본 연구의 목적은 택지개발사업의 계획특성이 사업지구의 지가변동에 미치는 영향을 분석하여 택지개발사업의 효율적인 추진을 위한 정책적 시사점을 도출하는 것이다. 이를 위해 우선 청주시 택지개발사업 추진단계별 지가변동 규모와 양상을 분석하였다. 그리고 이론적 고찰 및 선행연구 검토를 통해 지가변동에 영향을 주는 택지개발사업의 계획특성 요소 16개((1)지가변동률, (2)사업구역 면적, (3)주거용지 비율, (4)상업용지 비율, (5)준주거용지 비율, (6)근린생활시설용지 비율, (7)공동주택 비율, (8)도로율, (9)공원 녹지율, (10)학교 비율, (11)$1m^2$당 조성비, (12)일반주거지역 비율, (13)준주거지역 비율, (14)상업지역 비율, (15)준공업지역 비율, (16)자연녹지지역 비율)를 선정하였다. 선정된 계획특성 요소 16개 중 지가변동에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 SPSS 20.0 Version을 이용하여 상관관계를 분석하였다. 지가변동의 양상을 분석한 결과, 지구가 지정되기 2년 전부터 지가가 상승되기 시작하였고 준공이후 지가상승이 안정화되는 것으로 분석되었다. 그리고 지가변동에 영향을 주는 계획특성 요소를 분석한 결과 (2)사업구역 면적, (4)상업용지 비율, (6)근린생활시설용지 비율, (8)도로율, (11)$1m^2$당 조성비, (12)일반주거지역 비율이 지가변동에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
본 연구의 목적은 택지개발사업의 계획특성이 사업지구의 지가변동에 미치는 영향을 분석하여 택지개발사업의 효율적인 추진을 위한 정책적 시사점을 도출하는 것이다. 이를 위해 우선 청주시 택지개발사업 추진단계별 지가변동 규모와 양상을 분석하였다. 그리고 이론적 고찰 및 선행연구 검토를 통해 지가변동에 영향을 주는 택지개발사업의 계획특성 요소 16개((1)지가변동률, (2)사업구역 면적, (3)주거용지 비율, (4)상업용지 비율, (5)준주거용지 비율, (6)근린생활시설용지 비율, (7)공동주택 비율, (8)도로율, (9)공원 녹지율, (10)학교 비율, (11)$1m^2$당 조성비, (12)일반주거지역 비율, (13)준주거지역 비율, (14)상업지역 비율, (15)준공업지역 비율, (16)자연녹지지역 비율)를 선정하였다. 선정된 계획특성 요소 16개 중 지가변동에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 SPSS 20.0 Version을 이용하여 상관관계를 분석하였다. 지가변동의 양상을 분석한 결과, 지구가 지정되기 2년 전부터 지가가 상승되기 시작하였고 준공이후 지가상승이 안정화되는 것으로 분석되었다. 그리고 지가변동에 영향을 주는 계획특성 요소를 분석한 결과 (2)사업구역 면적, (4)상업용지 비율, (6)근린생활시설용지 비율, (8)도로율, (11)$1m^2$당 조성비, (12)일반주거지역 비율이 지가변동에 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
The purpose of this study is to analyze the impact which the plan characteristics of Residential Land Development Projects have on land price changes in the project district and to derive policy implications for the efficient promotion of these projects. For this purpose, we analyzed the promotion l...
The purpose of this study is to analyze the impact which the plan characteristics of Residential Land Development Projects have on land price changes in the project district and to derive policy implications for the efficient promotion of these projects. For this purpose, we analyzed the promotion land price change progress of Residential Land Development Projects step-by-step. After theoretical consideration and a review of the references, 16 plan characteristics of Residential Land Development Projects affecting land price changes were selected ((1) The rate of land price change, (2) Business area, (3) Residential land ratio, (4) Commercial land ratio, (5) Semi-residential land ratio, (6) Neighborhood facilities land ratio, (7) Apartment house ratio, (8) Street ratio, (9) Park & green ratio, (10) Ratio of land for schools, (11) Site development cost for $1m^2$, (12) General residential area ratio, (13) Semi-residential area ratio, (14) Commercial area ratio, (15) Semi-Industrial area ratio, and Natural green area ratio). We used SPSS Version 20.0 to analyze the impact of the 16 selected plan characteristics on the land price changes. As a result, it was found that the land price began to rise two years (before/after?) the appointment of the district and became stabilized after the completion of the project. The plan characteristics that affect the land price changes were found to be the (2) Business area, (4) Commercial land ratio, (6) Neighborhood facilities land ratio, (8) Street ratio, (11) Site development cost for $1m^2$, and (12) General residential area ratio.
The purpose of this study is to analyze the impact which the plan characteristics of Residential Land Development Projects have on land price changes in the project district and to derive policy implications for the efficient promotion of these projects. For this purpose, we analyzed the promotion land price change progress of Residential Land Development Projects step-by-step. After theoretical consideration and a review of the references, 16 plan characteristics of Residential Land Development Projects affecting land price changes were selected ((1) The rate of land price change, (2) Business area, (3) Residential land ratio, (4) Commercial land ratio, (5) Semi-residential land ratio, (6) Neighborhood facilities land ratio, (7) Apartment house ratio, (8) Street ratio, (9) Park & green ratio, (10) Ratio of land for schools, (11) Site development cost for $1m^2$, (12) General residential area ratio, (13) Semi-residential area ratio, (14) Commercial area ratio, (15) Semi-Industrial area ratio, and Natural green area ratio). We used SPSS Version 20.0 to analyze the impact of the 16 selected plan characteristics on the land price changes. As a result, it was found that the land price began to rise two years (before/after?) the appointment of the district and became stabilized after the completion of the project. The plan characteristics that affect the land price changes were found to be the (2) Business area, (4) Commercial land ratio, (6) Neighborhood facilities land ratio, (8) Street ratio, (11) Site development cost for $1m^2$, and (12) General residential area ratio.
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문제 정의
도시 주변의 미개발 택지의 용도를 변경하고 각종 도시기반시설과 생활편익시설을 설치하여 도시용지로 공급하기 위해 도입된 택지개발사업은 택지공급을 확대하는 동시에 토지에 대한 가수요를 억제시켜 택지가격의 안정을 유도하고자 하였다. 택지개발사업이 시행되면 해당지역 내의 도시기반시설이 확충 및 확보되고, 잠재적인 입지조건의 향상과 개발에 따른 기대심리를 높여 당해지역의 지가를 상승시키는 반면 기존 간선시설에 대한 혼잡과 난개발 등의 외부효과가 발생한다[7].
본 연구는 청주시 택지개발사업을 대상으로 택지개발사업지구의 지가변동률에 영향을 미치는 계획특성을 규명하여 택지개발사업의 추진에 따른 지가변동에 대한 이해를 제고하였다는 점에서 의의를 가진다. 또한 본 연구에서 도출된 결과는 택지개발사업이 어떠한 요인에 중점을 두고 추진되어야 하는지에 대한 기초자료로 활용될 수 있으며, 이를 토대로 향후 택지개발사업의 효율적이고 원활한 추진에 도움이 될 것으로 판단한다.
본 연구는 청주시 택지개발사업을 대상으로 택지개발이라는 행위로 인해 토지의 가치와 지가가 변화하는 양상을 살펴보고자 한다. 특히 택지개발사업의 추진단계별로 지가 변화에 대한 현황을 조사 및 분석하고, 사업추진 단계에 따른 지가변동률의 차이 및 차이가 발생하는 시점의 지가변동률에 대한 분석을 통해 택지개발사업의 계획특성 중 어떤 요인이 사업지구의 지가변동에 영향을 미치는지를 알아보는데 목적을 두고 있다.
본 연구는 청주시 택지개발사업의 어떤 계획특성이 사업지구의 지가변동에 영향을 미치는지를 실증분석하기 위해 택지개발사업 추진단계별 지가변동 규모와 양상, 지가변동률과 계획특성들 간의 상관관계를 분석하였다.
상관관계 분석을 통하여 1차적으로 청주시 택지개발사업의 계획특성이 사업지구 지가변동에 미치는 영향을 파악하고자 한다. 두 변수 간에 나타나는 상관관계는 상관관계계수(correlation coefficients)로 파악할 수 있으며, 상관관계계수의 크기와 부호에 따라 두 변수 간에 상관정도의 크기와 방향을 알 수 있다.
일부 선행연구에서 제시한 바와 같이 대규모 개발사업은 통상적으로 사업추진이 확정되기 전부터 개발에 대한 정보가 일반에게 알려지게 되면서 해당 부지의 가격이 상승하게 되는데 개발이익이 어느 시점부터 어느 정도 규모로 발생하고 있는지를 본 연구에서 살펴보고자 한다.
본 연구는 청주시 택지개발사업을 대상으로 택지개발이라는 행위로 인해 토지의 가치와 지가가 변화하는 양상을 살펴보고자 한다. 특히 택지개발사업의 추진단계별로 지가 변화에 대한 현황을 조사 및 분석하고, 사업추진 단계에 따른 지가변동률의 차이 및 차이가 발생하는 시점의 지가변동률에 대한 분석을 통해 택지개발사업의 계획특성 중 어떤 요인이 사업지구의 지가변동에 영향을 미치는지를 알아보는데 목적을 두고 있다.
제안 방법
셋째, 지가변동에 대한 실증분석을 위해 택지개발사업의 추진단계별 지가변동률 분석, 지가변동률과 계획특성요인들 간의 상관관계 분석을 실시한다. 넷째, 해석된 결과를 토대로 결론을 도출하고 정책적 시사점을 제시한다.
대부분의 선행연구가 특정 사례지역 몇 군데로 한정하여 연구를 진행하고, 지가변동률에 영향을 미치는 요인도 2 ～ 3개 정도로 한정하여 연구를 진행한 반면, 본 연구는 청주시 10개소의 택지개발사업 현황자료를 바탕으로 어떠한 시차적 흐름에 따라 지가가 변동되는지, 택지개발사업지구의 계획특성 중 어떤 요인이 지가변동에 영향을 미치는지를 알아보기 위해 상관관계를 실증적으로 분석한다는 점에서 선행연구와 차별성을 갖는다.
첫째, 지가 및 택지개발사업에 대한 이론과 선행연구 고찰을 통해 기존 연구의 동향과 한계점, 본 연구의 착안점을 도출한다. 둘째, 분석의 틀을 정립하기 위해 지가변동 관련 이론과 선행연구를 검토하여 지가변동률에 영향을 미칠 수 있는 사업구역 면적, 주거용지 비율, 상업용지 비율, 준주거용지 비율 등의 계획특성요인을 도출하고, 1991년부터 2015년까지의 지가 변화를 알아보기 위해 기초자료를 구축한다. 셋째, 지가변동에 대한 실증분석을 위해 택지개발사업의 추진단계별 지가변동률 분석, 지가변동률과 계획특성요인들 간의 상관관계 분석을 실시한다.
본 연구에서 지가의 변화를 알아보기 위해 지가상승률을 적용하였다. 그 이유는 지가상승률이 본 분석의 목적에 가장 부합되는 변수일 뿐만 아니라 지가변동분이 가질 수 있는 시계열적 패턴, 즉 각기 다른 사업기간에 추진된 택지개발사업의 지가변동 현황을 동일한 기준으로 살펴보기 위함이다.
본 연구에서는 청주시 택지개발사업지구의 지가변동에 영향을 미치는 계획특성들을 도출하기 위해 지가형성 및 지가변동 관련 이론, 사업 대상지역 및 주변지역의 지가변동 관련 선행연구 등을 검토하였으며, 이 가운데 주요 영향요인과 자료수집이 가능한 변수들을 브레인스토밍 과정을 통해 아래의 Fig. 1과 같이 계획특성 16개를 최종 선정하였다.
시간적 범위는 개별공시지가가 도입된 1990년부터 2015년까지를 분석년도로 설정하였으며, 이 기간 동안 시행된 10개의 청주시 택지개발사업별로 ①지구지정 전 3～5년, ②지구지정, ③개발계획 승인, ④실시계획 승인, ⑤준공, ⑥사업준공 후 5년까지를 지가변동 조사시점으로 선정하였다. 참고로 지가변동 조사시점을 지구지정 전이나 사업준공 후 3～5년으로 확대한 이유는 지가 상승의 원인과 어느 시점부터 어느 정도 규모로 지가 상승이 발생하는지 예측하기 어려우므로 지구지정 이전 3～5년과 사업준공 후 5년까지의 지가변동 추이를 시계열적으로 조사하였다.
대상 데이터
첫째, 사례지역을 청주시 택지개발사업 10개로 한정하여 연구를 진행함으로써 택지개발사업 추진으로 인한 지가 변동의 일반적 특성을 도출하지 못하였다. 둘째, 정확한 지가분석을 위해 실매매가 관련자료를 활용했어야 하나 현실적으로 자료 확보가 곤란하여 국토교통부에서 매년 공시하는 개별공시지가를 지가 분석자료로 사용하였다.
본 연구의 공간적 범위는 Table 1에서 보는 바와 같이 청주시에서 시행된 택지개발사업 21개소 중 1990년대와 2000년대에 시행되어 준공완료 후 5년 이상 경과한 택지개발사업지구 10개소를 분석대상으로 최종 선정하였다.
시간적 범위는 개별공시지가가 도입된 1990년부터 2015년까지를 분석년도로 설정하였으며, 이 기간 동안 시행된 10개의 청주시 택지개발사업별로 ①지구지정 전 3～5년, ②지구지정, ③개발계획 승인, ④실시계획 승인, ⑤준공, ⑥사업준공 후 5년까지를 지가변동 조사시점으로 선정하였다. 참고로 지가변동 조사시점을 지구지정 전이나 사업준공 후 3～5년으로 확대한 이유는 지가 상승의 원인과 어느 시점부터 어느 정도 규모로 지가 상승이 발생하는지 예측하기 어려우므로 지구지정 이전 3～5년과 사업준공 후 5년까지의 지가변동 추이를 시계열적으로 조사하였다.
데이터처리
둘째, 분석의 틀을 정립하기 위해 지가변동 관련 이론과 선행연구를 검토하여 지가변동률에 영향을 미칠 수 있는 사업구역 면적, 주거용지 비율, 상업용지 비율, 준주거용지 비율 등의 계획특성요인을 도출하고, 1991년부터 2015년까지의 지가 변화를 알아보기 위해 기초자료를 구축한다. 셋째, 지가변동에 대한 실증분석을 위해 택지개발사업의 추진단계별 지가변동률 분석, 지가변동률과 계획특성요인들 간의 상관관계 분석을 실시한다. 넷째, 해석된 결과를 토대로 결론을 도출하고 정책적 시사점을 제시한다.
이 요인들 중 어떤 요인이 지가의 변동에 영향을 미치는지를 확인하기 위해 SPSS statistics version 20.0을 활용하여 Pearson 상관관계 분석기법을 실시함으로써 지가와 계획특성요인과의 상관관계를 분석하고[8], 분석결과를 토대로 지가변동률에 영향을 미치는 계획특성요인을 규명한다. 아래의 Table 4는 본 연구의 분석의 틀은 정리한 것이다.
성능/효과
10개 사례지역의 사업추진단계별 순지가변동률의 평균을 산출한 결과, 위의 Fig. 2와 같이 모든 사례지역은 사업추진이 확실시되는 실시계획 승인 발표 이후부터 지가가 큰 폭으로 상승하기 시작하였고, 준공시점에 지가상승률이 최고를 기록하였다가 준공시점 이후부터 차츰 지가가 안정화되는 것을 볼 수 있었다. 다만, 이러한 결과는 분석대상 택지개발지구를 한정하였고, 기타 요인을 통제하지 않고 단순평균으로 산출하였다는 점에서 정확성에는 한계가 존재한다.
그 결과, 지가변동에 영향을 미치는 계획특성은 상업용지 비율, 일반주거지역 비율, 사업구역 면적, 근린생활시설용지 비율, 1㎡당 조성비, 도로율로 나타났다. 분석 결과를 구체적으로 살펴보면, 지가변동률과 일반주거지역 비율(0.
210)은 양의 상관성을 가지며 신뢰수준 95% 내외에서 다소 상관성이 있는 것으로 나타났다. 반면에 지가변동률과 상업용지 비율(-0.389), 지가변동률과 1㎡당 조성비(-0.210), 지가변동률과 도로율(-0.202)은 음의 상관성이 있는 것으로 분석되며 신뢰수준 95% 내외에서 다소 상관성이 있는 것으로 나타났다.
그 결과, 지가변동에 영향을 미치는 계획특성은 상업용지 비율, 일반주거지역 비율, 사업구역 면적, 근린생활시설용지 비율, 1㎡당 조성비, 도로율로 나타났다. 분석 결과를 구체적으로 살펴보면, 지가변동률과 일반주거지역 비율(0.381), 사업구역 면적(0.232), 근린생활시설용지 비율(0.210)은 양의 상관성을 가지는 반면에 지가변동률과 상업용지 비율(-0.389), 1㎡당 조성비(-0.210), 도로율(-0.202)은 음의 상관성이 있는 것으로 분석되었다.
우선, 본 연구의 10개 사례지역의 사업추진단계별 지가변동 현황을 분석한 결과, 지구지정 3년 전까지는 지가상승률이 일반적으로 상승하였으나 2년 전부터는 사례지역의 지가가 차츰 상승하기 시작하여 지구지정 후에는 지가변동률이 큰 폭으로 상승하였다. 그 이후 개발계획 승인 이후에 상승세가 다소 꺾이지만 실시계획이 승인되는 시점에 반등하는데, 이는 택지개발사업의 계획이 구체화되고, 지구지정부터 상승하기 시작한 지가가 공시지가에 반영되었기 때문으로 추정한다.
택지개발사업 추진단계별 지가변동 현황 분석과 사례지역의 지가변동에 영향을 미치는 계획특성을 도출하기 위해 지가변동률과 계획특성 간의 상관관계를 분석한 결과, 지가변동률과 일반주거지역 비율(0.381), 지가변동률과 사업구역 면적(0.232), 지가변동률과 근린생활시설 용지 비율(0.210)은 양의 상관성을 가지며 신뢰수준 95% 내외에서 다소 상관성이 있는 것으로 나타났다. 반면에 지가변동률과 상업용지 비율(-0.
택지개발사업과 관련하여 지가변동을 분석한 선행연구들의 결과로는 사업지구에 따라 차이는 있지만 개발지역의 지가상승률이 높고, 지목별로는 전·답인 지역이 다른 지역에 비해 높은 지가상승률을 보였으며, 사업규모별로는 규모가 클수록 지가상승률이 높았다.
특히, 분석결과 중 지가변동률과 상업용지 비율 간의 관계에서 상업용지 비율이 높을수록 지가가 상승할 것이라는 예상과 달리 지가가 하락하는 것으로 나타났다. 이는 상식적으로도 이해할 수 없는 결과로서 지가변동 현황자료를 확인해 본 결과, 본 연구의 사례지역 중 상업지역 비율이 상대적으로 높은 강서1지구(9.
후속연구
2와 같이 모든 사례지역은 사업추진이 확실시되는 실시계획 승인 발표 이후부터 지가가 큰 폭으로 상승하기 시작하였고, 준공시점에 지가상승률이 최고를 기록하였다가 준공시점 이후부터 차츰 지가가 안정화되는 것을 볼 수 있었다. 다만, 이러한 결과는 분석대상 택지개발지구를 한정하였고, 기타 요인을 통제하지 않고 단순평균으로 산출하였다는 점에서 정확성에는 한계가 존재한다.
본 연구는 청주시 택지개발사업을 대상으로 택지개발사업지구의 지가변동률에 영향을 미치는 계획특성을 규명하여 택지개발사업의 추진에 따른 지가변동에 대한 이해를 제고하였다는 점에서 의의를 가진다. 또한 본 연구에서 도출된 결과는 택지개발사업이 어떠한 요인에 중점을 두고 추진되어야 하는지에 대한 기초자료로 활용될 수 있으며, 이를 토대로 향후 택지개발사업의 효율적이고 원활한 추진에 도움이 될 것으로 판단한다.
택지개발사업이 지닌 본질적인 문제를 극복하기 위해서는 투기적인 수요를 사전에 차단하고 토지시장의 안정과 지가 변화를 효과적으로 통제하기 위한 관리방안이 마련되어야 한다. 또한 투기방지나 토지시장 안정화를 위해 택지개발사업 추진이 사업지구의 지가상승에 얼마나 영향을 미치는지를 정확히 파악하는 것이 급선무일 것이다.
하지만 본 연구는 연구를 진행함에 있어 다음과 같은 한계를 갖는다. 첫째, 사례지역을 청주시 택지개발사업 10개로 한정하여 연구를 진행함으로써 택지개발사업 추진으로 인한 지가 변동의 일반적 특성을 도출하지 못하였다. 둘째, 정확한 지가분석을 위해 실매매가 관련자료를 활용했어야 하나 현실적으로 자료 확보가 곤란하여 국토교통부에서 매년 공시하는 개별공시지가를 지가 분석자료로 사용하였다.
첫째, 지가 및 택지개발사업에 대한 이론과 선행연구 고찰을 통해 기존 연구의 동향과 한계점, 본 연구의 착안점을 도출한다. 둘째, 분석의 틀을 정립하기 위해 지가변동 관련 이론과 선행연구를 검토하여 지가변동률에 영향을 미칠 수 있는 사업구역 면적, 주거용지 비율, 상업용지 비율, 준주거용지 비율 등의 계획특성요인을 도출하고, 1991년부터 2015년까지의 지가 변화를 알아보기 위해 기초자료를 구축한다.
향후 추진될 지가 관련 연구에서는 개발사업 추진시 정당보상과 개발이익 배제를 위한 원칙과 기준, 적용방안 개발을 위한 법리적 연구가 필요하다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
택지개발촉진법의 목적은 무엇인가?
우리나라는 급속한 산업 발달로 인해 인구가 도시로 집중하게 되었고, 이로 인해 대부분의 도시에서는 주택난 문제가 부각되기 시작하였다. 이에 정부는 주택문제를 해결하고, 국민의 안전한 주거생활과 복지 향상을 위해 1981년「택지개발촉진법」을 제정하여 주택 건설에 필요한 택지의 취득 및 개발, 공급, 관리 등에 대한 체계적인 규정을 마련하였다. 이를 근거로 1980년대 중반부터 대규모 주택공급을 위한 택지개발사업이 활발하게 추진되었다.
택지개발사업 토지의 지가가 상승하는 이유는?
택지개발 등의 사업이 추진되면서 지가는 대부분 현재의 이용가치를 넘어서 개발가치(development value)를 형성하게 된다. 개발을 예상하여 기대되는 잠재개발 가치(potential development value)는 개발과 함께 특정개발토지로 이전 및 정착하여 개발토지의 지가가 상승한다.
택지개발사업은 무엇인가?
택지개발사업은 주거용지, 상업․업무용지, 도로 및 기반시설, 공원․녹지 등을 사업기간 내에 동시에 조성하는 도시개발의 한 수법이지만, 사업지구와 그 주변지역의 지가를 급격하게 상승시켰다. 사업 추진으로 인한 지가상승을 사회적인 문제로 인식하게 되면서 택지개발사업이 시행되기 전과 후를 기준으로 사업지구 및 주변 지역의 지가변동과 그 요인에 대한 실증적인 연구가 꾸준히 진행되었다[1,2,3].
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