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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 3차원 지적정보 데이터 모델링을 통해 맞춤형 주거 공간정보 검색 서비스를 구현하는데 목적이 있으며, 공간정보 오픈플랫폼에서 현재 집합건축물의 경우에 사용하고 있는 아파트 점유 부분과 구분소유 범위에 대한 3차원 지적 정보의 공간적인 표현을 가능하게 하고 소유자, 권리정보, 행정정보와 정확한 공간정보(위치정보)를 제공할 수 있는 3차원 권리 객체에 대한 서비스 모델을 제시하고자 하였다.
- 본 연구 결과를 통해 국민생활에 밀접하게 관련이 있는 사안들을 중심으로 공간정보를 일반인들이 쉽고 편리하게 사용할 수 있도록 서비스를 발굴하고 이를 공간정보 오픈플랫폼에 탑재하여 지적을 포함한 공간정보의 활용성을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 3차원 지적정보를 공간정보 오픈플랫폼을 통해 서비스하기 위한 방안을 도출하고 이를 효과적으로 표현함으로써 국민밀착형 공간정보 서비스의 질을 높이고 정보 활용의 폭을 높이고자 하였다. 하지만 실내 물리 객체의 경우 제한된 축척의 도면정보 출력(A4)에 따라 복잡한 도면 현황의 경우 육안으로 확인하여 실제에 가깝게 구축하기 어려운 한계가 있었다.
- 본 연구에서는 국민밀착형 맞춤공간정보 콘텐츠를 정의하고 이를 서비스하기 위한 방안을 제시하였다. 이를 위해 3차원 지적정보의 표현 기법을 개발하고 데이터 모델링 및 가공처리 방안을 제시하였다.
제안 방법
- 3차원 지적 모델에 있어 기존 지적제도의 연장선상에서 새로운 시·공간적 정보 및 표현 기술 요구를 대응하기 위해 ISO19152 LADM1) 기반으로 기존 지적시스템과 연계될 수 있도록 시스템을 설계하고 공유재산에 대한 구분지상권 설정 등 토지행정에 실질적인 도움이 될 수 있는 부분을 고려하였다.
- 3차원 지적을 활용한 맞춤형 주거 공간정보 검색 서비스를 위해 부동산 소유 구분에 대한 정보를 3차원 입체 지적 정보를 활용해서 표현하고, 권리 관계 및 소유 구분정보와 부동산 매물 및 위험도 정보를 3차원 입체 지적 정보를 통해 제공하는 부동산 정보 검색 서비스를 구현하였다. 우선, 3차원 입체 지적 표현에 있어 현행 집합 건축물에 대한 정보들은 하나의 권리적 객체로 표현할 수 없다.
- 이를 위해 3차원 지적정보의 표현 기법을 개발하고 데이터 모델링 및 가공처리 방안을 제시하였다. 건축물 실내 물리 객체 모델링은 건축물현황도를 참고하여 3DS 파일 포맷의 육면체형 Solid 타입으로 지정하였으며 권리객체 모델과 구분되도록 구축하였다. 본 연구 결과를 통해 국민생활에 밀접하게 관련이 있는 사안들을 중심으로 공간정보를 일반인들이 쉽고 편리하게 사용할 수 있도록 서비스를 발굴하고 이를 공간정보 오픈플랫폼에 탑재하여 지적을 포함한 공간정보의 활용성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
- 공간정보 오픈플랫폼 기반의 3차원 지적에서 포함되어야 할 등록객체는 현재 운용되고 있는 지적제도를 반영하여야 하므로 이를 위해 3차원 지적의 등록 객체는 현재 운용되고 있는 제도권 내 적용가능한지에 중점을 두고 기준을 설정하였다.
- 3차원 객체를 등록해야 할 경우에는 기존의 2D속성을 포함하여 권리적 속성 정보와 물리적 객체 속성을 연계하여 포함한다. 권리 객체 속성정보는 권리공간코드와 권리객체공간으로 구성되며 물리적 객체 속성은 객체별 유형과 외부참조정보와 연계되도록 설계하였다. 2차원 지적과 3차원 지적의 속성에서는 지적 고유의 공통 속성(토지고유번호, 토지소재, 지번, 축척, 지목, 면적)과 관련 행정속성정보(토지이동 사유, 소유권변동일자, 소유권 변동원인, 토지등급수정일, 토지등급, 개별공시지가 기준일, 개별공시지가, 용도지역), 등기정보(소유자명, 소유자주소, 소유자등록번호), 측량정보(기준원점, 참조좌표계, 측량일, 측량방법, 측량자, 좌표면적)등으로 구성한다.
- 이를 통해 건물을 새로 구입하고자 하는 세대주 및 전월세를 희망하는 세입자의 경우 일일이 등기부등본의 을구 란에 해당되는 근저당 설정내역을 확인하지 않고도 예정 건물의 위험도를 사전에 평가하고 인지할 수 있어 매우 편리하게 이용할 수 있다. 권리객체의 위험도 계산은 등기부등본의 말소 내역을 제외한 조회시점까지 발생한 근저당 총 부채액을 합산하고 주택 실거래가 정보를 통해 산출하였다.
- 또한 주요 치수정보를 제공하기 위해 건축물현황도의 호별 상세 치수정보를 이용하여 구할 수 있으며 이를 통해 전입 혹은 이사를 통해 가구 및 가전제품 등을 이동하는데 많이 활용될 수 있도록 하였다. 권리객체의 위험도를 표현하기 위해 사용자가 지정한 영역에 포함되는 3차원 객체를 근저당권 설정 비율에 따라 위험도를 4단계로 범례화하여 표현하였다(Figure 9).
- 기하학적 모델은 객체를 표현하기 위한 필수 기본 요소들을 정의한 데이터 모델이며 점, 선, 면, 입체, 복합, 집합(점 집합, 선 집합, 면 집합, 입체 집합) 등이 있다. 기하학적 모델은 3차원 국토공간정보 데이터모델을 적용하여 정의하였으며 기본요소는 Point, Line, Curve, Surface, Solid로 구성하였다.
- 대상지역의 지상부분 건축물은 공간정보 오픈플랫폼(v-world)의 모델링된 건물정보를 이용하였으며 추가로 필요한 실내 공간정보는 해당 지자체인 송파구청의 자료협조를 얻어 ｢건축물현황도｣를 토대로 3차원 3DS 파일 포맷으로 객체를 가공하였다(Figure 5
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 개별 단위의 정보열람이 가능하지만 말소된 정보를 제외한 표제부-갑구-을구 정보에서 유의미한 정보를 구분하여 앞에서 설계된 테이블 명세표에 맞도록 재구축하였다. ｢건축물현황도｣에 표시된 건물의 호별 구분에 따른 명칭과 등기부등본 표제부의 집합건축물 층별/호별 구분에 따른 명칭의 일대일 매칭을 통해 도면과 연결되는 속성정보의 면적 및 대지권 비율 정도를 비교해 볼 수 있었다.
- 서울시 입체지적 구축 사례를 중심으로 살펴보면 단계별로 구축된 등록객체의 속성정보는 입체필지, 입체소유권, 지하시설물, 지상시설물 순으로 24개의 등록 객체를 제시하였다. 또한 3차원 지적정보 데이터베이스를 중심으로 스키마를 구성하고 3차원 지적정보인 입체필지, 입체소유권, 지하시설물, 지상시설물에 대한 스키마를 정의한 것으로 각 공간정보 데이터 간의 전체적인 논리적 구조를 제시하였다.
- 4장에서는 지상의 주거용 및 주상복합 건축물과 연계하여 입체적 권리공간분석에 적합한 연구 지역으로 서울시 송파구 잠실역 주변을 선정하고 맞춤형 주거공간정보 검색 서비스를 구현하였다. 또한 부동산 소유 구분에 대한 정보를 3차원 입체 지적 정보를 활용해 표현하고, 권리 관계 및 소유 구분정보 검색과 부동산 매물 및 위험도 정보를 3차원 입체 지적 정보를 통해 제공하는 사용자 맞춤형 부동산 정보 검색 방법을 구현하였다.
- 이때 3차원 필지를 선택하여 건물 상세 정보 및 권리 관계 정보를 조회 할 수 있도록 하였으며 사용자가 지정한 영역에 대한 소유 구분 정보를 범례화 하여 표출 할 수 있도록 하였다. 또한 주요 치수정보를 제공하기 위해 건축물현황도의 호별 상세 치수정보를 이용하여 구할 수 있으며 이를 통해 전입 혹은 이사를 통해 가구 및 가전제품 등을 이동하는데 많이 활용될 수 있도록 하였다. 권리객체의 위험도를 표현하기 위해 사용자가 지정한 영역에 포함되는 3차원 객체를 근저당권 설정 비율에 따라 위험도를 4단계로 범례화하여 표현하였다(Figure 9).
- 또한 지하공간정보는 공간정보 오픈플랫폼 사업을 통해 모델링된 데이터와 서울시 입체지적 시범사업의 성과로 측량을 통해 좌표화된 잠실역사 데이터의 지상과 연결되는 주요 출구의 위치를 비교하여 접합하였다(Figure 6
- 주 도면은 3차원 부동산 객체의 공간적 형태를 상대적으로 포괄적으로 보이기 위해 설계된 것으로 부등각 투영과 근사한 원근법을 사용하였다. 보조도면은 다른 원근법을 사용하여 3D 객체의 공간적 형태를 더 세밀하게 기술하기 위해 설계하였다. 러시아에서는 현재 진행하고 있는 3차원 지적모델링 구축사업의 일환으로 모스크바에서 동쪽으로 약 400km 떨어진 니지니 노브고로드(Nizhny Novgorod)에 있는 건물과 파이프라인 대한 3차원 지적정보를 구축하고 시범시스템을 개발하였다.
- 본 연구에서는 Figure 7과 같이 권리 관계를 표현하는 입체지적을 3차원 공간정보와 융합하여 표현하고 실제 건물에 투명도를 부여하여 입체 지적정보를 가시화하였다. 권리공간을 3차원 지적의 형태로 구분된 소유권(구분지상권) 형태로 실체화하면 소유권과 점유권 범위를 명확히 확인할 수 있다.
- 매물 정보 검색 서비스는 Figure 8과 같이 해당 매물의 3차원 지적 권리 정보를 3차원 지도위에 표출하고 전세, 월세, 매매 등 매물 정보의 특성에 따라 색상을 구분하여 표기하였다. 이때 3차원 필지를 선택하여 건물 상세 정보 및 권리 관계 정보를 조회 할 수 있도록 하였으며 사용자가 지정한 영역에 대한 소유 구분 정보를 범례화 하여 표출 할 수 있도록 하였다. 또한 주요 치수정보를 제공하기 위해 건축물현황도의 호별 상세 치수정보를 이용하여 구할 수 있으며 이를 통해 전입 혹은 이사를 통해 가구 및 가전제품 등을 이동하는데 많이 활용될 수 있도록 하였다.
- 지적 속성 중에 축척, 지목, 토지이동사유, 기준원점의 경우에는 사전에 정의된 코드리스트 형태로 분류하여 사용성을 높이도록 하였다. 이러한 3차원 지적 데이터 모델을 이용한 지적 맞춤형 주거 공간정보 검색을 위해 지적 고유의 공통 속성 및 관련 행정속성정보, 등기정보 등을 건축물 단위가 아닌 하나의 개별 권리객체 단위(소유자별 권리객체 단위)로 구축하여 표현 및 서비스할 수 있도록 하였다. 실제로 하나의 집합 건축물은 여러 개의 권리객체로 구성되어 있기 때문에 이러한 3차원 지적 데이터 모델을 활용함으로써 좀 더 상세하고 정확한 부동산 정보를 제공할 수 있다.
- 본 연구에서는 국민밀착형 맞춤공간정보 콘텐츠를 정의하고 이를 서비스하기 위한 방안을 제시하였다. 이를 위해 3차원 지적정보의 표현 기법을 개발하고 데이터 모델링 및 가공처리 방안을 제시하였다. 건축물 실내 물리 객체 모델링은 건축물현황도를 참고하여 3DS 파일 포맷의 육면체형 Solid 타입으로 지정하였으며 권리객체 모델과 구분되도록 구축하였다.
- 대상지역의 지상부분 건축물은 공간정보 오픈플랫폼(v-world)의 모델링된 건물정보를 이용하였으며 추가로 필요한 실내 공간정보는 해당 지자체인 송파구청의 자료협조를 얻어 ｢건축물현황도｣를 토대로 3차원 3DS 파일 포맷으로 객체를 가공하였다(Figure 5(a)). 층별 개인소유공간의 호별 배치 및 공동소유공간을 구분하여 권리객체 모델을 생성하고 입체적 권리공간 분석에 필요한 건축물의 호별 속성정보 구축을 위해 송파구 강동 등기소에서 건축물 등기부등본을 발급받아 항목별로 필요한 정보를 선별하여 스프레드시트 형태로 가공하였다. 등기부등본의 구성은 Figure 5(b)와 같이 표제부-갑구-을구로 구분된다.
- 주요 요소는 사용자 편의 관점에서 필요로 하는 사항들을 도출하여 구성하였으며 이를 3차원 형태로 표현하기 위한 별도의 가공처리 단계가 요구된다. 콘텐츠 구성에 필요한 정보는 선정된 대상지역의 실제 현황 데이터(건축물현황도, 등기부등본)를 토대로 구축하였다.
- Figure 1은 서울시 입체지적 객체모델에서 정의한 항목(Feature)들을 표현하기 위한 객체(Object)모델이다. 항목모델에서 정의한 항목의 종류에 따라 점을 나타내는 점형(Point Type), 선을 나타내는 선형(Line Type), 면을 나타내는 면형(Surface Type), 입체 다각형을 나타내는 입체형(Solid Type)의 기하학적 요소 (Primitive)로 분류하여 정의하였다.
- 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 개별 단위의 정보열람이 가능하지만 말소된 정보를 제외한 표제부-갑구-을구 정보에서 유의미한 정보를 구분하여 앞에서 설계된 테이블 명세표에 맞도록 재구축하였다. ｢건축물현황도｣에 표시된 건물의 호별 구분에 따른 명칭과 등기부등본 표제부의 집합건축물 층별/호별 구분에 따른 명칭의 일대일 매칭을 통해 도면과 연결되는 속성정보의 면적 및 대지권 비율 정도를 비교해 볼 수 있었다. 일부 등기부등본 표제부의 면적 정보와 건축물대장의 면적 정보가 일치하지 않아 권리관계를 수정한 사례를 찾아볼 수 있었다.
대상 데이터
- 3차원 지적정보 구축 및 입체적 권리공간 분석을 위한 대상지역은 서울시 송파구 잠실역 주변으로 선정하였다. 연구 지역은 지하철 2호선 및 8호선이 통과하는 지하상가를 비롯해 역사 앞에 위치한 롯데백화점 지하에 다양한 쇼핑센터가 위치하고 있어 지상의 주거 및 주상복합 건축물과 연계하여 입체적 권리공간을 분석하는데 적합한 조건을 제공한다.
- 근저당 설정 총액은 등기부 등본의 근저당 총액을, 실거래가는 국토교통부의 실거래가 정보를 이용하였다(http://rt.molit.go.kr/). 산출된 권리객체의 위험도는 Figure 10과 같이 비율별 단계에 따라 색상별로 차등하여 표현하였다.
- 시설물은 해당 필지 아래에 위치하고 있는 지하역사, 지하철선로, 지하상가, 연결통로, 관리시설, 공동구 등의 지하 공간 시설물과 해당 필지 위에 위치하고 있는 터널, 지상철도, 통신시설 등의 지상공간 시설물을 의미한다. 공중시설물은 지상에서 일정 범위의 공간위에서 존재하는 물적 객체로 고가도로, 송전선로 등이 있다.
- 연구 지역은 지하철 2호선 및 8호선이 통과하는 지하상가를 비롯해 역사 앞에 위치한 롯데백화점 지하에 다양한 쇼핑센터가 위치하고 있어 지상의 주거 및 주상복합 건축물과 연계하여 입체적 권리공간을 분석하는데 적합한 조건을 제공한다. 잠실역 지상부분의 대상 건축물로는 주거지역에 해당되는 아파트 1개동(잠실주공 5차 530동) 및 상업지역에 해당되는 주상복합 건축물 2개동(롯데캐슬골드, 잠실시그마 타워)이다.
이론/모형
- 또한 난산지구의 중앙 호우하이 지역 지하주차장에 대한 3차원 지적정보를 구축한바 있다. 주 도면은 3차원 부동산 객체의 공간적 형태를 상대적으로 포괄적으로 보이기 위해 설계된 것으로 부등각 투영과 근사한 원근법을 사용하였다. 보조도면은 다른 원근법을 사용하여 3D 객체의 공간적 형태를 더 세밀하게 기술하기 위해 설계하였다.
후속연구
- 하지만 실내 물리 객체의 경우 제한된 축척의 도면정보 출력(A4)에 따라 복잡한 도면 현황의 경우 육안으로 확인하여 실제에 가깝게 구축하기 어려운 한계가 있었다. 또한 향후 공간정보 오픈플랫폼에서 제공하는 2차원 지적모델을 활용하여 권리적 속성과 물리적 객체 속성 정보를 포함하고 3차원 지적 정보 모델의 정규화 과정을 고려 하여 데이터 중복성을 줄이고 검색 성능의 최적화를 고려해야 할 것이다.
- 건축물 실내 물리 객체 모델링은 건축물현황도를 참고하여 3DS 파일 포맷의 육면체형 Solid 타입으로 지정하였으며 권리객체 모델과 구분되도록 구축하였다. 본 연구 결과를 통해 국민생활에 밀접하게 관련이 있는 사안들을 중심으로 공간정보를 일반인들이 쉽고 편리하게 사용할 수 있도록 서비스를 발굴하고 이를 공간정보 오픈플랫폼에 탑재하여 지적을 포함한 공간정보의 활용성을 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또한 3차원 지적정보를 공간정보 오픈플랫폼을 통해 서비스하기 위한 방안을 도출하고 이를 효과적으로 표현함으로써 국민밀착형 공간정보 서비스의 질을 높이고 정보 활용의 폭을 높이고자 하였다.
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