[논문]브라운필드 재개발이 주변 지역 주택소유회전 및 주거 안정성에 미치는 공간적 파급효과 - 미국 오하이오주 쿠야호가 카운티를 중심으로 -

우아영

doi:10.13161/kibim.2020.10.3.054

브라운필드 재개발이 주변 지역 주택소유회전 및 주거 안정성에 미치는 공간적 파급효과 - 미국 오하이오주 쿠야호가 카운티를 중심으로 -
Spatial Impacts of Brownfield Redevelopments on Neighborhood Housing Turnover and Stability - Case Study of Cuyahoga County, Ohio in the US - 원문보기

Journal of KIBIM = 한국BIM학회논문집, v.10 no.3, 2020년, pp.54 - 62

우아영 (한양대학교 도시대학원)

Abstract ▼ AI-Helper

There is growing consensus among planners and policymakers that brownfield remediation has positive impacts on neighborhoods in terms of housing prices, public health, and environmental quality. However, there is a limited understanding of how brownfield redevelopments spatially affect neighborhood housing turnover and stability. This paper addresses the spatial impacts of brownfield redevelopments on neighboring housing turnover in Cuyahoga County, Ohio. This study examines housing turnover before and after the remediation of brownfield sites countywide and in housing submarkets stratified by household income. Based on housing sales data between 1996 and 2007, the extended Cox Hazard model with the difference-in-difference approach is employed to clarify the causal relationships between brownfield redevelopments and neighboring housing turnover. Additionally, along with the results of the previous study examining impacts of brownfield remediation on nearby housing prices, this paper estimates the change of neighborhood stability due to brownfield redevelopments based on both attributes of housing prices and turnovers.

주제어

표/그림 (10)

표 Table 1. Hypothesized scenarios for brownfield redevelopment
그림 Figure 1. Study area
그림 Figure 2. Conceptual model
그림 Figure 3. Historic housing sales between 1996 and 2007
그림 Figure 4. Historic housing sales between 1996 and 2007
그림 Figure 5. Definition of microneighborhood
그림 Figure 6. GIS hot-spot analysis for sales occurrence
표 Table 2. County-wide results
표 Table 3. Income submarket results
표 Table 4. Impacts of brownfield redevelopments on neighborhood stability

AI 본문요약
AI-Helper

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문제 정의

하지만 브라운필드 재개발의 근린 생활권 내 주택소유회전에 미치는 영향에 관한 실증연구는 전무한 실정이다. 따라서 본 연구는 브라운 필드 재개발이 주변 지역 주택소유회전에 미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 추정하고, 주택가격 파급효과와 관련된 선행연구 결과와의 융합을 통하여 브라운필드 재개발 사업이 주변 지역의 주거안정성에 미치는 공간적 파급효과를 추정하고 정책적 함의를 도출한다.
추정하였다. 또한, 브라운필드 재생 정책의 목적인 주거 안정성 측면 뿐 아니라 사회정의 측면에서의 공간적 파급효과를 추정하기 위하여, 본 연구는 브라운필드 재개발 사업이 이루어진 근린 생활권의 소득 특성 기반의 주택하부시장별로 계층화하여 서로 다른 파급효과가 있음을 실증적으로 규명하였다.
위한 예비분석을 수행하였다. 본 연구는 Esri Arc GIS 를 활용하여 1996년부터 2007년 사이에 쿠야호가 카운티 내에서 두 번째 거래가 일어난 주택의 공간적 밀도를 살펴보았다. 구체적으로, Getis-Ord GI* 기반의 공간자기상관분석(Spatial autocorrelation analysis) 및 역거리가중 보간법(Inverse Distance Weighted Interpolation)을 기반으로 한 핫스팟 분석 (Hot-spot analysis)을 수행하였다.
본 연구는 계량경제 모델 기반의 실증분석을 수행하기에 앞서, 브라운필드 재개발과 주택거래 현황의 공간적 분포를 파악하기 위한 예비분석을 수행하였다. 본 연구는 Esri Arc GIS 를 활용하여 1996년부터 2007년 사이에 쿠야호가 카운티 내에서 두 번째 거래가 일어난 주택의 공간적 밀도를 살펴보았다.
본 연구는 다양한 공간자료를 바탕으로 브라운필드 재개발의 주택 소유회전 파급효과를 추정하기 위하여, 합리적인 계량경제모델을 설정한다. 주택소유회전에 대한 파급효과를 추정하기 위하여 극복해야할 과제는 크게 두 가지를 들 수 있다.
본 연구는 미국 러스트 벨트의 대표적 도시인 클리블랜드 (Cleveland)시가 위치한 오하이오주 쿠야호가 카운티(Cuyahoga county) 내 브라운필드 재개발 사업이 근린 생활권 내 주택 소유회전에 미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 추정한다. 본 연구는 주택거래(Housing sales transactions) 공간 빅데이터를 바탕으로 브라운필드 재개발의 주택소유회전 파급효과를 추정하기 위하여 Extend Cox Hazard 모델을 활용한다.
본 연구는 미국 쿠야호가 카운티 내 브라운필드 재개발이 근린생활권 내 주택소유회전에 미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 추정하였다. 또한, 브라운필드 재생 정책의 목적인 주거 안정성 측면 뿐 아니라 사회정의 측면에서의 공간적 파급효과를 추정하기 위하여, 본 연구는 브라운필드 재개발 사업이 이루어진 근린 생활권의 소득 특성 기반의 주택하부시장별로 계층화하여 서로 다른 파급효과가 있음을 실증적으로 규명하였다.
본 연구는 브라운필드 재개발이 주변 지역의 주택 소유회전에 미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 규명하였다. 또한, 브라운 필드 재개발의 주택가격 파급효과를 살펴본 선행연구 결과와의 융합을 통하여 주거안정성 측면의 변화를 추정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다.
특히, 본 연구는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구 결과와의 융합을 통하여, 궁극적으로는 브라운필드 재개발 사업이 주변 지역의 “주거 안정성(Neighborhood stability)”에 미치는 공간적 파급효과를 규명하고자 한다. 본 연구는 브라운필드 재생사업의 목적인 근린 생활권 주거안정성 측면 뿐 아니라 사회정의(Social justice) 및 사회적 형평성(Social equity) 측면에서의 공간적 파급효과를 추정하기 위하여, 브라운필드 재개발 사업이 이루어진 근린 생활권의 소득 특성별로 계층화(Stratification)하여 공간적 파급효과를 실증적으로 연구한다. 본 연구의 결과는 브라운필드 재개발 사업의 주거 안정 효과 및 사회정의 파급효과를 규명하여, 유럽 및 북미, 아시아 지역의 브라운필드 재개발 정책 수립에 활용될 수 있다.
본 연구의 목적은 브라운필드 재개발 사업이 근린 생활권 내 “주택소유회전(Housing turnover)”에 미치는 공간적 파급효과를 GIS 및 계량경제 실증분석을 통하여 추정한다. 특히, 본 연구는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구 결과와의 융합을 통하여, 궁극적으로는 브라운필드 재개발 사업이 주변 지역의 “주거 안정성(Neighborhood stability)”에 미치는 공간적 파급효과를 규명하고자 한다.
및 계량경제 실증분석을 통하여 추정한다. 특히, 본 연구는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구 결과와의 융합을 통하여, 궁극적으로는 브라운필드 재개발 사업이 주변 지역의 “주거 안정성(Neighborhood stability)”에 미치는 공간적 파급효과를 규명하고자 한다. 본 연구는 브라운필드 재생사업의 목적인 근린 생활권 주거안정성 측면 뿐 아니라 사회정의(Social justice) 및 사회적 형평성(Social equity) 측면에서의 공간적 파급효과를 추정하기 위하여, 브라운필드 재개발 사업이 이루어진 근린 생활권의 소득 특성별로 계층화(Stratification)하여 공간적 파급효과를 실증적으로 연구한다.

제안 방법

통하여 파악한다. 1996년부터 2007년까지 쿠야호가 카운티 내에서는 총 37건의 브라운필드 재개발이 이루어졌으며, 본연구는 해당자료를 활용하여 브라운필드 재개발의 공간적 파급효과를 추정한다.
본 연구는 Esri Arc GIS 를 활용하여 1996년부터 2007년 사이에 쿠야호가 카운티 내에서 두 번째 거래가 일어난 주택의 공간적 밀도를 살펴보았다. 구체적으로, Getis-Ord GI* 기반의 공간자기상관분석(Spatial autocorrelation analysis) 및 역거리가중 보간법(Inverse Distance Weighted Interpolation)을 기반으로 한 핫스팟 분석 (Hot-spot analysis)을 수행하였다. 분석결과(Figure 6)는 주택거래의 대부분이 브라운필드 재개발이 수행된 지역—특히, 저소득층이 밀집된 도심부 지역—의 주변에서 유의미한 클러스터링을 보이는 반면, 브라운필드 재개발이 이루어지지 않은 지역에서는 콜드스팟(Cold spot)을 보여준다.
주택 소유회전의 추정에 있어서 주택의 거주·보유기간 및 매매 여부를 동시에 고려하기 위하여 Extended Cox Hazard 모델을 활용하며, 브라운 필드 재개발 파급효과의 인과관계를 규명하기 위하여 이중차분법을 적용한다. 또한, 본 연구는 분석모델을 카운티 전체 뿐 아니라, 근린 생활권 소득 특성으로 규정된 주택 하부시장별로 계층화하여 분석을 수행한다.
, 2016a; Kim and Horner, 2003). 또한, 본 연구는 표준화 주택가격 비율의 한계효과(Marginal effect)를 살펴보기 위하여 해당 변수를 2차식 (Quadratic form)으로 구성하였다(Woo et al., 2016a).
이와 같은 구성은 개별 단독주택 중 미시적 근린 생활권 내에 브라운 필드재개발 사업이 일어나기 전과 후의 주택소유회전율을, 미시적 근린 생활권 내에 브라운필드가 없는 개별 단독주택의 주택 소유회전율과 비교함으로써, 브라운필드 재개발 사업 파급효과의 인과관계를 추정할 수 있다. 본 연구에서는 이와 같은 분석모델을 쿠야호가 카운티 전체 뿐 아니라, 근린 생활권의 소득 특성에 따라 계층화하여 분석을 수행한다.
브라운필드 재개발의 공간적 위치는 Cuyahoga County Department of Development(CCDD) 및 Ohio Development Services Agency(ODSA)에서 구득한 브라운필드 재개발 현황자료를 통하여 파악한다. 1996년부터 2007년까지 쿠야호가 카운티 내에서는 총 37건의 브라운필드 재개발이 이루어졌으며, 본연구는 해당자료를 활용하여 브라운필드 재개발의 공간적 파급효과를 추정한다.
model)을 활용한다. 브라운필드 재개발의 주택 소유회전 영향을 파악하기 위하여 표준화 주택가격 비율 (Standardized housing price ratio), 지역 및 주택하부시장 (Housing submarket) 특성을 통제변수로 활용한다. 주택 소유회전의 추정에 있어서 주택의 거주·보유기간 및 매매 여부를 동시에 고려하기 위하여 Extended Cox Hazard 모델을 활용하며, 브라운 필드 재개발 파급효과의 인과관계를 규명하기 위하여 이중차분법을 적용한다.

대상 데이터

특히, 본 연구는 미국의 주요 주택양식인 단독주택(Single-family housing) 유형에 분석의 초점을 맞추며, 시간적 범위는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구와의 정합성을 위하여 1996년에서 2007년까지로 설정한다. 본 연구는 12년간의 주택실거래 자료에서 주택저당(Foreclosure) 등의 불가피한 거래(Forced sales)는 제외하였으며, 결과적으로 Figure 3과 같이 쿠야호가 카운티 내 94, 410건의 단독주택 거래자료를 분석 표본으로 활용한다.
본 연구는 미국 러스트 벨트의 대표적 도시인 클리블랜드시가 위치한 오하이오주 쿠야호가 카운티를 대상으로 한다. 쿠야호가카운티는 이리호(Lake Erie)와 쿠야호가강(Cuyahoga River) 이인접한 지리적 이점을 바탕으로 철강 및 제철산업 등이 발달하며 미국 내 철강벨트(Steel belt)로 알려지게 되었다(Woo and Lee, 2016).
본 연구의 분석단위(Unit of analysis)는 쿠야호가 카운티 내 모든 단독주택이다. 이러한 개별 단독주택은 거주민들이 보행거리 내에서 활동할 수 있는 작은 생활권을 갖게 되며, 이를 미시적 근린 생활권(Microneighborhood)으로 정의한다(Woo and Lee, 2016; Woo et al.
위하여 다양한 공간자료를 활용한다. 쿠야호가 카운티 내 주택의 주택소유회전(거주·보유기간 및 매매 여부)와 주택거래가격을 파악하기 위하여 Northeast Ohio Community and Neighborhood Data for Organizing(NEO CANDO)의 주택 실거래 자료를 활용한다. 특히, 본 연구는 미국의 주요 주택양식인 단독주택(Single-family housing) 유형에 분석의 초점을 맞추며, 시간적 범위는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구와의 정합성을 위하여 1996년에서 2007년까지로 설정한다.
쿠야호가 카운티 내 주택의 주택소유회전(거주·보유기간 및 매매 여부)와 주택거래가격을 파악하기 위하여 Northeast Ohio Community and Neighborhood Data for Organizing(NEO CANDO)의 주택 실거래 자료를 활용한다. 특히, 본 연구는 미국의 주요 주택양식인 단독주택(Single-family housing) 유형에 분석의 초점을 맞추며, 시간적 범위는 주택가격 파급효과를 추정한 선행연구와의 정합성을 위하여 1996년에서 2007년까지로 설정한다. 본 연구는 12년간의 주택실거래 자료에서 주택저당(Foreclosure) 등의 불가피한 거래(Forced sales)는 제외하였으며, 결과적으로 Figure 3과 같이 쿠야호가 카운티 내 94, 410건의 단독주택 거래자료를 분석 표본으로 활용한다.

이론/모형

또한 이항 로지스틱 모델은 분석 연구기간 내 주택의 매매가 이루어졌는지 여부는 고려할 수 있는 반면, 해당주택의 거주 및 보유기간은 고려하지 못한다. 따라서 본 연구는 주택소유회전을 면밀히 파악하기 위해서 거주·보유기간 및 매매 여부를 동시에 고려할 수 있는 Extended Cox Hazard 모델을 이용한다. 본 연구에서 종속변수 중 주택보유기간은 연구의 시간적 범위인 1996년부터 2007년 사이에 첫 번째 거래와 두 번째 거래사이의 기간(일)으로 정의되며, 두 번째 거래는 Hazard(sales) occurrence를 의미한다.
본 연구는 주택거래(Housing sales transactions) 공간 빅데이터를 바탕으로 브라운필드 재개발의 주택소유회전 파급효과를 추정하기 위하여 Extend Cox Hazard 모델을 활용한다. 또한, 본 연구는 브라운 필드 재개발 파급효과의 인과관계(Causal relationships), 즉, 근린 생활권 내의 주택소유회전이 브라운필드 재개발로 인하여 촉진(또는 안정)이 된 것인지, 또는 브라운필드 재개발이 이미 주택 소유회전이 촉진(또는 안정)되어 있는 근린 생활권에서 이루어진 것인지를 명확히 규명하기 위하여, Extend Cox Hazard 모델에 이중차분법(Difference-in-Differences: DID)을 적용한다.
본 연구는 브라운필드 재개발이 주택소유회전에 미치는 공간적 파급효과를 추정하기 위하여 Figure 2와 같은 개념적 모델(Conceptual model)을 활용한다. 브라운필드 재개발의 주택 소유회전 영향을 파악하기 위하여 표준화 주택가격 비율 (Standardized housing price ratio), 지역 및 주택하부시장 (Housing submarket) 특성을 통제변수로 활용한다.
즉, 근린 생활권 내의 주택소유회전이 브라운필드 재개발로 인하여 촉진(또는 안정)이 된 것인지, 또는 브라운필드 재개발이 이미 주택소유회전이 촉진(또는 안정)되어 있는 근린 생활권에서 이루어진 것인지를 명확하게 할 필요가 있다. 본 연구는 이를 위해서 Extend Cox Hazard 모델에 이중차분법을 적용하며, 이는 아래의 수식 1과 같이 표현될 수 있다.
미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 추정한다. 본 연구는 주택거래(Housing sales transactions) 공간 빅데이터를 바탕으로 브라운필드 재개발의 주택소유회전 파급효과를 추정하기 위하여 Extend Cox Hazard 모델을 활용한다. 또한, 본 연구는 브라운 필드 재개발 파급효과의 인과관계(Causal relationships), 즉, 근린 생활권 내의 주택소유회전이 브라운필드 재개발로 인하여 촉진(또는 안정)이 된 것인지, 또는 브라운필드 재개발이 이미 주택 소유회전이 촉진(또는 안정)되어 있는 근린 생활권에서 이루어진 것인지를 명확히 규명하기 위하여, Extend Cox Hazard 모델에 이중차분법(Difference-in-Differences: DID)을 적용한다.
브라운필드 재개발의 주택 소유회전 영향을 파악하기 위하여 표준화 주택가격 비율 (Standardized housing price ratio), 지역 및 주택하부시장 (Housing submarket) 특성을 통제변수로 활용한다. 주택 소유회전의 추정에 있어서 주택의 거주·보유기간 및 매매 여부를 동시에 고려하기 위하여 Extended Cox Hazard 모델을 활용하며, 브라운 필드 재개발 파급효과의 인과관계를 규명하기 위하여 이중차분법을 적용한다. 또한, 본 연구는 분석모델을 카운티 전체 뿐 아니라, 근린 생활권 소득 특성으로 규정된 주택 하부시장별로 계층화하여 분석을 수행한다.

성능/효과

둘째, 브라운필드 재개발 파급효과의 인과관계를 명확히 해야 한다. 즉, 근린 생활권 내의 주택소유회전이 브라운필드 재개발로 인하여 촉진(또는 안정)이 된 것인지, 또는 브라운필드 재개발이 이미 주택소유회전이 촉진(또는 안정)되어 있는 근린 생활권에서 이루어진 것인지를 명확하게 할 필요가 있다.
구체적으로, Getis-Ord GI* 기반의 공간자기상관분석(Spatial autocorrelation analysis) 및 역거리가중 보간법(Inverse Distance Weighted Interpolation)을 기반으로 한 핫스팟 분석 (Hot-spot analysis)을 수행하였다. 분석결과(Figure 6)는 주택거래의 대부분이 브라운필드 재개발이 수행된 지역—특히, 저소득층이 밀집된 도심부 지역—의 주변에서 유의미한 클러스터링을 보이는 반면, 브라운필드 재개발이 이루어지지 않은 지역에서는 콜드스팟(Cold spot)을 보여준다. 하지만 이러한 예비분석 결과는 주택의 가격 및 위치, 주택하부시장 특성을 비롯한 브라운 필드 재개발의 전·후 인과관계를 통제해주지 못했다는 한계를 보인다.
반면, Post-impact 변수에서 볼 수 있듯이, 브라운 필드 재개발 이후에는 미시적 근린생활권 내 브라운필드 재개발이 있는 주택과 없는 주택 간의 주택소유회전에는 통계적으로 유의미한 차이를 보이지 않는다. 소득별 주택하부시장 변수는 고소득 및 중소득 주택하부시장의 경우 저소득 주택 하부시장과 비교하여 주택소유회전이 완화되는 것을 보여주며, 이러한 결과는 1% 수준에서 통계적으로 유의미하였다.
카운티 모델의 결과에 따르면, 브라운필드 재개발이 이루어지기 전 브라운필드에 인접한 주택은 높은 주택소유회전을 보였다. 이러한 결과는 오염되고 방치된 브라운필드 주변 주택 거주민의 거주기간이 상대적으로 짧으며, 상대적으로 급속한 주택 소유회전을 보인다는 것을 의미한다.

후속연구

하지만 본연구는 주택소유회전을 보이는 가구의 사회·인구학적인 특성을 직접적으로 관측하지 못했다는 한계가 있다. 따라서 브라운 필드재개발 전후 시점에서 주택소유회전을 보이는 전입·전출 가구의 사회·인구학적인 특성(예. 소득)의 면밀한 분석을 통한 추가적인 연구가 요구된다.
또한, 브라운 필드 재개발의 주택가격 파급효과를 살펴본 선행연구 결과와의 융합을 통하여 주거안정성 측면의 변화를 추정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 또한, 본 연구의 분석틀 및 실증분석 방법론은 국외 브라운필드 재개발의 파급효과와 관련된 연구 뿐 아니라, 국내 다양한 도시개발 및 재생사업(예. 도시재생사업, 도시개발사업, 임대주택개발사업 등)의 주거안정성 및 주택 소유회전에 대한 파급효과를 추정하는 연구에 적용될 수 있다. 하지만 본연구는 주택소유회전을 보이는 가구의 사회·인구학적인 특성을 직접적으로 관측하지 못했다는 한계가 있다.
본 연구는 브라운필드 재생사업의 목적인 근린 생활권 주거안정성 측면 뿐 아니라 사회정의(Social justice) 및 사회적 형평성(Social equity) 측면에서의 공간적 파급효과를 추정하기 위하여, 브라운필드 재개발 사업이 이루어진 근린 생활권의 소득 특성별로 계층화(Stratification)하여 공간적 파급효과를 실증적으로 연구한다. 본 연구의 결과는 브라운필드 재개발 사업의 주거 안정 효과 및 사회정의 파급효과를 규명하여, 유럽 및 북미, 아시아 지역의 브라운필드 재개발 정책 수립에 활용될 수 있다.
도시재생사업, 도시개발사업, 임대주택개발사업 등)의 주거안정성 및 주택 소유회전에 대한 파급효과를 추정하는 연구에 적용될 수 있다. 하지만 본연구는 주택소유회전을 보이는 가구의 사회·인구학적인 특성을 직접적으로 관측하지 못했다는 한계가 있다. 따라서 브라운 필드재개발 전후 시점에서 주택소유회전을 보이는 전입·전출 가구의 사회·인구학적인 특성(예.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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