장기미집행 도시공원의 민간공원 조성을 위한 사업성 연구 - 광주광역시 장기미집행 근린공원을 중심으로 - A Study on Business Value for the Creation of a Private Park regarding Long-term Non-executed Urban Parks - Focused on Long-term Non-executed Neighborhood Park in Gwangju Metropolitan City -원문보기
이 연구는 장기미집행 도시공원의 해소와 활성화 방안으로 특례사업제도가 도입되었다. 민간공원추진자의 원활한 사업추진을 도모할 수 있도록 사업성 분석을 실시하여 특례사업 적용이 가능한지를 살펴보고자 하였다. 광주광역시 장기미집행 도시공원 3개소를 대상으로 사업성을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 분석대상의 광주광역시 장기미집행 3개소의 도시공원은 산림형 근린공원으로서, 특례사업의 공원조성비(평균 0.4%)가 차지하는 비율은 상대적으로 낮으나, 토지보상비(평균 33.8%)와 건물공사비(평균 59.1%)의 지출에 의해 사업수지에 많은 영향을 받는다. 둘째, 장기미집행 도시공원의 특례사업이 대규모 공원면적의 토지보상비와 건물공사비의 초기투입비가 과다하고, 장기간(5년 이상)에 걸친 회수 및 금융이자 등 시간의 경과를 감안하여 단순 비용편익보다는 순현가(NPV)를 적용하여 사업수지를 검토한 결과, 봉산공원은 순현가 기준 사업수지 균형 용적률은 179%, 적정이익 용적률은 220% 수준이며, 마륵공원은 균형 용적률 351%, 적정이익 용적률은 420%, 중외공원은 균형 용적률 327%, 적정이익 용적률은 400%이다. 셋째, 장기미집행 도시공원이 실효되기 전에 특례사업의 원활한 추진을 위해서는 광주광역시 도시계획위원회의 심의 시 비공원시설부지의 용도지역이 자연녹지지역에서 봉산공원은 제2종일반주거지역으로, 중외공원은 준주거지역으로의, 마륵공원은 일반상업지역으로 용도지역 변경이 이루어져야 민간공원추진자의 사업성 개선으로 사업추진이 가능한 것으로 나타났다.
이 연구는 장기미집행 도시공원의 해소와 활성화 방안으로 특례사업제도가 도입되었다. 민간공원추진자의 원활한 사업추진을 도모할 수 있도록 사업성 분석을 실시하여 특례사업 적용이 가능한지를 살펴보고자 하였다. 광주광역시 장기미집행 도시공원 3개소를 대상으로 사업성을 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 분석대상의 광주광역시 장기미집행 3개소의 도시공원은 산림형 근린공원으로서, 특례사업의 공원조성비(평균 0.4%)가 차지하는 비율은 상대적으로 낮으나, 토지보상비(평균 33.8%)와 건물공사비(평균 59.1%)의 지출에 의해 사업수지에 많은 영향을 받는다. 둘째, 장기미집행 도시공원의 특례사업이 대규모 공원면적의 토지보상비와 건물공사비의 초기투입비가 과다하고, 장기간(5년 이상)에 걸친 회수 및 금융이자 등 시간의 경과를 감안하여 단순 비용편익보다는 순현가(NPV)를 적용하여 사업수지를 검토한 결과, 봉산공원은 순현가 기준 사업수지 균형 용적률은 179%, 적정이익 용적률은 220% 수준이며, 마륵공원은 균형 용적률 351%, 적정이익 용적률은 420%, 중외공원은 균형 용적률 327%, 적정이익 용적률은 400%이다. 셋째, 장기미집행 도시공원이 실효되기 전에 특례사업의 원활한 추진을 위해서는 광주광역시 도시계획위원회의 심의 시 비공원시설부지의 용도지역이 자연녹지지역에서 봉산공원은 제2종일반주거지역으로, 중외공원은 준주거지역으로의, 마륵공원은 일반상업지역으로 용도지역 변경이 이루어져야 민간공원추진자의 사업성 개선으로 사업추진이 가능한 것으로 나타났다.
The study shows solutions of long-term unexecuted urban park and activation plans to facilitate the business promotion of Private Park Developers. This study conducted a feasibility analysis to determine if the business of a special case is applicable. The result of this study is as follows about th...
The study shows solutions of long-term unexecuted urban park and activation plans to facilitate the business promotion of Private Park Developers. This study conducted a feasibility analysis to determine if the business of a special case is applicable. The result of this study is as follows about three long-term unexecuted urban parks in Gwangju Metropolitan City's City Park. First, the three long-term unexecuted urban parks in Gwangju Metropolitan City's City Park are the forest type Neighborhood Parks. Businesses of a special case's park developing cost(average 0.4%) have a relatively low percentage. It is most affected by Land Compensation(average 33.8%) and building construction expenses(average 59.1%). Second, long-term unexecuted urban parks' Land Compensation and building construction expenses seed capital are excessive. The Bongsan Park balance floor space index is 179 percent; a reasonable profit floor space index is 220 percent. The Mareuk Park balance floor space index is 351 percent; a reasonable profit floor space index is 420 percent. The Jungoe Park balance floor space index is 327 percent; a reasonable profit floor space index is 400 percent. Third, to facilitate the business of special cases in deliberating, Bongsan Park should change its second class general residential area. Jungoe Park must change the quasi-residential area and semi-residential area. Mareuk Park must change the general commercial area. In this way, the feasibility of promoting private park projects will be improved.
The study shows solutions of long-term unexecuted urban park and activation plans to facilitate the business promotion of Private Park Developers. This study conducted a feasibility analysis to determine if the business of a special case is applicable. The result of this study is as follows about three long-term unexecuted urban parks in Gwangju Metropolitan City's City Park. First, the three long-term unexecuted urban parks in Gwangju Metropolitan City's City Park are the forest type Neighborhood Parks. Businesses of a special case's park developing cost(average 0.4%) have a relatively low percentage. It is most affected by Land Compensation(average 33.8%) and building construction expenses(average 59.1%). Second, long-term unexecuted urban parks' Land Compensation and building construction expenses seed capital are excessive. The Bongsan Park balance floor space index is 179 percent; a reasonable profit floor space index is 220 percent. The Mareuk Park balance floor space index is 351 percent; a reasonable profit floor space index is 420 percent. The Jungoe Park balance floor space index is 327 percent; a reasonable profit floor space index is 400 percent. Third, to facilitate the business of special cases in deliberating, Bongsan Park should change its second class general residential area. Jungoe Park must change the quasi-residential area and semi-residential area. Mareuk Park must change the general commercial area. In this way, the feasibility of promoting private park projects will be improved.
따라서 특례사업 추진성과가 현재까지는 미흡한 실정이나, 특례사업 활성화를 위해 광주광역시 장기미집행 근린공원 3개 소를 대상으로 민간공원추진자의 사업성 제고 측면에서 사업성과 용적률 및 용도지역변경을 제시하여 민간공원사업이 활성화되는 것을 목적으로 하였다.
제안 방법
따라서 본 연구는 현행 공원녹지법에 의한 개발행위 특례사업을 민간공원추진자가 실제 사업에 참여하여 수익과 사업추진의 실현 가능성을 위하여 해당 공원의 사업성을 분석하였다. 비공원시설부지는 공원녹지법상 최대 30%까지이나, 각 공원에 따라 적용의 차이가 있어 보전산지 훼손이 없도록 비임야지역의 가용비율에 따라 비공원시설 면적을 산출하여 적용하였다.
대상 데이터
25개 근린공원 중 민간공원 적용이 가능한 사유지 5만m2 이상 공원은 14개소이다. 광주광역시 5개 자치구별로 1개소의 공원을 사례지역으로 선정하여 검토분석 하고자 하였으나 동구와 남구의 경우 대상지가 부적합하여 서구, 북구, 광산구에 있는 장기미집행 도시공원 중에서 5만m2 이상이 되는 공원을 각각 1개소씩 선정하여 총 3개 공원을 사례지역으로 하여 사업성을 검토하였다(Table 3 참조).
성능/효과
넷째, 장기미집행 도시공원이 실효되기 전에 특례사업의 원활한 추진을 위해서는 향후 도시계획위원회의 심의 시 비공원시설부지의 용도지역이 자연녹지지역에서 봉산공원은 제2종일 반주거지역으로 용도변경이 원활하게 예상된다. 그러나 중외공원은 준주거지역으로, 마륵공원은 일반상업지역으로의 용도지역 변경이 이루어져야 민간공원추진자의 사업성 개선으로 사업추진이 가능하나, 준주거지역 및 그 이상되는 용도변경이 어려울 것으로 판단되지만 지자체에서는 합리적인 선택이 필요하다.
둘째, 분석대상의 광주광역시 장기미집행 3개소의 도시공원은 산림형 근린공원으로서, 특례사업의 공원조성비(평균 0.4%) 가 차지하는 비율은 상대적으로 낮으나, 토지보상비(평균 33.8%) 와 건물공사비(평균 59.1%)의 지출에 의해 사업수지에 많은 영향을 받는다.
셋째, 장기미집행 도시공원의 특례사업이 대규모 공원면적의 토지보상비와 건물공사비의 초기투입비가 과다하고, 장기간(5년 이상)에 걸친 회수 및 금융이자 등 시간의 경과를 감안하여 단순 편익비용보다는 순현가(NPV)를 적용하여 사업수지를 검토한 결과, 봉산공원은 순현가 기준 사업수지 균형 용적률은 179%, 적정이익 용적률은 220% 수준이며, 마륵공원은 균형 용적률 351%, 적정이익 용적률은 420%, 중외공원은 균형 용적률 327%, 적정이익 용적률은 400%이다.
첫째, 장기미집행 도시공원 부지에서의 특례사업 성격상 서울 등 수도권의 경우에는 편익(B)이 양호하여 사업성이 원활할 것으로 판단되나, 수도권지역이 아닌 지방 도시에서는 비공원시설부지에 공동주택의 현금유출(지출, C)에 비해서 분양가격이 지역의 특수성을 반영한 가격의 한계성 때문에 현금유입(수익, B)의 상대적 감소로 비용편익의 단순수지 약화로 사업성이 떨어지는 경향을 보인다.
후속연구
따라서 본 연구와 관련하여 특례사업의 비공원시설부지에 수익을 내는 가장 일반적인 수익시설은 공동주택의 분양을 통해 수익성확보가 유리하여 공동주택을 대상으로 사업성을 분석하였다. 그러나 공동주택 외의 다양한 유형의 건축물을 대상으로 사업성분석을 하지 못한 한계점이 있어, 향후 다양한 유형의 수익시설을 대상으로 추가적인 연구가 필요하다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
도시공원이란?
도시공원 및 녹지 등에 관한 법률(이하 ‘공원녹지법’이라 한다) 제2조 제3호에 의한 도시공원이란 도시지역에서 도시자연 환경을 보호하고, 시민의 건강․휴양 및 정서생할을 향상시키는데 이바지하기 위하여 설치 또는 지정된 것을 말한다(Legislation of city park and green belt).
장기미집행 도시계획시설 중 가장 많은 면적을 차지한 것은?
장기미집행 도시계획시설 중에서 도시공원은 가장 많은 면적을 차지하고 있어서 2020년 7월 2일 실효되기 전까지 해당 지자체에서는 재정을 집행하여 도시공원을 조성하여야 하나, 현실적으로 재정이 열악한 지자체에서 거의 불가능하다(Lee, 2000). 이에 따라 2009년 12월에 공원녹지법을 개정하여 민간의 자본을 활용한 도시공원이 조성할 수 있도록 특례조항(특례 사업)이 신설되었고, 2011년 7월에 도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침(이하 ‘특례지침’이라 한다)을 제정하여 장기 미집행 도시공원을 민간이 참여하는 제도를 추진하였다(Jung, 2015).
정부의 방치로 장기미집행 도시계획시설을 양산한 결과 생겨난 문제는?
그러나 정부는 도시계획시설을 도시관리계획으로 결정․고 시한 후 시설을 설치하지 아니하고, 10년 이상 장기간 방치하여 장기미집행 도시계획시설을 양산하였다. 이로 인한 토지소유자의 사유재산권을 장기간 제한 및 침해하고, 도시발전에 악영향을 끼쳤다. 이에 1999년 10월 21일 헌법재판소에서는 보상 없이 장기간 토지의 사적이용을 과도하게 제한한다는 헌법불합치 판결을 내린 이후 관련 국토계획법을 개정하여 2020년 7월 1일까지 장기미집행 도시계획시설을 조성하지 않으면 해당 도시계획시설은 자동실효(해제)되도록 하였다(Kim, 2010; Lim and Kim, 2007).
참고문헌 (12)
Gwangju Metropolitan City(2011) 2025 Planning of Park and Green of Gwangju Metropolitan City.
Jung, gwang-rock(2015) The Study on Building of Unexecuted Urban Park for a Long Time Using Development Activity Exception. Gachon University. Master's Thesis, Korea.
Kim, soung-yong(2010) A Study on the Acquisition System of the Urban Parks Unexecuted in Long-term under the Special Use Permit. Kyungwon University. Doctoral Dissertation, Korea.
Lee, Byung Jun(2000) A Study on the Causes and Solutions of the Long-Delayed Urban Planning Facilities. Seoul National University. Master's Thesis, Korea.
Legislation of city park and green belt, enforcement ordinance, enforcement regulations.
Lim, Young-Lock and Gab-Youl Kim(2007) The study on a solution to urban planning facilities unexecuted in long-term by utilizing private capital. Journal of The Korean Regional Development Association 19(1): 121-C144.
Ministry of Land, Infrastructure and Transport(2015) City Park Guidelines on Special Development in the Site.
Ministry of Land, Infrastructure and Transport(2016) Guidelines for Special Cases for the Private Park Business.
National Land Planning and Utilization Act, enforcement ordinance, enforcement regulations
Regulation of Apartment Housing Sales Price Computation.
Urban Planning Ordinance Type of Gwangju Metropolitan City.
Yoon, eun-joo(2016) A study on the problem of creating the park about public benefit.private benefit. The Korean Association for Policy Studies, Spring Conference.
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