[논문]표준지공시지가를 기준으로 한 개별공시지가의 문제점과 개선방안

박영권; 정삼석; 정상철

doi:10.21289/ksic.2021.24.2.233

표준지공시지가를 기준으로 한 개별공시지가의 문제점과 개선방안
Problems and Improvement Plans of the Individual Public Land Prices based on the Standard Public Land Prices 원문보기

한국산업융합학회 논문집 = Journal of the Korean Society of Industry Convergence, v.24 no.2/2, 2021년, pp.233 - 240

박영권 (창신대학교 부동산경영대학원) , 정삼석 (창신대학교 부동산금융학과) , 정상철 (창신대학교 부동산금융학과)

Abstract ▼ AI-Helper

This study was conducted with the aim of looking at the current status of the standard public land price, and further researching problems related to the individual public land price to find an institutional supplementary method. In order to achieve the purpose of this study, a total of 189 standard land lots registered with the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and the Korea Appraisal Board were examined and individual land adjacent to the standard land was selected for an empirical comparative analysis. The results of comparing individual land prices to individual public land prices by utilizing land price comparison tables for land sites with a difference of more than 10% resulted in an average deviation of 31%. The need for improvement directions to more accurately calculate the published land price for these land price differences was presented the need for improvement directions.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

더욱이 가덕도는 신공항배후 지로 부상되면서 토지에 대한 투기 및 급격한지가 상승이 우려되어 토지거래 허가구역으로 여러 차례 지정 및 해제되는 등 지가의 변동에 대한 문제점이 노정되어 선정하였다. 본 연구에서는 정부에서 제시하고 있는 가덕도의 표준지공시지가와 표준지와 인접한 개별공시지가를 비교 검토하여 분석하였다.
본 연구의 목적은 각종 과세표준의 기준이 되는 공시지가의 현황을 살펴보고 나아가 문제점을 연구하여 제도적 보완방법을 모색하는데 있다. 연구의 대상은 부산시 강서구 가덕도의 5개 법정동을 그 대상으로 한다.

제안 방법

본 연구는 표준지공시지가의 현황을 살펴보고, 나아가 개별공시지가와 연관하여 문제점을 연구하여 제도적 보완방법을 모색하였다. 공시지가 변동 현황과 사회적 이슈 간에 관계를 파악하고, 나아가 공시지가의 실증적 비교분석을 함으로써 부동산의 합리적인 평가의 한 방안으로 자리매김할 수 있는 제도적 개선 방안을 제시하였다.
비교분석 부분에서는 5개 법정동의 지목별(답⋅대⋅임⋅전)로 가장 비싼 표준지, 평균값근처의 표준지 및 최저치표준지 58필지를 선정하고, 이 표준지와 연접하거나 인접한 개별 토지를 선정하여 지가의 일관성 여부를 파악하였다
이러한 지가 차이에 대하여 법 절차에 따라 공시지가가 적절히 산정되었는지 먼저 확인하고 문제점을 찾아 개선할 것을 제시하였다. 그리고 개별공시지가를 보다 정확히 산정하기 위해서는 표준지 수를 단계적으로 늘리는 방안과 토지가격비준표의 재검증과 현실에 맞는 계량화 및 수치화하고, 이의신청 기간을 늘리는 방안을 제시하였다.

대상 데이터

56km²에 등록된 2019년도 표준지공시지가는 총 189개 필지가 있으며, 지목별로 보면 답 63개 필지, 전 44개 필지, 임 51개 필지, 대 27개 필지 그리고 잡종지 2개 필지 및 묘 2개 필지로 되어있다. 본 논문에서는 잡종지 2필지(성북동 1개 필지, 눌차동 1개 필지) 및묘 2필지(천성동 1개 필지, 대항동 1개 필지)를 연구 대상에서 제외하고 순수 답, 전, 임 및 대의 총 185건을 연구대상으로 선정하였다.
본 연구에서는 공시지가의 현황을 살펴보기 위해 국토교통부⋅한국부동산원의 공시지가 자료와 현황 등을 분석에 활용하였으며, 대상지역은 부산시 강서구 가덕도의 5개 법정동에 등록된 표준지 185필지와 표준지와 연접하거나 이웃한 토지 116필지를 합하여 총 301필지를 대상으로 분석하였다.
본 연구의 목적은 각종 과세표준의 기준이 되는 공시지가의 현황을 살펴보고 나아가 문제점을 연구하여 제도적 보완방법을 모색하는데 있다. 연구의 대상은 부산시 강서구 가덕도의 5개 법정동을 그 대상으로 한다. 공시지가는 ｢부동산가격 공시에 관한 법률｣의 규정에 의한 절차에 따라 평가 및 공시되는 것으로 전국적인 상황이나 문제점 도출이 비슷할 것이다.
이러한 사실을 확인하기 위해 2019년도 가덕도에 등록된 표준지 총 185 필지 중 5개 법정동의 각 지목별(답⋅대⋅임⋅전) 가장 비싼 표준지 (Maximum)와 평균값 근처의 표준지(Mean) 및 최저치 표준지(Minimum) 총 58필지 및 표준지 인접지 116필지를 선정하여 공시지가를 비교하여 서로 동일 또는 유사한지 여부를 파악하였다.

성능/효과

본 연구는 표준지공시지가의 현황을 살펴보고, 나아가 개별공시지가와 연관하여 문제점을 연구하여 제도적 보완방법을 모색하였다. 공시지가 변동 현황과 사회적 이슈 간에 관계를 파악하고, 나아가 공시지가의 실증적 비교분석을 함으로써 부동산의 합리적인 평가의 한 방안으로 자리매김할 수 있는 제도적 개선 방안을 제시하였다.
비교분석 부분에서는 5개 법정동의 지목별(답⋅대⋅임⋅전)로 가장 비싼 표준지, 평균값근처의 표준지 및 최저치표준지 58필지를 선정하고, 이 표준지와 연접하거나 인접한 개별 토지를 선정하여 지가의 일관성 여부를 파악하였다. 그 결과 지가가 일치하는 표준지는 25필지(43% 점유)이고, 10% 이내의 지가 차이를 보이는 필지는 20필지 (35% 점유)였으며, 지가 차이가 10% 이상인 표준지는 13필지(22% 점유)로 파악되었다. 즉 표준지 58필지 중 33필지(57% 점유)가 불일치한 사례로 파악되었다.
앞서 검토한 바와 같이 가덕도에 등록된 표준지 총 185필지 중 5개 법정동의 각 지목별(답⋅대⋅임⋅전)의 가장 비싼 표준지와 평균값 근처의 표준지 및 최저치 표준지 58필지와 표준지인접지 116필지의 공시지가를 서로 비교하였다. 그 결과 표준지와 표준지인접지의 금액이 동일한 곳은 25필지(43%)이고, 표준지와 공시지가 차이가 10%이내의 필지는 20필지(35%)이고, 표준지와 표준지 인접지 공시지가 차이가 10%를 초과하는 곳이 13필지(22%)로 파악되었다. 이러한 차이에 대하여 ｢부동산가격 공시에 관한 법률｣의 규정에 의한 절차에 따라 토지가격가준표를 적용하여 지가차이가 10%를 초과하는 13필지를 대상으로 지가산정 결정요인의 정의에 따라 토지정보를 파악하고 지가에 영향력을 미치는 토지가격비준표의 총 18개 항목을 활용하여 표준지인접지의 금액을 재산정하여 개별공시지가와 비교해 본 결과 [Table 5]와 같이 31%의 평균편차의 문제가 있었다.
이러한 지가 차이에 대하여 법 절차에 따라 공시지가가 적절히 산정되었는지 먼저 확인하고 문제점을 찾아 개선할 것을 제시하였다. 그리고 개별공시지가를 보다 정확히 산정하기 위해서는 표준지 수를 단계적으로 늘리는 방안과 토지가격비준표의 재검증과 현실에 맞는 계량화 및 수치화하고, 이의신청 기간을 늘리는 방안을 제시하였다. 그리고 공시가격과 실거래가격의 격차 해소를 피력하는 선행연구도 있으나 공시지가는 국민 생활에 직접적인 영향을 미치는 공공행정 및 과세표준 산정의 기준이 되므로 보다 신중한 접근이 필요함을 언급하였다.
그리고 개별공시지가를 보다 정확히 산정하기 위해서는 표준지 수를 단계적으로 늘리는 방안과 토지가격비준표의 재검증과 현실에 맞는 계량화 및 수치화하고, 이의신청 기간을 늘리는 방안을 제시하였다. 그리고 공시가격과 실거래가격의 격차 해소를 피력하는 선행연구도 있으나 공시지가는 국민 생활에 직접적인 영향을 미치는 공공행정 및 과세표준 산정의 기준이 되므로 보다 신중한 접근이 필요함을 언급하였다. 무엇보다도 감정평가는 법에 따라 투명성과 객관성이 유지되고 감정평가사의 독립성이 보장되어야 함을 제시하였다.
넷째, 토지소유자, 토지이용자, 법률적 이해관계자 즉, 이의가 있는 자는 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있다. 그러나 이 기간을 넘겨 이의신청을 하지 못하는 경우 공시지가에 대한 문제점이 파악되지 않을 수 있다.
다섯째, 표준지공시지가의 실거래가반영률을 매년 공시하여 실거래가격과 공시가격의 격차를 해소노력이 필요함을 피력하는 학자도 있으나, 공시 지가 상승은 국민 생활에 직접적인 영향을 미치는 공공행정 및 과세표준산정의 기준이 되므로 보다 신중한 접근이 필요하다.
둘째, 토지가격비준표는 개별공시지가를 산정하는데 있어 토지특성 조사, 비교표준지 선정과 함께 개별 필지의 가격을 결정하는 중요한 기준이며, 비교표준지의 가격에 토지가격비준표로부터 추출된 가격배율을 곱하여 개별공시지가가 결정된다. 따라서 지가에 영향력을 미치는 토지가격비준 표의 지목, 면적, 용도지역, 용도구역, 도로 등 총 18개 항목에 대하여 검증과 아울러 현실에 맞는 계량화 및 수치화가 필요하다.
또한, 표준지와 표준지인접지의 공시지가 차이가 10%를 초과하는 13개 필지를 대상으로 지가산정 결정요인의 정의에 따라 토지정보를 파악하고 지가에 영향력을 미치는 토지가격비준표의 총 18개 항목을 활용하여 표준지인접지의 지가를 재산 정하여 개별공시지가와 비교해 본 결과 31%의 평균편차를 보였다.
그리고 공시가격과 실거래가격의 격차 해소를 피력하는 선행연구도 있으나 공시지가는 국민 생활에 직접적인 영향을 미치는 공공행정 및 과세표준 산정의 기준이 되므로 보다 신중한 접근이 필요함을 언급하였다. 무엇보다도 감정평가는 법에 따라 투명성과 객관성이 유지되고 감정평가사의 독립성이 보장되어야 함을 제시하였다.
셋째, 표준지공시지가의 조사⋅평가할 자를 선정하는 것은 법에 따라 투명성과 객관성이 유지되어야 하고, 일부 언론보도와 같이 정부 방침대로 공시가격을 올리지 않도록 감정평가사의 독립성이 보장되어야 할 것이다.
이와 같은 방법으로 앞에서 선정한 표준지 58필지의 표준지공시지가와 표준지인접지 116필지의 개별공시지가를 비교한 결과 [Table 4]와 같이 금액이 동일한 곳은 25필지(43%)이고, 표준지와 표준지인접지 개별공시지가 차이가 10% 이내인 필지는 20필지(35%)였으며, 표준지와 표준지인접지의 개별공시지가 차이가 10%를 초과하는 곳이 13필지(22%)로 파악되었다.
그 결과 지가가 일치하는 표준지는 25필지(43% 점유)이고, 10% 이내의 지가 차이를 보이는 필지는 20필지 (35% 점유)였으며, 지가 차이가 10% 이상인 표준지는 13필지(22% 점유)로 파악되었다. 즉 표준지 58필지 중 33필지(57% 점유)가 불일치한 사례로 파악되었다.
첫째, 개별공시지가는 표준지공시지가를 이용하여 산정하는 과정에서 일관성을 가지지 못하고 있다는 파악 정도에 그치게 되었다. 향후 이에 대한 요인 등 원인파악을 위한 연구가 필요할 것으로 판단된다.
첫째, 연구대상인 모집단의 개별공시지가를 보다 정확히 산정하기 위해서는 Sample에 해당하는 표준지수를 현재 약 1.5%에서 단계적으로 늘려 정확도를 개선한다.
한편 연구 대상인 표준지 총 185필지(답⋅대⋅ 임⋅전)에 대하여 1990년부터 현재까지 30년간의 공시지가의 변동현황과 사회적 이슈를 그래프화해 본 결과 정치인들의 공약 등 개발 정책과 공시지가의 변동과 연관성 있다는 것을 확인하였다.

후속연구

향후 이에 대한 요인 등 원인파악을 위한 연구가 필요할 것으로 판단된다. 둘째, 개발정책 등 정치적 요인 등의 환경이 공시지가 변화에 미치는 영향에 관한 분석과 검증작업 등의 연구가 필요하다. 본 연구의 한계는 향후의 연구과제로 남긴다.
둘째, 토지가격비준표는 개별공시지가를 산정하는데 있어 토지특성 조사, 비교표준지 선정과 함께 개별 필지의 가격을 결정하는 중요한 기준이며, 비교표준지의 가격에 토지가격비준표로부터 추출된 가격배율을 곱하여 개별공시지가가 결정된다. 따라서 지가에 영향력을 미치는 토지가격비준 표의 지목, 면적, 용도지역, 용도구역, 도로 등 총 18개 항목에 대하여 검증과 아울러 현실에 맞는 계량화 및 수치화가 필요하다.
둘째, 개발정책 등 정치적 요인 등의 환경이 공시지가 변화에 미치는 영향에 관한 분석과 검증작업 등의 연구가 필요하다. 본 연구의 한계는 향후의 연구과제로 남긴다.
그러나 [Table 4]와 [Table 5]와 같이 표준지와 표준지인접지의 지가를 분석한 결과 31%의 편차가 나타나 공시지가는 일관성을 가지지 못하고 있음이 파악되었다. 이러한 편차에 대하여 먼저 법 절차에 따라 공시지가 산정이 적절히 되었는지 면밀한 검토 및 확인 후 문제점을 찾아 개선하여야 할 것이다. 아울러 다음과 같이 공시지가 정확성 제고를 위한 개선방안을 제시한다.
첫째, 개별공시지가는 표준지공시지가를 이용하여 산정하는 과정에서 일관성을 가지지 못하고 있다는 파악 정도에 그치게 되었다. 향후 이에 대한 요인 등 원인파악을 위한 연구가 필요할 것으로 판단된다. 둘째, 개발정책 등 정치적 요인 등의 환경이 공시지가 변화에 미치는 영향에 관한 분석과 검증작업 등의 연구가 필요하다.

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다음백과, https://100.daum.net/search/
법률 포털서비스. 로앤비 ttps://www.lawnb.com/

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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