[논문]공간사용 규제가 택지가격에 미치는 영향에 대한 공간가중회귀분석 - 장유 신도시지역을 대상으로-

강순덕; 박세운; 정태윤

doi:10.29214/damis.2018.37.3.002

공간사용 규제가 택지가격에 미치는 영향에 대한 공간가중회귀분석 - 장유 신도시지역을 대상으로-
A Geographically Weighted Regression on the Effect of Regulation of Space Use on the Residential Land Price - Evidence from Jangyu New Town - 원문보기

경영과 정보연구 = Management & information systems review, v.37 no.3, 2018년, pp.27 - 47

강순덕 (창원대학교 경영학과) , 박세운 (창원대학교 경영학과) , 정태윤 (창원대학교 경영학과)

초록
AI-Helper

본 연구에서는 공간적 의존성을 반영한 공간가중회귀분석 방법을 이용하여 용도지역과 같은 공간사용규제가 택지가격에 미치는 영향을 분석하였다. 통제변수로는 도로접면, 토지의 형상, 면적 및 경과연수를 사용하였다. 본 연구는 신도시지역인 경남 김해시 장유지역의 토지거래 실거래가격을 이용하여 분석하였다. 분석결과 전통적인 회귀분석의 결과와 공간가중회귀분석의 결과는 크게 다르지 않았다. 그러나 공간가중회귀모형의 분석 잔차의 Moran's Index가 OLS모형의 잔차보다 26% 감소하여 잔차의 자기상관이 상당히 개선되었고 설명력도 약간 높아졌다. 전통적 회귀분석 및 공간가중회귀분석에서 점포 겸용 택지 더미변수는 음의 부호를 나타내 기준변수인 주거전용지역 택지보다 택지가격이 낮은 것으로 나타났다. 이것은 점포 겸용 택지는 용적률과 건폐율이 높아서 토지의 공간적 활용성은 높지만 평지에 위치해 있어 택지로서의 메리트가 크지 못한 반면에, 전용주거지역은 산자락의 완만한 언덕에 위치하여 좋은 경관과 깨끗한 공기를 누릴 수 있기 때문으로 추정된다. 이와 같은 실증분석결과로 볼 때 단순히 용적률과 건폐율을 높이는 것보다는 녹지와 공원을 확충시키는 것이 택지의 가치 상승에 더 많은 기여를 할 수 있을 것으로 보인다는 지방자치단체와 건설회사에 대한 시사점을 제공한다. 근린생활시설용지 더미변수는 유의적인 양의 회귀계수를 나타내, 다른 용도지역에 비하여 택지가격이 높은 것으로 나타났는데, 이것은 근린생활시설용지가 용적률이 점포 겸용 택지와 전용주거지역보다 훨씬 높고 5층까지 건축이 가능하기 때문인 것으로 추정된다. 예상과 같이 택지 구매자는 중로에 접한 택지를 선호하는 것으로 나타났다. 광로한면은 소음 및 매연으로 인해 주거환경이 좋지 않고 차량출입이 불편하다는 단점이 있다. 좁은 도로는 소음 및 매연이 적고 사생활이 보호된다는 장점이 있지만 도로 양쪽에 차량이 주차되면, 통행에 많은 장애가 발행하여 불편함을 초래할 수 있다. 경과연수는 음의 부호를 보여 시간에 따라 택지가격이 하락되는 것으로 나타났다. 이는 2008년 글로벌 금융위기 당시 장유지역의 택지가격이 김해의 다른 지역에 비하여 하락했기 때문으로 보인다.

Abstract ▼ AI-Helper

In this study, we examine how land use zoning affects the land price controlling other variables such as road-facing condition of the land, land form, land age after its development and land size. We employ geographically weighted regression analysis which reflects spatial dependency as methodology with a data sample of land transaction price data of Jangyu, a new town, in Korea. The results of our empirical analysis show that the respective coefficients of traditional regression and geographically weighted regression are not significantly different. However, after calculating Moran's Index with residuals of both OLS and GWR models, we find that Moran's Index of GWR decreases around 26% compared to that of OLS model, thus improving the problem of spatial autoregression of residuals considerably. Unlike our expectation, though, in both traditional regression and geographically weighted regression where residential exclusive area is used as a reference variable, the dummy variable of the residential land for both housing and shops shows a negative sign. This may be because the residential land for both housing and shops is usually located in the level area while the residential exclusive area is located at the foot of a mountain or on a gentle hill where the residents can have good quality air and scenery. Although the utility of the residential land for both housing and shops is higher than its counterpart's since it has higher floor area ratio, amenity which can be explained as high quality of air and scenery in this study seems to have higher impact in purchase of land for housing. On the other hand, land for neighbourhood living facility seems to be valued higher than any other land zonings used in this research since it has much higher floor area ratio than the two land zonings above and can have a building with up to 5 stories constructed on it. With regard to road-facing condition, land buyers seem to prefer land which faces a medium-width road as expected. Land facing a wide-width road may have some disadvantage in that it can be exposed to noise and exhaust gas from cars and that entrance may not be easy due to the high speed traffic of the road. In contrast, land facing a narrow road can be free of noise or fume from cars and have privacy protected while it has some inconvenience in that entrance may be blocked by cars parked in both sides of the narrow road. Finally, land age variable shows a negative sign, which means that the price of land declines over time. This may be because decline of the land price of Jangyu was bigger than that of other regions in Gimhae where Jangyu, a new town, also belong, during the global financial crisis of 2008.

주제어

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	용도지역과 같은 공간사용 규제가 토지가격에 미치는 영향이 큼에도 불구하고 실증분석이 많지 않은 이유는 무엇인가?	용도지역과 같은 공간사용 규제가 토지가격에 미치는 영향이 매우 큼에도 불구하고 이에 대한 실증분석은 많지 않은데, 이것은 토지거래가격자료를 얻기가 어렵기 때문이다(Kok, Monkkonenand Quigley, 2014). 토지거래 가격자료를 얻기가 어려워 Peiser(1987)은 467건의 나대지 거래 자료를 사용하였고, Kowalski and Paraskevopoulos(1990)은 단지 56건의 자료만 사용하여 분석하였다.
	인근 토지가격이 미치는 영향을 고려해야만 토지가격 결정 요인의 상대적 중요성을 정확하게 추정할 수 있는 이유는 무엇인가?	지리학의 제1법칙은 “모든 것은 서로 관련되어 있으며, 가까이 있는 것이 먼 거리에 있는 것보다는 더 많이 관련되어 있다”는 것이다(Tobler, 1970). 따라서 인근 토지가격이 미치는 영향을 고려해야만 토지가격 결정 요인의 상대적 중요성을 정확하게 추정할 수 있다.
	토지가격이란 무엇인가?	토지가격은 그 장소에서 이용 가능한 편의성(amenity)과 특정 위치의 매력도를 나타내는 경제적 가치로 볼 수 있다. Brigham(1965)은 도시의 토지가격은 지형과 접근성 및 편의 수준에 따라 결정된다고 주장하였으나, 토지 용도를 규제하는 정부의 정책도 크게 영향을 미친다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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