[논문]공동주택 건축공사 하자유형별 중요도 분석

김도형; 이동윤; 이학주; 민윤기; 박인성; 조훈희

doi:10.5345/jkibc.2020.20.4.357

공동주택 건축공사 하자유형별 중요도 분석
Analysis of Importance by Defect Type in Apartment Construction 원문보기

한국건축시공학회지 = Journal of the Korea Institute of Building Construction, v.20 no.4, 2020년, pp.357 - 365

김도형 (School of Civil, Environmental and Architectural Engineering, Korea University) , 이동윤 (Korea Institute of Civil Engineering and Building Technology) , 이학주 (School of Civil, Environmental and Architectural Engineering, Korea University) , 민윤기 (School of Civil, Environmental and Architectural Engineering, Korea University) , 박인성 (School of Civil, Environmental and Architectural Engineering, Korea University) , 조훈희 (School of Civil, Environmental and Architectural Engineering, Korea University)

초록
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국내 건설업에서 공동주택 입주물량은 지속적으로 증가하고 있는 가운데, 입주자들의 높은 수요에 부응하기 위해서 시설물 관련 기술 고도화, 평면모델 개선 및 발전 등 많은 노력을 기울이고 있다. 그러나 공동주택 시공과정에서 자재, 인력, 장비, 날씨 등 예측이 어려운 사항에 따라 다양한 하자가 발생할 수 있다. 이와 같은 하자는 준공 후 입주자 사전점검에서 발견되어 입주자들의 입주거부 또는 하자소송까지 이어지는 문제점이 발생한다. 따라서 본 연구는 입주자의 하자관련 민원발생 요소를 줄이고, 건설업체의 하자보수비용을 최소화하기 위해 공동주택에서 발생하는 하자의 유형별 중요도를 분석하는 연구이다. 하자의 유형별 중요도를 분석하기 위해 기존연구현황을 고찰하여 연구의 필요성을 도출하고, 국내 주요건설사 중 A건설사의 2010년 이후 입주한 공동주택 7개단지 5,280세대를 대상으로 '입주자 사전점검 결과'에 대한 하자유형별 빈도 분석과 하자보수 단가 조사를 통해 하자보수비용을 산출하여 하자유형별 중요도를 분석하였다. 하자유형별 중요도 분석한 결과, 타일·마루·도배·PL창호·일반가구·주방가구 등 상위 6개 공종이 중요도가 높은 것으로 나타나, 해당 상위 6개 공종은 최우선적으로 하자보수관리를 해야 하는 것으로 분석된다. 본 연구의 결과는 하자보수 지연에 대한 입주거부 및 하자소송과 같은 문제점을 초기 대응할 수 있는 계획수립에 도움될 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

While numbers of apartment housing are continually rising in the domestic housing construction industry, apartment contractors are currently developing plane models, upgrading facilities, and relevant technology, and investing much efforts to meet the higher demands of consumers. However, the construction process of apartment housing involves the intricate properties of the construction industry such as materials, workforce, equipment, weather, and unpredictable situations. If any of these factors becomes discordant and results in interference and interruption of the construction process, then defects, both functional and aesthetic, are likely to occur due to errors in the plan of industry organizers and constructors. Therefore, this research identifies the types of defects in an apartment construction project and analyzes their relative importance. Firstly, this research reviews the previous research trends and will reduce the needs of this research. Afterward, defect repair costs corresponding to the different defect types are calculated by applying results of the research and performing frequency analysis on defect types included in 'Tenant preliminary research' on apartments constructed by Company A. As a result of analyzing the importance of defect type, the top six activities, including tile, floor, paper hanging, PL window, cabinetry, and kitchen cabinet, are found to be of high importance, and the top six activities in question need of repair and management of defects first. The results of this study will help establish a plan to initially respond to such problems as refusal to move in and filing a defect suit against delay in repairing defects.

주제어

표/그림 (8)

표 Table 1. Categorization system of defect type through tenant preliminary research
표 Table 2. Overview of surveyed apartments
표 Table 3. Ratio of defect by work type
표 Table 4. Ratio of defect by building work
표 Table 5. Frequency of defect by building work
표 Table 6. The standard of defects repair estimate
표 Table 7. Calculation result of defect repair cost
표 Table 8. Importance of defect type

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 연구는 입주자의 하자관련 민원발생 요소를 줄이고, 건설업체의 하자보수비용을 최소화하기 위해 입주자 사전점검 결과를 통한 공동주택 하자빈도 및 하자유형별 중요도를 분석하고자 한다. 또한 본 연구는 최근 공동주택에서 발생하는 하자 유형과 입주자의 불만사항을 파악하고 분석하기 위해 2010년 이후 준공한 공동주택 7개단지 5,280세대의 입주자사전점검 결과를 활용하였다.
입주자 사전점검 결과 공종별 하자발생에 대한 조사결과를 살펴보면 건축공사부분의 하자가 총 45,862건 발생으로 아파트 세대내부 하자의 대부분이 건축공사부분에서 발생하고 있음을 확인할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 기계공사, 전기공사, 통신공사를 제외하고 하자비율이 높은 건축 공사부분에 대하여 하자유형별 발생 빈도를 분석하였다.
본 연구에서는 연구목적인 하자유형별 중요도 분석을 위해서 공동주택의 입주자 사전점검 결과에 대한 하자의 범위를 세대내부로 제한하였다. 이는 입주자 점검 시 입주자들의 주요 관심은 본인이 구매한 ‘집’에 집중되고, 하자점검에 대한 입주자 사전점검 체크리스트와 같은 사전정보도 세대 내부 점검에 대해 집중적으로 제공되고 있기 때문이다.
이는 입주자와 건설사간의 하자중요도에 대한 관점 차이가 좁혀지기 어렵기 때문이다. 본 연구에서는 입주자의 하자관련 민원발생 요소를 줄이고, 건설업체의 하자보수비용을 최소화하기 위하여 공동주택에서 발생하는 하자의 유형별 중요도를 분석하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.

제안 방법

2) 입주자 사전점검 결과에 대한 하자유형별 빈도 분석은 아파트 세대내부 하자에 대하여 건축, 기계, 전기, 통신 등 4개 공종으로 대공종 분류를 하고, 가장 발생빈도가 높은 건축부분에 대한 세부적인 하자유형별 빈도분석을 하였다. 또한, 아파트 발코니 확장 전면허용 시행 이후의 세대내부 평면변화에 따른 주요 공종별 시공량 변화 및 하자유형별화에 대해서도 분석하였다.
3) 하자유형별 하자보수비 단가조사는 공종별 하자보수단가 견적기준을 최대한 보편적으로 제한하여 견적단가의 편차를 줄이고자 현재 하자보수공사를 수행하고 있는 다수의 전문 시공업체의 견적단가를 평균하여 기준단가로 적용하였다. 이는 하자보수공사 특성상 하자보수비 단가가 하자의 경중과 여건에 따라 가격 편차가 크고, 공종별 하자보수 표준품셈 및 표준시장단가에 대한 자료가 없기 때문이다.
4) 하자유형별 중요도 분석은 공종별 하자보수비용을 기준으로 산출하여 분석하였다. 공종별 하자보수비용은 입주자 사전점검 결과를 통한 공종별 하자발생빈도 분석결과에 하자보수단가를 곱한 값이다.
건축·기계·전기·통신의 4가지 대공종으로 분류하고, 하자 비중이 높은 건축부분을 구조체 공사·시스템공사·마감공사의 3가지 중공종으로 분류하고, 각각의 중공종을 소공종으로 공종분류 하였다.
따라서 본 연구에서는 하자유형별 중요도를 분석함에 있어 ‘입주자 사전점검 결과’를 통한 하자유형별 하자발생 분석결과에 하자보수단가를 곱하고, 하자보수비용을 산출하여 하자유형별 중요도를 분석하였다.
본 연구의 공동주택 하자 자료는 국내 주요건설사 중 A 건설사의 2010년 이후 입주한 공동주택에서 발생한 하자를 대상으로 하였다. 또한 공동주택 7개단지 5,280세대의 입주자 사전점검 결과를 통해 하자빈도를 분석하였으며, 하자유형별 하자보수비용 단가를 조사하여 하자유형별 하자보수비용을 산출하고, 그 결과를 바탕으로 하자유형별 중요도를 분석하였다. 본 연구의 절차는 다음과 같다.
따라서 본 연구는 입주자의 하자관련 민원발생 요소를 줄이고, 건설업체의 하자보수비용을 최소화하기 위해 입주자 사전점검 결과를 통한 공동주택 하자빈도 및 하자유형별 중요도를 분석하고자 한다. 또한 본 연구는 최근 공동주택에서 발생하는 하자 유형과 입주자의 불만사항을 파악하고 분석하기 위해 2010년 이후 준공한 공동주택 7개단지 5,280세대의 입주자사전점검 결과를 활용하였다. 이를 통한 본 연구의 결과는 건설사들의 근원적인 하자관리 대책을 수립하는데 유용하게 사용될 수 있을 것이다.
2) 입주자 사전점검 결과에 대한 하자유형별 빈도 분석은 아파트 세대내부 하자에 대하여 건축, 기계, 전기, 통신 등 4개 공종으로 대공종 분류를 하고, 가장 발생빈도가 높은 건축부분에 대한 세부적인 하자유형별 빈도분석을 하였다. 또한, 아파트 발코니 확장 전면허용 시행 이후의 세대내부 평면변화에 따른 주요 공종별 시공량 변화 및 하자유형별화에 대해서도 분석하였다.
하자유형별 발생 빈도는 앞서, 제시한 바와 같이 건축공사부분에 관해서만 분석하였다. 발생 빈도는 입주자 사전점검 결과의 하자 발생현황에 관한 빈도를 분석하였고, 하자 유형은 공종별 기준으로 중공종, 소공종으로 구분하였다.
본 연구에서 소비자의 만족과 건설사의 손실축소를 위해 하자유형별 중요도를 주요 공종별로 분석하였다. 향후에는 세부 항목별 중요도 분석에 대한 연구가 필요하고, 중요도에 따른 우선적인 세부항목에 대한 설계와 시공개선에 관한 연구가 지속적으로 진행되어야 할 것으로 사료된다.
입주자 사전점검 하자유형은 본 연구를 위해 수집한 자료의 분류체계를 근간으로 국토교통부의 표준분류체계인 수량산출기준 등을 참고하여 전문가 토의를 통해 Table 1 과 같이 구성하였다.
하자유형별 발생 빈도는 앞서, 제시한 바와 같이 건축공사부분에 관해서만 분석하였다. 발생 빈도는 입주자 사전점검 결과의 하자 발생현황에 관한 빈도를 분석하였고, 하자 유형은 공종별 기준으로 중공종, 소공종으로 구분하였다.
하자유형별 중요도는 하자보수비용 비율이 가장 높은 타일공사의 중요도를 기준 값 1.000으로 정하고, 상대적 하자유형별 중요도를 분석했다. 하자유형별 중요도 분석 결과는 Table 8과 같다.
하자유형별 하자보수 비용은 하자유형별 하자보수 단가를 조사하고, 앞서 분석한 입주자 사전점검 결과의 하자유형별 하자발생 건수와 하자보수 단가를 곱하여 산출하였다.

대상 데이터

본 연구에 사용한 조사 대상 아파트는 총 7개단지 5,280세대이다. 조사 대상 아파트 전부는 2010년 이후 입주한 것을 대상으로 서울 3곳, 인천 2곳, 경기도 2곳이며, 이들을 대상으로 진행한 입주자 사전점검 결과 하자점검리스트를 세대내부 점검사항으로 제한하여 살펴보았다(Table 2).
본 연구의 공동주택 하자 자료는 국내 주요건설사 중 A 건설사의 2010년 이후 입주한 공동주택에서 발생한 하자를 대상으로 하였다. 또한 공동주택 7개단지 5,280세대의 입주자 사전점검 결과를 통해 하자빈도를 분석하였으며, 하자유형별 하자보수비용 단가를 조사하여 하자유형별 하자보수비용을 산출하고, 그 결과를 바탕으로 하자유형별 중요도를 분석하였다.
본 연구에 사용한 조사 대상 아파트는 총 7개단지 5,280세대이다. 조사 대상 아파트 전부는 2010년 이후 입주한 것을 대상으로 서울 3곳, 인천 2곳, 경기도 2곳이며, 이들을 대상으로 진행한 입주자 사전점검 결과 하자점검리스트를 세대내부 점검사항으로 제한하여 살펴보았다(Table 2).

이론/모형

This research is based on Do-Hyung Kim’s Master’s thesis (The Priority Analsis of Defect Type Through Tenant Preliminary Research in Apartment House).

성능/효과

건축공사부분 중공종에 대한 하자발생 건수는 마감공사가 23,786건 발생하여 가장 높게 나타났고, 시스템공사가 21,905건, 구조체공사가 171건으로 나타났다. 마감공사와 시스템공사의 하자건수가 대부분을 차지하고 있다.
둘째, 하자보수 단가는 전문시공업체들의 보편적인 견적을 기준으로 분석한 결과, 하자보수 1건당 단가는 방수공사가 184,820원으로 가장 높고, 석공사, 유리공사, 타일공사, 미장공사 순으로 높게 나타났다. 견적 업체별 일정부분 차이는 있지만, 방수공사(간섭공종 보수포함)가 가장 높은 것으로 조사되었으며, 간섭공종에 대한 2차적인 하자가 발생 하지 않도록 시공관리가 필요하다.
또한 입주자 사전점검 결과의 하자유형별 중요도는 타일 공사, 마루공사, 도배공사, PL창호공사, 일반가구공사, 주방가구공사 등의 순으로 확인 되었고, 이 6개 공종은 건축공사부분 전체 하자보수비의 약 67%를 차지하고 있는 가장 핵심적인 하자유형으로 분석되었다.
또한, 하자발생 빈도가 높은 도배공사, 일반가구공사, 주방공사, PL창호공사 등의 하자유형을 통해 소비자로서 입주자의 주요 관심사항을 확인할 수 있었으며, 주요 공종에 대한 품질만족 기준이 점차 높아짐을 알 수 있다.
마감공사도 아파트 발코니 확장에 따라 도배공사, 마루공사, 수장공사는 시공면적이 증가하였고, 도장공사는 발코니 면적 감소로 시공량이 많이 감소하였다. 공종별 시공면적의 변화는 하자발생 가능성의 변화로 볼 수 있기 때문에 발코니 확장시행 여부에 따라 세대내부 공종별 하자발생 비율은 변할 수밖에 없다.
마지막으로 세대내부 하자유형별 중요도 결과는 타일·마루·도배·PL창호·일반가구·주방가구 등 중요도 상위 6개 공종이 건축공사 전체 하자발생 빈도의 약 68.3%를 차지하고, 건축공사 전체 하자보수비의 약 67.0%를 차지하고 있다.
분석결과, 입주자 사전점검 결과의 하자유형별 중요도는 타일공사가 1.000으로 가장 높고, 마루공사(0.79), 도배공사(0.67), PL창호공사(0.59), 일반가구공사(0.49), 주방가구 공사(0.48)순으로 높은 것으로 분석되었다.
세대내부 공종별 하자발생 비율은 Table 3과 같이 조사 대상 아파트 단지별로 차이는 있으나, 전체적으로 건축공사, 기계공사, 전기공사, 통신공사 순으로 하자발생 비율이 높게 나타났다.
셋째, 하자발생건수와 하자보수단가를 곱하여 하자보수 비용을 산출한 결과는 타일공사, 마루공사, 도배공사, PL창호공사, 일반가구공사 순으로 높은 것으로 나타났으며, 마감공사의 하자보수비용을 줄이기 위한 보양관리 방안을 강구할 필요가 있다.
소공종은 타일공사의 하자보수 비용이 약 82백만원으로 가장 높고, 마루공사, 도배공사, 일반가구공사, 주방가구공사, PL창호공사, 수장공사 등의 순으로 하자보수비용이 높게 나타났으며, 하자발생 빈도가 가장 높은 도배공사는 하자보수 단가가 8,096원으로 하자보수비용은 약 55백만원 이었으며, 방수공사는 1건당 가장 높은 단가로 조사 되었지만 하자발생 건수가 현저히 적어 하자보수 비용은 약 2백만 원에 불과하였다.
입주자 사전점검 결과 공종별 하자발생에 대한 조사결과를 살펴보면 건축공사부분의 하자가 총 45,862건 발생으로 아파트 세대내부 하자의 대부분이 건축공사부분에서 발생하고 있음을 확인할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 기계공사, 전기공사, 통신공사를 제외하고 하자비율이 높은 건축 공사부분에 대하여 하자유형별 발생 빈도를 분석하였다.
중공종의 1세대당 하자발생 빈도는 구조체공사가 0.032, 시스템공사 4.148, 마감공사 4.504로 나타났으며, 소공종의 1세대당 하자발생 빈도는 구조체공사 중 골조공사가 0.026이며, 시스템공사 중 일반가구공사가 1.029로 발생 빈도가 가장 높고, 주방가구공사 1.002, PL창호공사 0.972, 유리공사 0.148, 목창호공사 0.580, 금속창호공사 0.418으로 나타났다. 마감공사 중 도배공사가 1.
첫째, 하자유형별 발생 현황은 공동주택 단지별로 차이는 있으나, 전체 하자 중 건축공사가 하자발생 비율이 가장 높으며, 건축공사 중 세부공종의 발생빈도는 도배공사가 1세대당 1.295건으로 가장 높고, 일반가구공사, 주방가구공사, PL창호공사, 타일공사, 마루공사 순으로 높은 것으로 나타났다. 입주자들의 주요 관심사항이 하자발생 건수에 반영된 것으로 분석되며, 세부적인 품질관리 방안을 강구할 필요가 있다.
하자발생 비율이 14.91%로 가장 높은 도배공사가 하자보수비 비율은 11.35%로 하자발생 비율보다 3.56% 낮아졌고, 일반가구공사는 하자보수비 비율이 8.22%로 하자발생 비율 11.85%보다 3.63% 낮아졌다. 주방가구공사는 하자보수비 비율이 8%로 하자발생 비율 11.
0%를 차지하고 있다. 하자발생 빈도와 중요도간의 우선순위의 차이는 있지만, 입주자의 관점과 건설사의 관점에서 가장 핵심적인 하자유형으로 분석되었다.
하자보수 단가조사는 표준품셈 원가계산 또는 표준시장 단가(국토부 기준)를 적용해야 하지만, 공종별 하자보수 표준품셈이 없는 관계로 하자보수공사를 수행하고 있는 다수의 전문 시공업체의 견적단가를 평균하여 기준단가로 적용 하였고, 수집된 견적단가는 전문 시공업체별 오차범위가 ±5%로 보였고, 견적단가 기준은 Table 6와 같이 보편적인 부분으로 제한하였다.
하자보수 비용은 산출결과 건축공사부분의 중공종 중에서 마감공사가 약 279백만원으로 가장 높고, 시스템공사 약 204백만원, 구조체공사 약 4백만원으로 나타났다.
하자유형별 발생 빈도 분석결과, 건축공사부분은 전체 조사대상 아파트 5,280세대에서 건축공사의 하자가 45,862건으로 1세대당 하자발생 빈도는 8.684로 나타났다.

후속연구

향후에는 세부 항목별 중요도 분석에 대한 연구가 필요하고, 중요도에 따른 우선적인 세부항목에 대한 설계와 시공개선에 관한 연구가 지속적으로 진행되어야 할 것으로 사료된다. 또한 입주자 만족도 조사를 추가적으로 수행하여 공동주택의 사용자의 관점을 반영할 수 있는 연구도 추가되어야 할 것으로 판단된다.
또한, 해당 6개 공종들의 품질관리를 위한 시공관리 절차 개선 및 보양관리 방안 등의 세부적인 연구도 필요할 것으로 사료된다.
또한 본 연구는 최근 공동주택에서 발생하는 하자 유형과 입주자의 불만사항을 파악하고 분석하기 위해 2010년 이후 준공한 공동주택 7개단지 5,280세대의 입주자사전점검 결과를 활용하였다. 이를 통한 본 연구의 결과는 건설사들의 근원적인 하자관리 대책을 수립하는데 유용하게 사용될 수 있을 것이다.
이상 공동주택 하자와 관련된 기존 연구를 고찰한 결과, 하자관련 분쟁의 심각성과 입주자의 관점변화를 인식하여 초기대응을 위한 방안으로서 입주자의 주요 불만사항을 이해하기 위해 ‘입주자 사전점검 결과’를 하자유형별로 살펴보는 것이 필요하다고 할 수 있다.
본 연구에서 소비자의 만족과 건설사의 손실축소를 위해 하자유형별 중요도를 주요 공종별로 분석하였다. 향후에는 세부 항목별 중요도 분석에 대한 연구가 필요하고, 중요도에 따른 우선적인 세부항목에 대한 설계와 시공개선에 관한 연구가 지속적으로 진행되어야 할 것으로 사료된다. 또한 입주자 만족도 조사를 추가적으로 수행하여 공동주택의 사용자의 관점을 반영할 수 있는 연구도 추가되어야 할 것으로 판단된다.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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