[논문]CM기업의 국내 책임형CM 수행사례

박상혁

CM기업의 국내 책임형CM 수행사례 원문보기

박상혁 (한미글로벌 건설전략연구소)

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문제 정의

CM기업 입장에서 책임형CM을 도입한 이유는 기존에 수행하고 있는 CM사업의 다각화 때문이다. CM사업의 다각화를 통해 국내 CM산업의 영역을 확대하고 산업 내에서 새로운 사업 창출 및 성장기회를 확보하여 시장 주도권을 잡으려는 것이다. 여기서 다각화 사업이란 CM의 장점을 살리는 ‘사업관리형 CM’을 기반으로 책임형CM까지 기능을 확대하는 것을 의미한다.

제안 방법

설계자의 창의적 아이디어를 최우선으로 하는 발주처 요청에 따라 실시설계 발전 과정을 원활하게 공사과정에 반영하기 위해 시공상세 검토, Cost Control, 하자 예방 및 유지관리 최적화를 위한 검토를 설계 진행과 병행하였다. 발주처의 이해를 높이는 방법으로 Visual Mock-up을 통해 비정형 3D 백색노출콘크리트를 구현하였다.
일반적으로 7~10일이 소요되는 1개 층의 골조 공사를 2일에 마치는 획기적인 방식을 적용한 결과 약 30%의 전체 공사기간을 단축했다. 분양 일정의 단축 및 금융비용 절감 등의 효과를 보았다.
최고의 작품을 위해 재설계를 결정한 발주처의 사업일정 지연을 최소화하기 위해, 설계와 시공을 병행하는 Fast Track 방식을 통한 책임형 CM을 적용한 사례이다. 설계자의 창의적 아이디어를 최우선으로 하는 발주처 요청에 따라 실시설계 발전 과정을 원활하게 공사과정에 반영하기 위해 시공상세 검토, Cost Control, 하자 예방 및 유지관리 최적화를 위한 검토를 설계 진행과 병행하였다. 발주처의 이해를 높이는 방법으로 Visual Mock-up을 통해 비정형 3D 백색노출콘크리트를 구현하였다.
다각화 사업으로서 책임형CM은 CM기업이 다양한 서비스를 제공할 수 있는 기회를 제공한다. 첫째, 차별화된 건설방식을 발주자에게 제공하여 고객 선택권을 확대하고 계약의 투명성을 부여한다. 둘째, 비용을 고려한 설계(design to cost)가 가능해진다.

성능/효과

넷째, 원가공개(Open Book)의 범위 대한 심각한 고민을 해야 한다. 책임형CM사업자의 매몰비용(sunk cost) 등 예상치 못한 비용에 대한 보전방법을 생각해야 한다.
둘째, 사업초기단계에 설계사, 시공사, 협력업체 등이 사업에 참여할 방안을 수립해야 한다. 이때 입찰방식, 비용처리방식, 시공참여방식, 운영방식 등 고민해야 한다.
외국계 발주자의 사업 목표는 주어진 예산 및 예정 공사기간 내에 우수한 품질을 갖춘 물류창고를 완성하는 것이었다. 설계 단계에서 구조 방식의 변경과 VE(Value Engineering)를 통해 공사비 14.3% 절감, 공사기간 29.8% 단축을 통해 발주자의 사업목표를 성공적으로 실현하였다.
건축주는 공장이 밀집한 터미널 물류단지에서 자신의 건물이 돋보일 수 있는 디자인을 원했기에, 커튼월 유리와 메탈 판넬, 갈색 톤의 이중 도장 판넬로 외관을 구성하여 입체감과 색의 조화를 구현했고 건축주는 만족하였다. 설계 진행 중 발주자의 추가 요청사항 및 세부 조건 협의에 따른 공사비 상승요인을 최소화하여 목표공사비를 준수, 사옥 내부 마감 고급화 및 파일 공사 최적화 등을 통해 품질 확보를 달성하였다.
설계, 시공 전 과정에서 ‘책임형 CM’을 통해 건축주의 사업예산 준수와 디자인 요구사항 구현 및 품질 확보를 달성하였다.
시공이전단계(pre-con)부터 원가관리를 시작할 수 있다. 셋째, 시공이전단계부터 시공단계까지 원스탑서비스(one stop service)가 가능하고 사업기획 및 파이낸싱, 유지관리 등 토탈 서비스패키지(total service package)로 지원할 수 있다. 마지막으로 생애주기비용(Life Cycle Cost)적용을 통해 사업기간 단축으로 자산 관련 금리 및 기회 이익을 창출한다.
셋째, 최대공사비보증방식(Guaranteed Maximum Price,이하 GMP)선정시점 및 방법은 실시설계(Construction Document)단계 30%, 60%, 90%에서 sub-GMP산정을 통해 추진해야 한다. GMP는 발주자와 사업자가 서로 인정한 실제 공사비이다.
첫째, 목표공사비 설정에 따른 발주자와 책임형CM사업자의 이해의 폭을 같이 해야 한다. 발주자는 예정가격을 기준을 할 것이고 책임형CM사업자는 실적공사비를 기준으로 할 것이기 때문이다.

핵심어

질문

논문에서 추출한 답변

CM기업 입장에서 책임형CM을 도입한 이유는?

CM기업 입장에서 책임형CM을 도입한 이유는 기존에 수행하고 있는 CM사업의 다각화 때문이다. CM사업의 다각화를 통해 국내 CM산업의 영역을 확대하고 산업 내에서 새로운 사업 창출 및 성장기회를 확보하여 시장 주도권을 잡으려는 것이다.

다각화 사업으로서 책임형CM이 제공할 수 있는 기회는?

다각화 사업으로서 책임형CM은 CM기업이 다양한 서비스를 제공할 수 있는 기회를 제공한다. 첫째, 차별화된 건설방식을 발주자에게 제공하여 고객 선택권을 확대하고 계약의 투명성을 부여한다. 둘째, 비용을 고려한 설계(design to cost)가 가능해진다. 시공이전단계(pre-con)부터 원가관리를 시작할 수 있다. 셋째, 시공이전단계부터 시공단계까지 원스탑서비스(one stop service)가 가능하고 사업기획 및 파이낸싱, 유지관리 등 토탈 서비스패키지(total service package)로 지원할 수 있다. 마지막으로 생애주기비용(Life Cycle Cost)적용을 통해 사업기간 단축으로 자산 관련 금리 및 기회 이익을 창출한다.

CM 다각화의 중요한 요소는?

여기서 다각화 사업이란 CM의 장점을 살리는 ‘사업관리형 CM’을 기반으로 책임형CM까지 기능을 확대하는 것을 의미한다. 물론 용역형CM이 발주자의 이익을 대변한다는 점과 책임형 CM은 시공사 입장이라는 점에서 차이점을 가지고 있지만 상호 간의 입장과 상관없이 프로젝트 성공을 위해 노력한다는 점과 CM서비스 역량을 갖추고 있어야 한다는 점은 CM 다각화의 중요한 요소이다.

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