[논문]일산신도시의 중심상권 활성화를 위한 상권 분석에 관한 연구

박동선; 이영은

doi:10.5804/lhij.2019.10.1.001

일산신도시의 중심상권 활성화를 위한 상권 분석에 관한 연구
A Study on the Trade Area Analysis of the Ilsan Subway Area for the Regeneration of Main Street 원문보기

LHI journal of land, housing, and urban affairs, v.10 no.1, 2019년, pp.1 - 7

박동선 (한국토지주택공사 도시재생뉴딜사업처) , 이영은 (한국토지주택공사 토지주택연구원)

Abstract ▼ AI-Helper

This article assumes that the first newtown has declined in Korea. Urban regeneration projects should be implemented for regeneration for CBD in Newtown as well as small local cities. The purpose of this article is to analyze the character of the subway area and to suggest the key issues for regeneartion in the subway area. Especially focussing on the local important commercial function in 5 subway areas. As a result of analyzing 5 subway areas according to basic statistical data, field interviews, and legal decline diagnostic index, all five commercial districts showed decline. In particular, the decline of Baekseok Station area appears to be serious, and there is a key factor that attracts the decline of the commercial area such as the long - term building or the closure rate of each commercial area. In addition, the vacancy rate is increasing due to large distribution facilities in new cities, the entry of new floating facilities on the outskirts, and unsold new stores, and the recession is accelerating. In this way, the signs of decline in the core of the new city are enriched, but the current Urban Regeneration Act is a legal system with a policy goal of regeneration of small and medium cities in the provinces as a system to promote the function of core bases rather than the overall redevelopment of new cities. Therefore, preemptive response is needed for the regeneration in those areas.

주제어

표/그림 (8)

그림 Fig. 1. Research Process
그림 Fig. 2. 5 Subway areas
그림 Table 1. Basic Commercial Statistical Data of Each Area
그림 Fig. 3. Business Opening/Closure Rate of Each Area
그림 Fig. 4. Rent of Each Area (1st floor)
표 Table 2. Property in Jeong-bal-san Area
그림 Fig. 5. Commercial Building Operating system (II-san New Town)
표 Table 3. Decline of Each Area

AI 본문요약
AI-Helper

* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.

문제 정의

(장윤배외, 2011) 본 연구에서는 인구구조, 생활환경의 편의성, 주택가치 상승과 하락 추세등을 분석하여 제1기 신도시의 정비여건과 쇠퇴현황을 분석하고 당시 법제도의 테두리 내에서 향후 부분 정비 가능한 방안을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 그러나 이 연구는 도시의 전체 기능재구성 및 활성화 등의 도시재생 측면 보다는 당시 이슈가 되었던 리모델링과 재건축 사업 방식중 보다 경제성 측면에서의 타당성을 분석하는데 초점을 두었다.
(장윤배외, 2011) 본 연구에서는 인구구조, 생활환경의 편의성, 주택가치 상승과 하락 추세등을 분석하여 제1기 신도시의 정비여건과 쇠퇴현황을 분석하고 당시 법제도의 테두리 내에서 향후 부분 정비 가능한 방안을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 그러나 이 연구는 도시의 전체 기능재구성 및 활성화 등의 도시재생 측면 보다는 당시 이슈가 되었던 리모델링과 재건축 사업 방식중 보다 경제성 측면에서의 타당성을 분석하는데 초점을 두었다.
이에 주민 생활 서비스 강화와 일자리 창출 차원에서 노후화 진행 중인 상권에 대한 재생 및 활성화방안 검토가 필요한 시점이다. 따라서 본 논문에서는 1기 신도시 중 외곽개발 및 대규모 점포 신규 오픈 등으로 상권 쇠퇴 및 노후화가 급속히 진행되고 있는 일산신도시 주요 역세권별 상권을 분석하여 해당 상권을 중심으로 활성화 방안을 도출할 수 있는 기초자료로 제시코자 한다. 기존 신도시 도시재생에 대한 선행연구는 연구범위가 신도시 전체 공간구조를 대상로 하는 경우가 많았으나 본 연구는 신도시의 중심상권을 수퍼블럭 단위로 선정하여 이에 대한 구체적인 상권을 분석하였다는 점에서 차별성을 갖는다.
본 연구는 일산신도시의 주요 역세권을 5개 선정하여 기초통계자료 분석과 현장조사, 관련 이해당사자 및 전문가의 심층인터뷰, 법적 제도적 현황을 분석하여 상권별 쇠퇴 현황과 상권분석 결과를 제시하였다. 그 결과, 3가지 시사점이 도출되었다.
셋째, 물리환경 측면에서는 전체 건축물 중 20년 이상 지난 건축물이 50퍼센트 이상 되어야 한다고 가이드하고 있다. 이러한 쇠퇴진단 기준이 기계적이기는 하나 현 제도상 실제로 적용되고 있는 기준이므로 1기 신도시의 역세권 상권 분석시 이에 대한 진단도 함께 함으로써 현실적으로 현행 법을 근거로 한 점층적 상권 활성화와도 시재 생이 가능한지 그 가능성을 진단코자 한다.

제안 방법

특성을 갖는다. 따라서 본 연구는 역세권을 중심으로 총 5개 권역으로 검토 권역을 설정하고 각 권역별 상권을 분석하였다. 분석 대상이 되는 상권의 위치와 도시기능을 고려한 토지이용계획은 다음 그림과 같다.
법적 한계와 현실적 조건을 감안한 상권 분석의 보강을 위해 도시재생법에 근거한 쇠퇴진단 지표를 중심으로 주요역세권의 상권 쇠퇴정도를 분석하였다. 도시재생법 제 13조 4항에서 활성화지역 지정 조건은 첫째, 인구사회부 문으로서 최근 30년간 인구가 가장 많았던 시기와 비교하여 20% 이상 인구 감소 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 인구가 감소한 경우, 둘째, 산업경제 측면에서 최근 10년간 총 사업체 수가 가장 많았던 시기와 비교하여 5% 이상 총사업체 수가 감소 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총사업체 수가 감소하는 경우, 마지막으로 물리환경 측면에서는 전체 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율이 50% 이상인 경우로 법에서는 이 3가지 요소 중 두 항목 이상 부합할 경우 쇠퇴지역에 대한 활성화 지역으로 지정할 수 있도록 하고 있다.
마지막으로 법 .제도 분석 등을 통해 권역별 쇠퇴 현황 및 잠재적 활성화 방안을 제안하였다. 본 연구의 흐름은 Fig.
구성하였다. 첫째, 상권정보시스템 등 통계자료 분석을 하여 객관적인 상권력을 분석하였고 두 번째, 지역상인 공인중개사를 대상으로 현장 인터뷰를 진행하여 실제 상권력과 매매가 등 가장 현실적인 부동산 시장 분석이 되도록 1 단계 연구결과를 강화하였다. 마지막으로 법 .

대상 데이터

'18.5.23~25 3일간 일산신도시 상권별로 공인중개사 8 개소, 지역상인 20명, 토지판매(시행사) 등 전문가 10인에 대하여 현장 인터뷰를 실시하였다. 해당 역세권별 주요 8개 중개업소를 방문하여 심층 인터뷰한 결과 일산시의 상권은 대로변 중심으로 연결되어 있고, 공실은 없으나 임차인 15 ~20%가 권리금 및 재계약을 포기하고 있어 상권침체 우려되고 있다고 진단하였다.

성능/효과

이러한 지표를 기준으로 역세권별 쇠퇴정도를 분석한 결과 백석역, 마두역, 주엽역 주변과 일산 2 . 3동이 인구사회, 물리환경 부문에서 활성화 지역 지정요건을 충족하고 있는 것으로 나타났다.
첫째, 인구 항목은 최근 30년간 인구 최대치 대비 현재 인구가 20퍼 센트 이상 감소 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 인구가 감소한 곳을 쇠퇴한 곳으로 분석하도록 규정하고 있다. 둘째, 산업 측면에서 도시쇠퇴 기준은 최근 10년간 총 사업체 수 최대치 대비 현재 5퍼센트 이상 감소하거나 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총 사업 체수가 감소한 지역이다. 셋째, 물리환경 측면에서는 전체 건축물 중 20년 이상 지난 건축물이 50퍼센트 이상 되어야 한다고 가이드하고 있다.
둘째, 신도시내 대형 유통시설, 외곽 신규 유동시설 입점, 신규상가 미분양 등으로 공실이 증가하고 있으며 침체는 가속화되고 있다. 그리고 신규 분양상가는 시행사 — 수분양자(임대인) - 임차인 구조로 상권이 형성되어야 하나, 일부 상가가 미분양 상황으로 상권 형성이 불가한 상황으로 최초 분양가 대비 대폭 할인된 분양가로 판매 중임에도 불구하고 미분양으로 일부 상가는 90% 이상 공실인 상태로 나타나 쇠퇴정도가 심각한 수준이다.
마지막으로 현장 상인과 전문가, 부동산 중개업소의 인터뷰 결과 전반적인 상가 노후화, 공실 및 방치상가 발생 등으로 쇠퇴도는 더욱 가속화되고 있는 것으로 체감되고 있음을 알 수 있다.
둘째, 산업 측면에서 도시쇠퇴 기준은 최근 10년간 총 사업체 수 최대치 대비 현재 5퍼센트 이상 감소하거나 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총 사업 체수가 감소한 지역이다. 셋째, 물리환경 측면에서는 전체 건축물 중 20년 이상 지난 건축물이 50퍼센트 이상 되어야 한다고 가이드하고 있다. 이러한 쇠퇴진단 기준이 기계적이기는 하나 현 제도상 실제로 적용되고 있는 기준이므로 1기 신도시의 역세권 상권 분석시 이에 대한 진단도 함께 함으로써 현실적으로 현행 법을 근거로 한 점층적 상권 활성화와도 시재 생이 가능한지 그 가능성을 진단코자 한다.
그 결과, 3가지 시사점이 도출되었다. 첫째, 사회 경제적 변화 등에 따른 상가 수요 축소, 상업 기대 이익률과 실제 이익률 갭(GAP) 등으로 상권쇠퇴 및 침체가 진행되고 있는 것으로 나타났다. 임대인 기대이익률과 임차인 기대영업이익률 모두 실제 이익률과 차이를 보이며 임차인 재계약 실패, 임대인 권리금 포기 등 상권 쇠퇴의 악순환 구조를 보이고 있는 것이다.
있다. 첫째, 인구 항목은 최근 30년간 인구 최대치 대비 현재 인구가 20퍼 센트 이상 감소 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 인구가 감소한 곳을 쇠퇴한 곳으로 분석하도록 규정하고 있다. 둘째, 산업 측면에서 도시쇠퇴 기준은 최근 10년간 총 사업체 수 최대치 대비 현재 5퍼센트 이상 감소하거나 또는 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총 사업 체수가 감소한 지역이다.

후속연구

이러한 연구가 전제될 때, 곧 건설될 3기 신도시는 향후 도시의 쇠퇴를 전망하고 이를 사전에 대응하는 보다 복원력 높은 도시로 계획할 수 있을 것이다. 본 연구는 1기 신도시중 일산시를 한정하여 이외 1 기 신도시내 중심 역세권에 대한 사례 분석이 상대적으로 충분하지 못한 상태에서 이루어진 연구한계를 가지므로 향후 전체적인 신도시의 쇠퇴 진단 및 상권 분석에 대한 지속적인 연구와 분석 방법의 개발이 필요하다.
따라서 전면적 도시재개발이 불가능하다면 점진적으로 핵심 기능을 재생하고 신도시 전체의 활력을 불어 넣어줄 수 있도록 부분적인 개선과 중심 상권을 중심으로 하는 상권 활성화 방안이 선제적으로 마련되어야 할 것이다. 이러한 연구가 전제될 때, 곧 건설될 3기 신도시는 향후 도시의 쇠퇴를 전망하고 이를 사전에 대응하는 보다 복원력 높은 도시로 계획할 수 있을 것이다. 본 연구는 1기 신도시중 일산시를 한정하여 이외 1 기 신도시내 중심 역세권에 대한 사례 분석이 상대적으로 충분하지 못한 상태에서 이루어진 연구한계를 가지므로 향후 전체적인 신도시의 쇠퇴 진단 및 상권 분석에 대한 지속적인 연구와 분석 방법의 개발이 필요하다.

참고문헌 (10)

김경천.김갑열.이재수(2015), "도시재생 지역선정을 위한 평가지표 연구 - 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 중심으로", 부동산학보, 제61집: 31-45.
김형철(2009), "도시재생을 위한 도시특성 및 유형분석 연구", 경원대학교 석사학위논문.
박홍욱, 구자훈(2007), "신도시 중심상업지역 내 지하철 역세권의 상업시설 입지유형별 구매행태 및 서비스 이용행태 분석", 한국도시설계학회, 도시설계 8(1).
서울특별시(2017), 도시재생법 해설서.
윤태원, 양유현(1999), "신도시 근린상업용지의 특성에 관한 연구", 대한건축학회학술발표논문집, 제19권 제1호.
이금연(2010), "지속가능한 도시재생을 위한 주거지 정비지역 특성분석에 관한 연구 - 성남시 태평2구역 주거지 중심으로", 경원대학교 석사학위논문.
이왕건(2006), "도시성장관리의 새로운 패러다임", 국토, 통권 299호.
이창무, 안건혁, 안내영(2001), "분당 상권의 형성과 변화과정에 관한 연구", 대한국토도시계획학회지 국토계획, 제38권 7호.
장윤배, 이성룡, 채영진(2011), "제1기 신도시의 도시재생과 관리방안 연구", 경기연구원.
국토교통부(2017), "도시재생 뉴딜 시범사업 선정계획".

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

내보내기 구분	파일저장 인쇄 메일전송
구성항목	기본정보 상세정보 관리번호, 논문명, 저널/프로시딩명, 저자 , 발행년, 권, 호, 시작페이지, 끝페이지, 발행기관 관리번호, 논문명, 대등논문명, 저자 , 저널/프로시딩명, 발행기관, 발행년, 발행언어, 권, 호, 시작페이지, 끝페이지, ISBN, ISSN, 주제분야, 키워드, 초록(한글), 초록(영문), 저자(소속기관)
저장형식	Text(ASCII format) Excel format RefWorks Direct Export RIS format (for Reference Manager, ProCite, EndNote), Scholar's Aids, Mendeley
메일정보	받는사람 (필수) @ 보내는사람 (선택) @ 제목 내용 KISTI 검색결과 이메일 서비스
안내	총 건의 자료가 검색되었습니다. 다운받으실 자료의 인덱스를 입력하세요. (1-10,000) 검색결과의 순서대로 최대 10,000건 까지 다운로드가 가능합니다. 데이타가 많을 경우 속도가 느려질 수 있습니다.(최대 2~3분 소요) 다운로드 파일은 UTF-8 형태로 저장됩니다. 파일의 내용이 제대로 보이지 않을실 때는 웹브라우저 상단의 보기 -> 인코딩 -> 자동선택 여부를 확인하십시오. ~ Text(ASCII format) Excel format

연합인증