기존에는 토지의 이용이 지표에 한정된 비교적 단순한 형태였으나, 급속한 도시밀집화 및 대규모 도시개발 등으로 인해 최근에는 토지 이용이 공중, 지하로까지 빠르게 확장되고 있다. 이에 따라 토지에 대한 권리도 기존의 2차원적 측면에서 3차원적 측면까지 확장할 필요성이 생겼고, 최근 몇 년 사이 3차원 지적정보에 대한 많은 연구가 이루어졌다. 이 중 3차원 지적정보의 구축 및 가시화에 대한 연구도 일부 진행되었으나, 대부분 필지에 포함된 건물이나 시설물을 전체적으로 표현하기 위한 방안을 제시하고 있다. 그러나 눈에 보이는 건물의 '물리적 정보'뿐 아니라 '권리적 정보'의 측면까지 고려하게 되면, 공동주택이나 상가건물과 같은 집합 건축물은 하나의 건물에 여러 개의 권리관계가 존재할 수 있으므로 이들을 각각의 권리객체로서 표현하는 것이 좀 더 바람직하다. 이에 본 논문에서는 개별 권리객체 단위로 지적정보를 구축 및 표현하고 이를 활용하기 위한 방안을 제시하였다. 본 논문을 통해 기존보다 더욱 정교한 3차원 지적정보를 구축하고 표현함으로써 지적정보의 수준이 한 단계 업그레이드 될 것이다. 또한 이러한 지적정보가 향후 부동산 정보, 인구통계 정보 등과 같은 다양한 정보와 결합된다면, 지적정보의 활용성이 더욱 향상될 것으로 기대된다.
기존에는 토지의 이용이 지표에 한정된 비교적 단순한 형태였으나, 급속한 도시밀집화 및 대규모 도시개발 등으로 인해 최근에는 토지 이용이 공중, 지하로까지 빠르게 확장되고 있다. 이에 따라 토지에 대한 권리도 기존의 2차원적 측면에서 3차원적 측면까지 확장할 필요성이 생겼고, 최근 몇 년 사이 3차원 지적정보에 대한 많은 연구가 이루어졌다. 이 중 3차원 지적정보의 구축 및 가시화에 대한 연구도 일부 진행되었으나, 대부분 필지에 포함된 건물이나 시설물을 전체적으로 표현하기 위한 방안을 제시하고 있다. 그러나 눈에 보이는 건물의 '물리적 정보'뿐 아니라 '권리적 정보'의 측면까지 고려하게 되면, 공동주택이나 상가건물과 같은 집합 건축물은 하나의 건물에 여러 개의 권리관계가 존재할 수 있으므로 이들을 각각의 권리객체로서 표현하는 것이 좀 더 바람직하다. 이에 본 논문에서는 개별 권리객체 단위로 지적정보를 구축 및 표현하고 이를 활용하기 위한 방안을 제시하였다. 본 논문을 통해 기존보다 더욱 정교한 3차원 지적정보를 구축하고 표현함으로써 지적정보의 수준이 한 단계 업그레이드 될 것이다. 또한 이러한 지적정보가 향후 부동산 정보, 인구통계 정보 등과 같은 다양한 정보와 결합된다면, 지적정보의 활용성이 더욱 향상될 것으로 기대된다.
The uses of land were relatively simple in the old days, but they are being expanded rapidly to the aboveground and underground due to the urban concentration, the large-scale urban development and so on in these days. Accordingly, the concept of the rights to lands grows from 2D to 3D, and many stu...
The uses of land were relatively simple in the old days, but they are being expanded rapidly to the aboveground and underground due to the urban concentration, the large-scale urban development and so on in these days. Accordingly, the concept of the rights to lands grows from 2D to 3D, and many studies about the 3D cadastral information have been performed in recent years. Several studies were performed about the construction and the visualization of the 3D cadastral information, but most of them focused on the 3D visualization of the buildings and facilities. However, it is more desirable to visualize the individual objects of the rights to lands while considering 'the information on the rights' as well as the 'physical information'. Therefore it is supposed to construct and use the 3D cadastral information based on the individual objects of the rights in this paper. The level of the cadastral information will be upgraded by making and describing more detailed 3D cadastral information through this paper. And also the applicability of the 3D cadastral information will be improved when it is used with the real estate information, the demographic information and many others.
The uses of land were relatively simple in the old days, but they are being expanded rapidly to the aboveground and underground due to the urban concentration, the large-scale urban development and so on in these days. Accordingly, the concept of the rights to lands grows from 2D to 3D, and many studies about the 3D cadastral information have been performed in recent years. Several studies were performed about the construction and the visualization of the 3D cadastral information, but most of them focused on the 3D visualization of the buildings and facilities. However, it is more desirable to visualize the individual objects of the rights to lands while considering 'the information on the rights' as well as the 'physical information'. Therefore it is supposed to construct and use the 3D cadastral information based on the individual objects of the rights in this paper. The level of the cadastral information will be upgraded by making and describing more detailed 3D cadastral information through this paper. And also the applicability of the 3D cadastral information will be improved when it is used with the real estate information, the demographic information and many others.
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문제 정의
따라서 본 논문에서는 개별 권리 객체를 기반으로 3차원 지적정보를 구축 및 표현하고, 이를 활용하기 위한 방안을 제시하고자 한다.
다만 다수의 일반 사용자가 정보의 생산에 직접 참여하게 되면 다양한 정보가 빠르게 생성될 수 있다는 점에서 매우 효과적일 수 있으나, 대부분이 비전문가이기 때문에 정보의 품질이 낮아질 수 있고 작업 자체에 어려움을 느낄 수 있다. 따라서 본 논문에서는 일반 사용자가 쉽게 작업할 수 있도록 간단한 몇 가지기능을 통해 3차원 정보를 생성할 수 있는 모듈을 개발하였다. 이 모듈은 차세대 HTML5기반으로 개발되어 별도의 설치과정 없이 사용할 수 있으며, 공간정보 오픈플랫폼을 비롯한 다양한 플랫폼에서 라이브러리로 활용이 가능하다.
주 도면은 3D 부동산 객체의 공간적 형태를 포괄적으로 나타내기 위해 설계된 것으로 부등각 투영과 근사한 원근법을 사용하였다. 보조 도면은 다른 원근법을 사용하여 3D 객체의 공간적 형태를 더 세밀하게 기술하기 위해 설계되었다. 정면도, 측면도, 입면도 등이 있으며, 해당 객체와 주변의 필지 또는 지형 및 도로, 시설물과 같은 주변 객체 간의 공간적인 관계를 나타낸다(공간정보연구원, 2013).
본 논문에서는 개별 권리객체 기반의 3차원지적정보가 구축되었을 때, 이를 활용할 수 있는 분야 및 활용 방법에 대해서 간략하게 기술하였다. 향후 추가 연구 및 시범 테스트 등을 실시하여 실질적인 정보 활용 가능성을 분석하고, 좀 더 구체적인 활용 전략을 수립할 필요가 있다.
본 논문에서는 좀 더 효율적으로 3차원 지적정보를 구축하고 활용할 수 있는 방안에 대해 살펴보았다. 이를 위해 먼저 선행 사례를 조사·분석함으로써 기존 결과에 대한 한계점과 그를 해결하기 위한 시사점을 도출하였다.
즉 건물 혹은 시설물에 대한 전체적인 형상을 3차원으로 표현하는 것은 가능하지만, 건물 내에 소유자가 다른 사무실이나 주거공간이 존재할 경우 이들을 각각 구분하여 표현하는 것은 불가능하다. 본 논문은 이러한 한계를 보완하기 위해 하나의 집합건축물을 구성하는 여러 개의 권리관계에 대한 정보를 구축하고, 이를 효과적으로 표현하기 위한 방안을 제시하고자 한다.
본 논문의 초점은 건물 단위가 아닌 건물을 구성하는 개별 권리객체 단위(소유권별 권리객체 단위)로 정보를 구축하고 표현하는 데 있다. [그림 4]는 공간정보 오픈플랫폼에서 건물정보를 제공하는 모습이다.
본 연구에서는 개별 권리객체를 기반으로 3차원 지적정보의 구축 및 표현 방안을 제시하기 전에 앞서 국내외 3차원 지적정보 가시화사례에 대해 살펴보았다.
논문의 제2장에서는 국내외 3차원 지적정보의 가시화 사례에 대해 조사하였다. 서울시와 중국, 러시아 등에서 수행된 3차원 지적정보구축 관련 사업 사례에 대해 살펴보고, 이에 대한 시사점을 도출하였다. 제3장에서는 개별권리객체에 대한 필요성과 함께, 개별 권리객체 단위로 3차원 지적정보를 구축 및 표현할 수 있도록 개발한 모듈에 대하여 기술하였다.
공간정보연구원은 2012년부터 2014년까지 3차원 지적의 국제 표준화를 위한 연구를 진행하였다. 이 연구에서는 3차원 지적의 등록 대상 정의, 데이터 모델 설계, 국내외 표준화 사례 등을 분석한 뒤 국내 실정에 적합한 한국형 3D 지적 모델을 정립하고, 이를 국제 표준화하기 위한 방안을 제시하였다. 전철민(2013)은 2차원 지적에 비해 더욱 복잡한 3차원 지적을 구축하기 위해 DBMS에 기반한 3차원 지적의 모델링 과정을 제시하였다.
이러한 방식은 생성된 정보의 품질과 일관성이 높다는 장점이 있으나 소수의 관리자가 대량의 정보를 구축해야 한다는 단점이 있다. 이러한 단점을 해결하기 위해 본 논문에서는 공간정보 오픈플랫폼을 기반으로 일반 사용자가 직접 개별 권리객체 정보를 생성할 수 있는 방안을 제시하였다. 다만 다수의 일반 사용자가 정보의 생산에 직접 참여하게 되면 다양한 정보가 빠르게 생성될 수 있다는 점에서 매우 효과적일 수 있으나, 대부분이 비전문가이기 때문에 정보의 품질이 낮아질 수 있고 작업 자체에 어려움을 느낄 수 있다.
김재인 등(2014)은 국내외 지적공간정보 관련 3차원 가시화 기술 및시스템을 분석하고 3차원 지적공간정보의 3차원 가시화를 위해 필요한 요구사항을 도출하였다. 이를 바탕으로 공간객체를 지상과 지하로 구분하고, LOD에 따라 공간객체의 도형정보와 속성정보를 효과적으로 가시화하기 위한 방안을 제안하였다.
전철민(2013)은 2차원 지적에 비해 더욱 복잡한 3차원 지적을 구축하기 위해 DBMS에 기반한 3차원 지적의 모델링 과정을 제시하였다. 특히 토지의 지상, 지하 공간 이용에 따라 토지 소유자의 사유재산권 침해 문제가 발생할 수 있는 구분지상권을 중심으로 연구를 수행하였다. 김재인 등(2014)은 국내외 지적공간정보 관련 3차원 가시화 기술 및시스템을 분석하고 3차원 지적공간정보의 3차원 가시화를 위해 필요한 요구사항을 도출하였다.
제안 방법
국외 사례로는 3D 지적을 이용해 건물에 대한 3차원 지적정보를 구축하고, 시스템 프로토타입을 개발하여 이를 가시화한 대표적 사례인 중국과 러시아에 대해 살펴보았다.
먼저 개별 권리객체를 생성하고자 하는 3차원 건물의 해당 층을 마우스로 클릭하면, 해당 층의 단면도가 자동으로 생성된다. 다음으로 생성된 단면도에 사용자가 개별 권리객체의 도형정보와 속성정보, 엘리베이터, 계단, 화장실 등의 주요 POI를 직접 구축한다. 마지막으로 이렇게 생성된 2차원 객체들을 3차원으로 변환시키면, 건물모델이 반투명화되면서 개별 권리객체가 건물모델 내부에 가시화된다.
그러나 이러한 도면을 확보하는 과정은 시간과 비용을 필요로 하고, 어떠한 경우에는 보안이나 개인정보 보호를 위해 도면을 확보하는 것 자체가 불가능할 수도 있다. 따라서 본 논문에서 구현한 모듈은 [그림 7]과 같이 공간정보오픈플랫폼의 3차원 건물모델에서 건물의 특정 층을 클릭하면 해당 층에 대한 단면을 자동으로 추출할 수 있도록 개발하였다. [그림8]을 보면 건물의 층에 따라 추출된 단면(좌측 상단 흰색 바탕)의 형태가 다른 것을 알수 있다.
서울시의 사례에서는 지적측량을 통해 공공시설물(주로 지하시설물)에 대한 정보를 3차원으로 구축하고 표현하였다. 또한 필지 경계와 필지 아래에 위치한 지하시설물 경계 간의 일치 여부를 파악하고, 필지 소유자의 재산권 보호를 위해 구분지상권을 설정하는 방안을 제시하였다. 중국과 러시아 사례에서는 2차원 필지에 위치한 건물 및 시설물을 3차원의 형태로 표현하고 관련된 속성정보(주소, 면적, 소유자)를 제공하는 시범시스템을 개발하였다.
이러한 개별 권리객체를 소수의 관리자 혹은 전문가가 다수의 정보를 생성하는 방식에서 벗어나 공간정보 오픈플랫폼을 기반으로 일반 사용자가 직접 생성할 수 있는 모듈을 개발하였다. 이 모듈은 일반 사용자가 대부분 비전문가임을 고려하여 간단한 몇 가지 기능을 통해 쉽게 지적정보를 생성할 수 있도록 구현되어 있다.
이를 위해 먼저 선행 사례를 조사·분석함으로써 기존 결과에 대한 한계점과 그를 해결하기 위한 시사점을 도출하였다.
좀 더 사실적이고 정밀한 지적정보를 제공하기 위해 여러 개의 구분 소유권이 존재하는 집합건축물을 건물 단위가 아닌 개별 권리객체 단위로 정보를 구축하고 표현하는 방식을 제안하였다. 개별 권리객체 단위로 지적정보를 구축함으로써 지금처럼 건물 전체에 대한 정보를 구축하고 활용하는 차원을 넘어서, 건물을 구성하고 있는 여러 객체들의 세부적인 정보까지 다룰 수 있는 고품질의 3차원 지적정보를 생성할 수 있다.
대상 데이터
본 논문에서 개발한 모듈은 공간정보 오픈플랫폼상의 몇 개의 건물을 대상으로 정보 생성과 표현에 대한 테스트를 실시하였다. 향후에는 좀 더 많은 사용자, 다양한 건물을 대상으로 테스트를 실시하여, 발생할 수 있는 여러 가지 문제점과 함께 이에 대한 해결방안을 도출함으로써 모듈의 성능을 좀 더 고도화할 필요가 있다.
서울특별시에서는 2009년부터 2011년까지약 3년에 걸쳐 입체지적 기반조성 및 시범단지구축사업을 실시하였다. 이 사업은 주로 지하상가 및 지하 연결통로 등 지하공간의 활용성을 높이기 위해 수행되었으며 서울특별시 25개 자치구로부터 대상지 추천을 받은 후 심사를 거쳐 시범구축 대상지를 선정하였다. 선정된 각 대상지에 대해서는 입체지적측량을 실시하고 기준점 등의 RFID 설치, 측량작업지침 작성 및 등록 방안 마련, 법적ㆍ제도적 도입근거 및 중장기 로드맵 마련, 입체지적 DB구축 및 프로토타입 시스템 개발 등을 수행하였다(서울특별시, 2011).
이론/모형
주 도면은 3D 부동산 객체의 공간적 형태를 포괄적으로 나타내기 위해 설계된 것으로 부등각 투영과 근사한 원근법을 사용하였다. 보조 도면은 다른 원근법을 사용하여 3D 객체의 공간적 형태를 더 세밀하게 기술하기 위해 설계되었다.
후속연구
예를 들어 어린 자녀가 있는 부부들이 대부분 저층을 선호한다고 하면 저층 세대에 대한 인테리어를 친환경 소재나 안전성 높은 마감재를 이용해 시공하고, 20∼30대 미혼 여성이 주로 고층을 선호할 경우 내부 인테리어를 여성 취향에 맞춰 시공한다. 결과적으로 이와 같은 시공을 통해 사용자 취향에 적합한 상품을 제공할 수 있게 되어 입주율과 입주자들의 만족도를 모두 높일 수 있을 것이다.
궁극적으로는 공간정보 오픈플랫폼을 비롯한 여러 플랫폼을 통해 개별 권리객체 단위로 3차원 지적정보를 생성/활용할 수 있도록 함으로써, 3차원 지적정보의 양적·질적 품질을 향상시키고 정보의 활용도를 극대화할 수 있을 것이다.
이를 통해 다수의 사용자가 정보 구축에 참여함으로써 다양한 정보가 광범위한 지역에서 빠르게 생성될 수 있을 것으로 기대된다. 다만 이러한 경우 숙련된 전문가가 직접 작업하는 것에 비해정보의 일관성이나 품질이 떨어질 수 있으므로, 데이터 검수 등과 같이 이를 보완할 수 있는 방안을 강구해야 할 것이다.
이러한 서비스가 이루어질 경우, 부동산 거래를 하고자 하는 사용자에게 좀 더 다양하고 신뢰성 있는 정보를 제공함으로써 사용자의 의사결정에 많은 도움이 될 것으로 보인다. 다만 추가적인 연구를 통해 이러한 속성정보의 구축, 갱신 및 유지관리에 대한 주체, 방법, 절차, 보안등급 설정, 정보 제공 대상 및 제공 정보의 범위 등을 확립함으로써 정보의 품질 및 신뢰성을 확보할 수 있어야 할 것이다.
소유권, 임대료, 임대기간 등의 정보는 사실상 개인정보의 범위에 속하기 때문에 정확하고 신뢰성 있는 정보구축과 개인정보 유출 방지가 필수적이다. 따라서 데이터 검수를 통해 정보의 신뢰성을 확보하고, 정보 및 이용자에 대한 보안등급을 설정함으로써 개인정보가 유출되는 것을 방지할 수 있는 방안 등에 대한 추가적인 연구가 이루어져야 할 것이다.
또한 앞의 3D 지적정보 및 부동산 정보와의 연계를 통해 해당 상가 내에서의 조망권을 미리 확인할 수 있고, 건물 층별 통계분석을 통해 업종에 따라 어떠한 층을 선호하는지 여부를 파악할 수 있다. 이러한 정보의 연계는 부동산중개소나 건설업체, 인테리어 업체 등에서도 활용 가능하다.
이러한 정보연계가 가능해지면, 특정한 위치를 중심으로 일정 반경 내에 거주하는 인구에 대한 성별, 연령별 통계분석이 가능해짐에 따라 주거지역 주변에서 상가를 오픈하고자 하는 세탁소, 중국집, 빵집, 호프집, 식당 등의 개인 사업자가 주변 지역에 거주하는 인구의 성별/연령별/소득자료 특성에 따른 적정 업종을 선택하고 이에 적합한 마케팅 전략을 수립하는 데 도움이 될 수 있다. 여기에 각 상가별 점포이력, 매출액, 유동인구 등의 정보까지 연계한다면, 상가입지정보를 분석하는 데 더욱 많은 도움이 될 것으로 보인다.
이러한 기본적인 부동산 정보에 3차원 지적정보를 연계하면, 3차원 건물상의 실제 매물위치를 바탕으로 정보를 제공할 수 있어 사용자에게 더욱 편리하고 효과적인 서비스가 가능할 것이다. 예를 들어 어떤 아파트에 매물이 나왔을 경우 앞의 [그림 5]와 같이 3차원 건물에 매물을 표시하고, 이를 선택하면 가격, 면적 등과 같은 기본적인 부동산 정보와 함께 주변 조망(경관) 및 실내공간정보, 권리관계(소유자, 전세권, 근저당) 등의 정보를 제공한다.
이렇게 구축된 개별 권리객체 기반의 3차원 지적정보는 다양한 분야에 활용될 수 있을 것으로 기대된다. 특히 부동산 정보, 인구통계정보 등과 함께 활용한다면, 사용자에게 좀더 정밀하고 신뢰성 높은 서비스를 제공할 수 있을 것으로 보인다.
또한 차세대 HTML5 기반으로 개발되어 별도의 설치과정 없이 사용할 수 있으며 공간정보 오픈플랫폼을 비롯한 여러 가지 플랫폼에서 활용할 수 있다. 이를 통해 다수의 사용자가 정보 구축에 참여함으로써 다양한 정보가 광범위한 지역에서 빠르게 생성될 수 있을 것으로 기대된다. 다만 이러한 경우 숙련된 전문가가 직접 작업하는 것에 비해정보의 일관성이나 품질이 떨어질 수 있으므로, 데이터 검수 등과 같이 이를 보완할 수 있는 방안을 강구해야 할 것이다.
특히 아파트, 연립주택, 복합상가 등과 같이 하나의 건축물을 여러 부분으로 나누어 소유하는 경우, 건물의 각 부분에 대한 소유권인 구분소유권을 고려하여야 한다. 즉 집합건축물 내에 소유자가 각기 다른 여러 개의 객체(본 연구에서는 이를 개별 권리객체라 한다)가 존재한다면, 이들을 각각 구분하여 표현하는 것이 권리적 관계를 다루는 지적의 측면에서 더 바람직할 것이다.
이렇게 구축된 개별 권리객체 기반의 3차원 지적정보는 다양한 분야에 활용될 수 있을 것으로 기대된다. 특히 부동산 정보, 인구통계정보 등과 함께 활용한다면, 사용자에게 좀더 정밀하고 신뢰성 높은 서비스를 제공할 수 있을 것으로 보인다.
본 논문에서는 개별 권리객체 기반의 3차원지적정보가 구축되었을 때, 이를 활용할 수 있는 분야 및 활용 방법에 대해서 간략하게 기술하였다. 향후 추가 연구 및 시범 테스트 등을 실시하여 실질적인 정보 활용 가능성을 분석하고, 좀 더 구체적인 활용 전략을 수립할 필요가 있다.
본 논문에서 개발한 모듈은 공간정보 오픈플랫폼상의 몇 개의 건물을 대상으로 정보 생성과 표현에 대한 테스트를 실시하였다. 향후에는 좀 더 많은 사용자, 다양한 건물을 대상으로 테스트를 실시하여, 발생할 수 있는 여러 가지 문제점과 함께 이에 대한 해결방안을 도출함으로써 모듈의 성능을 좀 더 고도화할 필요가 있다. 그중 대표적인 것이 생성된 정보의 신뢰성 확보, 보안, 개인정보 보호 등을 위한 데이터 검수, 생성 정보의 분류, 보안등급 및 제공 범위 설정이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
토지에 대한 권리가 3차원 측면까지 확장할 필요성이 생긴 이유는 무엇인가?
기존에는 토지의 이용이 지표에 한정된 비교적 단순한 형태였으나, 급속한 도시밀집화 및 대규모 도시개발 등으로 인해 최근에는 토지 이용이 공중, 지하로까지 빠르게 확장되고 있다. 이에 따라 토지에 대한 권리도 기존의 2차원적 측면에서 3차원적 측면까지 확장할 필요성이 생겼고, 최근 몇 년 사이 3차원 지적정보에 대한 많은 연구가 이루어졌다.
지적정보란 무엇인가?
지적정보란 지적행정을 목적으로 국가의 공적인 장부에 준하는 매체를 통해 기록된 자료를 의미한다. 토지등록에 기초한 토지의 단순한 물리적 현황과 관계된 데이터의 집합체를 협의의 지적정보라고 할 수 있으며, 토지의 물리적·권리적·가치적·이용규제적 정보를 모두 포괄하는 정보를 광의의 지적정보라 한다(김영욱, 2013).
협의의 지적정보와 광의의 지적정보는 무엇인가?
지적정보란 지적행정을 목적으로 국가의 공적인 장부에 준하는 매체를 통해 기록된 자료를 의미한다. 토지등록에 기초한 토지의 단순한 물리적 현황과 관계된 데이터의 집합체를 협의의 지적정보라고 할 수 있으며, 토지의 물리적·권리적·가치적·이용규제적 정보를 모두 포괄하는 정보를 광의의 지적정보라 한다(김영욱, 2013). 3차원 지적정보는 입체지적 정보라고도 하며, 기존의 2차원 지적에 높이의 차원을 더한 것으로 공간상에 존재하는 객체에 대한 물리적·권리적·가치적·이용규제적 정보를 의미한다(서울특별시, 2009).
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