지하철 역사 내 임대시설 적정 면적 및 임대료 산정에 영향을 미치는 변수에 관한 연구: 서울 지하철 5호선, 6호선을 사례로 A Study on the Influences of the Estimation of Areas and Fees for Rental Facilities Affiliated with Subway Stations: A Case of Seoul Subway Lines 5 and 6원문보기
서울 지하철의 노선 연장, 역사 신설, 운영주체의 변화 등이 예고되는 상황에서 지하철 운영적자의 해소 또는 최소화 방안에 대한 검토가 필요하다. 운영적자와 관련하여 그간 부대사업 수입확충이 대안으로 제시되어 왔으나, 국외 사례처럼 부대사업의 범위를 도시(역세권) 개발로 확장할 수 없는 국내의 여건을 고려할 때 현실적인 대안은 역사 내부 임대시설의 효율적 활용을 통해 수입을 극대화하는 방안이 될 것이다. 이를 위해서는 지하철 역사별로 적정한 임대면적과 임대료 산정이 필요하지만, 관련 연구는 미진한 실정이다. 본 연구는 지하철 5호선과 6호선을 사례로 노선별 특성 및 입지특성을 반영한 적정 임대면적 및 임대료 산정식 도출을 목표로 하였다. 분석결과 지하철 역사 내 임대시설 면적과 임대수입은 지하철의 승 하차 인구수 또는 수입금에 큰 영향을 받았으며, 지상 상권의 영향력은 상대적으로 적은 것으로 나타났다. 특히 노선이 통과하는 지역의 아파트 매매가격의 영향이 큰 것으로 나타났다. 아파트 매매가격이 높은 지역을 통과하는 5호선은 상대적으로 가격이 낮은 6호선 대비 임대면적은 적고 적정 임대료는 높은 것으로 나타났다. 본 연구에서 제시된 산정식은 신규역사 부대시설 도입에 따른 매출액 산정 및 현재 운영 중인 부대 시설 확장방안 고려 시, 보다 현실적인 타당성 검토에 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.
서울 지하철의 노선 연장, 역사 신설, 운영주체의 변화 등이 예고되는 상황에서 지하철 운영적자의 해소 또는 최소화 방안에 대한 검토가 필요하다. 운영적자와 관련하여 그간 부대사업 수입확충이 대안으로 제시되어 왔으나, 국외 사례처럼 부대사업의 범위를 도시(역세권) 개발로 확장할 수 없는 국내의 여건을 고려할 때 현실적인 대안은 역사 내부 임대시설의 효율적 활용을 통해 수입을 극대화하는 방안이 될 것이다. 이를 위해서는 지하철 역사별로 적정한 임대면적과 임대료 산정이 필요하지만, 관련 연구는 미진한 실정이다. 본 연구는 지하철 5호선과 6호선을 사례로 노선별 특성 및 입지특성을 반영한 적정 임대면적 및 임대료 산정식 도출을 목표로 하였다. 분석결과 지하철 역사 내 임대시설 면적과 임대수입은 지하철의 승 하차 인구수 또는 수입금에 큰 영향을 받았으며, 지상 상권의 영향력은 상대적으로 적은 것으로 나타났다. 특히 노선이 통과하는 지역의 아파트 매매가격의 영향이 큰 것으로 나타났다. 아파트 매매가격이 높은 지역을 통과하는 5호선은 상대적으로 가격이 낮은 6호선 대비 임대면적은 적고 적정 임대료는 높은 것으로 나타났다. 본 연구에서 제시된 산정식은 신규역사 부대시설 도입에 따른 매출액 산정 및 현재 운영 중인 부대 시설 확장방안 고려 시, 보다 현실적인 타당성 검토에 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.
Considering that the Seoul subway sector is expected to see extension of lines, addition of stations, and changes of operating companies, a review is needed to identify ways to eliminate or minimize financial deficits in its operation. As for deficits from the operation, additional businesses for ex...
Considering that the Seoul subway sector is expected to see extension of lines, addition of stations, and changes of operating companies, a review is needed to identify ways to eliminate or minimize financial deficits in its operation. As for deficits from the operation, additional businesses for extra income have been suggested as alternatives, but inasmuch as Western urban development (that of the subway containment area) may not be applicable to Korean settings, a practical alternative is to maximize income by efficient use of rental facilities that are located inside station properties. This alternative requires the estimation of appropriate facility size and rent for each station; few, however, have addressed this topic. At this juncture, this study aimed to draw an equation for estimating the sizes and rents of station properties by reflecting characteristics of lines and locations; a case study was performed for Subway Lines 5 and 6. Analytical findings are that rental facility sizes and rental incomes are affected mainly by the subway ridership and transport revenues, whereas the influence of ground-level commercial activity is relatively weak. A particularly great influence was found to be the value of apartment housing in areas through which the subway lines run. Stations on Line 5, which runs through areas of high-value housing, were assigned smaller facility sizes and higher rents than those on Line 6, which covers areas with relatively low housing value. The equation suggested in this study would make possible more practical feasibility studies when the need arises to estimate sales of new or extended facilities affiliated with stations.
Considering that the Seoul subway sector is expected to see extension of lines, addition of stations, and changes of operating companies, a review is needed to identify ways to eliminate or minimize financial deficits in its operation. As for deficits from the operation, additional businesses for extra income have been suggested as alternatives, but inasmuch as Western urban development (that of the subway containment area) may not be applicable to Korean settings, a practical alternative is to maximize income by efficient use of rental facilities that are located inside station properties. This alternative requires the estimation of appropriate facility size and rent for each station; few, however, have addressed this topic. At this juncture, this study aimed to draw an equation for estimating the sizes and rents of station properties by reflecting characteristics of lines and locations; a case study was performed for Subway Lines 5 and 6. Analytical findings are that rental facility sizes and rental incomes are affected mainly by the subway ridership and transport revenues, whereas the influence of ground-level commercial activity is relatively weak. A particularly great influence was found to be the value of apartment housing in areas through which the subway lines run. Stations on Line 5, which runs through areas of high-value housing, were assigned smaller facility sizes and higher rents than those on Line 6, which covers areas with relatively low housing value. The equation suggested in this study would make possible more practical feasibility studies when the need arises to estimate sales of new or extended facilities affiliated with stations.
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문제 정의
하지만 기존 선행연구에는 지하철 및 지하상가의 적정 임대면적 및 임대료에 대한 연구는 아직 연구사례가 많지 않다는 점을 확인할 수 있다. 그러나, 지하철 임대시설을 통한 부대수입 증대는 지하철 경영개선을 위한 중요한 과제이며, 본 연구에서는 신설역사 및 기존 역사의 리모델링 시에 적용할 수 있는 적정 면적 및 임대료 기준 산정식을 도출하고자 한다.
본 연구는 지하철 역사 임대시설의 적정 면적 및 수입 산정 모델개발을 목적으로 한다. 분석 자료로는 서울도시철도공사의 지하철 역사 임대시설 매출액 자료(2015년 7월 기준)를 사용한다.
상업시설의 적정면적 관련 선행연구 사례는 미흡하였다. 본 연구에서는 적정면적 산정 방법론 측면의 시사점 도출을 위해 커뮤니티 시설, 대학기숙사, 공공기관 사무실의 적정면적 산정 관련 연구사례를 검토하였다. 신영선 외[7]는 농촌의 대표적인 5가지 유형의 커뮤니티시설 중 마을회관, 노인정, 쉼터, 마을마당, 운동공간 및 놀이공간의 적정면적을 제시하기 위해 전국 5개도 25개 농촌마을 지역 현황조사, 만족도 조사를 통해 커뮤니티시설별 적정면적 산정식을 도출하였다.
그러나, 상업시설의 적정면적 및 적정임대료 산정은 여전히 과제로 남아있다. 본 연구에서는 지하철 역사 입지특성 및 이용인구 특성변수를 활용한 임대시설의 적정면적 및 적정임대료 산정식을 도출하여 기존 및 신규 지하철 역사의 수입 제고 전략수립에 기여하고자 한다.
철도역 주변의 부동산 개발을 통해 주요한 부대사업 수입을 확보하는 국외 운영기관과는 달리 국내 도시철도운영기관의 부대사업 수입원은 현재로는 지하철 역사 내부로 한정되어 있다. 이런 여건을 고려하여 본 연구에서는 지하철 5호선 및 6호선을 대상으로 지하철 특성 및 지상 상권 특성 변수가 고려 된 적정 임대 면적 및 임대료 산정식을 도출하였으며, 면적 및 임대료에 영향을 미치는 변수 특성을 분석하였다.
가설 설정
즉 지하철 승·하차인원 및 노선특성(5?호선)은 임대료에 유의적인 영향을 미칠 것이라는 연구가설을 채택할 수 있다.
제안 방법
지하철 역사의 임대수입은 임대면적과 단위 면적당 기준 임대료로 결정된다. 따라서 본 연구에서는 임대면적과 단위 면적당 기준 임대료를 종속변수로 설정하였다. 이에 영향을 미치는 변수인 인구 밀도, 승·하차인원, 운송수입금, 토지 지가, 유동인구 등을 독립변수로 선정하였고, 다중회귀분석을 통해 회귀식을 도출하여 적정 임대면적 및 임대료 산정 기준식을 도출하고자 한다.
이에 영향을 미치는 변수인 인구 밀도, 승·하차인원, 운송수입금, 토지 지가, 유동인구 등을 독립변수로 선정하였고, 다중회귀분석을 통해 회귀식을 도출하여 적정 임대면적 및 임대료 산정 기준식을 도출하고자 한다. 본 연구에서 도출되는 회귀식은 SPSS 패키지를 사용하여 통계적인 신뢰성을 확보하고자 한다. 아래에서는 먼저 이론적 배경 및 필요성을 검토하고 선행연구를 분석한다.
본 연구의 종속변수인 지하철 임대시설의 임대료 및 적정면적 산정을 위해 다음과 같은 독립변수를 채택했다 : 사회적 요인변수로 인구수 및 인구밀도, 경제적 요인 변수로 부동산 평균지가, 지역적 요인으로 유동인구를 검토하였으며, 마지막으로 개별 요인 변수로는 지하철 승하차 수 및 운송수입금을 채택하였다.
이번에는 지상상권에서 영향을 미칠 수 있는 변수를 도출하기 위해 해당 더미변수를 제외하고 변수선택 기준값을 진입과 제거확률 0.10 및 0.15로(p<0.1 변수 도출) 보다 유연하게 잡고 변수선택법을 적용하였다(이를 본래의 진입 0.05, 제거 0.15로 하면 임대면적 모형은 Table 9와 같지만 임대료 모형에서는 Table 10과 달리 아파트 면적은 비유의하고 운송수입금만 유의한 것으로 나타났다.
이에 영향을 미치는 변수인 인구 밀도, 승·하차인원, 운송수입금, 토지 지가, 유동인구 등을 독립변수로 선정하였고, 다중회귀분석을 통해 회귀식을 도출하여 적정 임대면적 및 임대료 산정 기준식을 도출하고자 한다.
임대현황은 지하철 5호선과 6호선이 정차하는 역을 자치구별로 분석하였다. 5호선 33개 역사(일반역사)가 소재하는 자치구를 기준으로 분석한 결과, 평균 면적당 임대료와 유동인구는 마포구가 높게 나타났으며, 총 임대면적, 총 월임대료, 인구밀도는 동대문구가 높게 나타났다.
한편 운송수입금은 승·하차 인원수와 밀접하게 관계를 가지며, 따라서 승하객수와 임대면적의 관계를 도출하기 위해 투입변수로 운송수입금을 제외하고 나머지들만을 독립변수로 하여 산정식을 다시 도출하였다.
대상 데이터
본 연구는 지하철 역사 임대시설의 적정 면적 및 수입 산정 모델개발을 목적으로 한다. 분석 자료로는 서울도시철도공사의 지하철 역사 임대시설 매출액 자료(2015년 7월 기준)를 사용한다. 분석대상 노선은 서울도시철도공사가 운영하는 지하철 5호선(51개 역사)과 6호선(37개 역사)이다.
분석 자료로는 서울도시철도공사의 지하철 역사 임대시설 매출액 자료(2015년 7월 기준)를 사용한다. 분석대상 노선은 서울도시철도공사가 운영하는 지하철 5호선(51개 역사)과 6호선(37개 역사)이다. 한편 이들 노선의 역사 중 환승역은 배제하였는데, 그 이유는 환승역사의 경우 타 운영기관 노선의 승하차 인원규모, 임대시설 면적이 분석대상 노선의 임대료 및 임대면적에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
한편 이들 노선의 역사 중 환승역은 배제하였는데, 그 이유는 환승역사의 경우 타 운영기관 노선의 승하차 인원규모, 임대시설 면적이 분석대상 노선의 임대료 및 임대면적에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 이에 따라 최종적으로 5호선 전체 역사의 65%인 33개소, 6호선 전체 역사의 70%인 26개 일반역사를 분석대상으로 삼았다.
이론/모형
779, 지하철 5·6호선을 구분하기 위해 6호선을 더미변수로 사용함)은 의미 있는 수준으로 나타났다. 더빈-왓슨 값 역시 독립성에 문제가 없는 수준임을 알 수 있다(본 연구의 모든 모형은 통계적 채택가능성을 테스트하는 F-검정 결과 유의하게 나타났으며, VIF로 평가되는 다중공선성 역시 문제가 되는 경우가 없었는데, 특히 다중공선성과 관련하여 본 연구는 변수선택 시 이를 사전에 제어하는 단계선택법을 이용하였다.). 즉 지하철 수입금 및 노선특성(5·6호선)은 임대면적에 유의적인 영향을 미칠 것이라는 연구가설을 채택할 수 있다.
성능/효과
임대현황은 지하철 5호선과 6호선이 정차하는 역을 자치구별로 분석하였다. 5호선 33개 역사(일반역사)가 소재하는 자치구를 기준으로 분석한 결과, 평균 면적당 임대료와 유동인구는 마포구가 높게 나타났으며, 총 임대면적, 총 월임대료, 인구밀도는 동대문구가 높게 나타났다. 6호선 26개 역사(일반역사)에 대한 분석 결과 총 임대면적 및 총 월임대료는 성북구가 높게 나타났으며, 유동인구 및 평균지가는 용산구가 높게 나타났다.
6호선은 9,765m2 임대 면적에서에서 연간 121억원의 수입을 기대할 수 있으나, 공실면적에 따른 손실액 약 20억원을 제외하면 임대수입은 약 100억원에 이른다. 5호선과 6호선의 지하철 역사 임대공간에 입주하는 업종은 거의 유사하지만, 평균 임대단가는 노선별로 차이가 있음을 확인할 수 있다. 예를 들면, 액세서리점(화장품)의 평균 임대 단가는 6호선의 경우 5호선 대비 55% 수준으로 낮게 나타나고 있다.
5호선 33개 역사(일반역사)가 소재하는 자치구를 기준으로 분석한 결과, 평균 면적당 임대료와 유동인구는 마포구가 높게 나타났으며, 총 임대면적, 총 월임대료, 인구밀도는 동대문구가 높게 나타났다. 6호선 26개 역사(일반역사)에 대한 분석 결과 총 임대면적 및 총 월임대료는 성북구가 높게 나타났으며, 유동인구 및 평균지가는 용산구가 높게 나타났다.
임대료 모형에서도 6호선 더미변수를 대신할 대리변수들의 설명력은 낮은 것으로 관찰되지만, 대리변수라는 점을 감안하면 임대료와 아파트 단위 면적당 가격은 연관성이 높은 것으로 보인다. 구체적으로 지하철 수입금과 아파트 단위 면적당 가격은 모두 양(+)의 상관관계를 가지는 것으로 분석되었다(면적당 임대료(원/m2)=10,222*지하철수입금(백만원)+13.672*아파트면적당가격(천원/m2)+1,256.373). 이는 소득 수준이 높은 지역은 지하철 임대 상업시설에서 구입하는 객단가(=총매출액/이용객수)도 높다고 해석할 수 있는 결과이다.
그 결과 적정 면적은 운송수입금 및 아파트 단위 면적당 가격이 영향변수로 도출되었으며 운송수입금은 양(+), 아파트 단위 면적당 가격은 음(−)의 관계가 나타났다.
채희만[2]은 국내 복합쇼핑몰의 대표적 성공사례인 코엑스 쇼핑몰 내부의 상가임대료 174개의 샘플을 대상으로 허브확률모형을 통해 분석 하였다. 그 결과 추정된 시장 점유율은 실제 임대료와 높은 상관관계를 보였고 다중회귀분석에서도 유의한 독립변수로 나타났다. 회귀분석의 결과는 특정 앵커 테넌트와 거리, 주동선과 접속유무, 면적, 서비스업종 등이 유의한 변수로 확인되었다.
더미변수를 고려한 결과, 5·6호선 노선특성이 특히 적정면적과 면적당 임대료 추정에 의미 있는 변수로 도출되었다.
김상호[9]는 국공립어린이집의 품질향상을 위한 방안으로 현행어린이집 시설기준이 지닌 문제점을 분석하고 최근에 완공된 전국의 어린이집에 대한 면적특성에 대한 분석을 토대로 관련 기준의 개선방안을 제안하였다. 본 연구결과 시설기준에 대해서는 1991년에 제정된 1인당 4.29m2의법정 면적기준을 5.2~7.8m2의 범위에서 지자체가 자유롭게 선택하도록 제안하였다. 또한 시설기준의 운용방식에서도 현행 법정시설기준을 설계가이드라인 등을 통한 권장기준으로 대체하는 방안도 함께 제시하고 있다.
본 연구는 서울시 지하철 5호선과 6호선을 사례로 지하철역사 임대시설의 적정 면적과 임대료 산정 시 지상 상권과는 달리 지하철의 승하차 인구수(수입금 포함)의 영향력이 높다는 결과를 도출하였다. 향후, 연구범위를 서울시에서 운영 중인 여타 노선 및 환승역까지 확장하고, 추가변수를 고려하여 설명력을 높이는 연구가 필요하다.
분석결과를 종합하면, 5호선은 6호선 대비 아파트 단위 면적당 가격이 높은 지역을 통과하였으며 노선 지상부의 아파트 시세는 임대면적이 커지는 데에 제약요인으로 작용한 결과 5호선 지하철 역사의 임대시설 면적은 6호선 대비 작은 것으로 해석된다. 반면, 이와는 반대로 아파트 시세가 높은 점은 구매력이 상대적으로 높다는 점을 의미하고, 이는 승객 1인당 객단가가 높아 5호선 지하철 임대시설의 면적당 임대료가 높아진 것으로 해석할 수 있다.
당 14만원으로 나타났다. 사업 종목 중 편의점 및 액세서리점(화장품)의 평균 임대단가, 임대면적, 연간 임대수입이 모두 높은 것으로 관찰되었다. 6호선은 9,765m2 임대 면적에서에서 연간 121억원의 수입을 기대할 수 있으나, 공실면적에 따른 손실액 약 20억원을 제외하면 임대수입은 약 100억원에 이른다.
신영선 외[7]는 농촌의 대표적인 5가지 유형의 커뮤니티시설 중 마을회관, 노인정, 쉼터, 마을마당, 운동공간 및 놀이공간의 적정면적을 제시하기 위해 전국 5개도 25개 농촌마을 지역 현황조사, 만족도 조사를 통해 커뮤니티시설별 적정면적 산정식을 도출하였다. 연구결과 도출된 커뮤니티 시설별 적정기준은 현재 대표적 커뮤니티시설별 평균면적을 상회하는 결과로 나타났다. 양성용 외[8]는 대구 경북지역의 대학기숙사 시설을 대상으로 회귀분석 및 만족도 조사를 통해 1인당 적정 면적과 각 실별 적정면적을 산출하였다.
이에 예상한 바와 같이 운송수입금 대신 승·하차 인원수가 유의한 변수로 도출되었다(다만 최적 변수가 아니므로 R2는 상대적으로 낮게 나타났다).
그 결과 적정 면적은 운송수입금 및 아파트 단위 면적당 가격이 영향변수로 도출되었으며 운송수입금은 양(+), 아파트 단위 면적당 가격은 음(−)의 관계가 나타났다. 적정 임대료의 경우 적정면적과 동일한 설명변수가 도출되었으나 운송수입금은 양(+), 아파트 단위 면적당 가격은 양(+)으로 부호가 다르게 나타났다.
한편 지하 주차장을 확보한 경우 상가 임대료에는 긍정적 영향, 상가의 경과년수가 증대 될수록 평균 임대료에 음(−)의 영향이 있다는 결과를 제시하였다.
그 결과 추정된 시장 점유율은 실제 임대료와 높은 상관관계를 보였고 다중회귀분석에서도 유의한 독립변수로 나타났다. 회귀분석의 결과는 특정 앵커 테넌트와 거리, 주동선과 접속유무, 면적, 서비스업종 등이 유의한 변수로 확인되었다. 장동훈[3]은 서울 상가의 임대료 영향요인 연구에서 배후아파트 단지의 세대수는 월 임대료와 정(+)의 상관관계가 있는 반면 중심지에서 상가까지 이격 거리는 부(−)의 상관관계가 있다는 결과를 도출했다.
후속연구
양성용 외[8]는 대구 경북지역의 대학기숙사 시설을 대상으로 회귀분석 및 만족도 조사를 통해 1인당 적정 면적과 각 실별 적정면적을 산출하였다. 연구결과는 향후 신축 기숙사 및 기존 기숙사의 리모델링 시 유용한 계획기준으로 활용될 것으로 기대되었다. 김상호[9]는 국공립어린이집의 품질향상을 위한 방안으로 현행어린이집 시설기준이 지닌 문제점을 분석하고 최근에 완공된 전국의 어린이집에 대한 면적특성에 대한 분석을 토대로 관련 기준의 개선방안을 제안하였다.
639원의 임대 수입이 발생되었으며, 지하철 노선 특성변수는 5호선 대비 6호선에서 상대적으로 낮게 나타났다. 이 역시 각 노선 별로 적정 임대료에 대한 기준값을 도출하여 공실율을 낮출 수 있는 적정임대료를 제시할 필요가 있음을 보여준다. 지하철 역사의 적정 임대료를 추정하는 산정식에서도 역시 일반상권에서 임대료 영향변수로 인식되는 지상상권 영향변수(평균지가, 유동인구, 인구밀도) 보다는 지하철 관련변수의 영향력이 높은 것으로 나타났다.
향후, 연구범위를 서울시에서 운영 중인 여타 노선 및 환승역까지 확장하고, 추가변수를 고려하여 설명력을 높이는 연구가 필요하다. 이를 통해 신설역사와 기존 역사의 리모델링 시 적용할 수 있는 부대사업 수입 확충을 위한 기초를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.
본 연구는 서울시 지하철 5호선과 6호선을 사례로 지하철역사 임대시설의 적정 면적과 임대료 산정 시 지상 상권과는 달리 지하철의 승하차 인구수(수입금 포함)의 영향력이 높다는 결과를 도출하였다. 향후, 연구범위를 서울시에서 운영 중인 여타 노선 및 환승역까지 확장하고, 추가변수를 고려하여 설명력을 높이는 연구가 필요하다. 이를 통해 신설역사와 기존 역사의 리모델링 시 적용할 수 있는 부대사업 수입 확충을 위한 기초를 제공할 수 있을 것으로 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
2014년 기준 서울 지하철에서 흑자를 기록한 노선은 어떤 것이 있는가?
그러나, 경영수지 측면에서는 많은 개선과제를 안고 있다. 2014년 기준 흑자를 기록한 노선은 2개(2호선 365억원, 9호선 31억원)에 불과하다. 서울 지하철의 영업 손실액은 규모가 가장 큰 3호선의 1,118억원을 포함해서 모두 4,245억원에 달한다.
서울 지하철의 영업 손실액은 어떤 호선에서 가장 큰가?
2014년 기준 흑자를 기록한 노선은 2개(2호선 365억원, 9호선 31억원)에 불과하다. 서울 지하철의 영업 손실액은 규모가 가장 큰 3호선의 1,118억원을 포함해서 모두 4,245억원에 달한다. 이러한 적자의 주요 요인으로는, 인건비 비중이 높은 비용절감의 한계, 낮은 운임·복지무임수송·부정승차로 인한 수입 확충의 한계를 들 수 있다.
2014년 서울 지하철의 교통수단 분담율은 얼마인가?
6억인을 수송하여 1.57조원의 수입을 확보했고, 교통수단 분담율은 약 40%(서울시통계)에 이르는 등 서울시의 주요 교통수단으로 기능하고 있다.
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