[논문]오피스 렌트프리 결정요인 분석 : 서울시를 중심으로

한광호; 권희재; 노승한

doi:10.22640/lxsiri.2019.49.1.5

오피스 렌트프리 결정요인 분석 : 서울시를 중심으로
Analysis of Rent-Free Determinants : Evidence from Seoul Office Market 원문보기

지적과 국토정보 = Journal of cadastre & land informatix, v.49 no.1, 2019년, pp.5 - 15

한광호 (건국대학교 부동산학과) , 권희재 ((주)젠스타 LM팀) , 노승한 (건국대학교 부동산학과)

초록
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본 연구는 기존 연구의 방법론적 한계를 검토하고 이를 극복할 수 있는 분석모형으로 Tobit을 제안하며, 이 모형을 이용한 실증분석결과를 도출하고 시사점을 제시하는 것을 연구목적으로 한다. 종속변수로 연평균 렌트프리를 사용하였으며 독립변수는 계약특성과 건물특성을 사용하였다. 계약특성에는 신규계약여부, 계약기간, 계약면적을 사용하였으며, 계약시점을 통제하기 위한 계약연도 더미를 사용하였다. 건물특성은 건물연한, 연면적, 연면적제곱, NOC, 권역더미를 사용하였다. 분석모형은 시점을 고려하지 않은 기본모형, 계약시점을 고려한 시점통제모형, 연면적과의 2차함수 관계를 검정하기 위한 2차식 모형의 3개 모형을 설정하고 실증분석을 수행하였다. 분석결과 계약기간, 계약면적, 연면적, 건물연한과 같은 선행연구를 통해 밝혀진 기존 변수들이 모두 통계적으로 유의하였으며, 본 연구에서 추가적으로 검증하고자 한 신규계약여부도 통계적으로 유의하였다. 또한, 연면적과 연평균 렌트프리 사이의 역U자 관계도 존재하는 것으로 분석되었다. 본 연구의 결과는 렌트프리에 관한 기존 연구를 방법론적으로 발전시키는 기여가 있으며, 더욱 정밀한 분석결과를 제공하여 서울의 오피스 임대차시장 참여자들에게 유용한 자료를 제공할 수 있을 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study is to review methodological limitations of previous studies, propose Tobit Model as an analysis model. We model used annual rent-free as dependent variable and considering to contract characteristics and building characteristics as independent variable. We model was consisted to the three model as follow: Basic model, Time control model, Quadratic model. As a result of the analysis, existing variables revealed through previous studies such as contract period, contract area, total floor area, and building age were all statistically significant. These results were robust when considering time effects. Also, floor area and annual rent-free was quadratic relationship by inverse U shape. This result provide to methodological contribution for related research. Also, provide to more accurate information for participants in seoul office market.

주제어

표/그림 (4)

표 Table 1. Introduction to Variable
표 Table 2. Summary Statistics
표 Table 3. Number of Contract by Region and year
표 Table 4. Tobit Model result

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구는 기존 렌트프리 영향요인에 관한 연구들의 방법론적 한계를 극복하고, 계약특성의 유의성과 연면적의 2차 함수관계를 발견하는 학술적 성과를 도출하였다. 이러한 결과는 렌트프리에 관한 국내 연구가 초기 단계에 머물러 있는 현시점에서 관련 연구 분 야의 발전에 일정한 기여가 존재한다.
이에 본 연구에서는 선행연구의 한계점을 고려하여 Tobit 모형을 이용해 더욱 정밀한 렌트프리 영향요인을 분석하고, 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구자료는 국내자산관리회사로부터 취득한 서울시 오피스 임대차 계약자료로서 2014년부터 2017년까지 의 251건이다.
이에 본 연구에서는 이와 같은 선행연구의 방법론적 한계를 보완하기 위하여 Tobit 모형을 이용해 렌트프리 영향요인을 분석하였으며, 분석에 활용되는 자료가 2014년~2017년에 걸쳐 있는 점을 고려하여 계약 시점을 모형에서 통제하였다.
즉, 임대료를 인하하면 오피스 매매가격이 하락하게 된다. 이에 오피스 임대인은 표면임대료의 유지를 통해 시장에 착시현상을 주어 오피스 가격의 하락을 방어하고자 한 것이다. 오피스 매매에 있어 시장은 렌트프리를 반영한 적정시장가격을 형성할 것이라는 이견이 존재할 수 있으나, Sirmans et al.

가설 설정

본 연구의 Tobit 모형은 각 계약자료의 계약특성과 건물특성변수를 독립변수로 활용하며, 모형의 오차항 εi는 평균=0, 분산=σ2인 정규분포를 따르는 것으로 가정한다.

제안 방법

건물은 규모를 나타내는 연면적은 실증분석에서는 Log를 취한 값을 사용하지만, 자료의 특성을 파악하기 위해 기초통계에서는 원래의 값을 이용해 살펴보았다. 연면적의 최소값은 438.
실증분석의 모형은 3개로 구성된다. 계약 시점을 통제하지 않은 기초모형인 모형 1, 계약 시점을 통제한 모형 2, 연면적의 2차함수 관계를 고려한 모형3 으로 구성하였다. 각 연구모형의 VIF는 모두 10 이하로 나타나 다중공선성은 없는 것으로 분석되었다.
정원구･이호병(2016)은 여태종 외(2015)의 연구가 건물단위의 자료이며, 계약자료가 아닌 전화 및 방문 조사로 구한 호가 자료라는 한계를 지적하며, 실제 계약자료를 바탕으로 렌트프리 영향요인을 분석하였다. 방법론적인 측면에서는 앞선 연구와 달리 다중회귀모형을 수립하여 분석을 진행하였다. 분석결과 연면적, 공실률, 계약 기간이 렌트프리에 영향을 미친다고 분석하였다.
본 연구에서는 추가로 신규계약 여부, 거래연도를 투입하였다. 나아가 연면적과 렌트프리의 2차 함수관계를 검증하기 위해 연면적의 제곱변수를 투입하였다.
본 연구의 주요 독립변수인 계약 기간, 계약면적, 건물 연한, 연면적, NOC의 유의수준과 계수의 방향성은 시점통제 전후와 연면적 제곱변수 투입 이후에도 강건(Robust)하였다.
분석모형은 시점을 고려하지 않은 기본모형, 계약 시점을 고려한 시점통제모형, 연면적과의 2차 함수관계를 검정하기 위한 2차 함수 모형의 3개 모형으로 분석을 수행하였다.
본 연구에서는 렌트프리 결정요인에 대하여 선행연구와 달리 Tobit 모형을 이용하여 실증분석을 수행하였다. 종속변수로 연평균 렌트프리를 사용하였으며 독립변수는 계약특성과 건물특성을 사용하였다. 계약 특성에는 신규계약 여부, 계약 기간, 계약면적과 계약 시점을 통제하기 위한 계약연도 더미를 사용하였다.

대상 데이터

NOC 또한 실증분석과 별도로 기초통계에서는 원자료를 활용하였다. NOC의 최소값은 448.
계약 특성에는 신규계약 여부, 계약 기간, 계약면적과 계약 시점을 통제하기 위한 계약연도 더미를 사용하였다. 건물특성은 건물 연한, 연면적, 연면적 제곱, NOC, 권역 더미를 사용하였다.
본 연구 는 지역적 범위를 서울로 한정한 이유는, 확보한 계약 사례 중 서울을 제외한 지역에는 렌트프리가 전혀 존재하지 않거나, 1건만 존재하는 등 사실상 시장에서 렌트프리가 활용되지 않고 있었기 때문이다. 따라서, 확보한 전체 계약사례 총 750건 중 서울에서 발생된 계약자료 251건을 실증분석에 활용하였다.
본 연구의 분석자료는 국내자산관리회사 G사에서 보유하고 있는 2014년부터 2017년까지의 전국 오피스 임대차계약사례를 바탕으로 구축하였다. 본 연구 는 지역적 범위를 서울로 한정한 이유는, 확보한 계약 사례 중 서울을 제외한 지역에는 렌트프리가 전혀 존재하지 않거나, 1건만 존재하는 등 사실상 시장에서 렌트프리가 활용되지 않고 있었기 때문이다.
이에 본 연구에서는 선행연구의 한계점을 고려하여 Tobit 모형을 이용해 더욱 정밀한 렌트프리 영향요인을 분석하고, 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구자료는 국내자산관리회사로부터 취득한 서울시 오피스 임대차 계약자료로서 2014년부터 2017년까지 의 251건이다.
본 자료의 기초통계량은 Table 2와 같다. 총 표본 수는 251개이다. 종속변수인 연간 렌트프리는 전혀 제공되지 않는 사례인 0개월부터, 최대 6개월까지 렌트프리가 제공되는 사례도 있는 것으로 나타났다.

데이터처리

본 연구에서는 추가로 신규계약 여부, 거래연도를 투입하였다. 나아가 연면적과 렌트프리의 2차 함수관계를 검증하기 위해 연면적의 제곱변수를 투입하였다.

이론/모형

렌트프리에 관한 기존 선행연구들은 렌트프리의 단위가 1개월인 점을 고려하여 순서형 로짓모형 및 다항 로짓모형을 이용하거나(여태종 외 2015; 황병훈･유정석 2016), Cox 비례위험모형을 이용하였다(황병훈･유정석 2017). 렌트프리 기간을 범주로 구분하지 않고 다중회귀모형을 사용한 연구도 존재한다(정원구･이호병 2016).
본 연구에서는 렌트프리 결정요인에 대하여 선행연구와 달리 Tobit 모형을 이용하여 실증분석을 수행하였다. 종속변수로 연평균 렌트프리를 사용하였으며 독립변수는 계약특성과 건물특성을 사용하였다.
본 연구에서는 상술한 바와 같이 종속변수인 렌트프리의 중도 절단(Censored)된 분포특성을 고려하여 Tobin(1958)이 제안한 Tobit 모형을 활용한다. 모형 의 기본적인 형태는 다음과 같다.

성능/효과

계약 기간은 연평균 렌트프리에 통계적으로 유의한 (+)의 효과를 미치는 것으로 분석되었다. 장기계약에 대해 임대인이 더 많은 렌트프리를 제공하는 이유에 대해 정원구･이호병(2016)은 추가적인 렌트프리에 의해 발생하는 현금흐름 손실은 장기계약을 통해 현금흐름의 안정성을 높이는 것에 대한 대가라고 분석 하고 있다.
계약 기간은 최소 3개월부터 최대 120개월까지 존재하였으며, 평균 20개월의 계약 기간을 가지는 것으로 나타났다.
계약면적은 연평균 렌트프리와 통계적으로 유의한 (+)의 관계를 갖는 것으로 분석되었다. 일반적으로 대형면적 임차인은 임대인에 대해 협상력에 있어 우위를 가지기 때문에 보다 많은 인센티브를 요구할 수 있다(황병훈･유정석 2017).
연면적의 경우 여러 선행연구와 마찬가지로 통계적으로 유의한 (+)의 영향을 미치는 것을 분석되었다. 나아가 연면적 제곱변수도 통계적으로 유의하게 나타나면서 연면적과 연평균 렌트프리의 2차 함수관계가 존재하는 것으로 분석되었다. 기존 선행연구는 대형빌딩의 경우 소형빌딩 보다 채워야 할 임대면적이 더 크기 때문에 높은 렌트프리를 제공하여 공실률을 낮춘다고 보았다.
분석결과 계약 기간, 계약면적, 연면적, 건물 연한과 같은 선행연구를 통해 밝혀진 기존 변수들이 모두 통계적으로 유의하였으며, 본 연구에서 추가로 검증하고자 한 신규계약 여부도 통계적으로 유의하였다. 또한, 연면적과 연평균 렌트프리 사이의 역 U(Inverse- U)자 형태의 2차 함수관계도 존재하는 것으로 분석되었다.
분석결과 계약 기간, 계약면적, 연면적, 건물 연한과 같은 선행연구를 통해 밝혀진 기존 변수들이 모두 통계적으로 유의하였으며, 본 연구에서 추가로 검증하고자 한 신규계약 여부도 통계적으로 유의하였다. 또한, 연면적과 연평균 렌트프리 사이의 역 U(Inverse- U)자 형태의 2차 함수관계도 존재하는 것으로 분석되었다.
황병훈･유정석(2016)은 기존 연구에 시장변수(시장공실률, 시장임대료)를 추가로 고려한 모형을 제안 하였으며, 여태종 외(2015)와 같은 이유로 이항 및 다항 로짓모형을 활용하여 연구를 수행하였다. 분석결과 기존 연구결과와 달리 임대면적과 공실률이 렌트프리에 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다.
방법론적인 측면에서는 앞선 연구와 달리 다중회귀모형을 수립하여 분석을 진행하였다. 분석결과 연면적, 공실률, 계약 기간이 렌트프리에 영향을 미친다고 분석하였다.
이들은 렌트프리에 관한 자료가 중도 절단 자료(Censored data)이자 시간이 반영된 자료임을 고려해 Cox 비례위험모형을 이용한 분석을 시도하였다. 분석결과는 기존 연구와 상반되는 결과를 도출하였는데, 기존에 유의하지 않았던 공실률과 임대면적이 유의한 변수로 도출되었으며, 반대로 유의한 변수였던 연면적이 유의하지 않게 도출되었다. 이상 살펴본 렌트프리 영향요인에 대해 분석한 국내연구는 정밀한 분석을 위해 다양한 연구모형이 활용되고 있었으며, 그 결과들이 상이 하게 나타나는 경우도 존재하였다.
신규계약일 때 임대인은 더 많은 연평균 렌트프리를 제공하는 것으로 분석되었다. 신규임차인은 기존 임차인보다 이사비용, 인테리어비용, 기존빌딩 원상 복구비용 등 더 큰 비용이 발생한다.
총 표본 수는 251개이다. 종속변수인 연간 렌트프리는 전혀 제공되지 않는 사례인 0개월부터, 최대 6개월까지 렌트프리가 제공되는 사례도 있는 것으로 나타났다. 이러한 사례는 여태종 외(2015)의 표본에서도 확인할 수 있어 이상치는 아닌 것으로 판단하였다.

후속연구

본 연구의 결과는 렌트프리에 관한 기존 연구를 방법론적으로 발전시키는 기여가 있으며, 더욱 정밀한 분석결과를 제공하여 서울의 오피스 임대차시장 참여자들에게 유용한 자료를 제공할 수 있을 것이다.
이와 같은 분석결과는 오피스 임대차시장에서 시장 참여자들은 렌트프리에 유의한 변수들을 고려하여 전략적인 계약 협상이 가능할 것이다.
첫째, 관련 자료의 취득이 어려운 상황에서 특정 기업의 보유자료만을 사용하여 실제 분석에 활용된 표본의 수가 많지 않은 한계점이 존재한다. 적은 표본에 의한 분석결과로 결과의 일반화에 주의가 필요하다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	렌트프리란 무엇인가?	렌트프리는 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택(Incentive)의 하나로 전체 계약 기간 중 일정 기간의 임대료를 면제해주는 임대차 계약상의 양허 사항(Concession Clause)이다. 렌트프리는 오피스 시장이 임차인 우위 시장일 때 주로 활용된다.
	렌트 프리의 순기능은 무엇인가?	오피스 매매에 있어 시장은 렌트프리를 반영한 적정시장가격을 형성할 것이라는 이견이 존재할 수 있으나, Sirmans et al.(1990)은 렌트 프리가 높은 평균 임대료를 징수하면서 공실률을 감소시키는 것처럼 보이게 함으로써 자산가치에 긍정적 인 영향을 미친다고 분석한 바 있으며, 류강민･여태종(2016)의 연구는 실질임대료보다 호가 임대료(표면임대료)가 매매가격에 더 큰 영향력을 미친다고 분석한 바 있다. 따라서 임대인의 표면임대료 유지가 일정 부분 효과가 있는 것으로 보인다.
	임대료가 오피스 매매가격과 어떠한 상관관계를 가지는가?	즉, 임대료를 인하하면 오피스 매매가격이 하락하게 된다. 이에 오피스 임대인은 표면임대료의 유지를 통해 시장에 착시현상을 주어 오피스 가격의 하락을 방어하고자 한 것이다.

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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