[논문]공동주택 하자분류체계 기반 하자위험 평가

장호면

doi:10.5762/kais.2018.19.3.61

초록
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공동주택 하자는 유지보수에 막대한 비용이 들어가게 되며, 발주자, 시공자 그리고 입주자 등에게 심각한 피해를 입힌다. 이에 따라 하자분쟁을 최소화하고 철저한 품질관리를 통한 체계적이고 효율적인 하자관리를 위한 토대를 마련할 필요가 있다. 본 연구에서는 하자분쟁사례를 활용하여 공동주택의 공종/부위/현상에 따른 하자분류체계를 도출하고, 이를 기반으로 하자유형별 하자위험을 평가할 수 있는 방안을 제시하였다. 이를 위하여 본 논문에서는 경과년수 10년 이상 공동주택 하자분쟁사례 34건, 약 6000여개의 하자항목 자료를 토대로 분석을 실시하였다. 분석 결과를 정리하면, 하자분류체계는 하자 공종, 하자부위 및 하자현상으로 크게 분류한 후 세부적으로 총 157개 항목으로 세분화하였다. 하자분류체계를 토대로 하자 빈도, 하자비용 및 하자위험을 분석한 결과, RC공사 및 마감공사에 하자위험이 상당히 집중되어 있는 것으로 확인되었다. 이에 따라 이러한 하자위험에 대한 하자예방 활동이 우선적으로 고려되어야 할 것으로 판단된다. 본 연구를 토대로 하자위험을 관리할 수 있는 방안에 대한 추가적인 연구가 필요할 것으로 판단된다.

Abstract ▼ AI-Helper

In general, defects cause a lot of maintenance costs and serious damage to various stakeholders, such as the owners, contractors or occupants of apartments. For this reason, a systematic and efficient defect management method is needed to minimize defect disputes. This paper derives a defect classif...

In general, defects cause a lot of maintenance costs and serious damage to various stakeholders, such as the owners, contractors or occupants of apartments. For this reason, a systematic and efficient defect management method is needed to minimize defect disputes. This paper derives a defect classification framework and proposes a defect risk assessment model for different types of defects. For this purpose, 6,000 defect items are allocated to the defect classification framework; these items are associated with 34 apartment projects over ten years old. As a result of this analysis, it was confirmed that the defect risks are concentrated in the areas of RC and finishing work. Based on these results, it is necessary to prevent the major risks of defects according to their priority. Based on this research, it is judged that further research to develop a method of managing the risks of defects may be necessary.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

이러한 관점에서 본 연구에서는 하자분쟁사례를 활용하여 공동주택의 공종/부위/현상에 따른 하자분류체계를 도출하고, 이를 기반으로 하자유형별 하자위험을 평가할수 있는 방안을 제시하여 공동주택의 품질향상에 기여하고자 한다.

제안 방법

본 연구는 공동주택에서 발생되는 하자의 재발방지 및 하자분쟁에 따른 시간적, 경제적 손실 최소화를 위해 시공단계부터 효율적인 하자관리를 위한 토대를 마련하고자 실제 공동주택의 하자분쟁사례를 토대로 하자위험도를 평가하여 다음과 같은 결론을 도출하였다.

대상 데이터

공동주택 하자사례 분석을 위해 선정한 공동주택은 국내 공동주택시장에서 대다수를 차지하는 민간부분 공동주택으로 한정하였다. 분석사례는 2017년 기준 10년 이상된 공동주택으로 선정하였다. 왜냐하면 국내 하자보수보증기간은 10년을 만료시점으로 하고 있기 때문에 하자분쟁이 발생하는 경우의 대다수가 10년 이내 발생할 수 있는 하자항목에 해당한다.
이에 따라 본 논문에서 자료를 획득한 법원감정서 상에서 대부분의 하자항목을 확인하기 위해서는 최소한 10년 이상된 공동주택을 대상으로 자료를 확보해야 가능하다. 이에 따라 본 논문에서는 경과년수 10년 이상 공동주택 하자분쟁사례 34건, 약 6000여개의 하자항목 자료를 토대로 분석을 실시하였다.

성능/효과

셋째, 연면적당 하자비용을 분석한 결과, RC공사의 외벽 균열, 마감공사의 외벽 균열, 가구공사, RC공사의 지하공간 균열 및 누수 하자의 비용 손실이 매우 높은 것으로 확인되는 바, 이를 고려한 특성화된 시공관리가 수반되어야 할 것으로 판단된다.
둘째, 경과년수 10년 이상된 공동주택 중 하자분쟁 중인 사례를 대상으로 법원감정서를 확보하여 먼저 하자빈도를 분석하였다. 즉 RC공사의 외벽, 코어 및 PIT, 지하공간 및 기타 공간 대부분에서 균열에 따른 하자빈도가 매우 높은 것으로 확인되었다. 그 외에도 마감 등 다양한 공종에서 하자가 나타남을 확인한 바, 해당 공종의 하자유형에 대한 철저한 시공관리가 필요할 것으로 판단된다.
첫째, 하자분쟁 공동주택의 법원감정서를 분석하여 최근 공동주택에서 발생되는 하자유형을 파악한 결과, 하자공종, 하자부위 및 하자현상으로 크게 분류한 후 세부적으로 총 157개의 하자분류체계를 도출하였다.

후속연구

본 연구 결과는 사후적 관점에서 하자위험을 분석하여 시사점을 도출한데 의의가 있으나, 실질적으로 이러한 하자위험을 관리할 수 있는 방안이 필요한 바, 이에 대한 추가연구가 필요할 것으로 판단된다.
이는 하자에 따른 각종 분쟁 시 가장 하자위험이 높은 부분이 대부분 부위에 대한 RC공사의 균열 및 마감공사의 누수, 균열, 미시공 등임을 의미함에 따라 특히 시공 및 유지관리단계에서 해당 공종 및 부위에 대한 다양한 하자현상들을 관리할 수 있는 방안이 필요할 것으로 판단된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	하자(Defect)란?	하자(Defect)라는 용어는 주로 건설과 관련된 분야에서 사용되는 용어로 법률 또는 당사자가 예상하는 정상적인 상태를 흡족하지 못하는 결함이 있는 경우 즉, 기본적으로 불완전을 의미하는 법률용어이다. 다만, 공동주택관리규칙에서 ‘공사상 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량’등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전성 지장을 초래할 정도를 하자라고 정의하고 있다.
	물량위주의 주택공급정책이 실시된 배경은?	우리나라에 공동주택이 본격적으로 공급된 것은 1970년대 이후 급격한 산업화·도시화에 기인한다. 즉 도심인구집중현상에 따른 주택난이 심각해지자 정부차원에서 이에 대한 해결방안으로 매년 대량의 주택을 공급하는 등 물량위주의 주택공급정책을 실시하였다[1]. 이에 따라 과거에는 공급자 중심의 시장이었지만, 최근에는 주택보급률이 높아지면서 수요자 중심 시장으로 공공 주택 시장이 변화하고 있다.
	건축물의 하자에는 어떠한 것들이 있는가?	이 중 건축물의 하자란 시공자가 완성한 건축물에 계약대로 이행되지 못한 불완전한 부분과 자재를 공급한 자가 그 계약의 내용대로 이행하지 아니한 자재의 품질, 규격, 기능상의 결함과 그 설치가 불완전한 것을 말한다. 건축물의 근본적인 성능에 대한 하자로는 구조적 하자가있으며, 이는 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 등의 중요 내력구조부에 발생한 결함으로 건축물이 전도되거나 전도될 우려가 있을 경우에 이른 경우를 말하며, 차음성능이나 단열성능, 내외벽체에 구조적 결함이 없는 균열, 더러움, 창호의 뒤틀림 등 구조적 하자 이외의 하자가 있다. 특별한 예로 거주자가 주관적으로 건축물에 불만이 있는 부분을 의미하는 것으로 건축물 외벽 색상이 미관상 지장을 주지 않음에도 불구하고 거주자의 선호도에 맞지 않아 불만을 느끼는 경우의 하자가 있다[4].

참고문헌 (10)

J. H. Kim, S. S. Go "Evaluation of defective risk for the finishing work of apartment house", Korean Journal of Construction Engineering and Management, vol. 13, no. 6, pp. 63-70, 2012. DOI: https://doi.org/10.6106/KJCEM.2012.13.6.063

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B. S. Kim, J. M. Park, J. H. Choi, D. S. Seo, O. K. Kim "Comparative Analysis on Repairing Cost of Lawsuit on Concrete Crack Defect in Apartment Building", Korean Journal of Construction Engineering and Management, vol. 12, no. 6, pp. 142-150, 2011. DOI: https://doi.org/10.6106/KJCEM.2011.12.6.142

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B. O. Kim, Y. D. Je, H. S. Song, S. B. Lee "Prediction Model Development of Defect Repair Cost for Apartment House according to Performance Data", Journal of the Korea Institute of Building Construction, vol. 11, no. 5, pp. 459-467, 2011. DOI: https://doi.org/10.5345/JKIBC.2011.11.5.459

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Ministry of Land, Infrastructure, and Transport. defect dispute Information system [Internet]. Available From: http://59.7.251.35/com/mainFrame.do. (accessed Dec., 5, 2017)
S. H. Kim "A Study on the Defect System Classification and Defect Prevention Check List Depending - Focusing on the Extension and Renovation Educational Facilities -", Master's Thesis, Hongik University, 2009.
S. I. Hong, C. T. Hyun, S. B. An, S. M. Ji, M. J. Son "Selection of Primary Management Objects for Defect Prevention of Apartment Finishing Works", Journal of Architectural Institute of Korea, vol. 27, no. 7, pp. 185-194, 2011.
S. I. Bae, U. J. Shim, Y. S. Ahn "The Study on the Selection of Primary Management Objects for Defect Prevention of Finishing Works on Apartment House", Journal of the Regional Association of Architectural Institute of Korea, vol. 15, no. 3, pp. 179-186, 2013.
Y. H. Seo "Classification of the Standard Defect Items of Roof and Waterproof Works based on the Defect Litigation Cases of Apartment Buildings", Master's Thesis, Chungbuk University, 2017.
D. S. Seo, K. I. Kang, J. Y. Kim "A Procasting Study of Defect Occurrence Raised in Apartment Housing - Focused on the Metropolitan Apartment Housing built by Public Authority -", Journal of Architectural Institute of Korea, vol. 16, no. 11, pp. 129-136, 2000.
D. S. Ko, J. H. Kim, S. Y. Lee "An Analytic Study of Defect Occurrence Properties and Repair Cost in Apartment Building", Journal of the Regional Association of Architectural Institute of Korea, vol. 8, no. 1, pp. 75-82, 2006.

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