[논문]지하철역과 연계된 시설이 역사 내부 상업공간 임대료에 미치는 영향

조영혜; 이명훈

doi:10.5392/jkca.2022.22.01.261

지하철역과 연계된 시설이 역사 내부 상업공간 임대료에 미치는 영향
Effects of Facilities Linked to the Subway Stations on the Rent of Commercial Spaces Inside the Stations 원문보기

한국콘텐츠학회논문지 = The Journal of the Korea Contents Association, v.22 no.1, 2022년, pp.261 - 273

조영혜 (한양대학교 도시대학원 도시.지역개발경영학과) , 이명훈 (한양대학교 도시대학원 도시.지역개발경영학과)

초록
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본 연구는 역사 내·외부 연계시설이 개별 임대 매장들이 집적된 역사 내부 상업공간의 활성화에 영향을 주는지를 분석하였다. 활성화 판단 요인을 매출을 대체할 수 있는 임대료로 하였다. 판매, 문화, 업무/주거, 공공기관, 교통의 연계시설 변수 외 역사의 입지 요인인 일일 승하차 인원과 역사 내부 상업공간의 가장 많은 업종수를 차지하는 상품 판매업을 독립변수로 선정하였다. 회귀분석 결과, 임대료는 상품 판매업, 연계된 판매, 교통시설 그리고 승하차 인원에 영향이 있다는 것을 증명하였다. 이러한 결과는 역사 내 상업공간 활성화에 구매력을 높일 수 있는 판매 상품 구성과 역사 내부로 유입인구를 증가시킬 수 있는 시설 연계 방향이 필요함이 도출된 것이다. 정책적인 관리 방안으로 활성화가 위축되어 공실 발생률이 높은 역사는 일상생활과 주민 편익을 위한 생활밀착형 생활 SOC 설치를 제언하였다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study aims to analyze whether facilities linked to the inside and outside of the station affect the revitalization of commercial spaces inside the station where individual rental stores are clustered. Rent, which can replace sales, was set as the determining factor for revitalization. In addition to the variables related to sales, culture, office work/residential, public institutions, and transportation facilities, the independent variables were the number of daily passengers, which is a location factor of the station, and the product sales business, which accounts for the largest number of industries in the commercial space inside the station. As a result of regression analysis, it was proved that rent has an effect on product sales business, linked sales facilities, transportation facilities, and the number of passengers on board. These results indicate that the formation of sales products that can increase purchasing power and the direction of facility linkage that can increase the inflow population into the station are needed to revitalize commercial spaces in the station. In this study, the establishment of a living-friendly SOC for residents' convenience daily life was suggested as a policy management plan for stations with a high vacancy rate due to reduced vitalization.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

0 통계 프로그램을 사용하였다. 본 연구는 역사 내부 공간의 이용 방향을 설정하는 것을 목적으로 수행되었다. 역사 내부 상업 공간의 임대료 영향에 관한 분석에 있어 연계시설을 변수로 한 점, 시설이 연계된 역 전체(102개)를 대상으로 실증분석한 것은 본 연구의 차별성이라고 할 수 있다.
그러나 이러한 역사 내·외부로 연계된 시설이 역사 내부의 기존 상업공간에 상생하는 긍정적 효과를 주고 있는지 소멸 또는 축소하는 부정적 효과를 주고 있는지에 대해 파악 할 필요가 있다. 이러한 필요성에 의해 본 연구에서는 역사 내부의 활성화 여부를 판단할 수 있는 매출을 대체할 수 있는 변수이며 수익성 측면에서도 중요한 임대료를 변수로 하여 역사 내부와 연계된 시설이 역사 내 상업공간의 임대료에 어떤 영향을 주는지 분석하여 역사 내부 공간개발의 방향성과 역사 내부 공간과 주변 상업시설의 이용 방향을 제시하여 지하공간 토지이용 정책 수립에 일조하고자 한다.

가설 설정

가설 1
가설 2
가설 3
가설 4
가설 5
가설 6
가설 7
가설 8
가설 5. 공공기관에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 6. 교통시설에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 8. 매장면적에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 3. 문화시설에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 1. 상품판매업에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 7. 승하차인원에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 4. 업무/주거공간에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.
가설 2. 연계된 판매시설에 따라 임대료는 차이가 있을 것이다.

제안 방법

둘째, 선행연구에 있어 연구대상으로서 연계시설은 민자 복합 상업공간, 쇼핑센터, 지하상가만을 대상으로 하였으나 본 연구는 역사 내·외부로 연계된 모든 시설의 종류를 대상으로 실시하였다. 셋째, 30개 미만의 역을 연구대상으로 한 선행연구에 비해 시설이 연계된 모든 역 (102개소)을 연구대상으로 하여 연계시설의 영향을 전체적으로 파악하였다. 넷째, 역사 내부 상업공간의 임대료에 관한 영향요인 중 선행연구에서 다루어지지 않은 역사 내.
수집한 정보를 바탕으로 다음과 같은 요인들을 독립변수로 하였다. 역사 내 상업공간 특성요인으로 업태 중 가장 많은 매장수를 차지하는 상품 판매업을 독립변수로 하였으며 이에 해당하는 업종은 식품, 식음료/잡화, 화장품, 스포츠용품, 문고/음반, 의료 패션/잡화, 액세서리, 핸드폰, 생활용품/가구가 해당한다. 역사로 연계된 시설로 판매시설은 대형마트, 백화점, 재래시장, 대형 쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가 수를, 문화시설은 예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교 시설수를, 업무/주거공간은 호텔, 아파트, 오피스빌딩, 공공기관은 관공서, 병원, 교육 시설 수를, 교통시설은 고속버스 및 고속철도 터미널, 공항, 환승 주차장수로 하였으며 그 외 역사 입지 특성으로 승하차 인원(일), 역사 내 상업공간 면적을 독립변수로 사용하였다.
역사 내부 상업 공간의 임대료 영향에 관한 분석에 있어 연계시설을 변수로 한 점, 시설이 연계된 역 전체(102개)를 대상으로 실증분석한 것은 본 연구의 차별성이라고 할 수 있다. 역사 내부 대표적인 입지요인인 승하차 인원 요인과 역사 내부 상업공간의 가장 많은 매장수를 차지하는 상품판매업과 연계시설인 판매시설, 문화시설, 업무/주거공간, 공공기관, 교통시설을 독립변수로 하여, 임대료에 미치는 영향에 관하여 분석하였다. 구체적인 결과는 다음과 같다.
역사 내 상업공간 특성요인으로 업태 중 가장 많은 매장수를 차지하는 상품 판매업을 독립변수로 하였으며 이에 해당하는 업종은 식품, 식음료/잡화, 화장품, 스포츠용품, 문고/음반, 의료 패션/잡화, 액세서리, 핸드폰, 생활용품/가구가 해당한다. 역사로 연계된 시설로 판매시설은 대형마트, 백화점, 재래시장, 대형 쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가 수를, 문화시설은 예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교 시설수를, 업무/주거공간은 호텔, 아파트, 오피스빌딩, 공공기관은 관공서, 병원, 교육 시설 수를, 교통시설은 고속버스 및 고속철도 터미널, 공항, 환승 주차장수로 하였으며 그 외 역사 입지 특성으로 승하차 인원(일), 역사 내 상업공간 면적을 독립변수로 사용하였다. 종속변수로는 임대료를 설정하였다.
넷째, 역사 내부 상업공간의 임대료에 관한 영향요인 중 선행연구에서 다루어지지 않은 역사 내. 외부 연계시설을 영향요인으로 하여 분석하였다. 다섯째, 장재민 외 연구에서는 역사 내부 상업공간의 면적을 종속변수로 하여 면적에 대한 영향요인을 분석[11]하였으나 본 연구에서는 면적을 임대료에 영향을 주는 영향요인으로 독립 변수화하여 임대료와 면적과의 인과관계가 있는지를 파악하였다.
역사로 연계된 시설로 판매시설은 대형마트, 백화점, 재래시장, 대형 쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가 수를, 문화시설은 예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교 시설수를, 업무/주거공간은 호텔, 아파트, 오피스빌딩, 공공기관은 관공서, 병원, 교육 시설 수를, 교통시설은 고속버스 및 고속철도 터미널, 공항, 환승 주차장수로 하였으며 그 외 역사 입지 특성으로 승하차 인원(일), 역사 내 상업공간 면적을 독립변수로 사용하였다. 종속변수로는 임대료를 설정하였다.
한국철도공사와 서울교통공사, 서울시 시설관리공단의 정보공개 요청에 의한 정보공개에 의한 2차 자료를 바탕으로 구성하여 분석하였다. 이에 표본의 이용 실태 및 특징을 분석하는데, 있어 SPSS Statistics 25.

대상 데이터

둘째, 선행연구에 있어 연구대상으로서 연계시설은 민자 복합 상업공간, 쇼핑센터, 지하상가만을 대상으로 하였으나 본 연구는 역사 내·외부로 연계된 모든 시설의 종류를 대상으로 실시하였다
연구가설은 예상 결과를 제안함으로써 연구를 통해 구체적인 인과관계를 검증하는 데 있어 중요하다. 본연구는 광역철도 및 지하철역 616개 역(2020년 시점) 중 서울이면서 연계시설이 있는 역(102개소)을 연구 범위로 하였으며, 독립변수로는 역사 내 상업공간 특성으로 상업공간 중 가장 많은 매장수를 가진 상품 판매업을 역사 내 연계된 시설로 판매시설, 문화시설, 업무/주거공간, 공공기관, 교통시설과 입지 요인으로 역사 내 대표적 입지요인인 승하차 인원과 역사 내 상업공간의 매장면적으로 하였다.
연구 자료는 한국철도공사(Korea Railroad Corporation) 와 서울교통공사(Seoul Metro), 서울시 시설관리공단의 정보공개 요청을 통해 역사 내 상업공간의 임대료, 면적, 업종과 역사 내부로 연계된 시설의 업종과 업태에 관한 정보를 수집하였으며, 승하차 인원 및 노선 수 등 입지적 요인들은 한국철도공사, 서울교통공사의 홈페이지를 통해 수집하였다. 지하철 역사 내부 상업공간의 집적된 매장의 업종은 한국표준 산업분류 표 (Korean Standard of Industry Classification: KSIC)의 내용을 근거하여 분류하여 사용하였다.
이를 종합해 보면, 사업 수익성에 있어 임대료는 중요한 변수이며 임대료 형성에 영향을 주는 요인들은 다양하게 분석되었다. 이러한 선행연구를 바탕으로 본 연구는 임대료에 영향을 주는 요인으로서 다루어지지 않은 연계시설(판매시설, 문화시설, 업무/주거공간, 공공기관, 교통시설)을 영향요인으로 하여 역사 내 상업공간의 임대료와 연계시설물이 어떠한 인과 관계가 있는지를 시설이 연계된 102개 서울에 위치한 역을 대상으로 하여 파악하였다.

데이터처리

본 연구는 지하철 역사와 연계된 시설이 역사 내부상업공간의 임대료 영향에 관한 연구로서 한국철도공사와 서울교통공사, 서울시 시설관리공단의 정보공개 요청한 자료를 바탕으로 빈도 분석과 상관관계, 회귀분석을 검증하기 위해 SPSS 25.0 통계 프로그램을 사용하였다. 본 연구는 역사 내부 공간의 이용 방향을 설정하는 것을 목적으로 수행되었다.
한국철도공사와 서울교통공사, 서울시 시설관리공단의 정보공개 요청에 의한 정보공개에 의한 2차 자료를 바탕으로 구성하여 분석하였다. 이에 표본의 이용 실태 및 특징을 분석하는데, 있어 SPSS Statistics 25.0 ver 통계 프로그램을 이용하여 빈도 분석, 상관관계 분석, 회귀분석을 통하여 검증하였다.

이론/모형

문화시설은 문화예술진흥법 시행령에 따라 공연시설, 전시시설, 도서시설, 지역 문화 활동시설, 문화 보급, 전수시설. 종합시설 등 상세 분류되어 있다.
연구 자료는 한국철도공사(Korea Railroad Corporation) 와 서울교통공사(Seoul Metro), 서울시 시설관리공단의 정보공개 요청을 통해 역사 내 상업공간의 임대료, 면적, 업종과 역사 내부로 연계된 시설의 업종과 업태에 관한 정보를 수집하였으며, 승하차 인원 및 노선 수 등 입지적 요인들은 한국철도공사, 서울교통공사의 홈페이지를 통해 수집하였다. 지하철 역사 내부 상업공간의 집적된 매장의 업종은 한국표준 산업분류 표 (Korean Standard of Industry Classification: KSIC)의 내용을 근거하여 분류하여 사용하였다.

성능/효과

업무/주거공간(호텔, 아파트, 오피스빌딩)은 자체 건물 내 상업시설이 형성되어 있어 역사 내부 상업시설까지 소비가 확장되지 않는다고 예측할 수 있다. 또한, 통로만 역사 내부로 연계된 문화시설, 업무/주거공간의 연계 방식보다 판매시설, 교통시설의 역사 내부로 직접 입점하는 적극적인 연계 방식이 집객 효과를 유발하므로 임대료에 시설연계 방식도 영향을 준다고 분석할 수 있다.
매장면적은 임대료와 인과관계가 없는 것으로 분석되었다. 이는 매장면적을 선택하는 데 객관적인 데이터보다는 주관적인 판단 때문에 결정된다고 할 수 있다.
상관분석은 확률론과 통계학에서 두 변수 간 어떤 선형적 관계가 있는지를 분석하는 방법이다. 분석 결과 매장면적과 상품 판매업(r=-.203*)이 유의한상관관계로 임대료는 상품 판매업(r=.739***), 판매시설(r=. 502**), 업무/주거공간(r=.
생활 SOC 시설의 상당수가 이용권보다는 설치하기 좋은 국·공유지 위주로 진행되어 이용주체의 편의성이 고려되지 못했다는 비판이 존재한다
이는 시설연계가 역사 내 상업공간의 상권 활성화를 높이는 역할을 할 수 있는 가능성이 있음이 도출되었으며 이에 반해 문화시설(예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교시설), 공공기관(관공서, 병원, 교육 시설)은 이용적인 측면에서 특별한 경우 이용하는 시설물로 유동인구 유입이 제한적이어서 임대료에 영향이 없는 것을 예측할 수 있다. 업무/주거공간(호텔, 아파트, 오피스빌딩)은 자체 건물 내 상업시설이 형성되어 있어 역사 내부 상업시설까지 소비가 확장되지 않는다고 예측할 수 있다. 또한, 통로만 역사 내부로 연계된 문화시설, 업무/주거공간의 연계 방식보다 판매시설, 교통시설의 역사 내부로 직접 입점하는 적극적인 연계 방식이 집객 효과를 유발하므로 임대료에 시설연계 방식도 영향을 준다고 분석할 수 있다.
Sirmans & Krisandra는 쇼핑센터의 입지 변수가 유의한 값이 나타나 본 연구와 견해를 같이하고 있다[32]. 역사로 연계된 시설 중 판매시설, 교통시설이 집객을 유도하고 이용자들의 유동량 및 체류 시간을 증가 소비 집적도를 향상한다. 이는 시설연계가 역사 내 상업공간의 상권 활성화를 높이는 역할을 할 수 있는 가능성이 있음이 도출되었으며 이에 반해 문화시설(예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교시설), 공공기관(관공서, 병원, 교육 시설)은 이용적인 측면에서 특별한 경우 이용하는 시설물로 유동인구 유입이 제한적이어서 임대료에 영향이 없는 것을 예측할 수 있다.
역사로 연계된 시설 중 판매시설, 교통시설이 집객을 유도하고 이용자들의 유동량 및 체류 시간을 증가 소비 집적도를 향상한다. 이는 시설연계가 역사 내 상업공간의 상권 활성화를 높이는 역할을 할 수 있는 가능성이 있음이 도출되었으며 이에 반해 문화시설(예식장, 전시 컨벤션, 영화관, 놀이동산, 체육시설, 공원/광장, 종교시설), 공공기관(관공서, 병원, 교육 시설)은 이용적인 측면에서 특별한 경우 이용하는 시설물로 유동인구 유입이 제한적이어서 임대료에 영향이 없는 것을 예측할 수 있다. 업무/주거공간(호텔, 아파트, 오피스빌딩)은 자체 건물 내 상업시설이 형성되어 있어 역사 내부 상업시설까지 소비가 확장되지 않는다고 예측할 수 있다.
임대료에 있어, 역사 내부 상업공간 내 상품판매업과 역사와 연계된 시설인 판매시설, 교통시설, 역사 내 입지 특성인 승하차 인원과 인과관계가 있는 것으로 분석되었으며, 면적, 문화시설, 업무/주거공간, 공공기관에서는 인과관계가 없는 것으로 조사되었다. 이를 추론하면, 상품 판매업(식품, 식음료잡화, 화장품, 스포츠용품, 문고/음반, 의료 패션잡화, 액세서리, 핸드폰, 생활용품 가구), 판매시설(대형마트, 백화점, 재래시장, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가), 교통시설 (고속버스 및 철도 터미널, 공항, 환승주차장)을 승하차 인원. 즉 유동인구가 많은 지하철과 연계되는 것이 적합하다는 것을 알 수 있다.
임대료에 있어, 역사 내부 상업공간 내 상품판매업과 역사와 연계된 시설인 판매시설, 교통시설, 역사 내 입지 특성인 승하차 인원과 인과관계가 있는 것으로 분석되었으며, 면적, 문화시설, 업무/주거공간, 공공기관에서는 인과관계가 없는 것으로 조사되었다. 이를 추론하면, 상품 판매업(식품, 식음료잡화, 화장품, 스포츠용품, 문고/음반, 의료 패션잡화, 액세서리, 핸드폰, 생활용품 가구), 판매시설(대형마트, 백화점, 재래시장, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가), 교통시설 (고속버스 및 철도 터미널, 공항, 환승주차장)을 승하차 인원.
이를 추론하면, 상품 판매업(식품, 식음료잡화, 화장품, 스포츠용품, 문고/음반, 의료 패션잡화, 액세서리, 핸드폰, 생활용품 가구), 판매시설(대형마트, 백화점, 재래시장, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 대형서점, 지하상가), 교통시설 (고속버스 및 철도 터미널, 공항, 환승주차장)을 승하차 인원. 즉 유동인구가 많은 지하철과 연계되는 것이 적합하다는 것을 알 수 있다. Sirmans & Krisandra는 쇼핑센터의 입지 변수가 유의한 값이 나타나 본 연구와 견해를 같이하고 있다[32].

후속연구

임대료와 다르게 매장면적 선택은 주관적인 선택지의 하나로 볼 수 있다. 분석 결과를 통하여, 본 연구에서의 시사점으로 지하철 유동인구 특성을 임대료 결정에 있어 중요하게 고려하고 상업시설의 경쟁력 중 중요한 요소인 임대료를 상업시설물 선택할 때 전략적으로 활용해야 한다. 특히, 지하철 역사 내에서 임대료에 영향을 주는 상품 판매업 같은 작은 규모의 업종 선택할 때 주변 환경과 사회적 요소, 지하철 역사가 갖는 교통 결절점 역할의 공간적 기능을 반영한 업종 선택이 중요하다고 본다.
연구의 한계점으로는 2차 자료의 한계를 들 수 있다. 임대료에 결정적인 요인이라고 할 수 있는 매출 자료가 없다는 점이다.
정책적으론 연계시설 선택에 있어 집객 효과를 유발하며 임대료에 영향을 주는 판매시설, 교통시설을 역사 내부로 직접 연계하는 적극적인 연계방식을 제언하며 이러한 시설 연계방식이 역사 내 공간 활용 효과를 높인다는 점을 고려하면, 집객이 위축되어 공실 발생률이 높은 역사는 일상생활과 주민 편익을 위한 “생활밀착형 생활 SOC(Social Overhead Capital)”[35] 설치 공간으로 사용할 수 있을 것이다
매출은 개인정보에 해당하여 연구의 한계를 보여주었다. 추후 매출 정보의 확보 전제하에 매출과 임대료 간의 관계 또한 면밀한 분석이 필요하다. 또한, 역사 연결 시설물의 범위가 너무 넓게 잡은 점이다.
또한, 역사 연결 시설물의 범위가 너무 넓게 잡은 점이다. 추후 연구에서는 범위를 축소하여, 한 시설물을 대상으로 규모 등을 반영한 상세한 분석이 필요하며 특히, 본 연구에서 유의한 영향이 있는 상품판매업을 대상으로 업종별로 분석한 확장된 연구도 필요할 것으로 본다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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