[논문]AHP분석을 통한 가로주택정비사업의 개선방안

김석준; 이상호; 허영기

doi:10.6106/kjcem.2019.20.2.079

초록
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최근에는 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'을 제정하여 정부정책사업으로 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 노력하고 있다. 그라나 이 정책은 원도심의 노후 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 소규모 정비사업보다 대규모정비사업 이 더 적용돼서 실적이 매우 미흡하고 제도개선이 필요한 실정이다. 그래서 본 연구에서는 전문가 간담회와 설문조사를 통해 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출한다. 연구결과는 '층 면적 비율'과 '건축물의 높이제한 기준 완화'가 가장 효과적인 반면 '지자체에서 주민공동시설 유상매입 후 운영'은 미미한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 그 지역의 사회환경을 파괴하지 않고 노후한 주택 지역을 정비사업을 하는 동시에 취약계층에 임대 주택을 제공함으로 공공기관에 큰 이익이 될 수 있다는 전망이다. 그리고 소규모 정비사업인 가로주택사업을 활성화하기 위해 효과적으로 도입하여 적용 가능한 특례항목을 제시함으로서, 도심지내 임대주택건설을 유도하고 세입자 우선공급을 통한 둥지내몰림 현상을 방지하며 신혼부부나 청년 등의 젊은 층 입주를 통해 노후주거지에 새로운 활력을 도모하는데 도움이 될 것으로 기대한다.

Abstract ▼ AI-Helper

The policy introduced recently in order to promote small-size reconstruction housing projects for rehabilitating downtown area consists of aged multi houses has been little practiced, as preferential provisions for such projects are more likely applicable for large projects. Several expert interview...

The policy introduced recently in order to promote small-size reconstruction housing projects for rehabilitating downtown area consists of aged multi houses has been little practiced, as preferential provisions for such projects are more likely applicable for large projects. Several expert interviews and surveys were conducted to find efficient clauses to overcome the problems and their relative weights. As the results, it is revealed that 'relation of floor area ratio' and 'relaxation of building height limit criteria' are the most effective whereas 'purchasing and operating of residents' common facilities with public fund' is little. The study results would be a great interests for public institutions to rebuild aged housing area without destroying local communities and to provide socially disadvantaged class with rental housing at the same time.

주제어

표/그림 (6)

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표 Table 2. Analysis of previous researches related to the topics
표 Table 3. AHP analysis results
표 Table 4. Survey reliability
표 Table 5. Summary of the site selected for the research
표 Table 6. Benefit comparison after implementating the improvement plan

AI 본문요약
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문제 정의

대상지는 임대주태 건설비율을 전체연면적의 20%로 계획하였지만 시·도조례 용적률 상한이 국토계획법의 용적률과 동일하여 용적률 완화를 적용 받지 못하고 협소한 대지 여건으로 건축법의 높이제한으로 단지계획에 어려움이 있다. 따라서 본 연구에서는 도심지내 임대주택 확보 및 사업 경쟁력을 높이기 위해 본 연구에서 도출된 개선방안을 소규모 주택사업에 적합하게 아래와 같이 완화되게 시나리오별로 적용하고 사업성 개선효과를 비교하였다. 법규특례 완화는 기본적으로 임대주택건설 비율이 전체연면적 대비 20%이상 계획시 적용을 받을 수 있게 하였으며, 법규특례의 완화에 따른 사업계획 변경을 제외하고는 공사비, 분양가 등 모든 조건을 동일하게 적용하였다.
본 연구에서는 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서의 정비 사업을 활성화하기 위한 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출하고자 한다. 이를 위해 문헌연구와 법규검토, 아이디어 도출을 위한 전문가 간담회 및 인터뷰를 실시하였으며, 설문조사를 통해 임대주택을 일정비율 이상 건설시 법규특례 및 공공지원 사항에 대한 제도제안 항목을 도출하고, AHP기법을 적용하여 제안된 제도개선 항목별 우선순위를 선정하였다.
본 연구에서는 전문가 간담회와 설문조사를 통해 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서의 정비사업을 활성화하기 위한 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출하고, 실제 사업에 적용하여 시나리오별로 사업성 개선효과를 분석하였다. 연구결과, 전체 연면적 대비 임대주택의 연면적을 20%이상 계획하는 경우에 건축물의 높이 제한 기준 완화, 국공유지 무상임대 또는 매입가격 감면, 지자체에서 주민공동시설 유상매입 후 운영, 도시재생 기금융자 이자 인하 등이 효과적인 것으로 나타났다.

가설 설정

조합원 및 일반분양 후의 잔여물량에 대해 30%까지 공공(한국토지주택공사, 지자체, 공공리츠)에서 매입확약하여 공공임대주택으로 활용, 본 대상지에서의 미분양 물량은 공공이 참여형 가로주택정비사업과 동일하게 일반분양분의 30%가 미분양되는 것으로 가정하였으며, 미분양된 아파트에 대해 매입확약 가격을 일반분양가격의 90%인 조합분양가격으로 공공에서 매입.

제안 방법

따라서 본 연구에서는 용적률, 분양가, 공사비의 제한은 동일하나 실질적으로 소규모 정비사업에 적용가능한 특례사항이나 공공지원사항을 도출하여 사업 경쟁력을 확보하는 방안을 제시하고 실제 대상지에 시뮬레이션하여 그 효과를 분석하였음으로 선행 연구와 차별성을 갖는다.
따라서 본 연구에서는 임대주택건설에 따른 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 제안 중에서 ① 건축물 높이제한기준 완화 ② 국공유지 무상임대 ③ 미분양 주택 매입확약 ④도시재생 기금융자 이자 인하 ⑤ 주민 공동시설 지자체 유상매입 및 운영 등의 방안을 실제 사업에 적용하여 사업성 변화를 분석하였다.
이를 위해 문헌연구와 법규검토, 아이디어 도출을 위한 전문가 간담회 및 인터뷰를 실시하였으며, 설문조사를 통해 임대주택을 일정비율 이상 건설시 법규특례 및 공공지원 사항에 대한 제도제안 항목을 도출하고, AHP기법을 적용하여 제안된 제도개선 항목별 우선순위를 선정하였다. 또한, 도출된 개선안을 시나리오별로 실증모델사업에 적용하여 그 효과를 분석하였다.
법규특례 나 공공지원 사항의 한계를 보완하고 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도를 도출하기 위해 10여명의 도시정비사업 전문가들과 두 차례의 간담회를 실시하였으며, 가로주택정비사업이 임대주택건설 등 공적인 역할을 할 경우에 효과적으로 적용가능한 건축특례 나 공공지원 사항들에 대해 논의하였다.
본 연구에서는 법규특례 및 공공지원 사항에서 건축물의 높이제한 완화, 국공유지 매입비용, 기금이자 등 정량적으로 비교 가능한 항목만 분석하였다. 따라서 소규모 정비사업이 주민자체 사업으로 주거환경변화 및 삶의 질 향상 이라는 사업목적을 달성하기 위해서는 세입자 및 취약계층의 이주대책에 대한 연구가 필요하며, 인접한 가로구획과의 연계개발에 대한 검토 및 임대주택(공공임대·준공공임대)과 일반주택(조합원·분양)이 혼합된 공동주택이 건설됨에 따라 주택의 유지관리 등에 대한 대응책 마련이 필요하다.
본 연구에서는 전문가 간담회를 통해 도출된 가로주택정비사업의 활성화를 위한 제도 개선안들의 상대적인 중요도를 산정하기 위해 쌍대비교를 실시하였다.
앞 장에서 도출된 주요 개선(안)을 실제 사업에 적용하여 그 효과를 분석하였다. 여기서, 용적률 완화에 따른 사업 경쟁력 향상은 Joung et al.
본 연구에서는 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서의 정비 사업을 활성화하기 위한 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출하고자 한다. 이를 위해 문헌연구와 법규검토, 아이디어 도출을 위한 전문가 간담회 및 인터뷰를 실시하였으며, 설문조사를 통해 임대주택을 일정비율 이상 건설시 법규특례 및 공공지원 사항에 대한 제도제안 항목을 도출하고, AHP기법을 적용하여 제안된 제도개선 항목별 우선순위를 선정하였다. 또한, 도출된 개선안을 시나리오별로 실증모델사업에 적용하여 그 효과를 분석하였다.

대상 데이터

분석대상지는 가로주택정비사업의 구역요건을 충족하고 높이제한 완화 등에 의해 사업 경쟁력 변화가 민감한 소규모 주택지로의 선정이 중요하다. 이를 고려하여 제2종 일반주거지역으로 6m∼8m도로에 의해 구획되어 있으며, 국공유지가 있는 대상지 중에서 생활여건은 좋으나 노후 단독주택 등이 밀집된 지역으로 선정하였다[Table 5].
앞에서 도출된 7개 항목들의 중요성을 객관적으로 밝히기 위해, 도시정비 업무를 담당하고 있는 전문가들 40명을 대상으로 설문조사를 하였으며, 그 중에서 신뢰성 있는 26부를 근거로 AHP분석을 실시하였다.
이를 고려하여 제2종 일반주거지역으로 6m∼8m도로에 의해 구획되어 있으며, 국공유지가 있는 대상지 중에서 생활여건은 좋으나 노후 단독주택 등이 밀집된 지역으로 선정하였다[Table 5].

데이터처리

분석결과 아래 [Table 3]과 같이 ‘용적율상향’ 과 ‘높이제한기준 완화’가 높은 중요도를 보였으며, ‘세입자보상비’ 및 ‘공동시설 유상매입 및 운영’은 상대적으로 그 중요도가 낮은 것으로 나타났다. 설문결과의 일관성비율(CR, Consistency Ratio)은 0.1이하로 분석결과의 신뢰도는 검증되었다[Table 4].

성능/효과

특히, AHP분석결과와 같이 ‘높이제한 완화’와 ‘국공유지무상임대’의 효과가 가장 높은 것으로 나타났다. 다만, 미분양주택 매입확약은 사업리스크는 감소하지만 매입확약가격에 따라 사업성 개선효과는 낮아지는 것으로 분석되었다.
대상 사업은, 건설호수 117호(조합분양 35호, 일반분양 42호, 공공임대 40호)로 계획되었으며, 종전자산은 약 3,500백만원, 일반분양가와 평당공사비는 LH의 일반적인 기준을 적용하고 현금청산 가치를 10%로 적용하면 비례율은 84.4%로 산출된다.
분석결과 아래 [Table 3]과 같이 ‘용적율상향’ 과 ‘높이제한기준 완화’가 높은 중요도를 보였으며, ‘세입자보상비’ 및 ‘공동시설 유상매입 및 운영’은 상대적으로 그 중요도가 낮은 것으로 나타났다.
설문조사에서 효과적으로 조사된 ‘미분양주택 매입확약’은 사업리스크는 감소하지만 사업성 개선효과는 매입가격을 분양가격의 90%로 하는 경우에는 10%포인트 까지 낮아지는 것으로 분석되었다.
본 연구에서는 전문가 간담회와 설문조사를 통해 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서의 정비사업을 활성화하기 위한 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출하고, 실제 사업에 적용하여 시나리오별로 사업성 개선효과를 분석하였다. 연구결과, 전체 연면적 대비 임대주택의 연면적을 20%이상 계획하는 경우에 건축물의 높이 제한 기준 완화, 국공유지 무상임대 또는 매입가격 감면, 지자체에서 주민공동시설 유상매입 후 운영, 도시재생 기금융자 이자 인하 등이 효과적인 것으로 나타났다. 설문조사에서 효과적으로 조사된 ‘미분양주택 매입확약’은 사업리스크는 감소하지만 사업성 개선효과는 매입가격을 분양가격의 90%로 하는 경우에는 10%포인트 까지 낮아지는 것으로 분석되었다.
특히, AHP분석결과와 같이 ‘높이제한 완화’와 ‘국공유지무상임대’의 효과가 가장 높은 것으로 나타났다.

후속연구

본 연구에서는 법규특례 및 공공지원 사항에서 건축물의 높이제한 완화, 국공유지 매입비용, 기금이자 등 정량적으로 비교 가능한 항목만 분석하였다. 따라서 소규모 정비사업이 주민자체 사업으로 주거환경변화 및 삶의 질 향상 이라는 사업목적을 달성하기 위해서는 세입자 및 취약계층의 이주대책에 대한 연구가 필요하며, 인접한 가로구획과의 연계개발에 대한 검토 및 임대주택(공공임대·준공공임대)과 일반주택(조합원·분양)이 혼합된 공동주택이 건설됨에 따라 주택의 유지관리 등에 대한 대응책 마련이 필요하다.
또한 가로주택정비사업으로 검토되고 있는 지역은 노후 단독·다세대주택 밀집 지역으로 고층개발로 일반분양 물량의 대량 확보를 통한 추가분담금의 부담을 완화하는데 한계가 있으며 기반시설 및 생활편의시설 등 주변지역의 주거환경 개선효과도 낮고, 사업성이 저조하여 시공사에서도 참여가 저조하여 민간에서 자율적으로 사업이 추진되기에는 한계가 있다.
이러한 결과는 소규모 정비사업인 가로주택사업을 활성화하기 위해 효과적으로 도입하여 적용 가능한 특례항목을 제시함으로서, 도심지내 임대주택건설을 유도하고 세입자 우선공급을 통한 둥지내몰림 현상을 방지하며 신혼부부나 청년 등의 젊은 층 입주를 통해 노후주거지에 새로운 활력을 도모하는데 도움이 될 것으로 기대한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	AHP란 무엇인가?	AHP (Analytic Hierarchy Process)는 1970년대 초반에 개발 되었으며, 의사결정의 계층구조를 구성하는 있는 요소 간의 쌍대비교에 의한 판단을 통하여 평가자의 지식, 경험 및 직관을 포착하고자 하는 의사결정방법론이다. 또한, 문제를 분해해서 접근하기 때문에 정량적인 정보뿐 만아니라 정성적인 정보도 동시에 평가가 가능한 기법이다(Son et al.
	빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법의 문제점은 무엇인가?	최근에는 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'을 제정하여 정부정책사업으로 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 노력하고 있다. 그라나 이 정책은 원도심의 노후 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 소규모 정비사업보다 대규모정비사업 이 더 적용돼서 실적이 매우 미흡하고 제도개선이 필요한 실정이다. 그래서 본 연구에서는 전문가 간담회와 설문조사를 통해 대규모 정비사업과 차별화된 법적인 공공지원 방안을 도출한다.
	원도심의 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역의 문제점은 무엇인가?	최근에는 ‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법’을 제정하여 정부정책사업으로 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 노력하고 있다. 그러나 원도심의 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역은 대지와 접한 도로의 폭이 좁아 계획적 측면에서 층수 및 용적률이 제한적이고 대규모 아파트와 대비하여 분양성 또한 저조하여 중·대형 시공사의 적극적인 참여를 기대하기 어려우며 조합 등 주민 스스로 사업을 추진하기에는 자금력이나 정보 부족 등의 한계가 있어, 원활한 사업 추진을 위해서는 추가적인 법규 특례나 공공지원이 필요한 실정이다.

참고문헌 (9)

Kwon, H.S., Lee, Y.H., Park, J.Y., and Kim, S.H. (2013). "New Housing Models for Small-Scale Redevelopment Projects of Residential Block Surrounded by Streets ; Neighborhood Renewal Unit." Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 14(6), pp. 35-48.
Kwon, H.S., Kim, O.Y., and Kwon, C.H. (2017). "A Study on the Rental Housing Supply through Urban Block Renewal Projects : Focus on the Deteriorated Housing Purchased For Public Rental." Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 18(1), pp. 19-34.
Lee, D.H., and Lee, K.H. (2013). "Supply Strategy for the Public Rental Housing through Development of Public Lands - Focused on Seoul Case Study." Journal of the Urban Design Institute of Korea Urban Design, 14(2), pp. 5-18.
Joung, D.T., Kim, H.J., Choi, K.Y., and Kim, S.S., (2016). "A Study in Profitability Analysis of the Street Housing-Led Housing Renewal - Focused on Viability Analysis through Simulation." Korea Real Estate Society Journal, 34(1), pp. 245-267.
Lee, J.B. (2013). "A study of Construction Management for the Application to the Residential Environment Improvement Project." Journal of Korea Institute of Construction Engineering and Management, 7(2), pp. 89-97.
Seo, S.H., You, S.M,, Lee, K.S., and Choi, Y.K. (2015). "A Study on Reconstruction and Remodeling's Selection Factors of Old Apartment Houses Using AHP" Korean Journal of Construction Engineering and Management, KICEM, 16(6), pp. 12-21.
Seo, S.J., and Lim, K.R, (2011). "A Study on the Integrated Neighborhood Regeneration of Low-rise Residential Area" National Commission on Architectural Policy. pp. 19-228.
Seo, S.J., and Lim, K.R, (2012). "An Enhanced Institutional Operating System for Street Housing-led Housing Renewal." Architecture & Urban Research Institute, pp. 1-280.
Yeom, C.H., and Yeo, H.J. (2012). "Housing-related Legal System Flexibilization Strategy for Small Scale Housing Development." Architecture & Urban Research Institute, pp. 1-280.

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