building Estimation, Gumiseokwan.
(사)대한주택관리사협회(2014), 장기수선계획 수립？조정교육 심화과정 I-수선공사 및 내역서 작성실무-./KHMA(2014), Advanced Course Coordination of the Long Term Plan,
김문세, 진상윤(2015), "공동주택 유지관리의 현실성을 위한 장기수선충당비용 산정에 관한 연구", 대한건축학회 창립 70주년기념대회 및 추계할술발표대회논문집 제35권 제2호, pp581-582/Kim, M.,S. and Jin, S.Y.(2015), "A Study on the Calculation of Long-Term Repair Appropriation Cost for Reality of maintenance of Apartment- LH Rental housing special repair allowance reserve and actual repair cost-, " Proceedings of AIK, Vol. 35, No.2, pp581-582.
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http://www.k-apt.go.kr/

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