1970년대 이후 결제의 급속한 성장과 주택보급 확대 정책 등으로 단기간에 많은 건축물이 건설되었지만, 유지관리가 체계적으로 이루어지지 않아서 노후도가 심각한 실정이다. 민간시설의 경우 경제적 이익 실현 둥을 목적으로 노후도 및 내용연수에 상관없이 철거 후 재건축함으로써, 막대한 자원의 낭비와 건축 폐기물로 인한 환경오염을 초래하고 있다. 최근에는 재건축에 대한 법률이 강화되면서 노후 공동주택에 대한 재건축은 줄어들고 리모델링에 대한 관심이 커지고 있다. 본 논문은 건축물의 합리적인 리모델링을 유도하기 위하여 노후 건축물을 철거할 것인지 또는 리모델링 할 것인지를 개략적으로 판단할 수 있는 의사결정 시스템을 제안한 것이다. 이 시스템은 건축물의 내용연수 및 사용연수를 고려한 수명 평가와 구조 안전성·설비 노후도 및 거주환경 성능을 포함한 노후도 평가로 구성된다.
1970년대 이후 결제의 급속한 성장과 주택보급 확대 정책 등으로 단기간에 많은 건축물이 건설되었지만, 유지관리가 체계적으로 이루어지지 않아서 노후도가 심각한 실정이다. 민간시설의 경우 경제적 이익 실현 둥을 목적으로 노후도 및 내용연수에 상관없이 철거 후 재건축함으로써, 막대한 자원의 낭비와 건축 폐기물로 인한 환경오염을 초래하고 있다. 최근에는 재건축에 대한 법률이 강화되면서 노후 공동주택에 대한 재건축은 줄어들고 리모델링에 대한 관심이 커지고 있다. 본 논문은 건축물의 합리적인 리모델링을 유도하기 위하여 노후 건축물을 철거할 것인지 또는 리모델링 할 것인지를 개략적으로 판단할 수 있는 의사결정 시스템을 제안한 것이다. 이 시스템은 건축물의 내용연수 및 사용연수를 고려한 수명 평가와 구조 안전성·설비 노후도 및 거주환경 성능을 포함한 노후도 평가로 구성된다.
A lot of buildings, especially apartment housing, have been dismantled so as to enhance the value of the building without exact assesment for the service life and deterioration degree of the building. Remodeling for an aged building is becoming a hot issue to owners in the public sector and the priv...
A lot of buildings, especially apartment housing, have been dismantled so as to enhance the value of the building without exact assesment for the service life and deterioration degree of the building. Remodeling for an aged building is becoming a hot issue to owners in the public sector and the private sector. Peoples including owner, tenants, constructors recognize the fact that the efficient maintenance of the building during the service life and lengthening the practical service life are very important in point of minimizing LCC. This study suggest a decision making system to judge whether to remodel(renovate) or to reconstruct an aged building. The system is composed of structural performance assesment elapsed(or practical service) life evaluation against whole service life, deterioration assesment of the building equipment, dweller's satisfaction, etc.
A lot of buildings, especially apartment housing, have been dismantled so as to enhance the value of the building without exact assesment for the service life and deterioration degree of the building. Remodeling for an aged building is becoming a hot issue to owners in the public sector and the private sector. Peoples including owner, tenants, constructors recognize the fact that the efficient maintenance of the building during the service life and lengthening the practical service life are very important in point of minimizing LCC. This study suggest a decision making system to judge whether to remodel(renovate) or to reconstruct an aged building. The system is composed of structural performance assesment elapsed(or practical service) life evaluation against whole service life, deterioration assesment of the building equipment, dweller's satisfaction, etc.
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문제 정의
본 논문에서는 건축물을 내용연수 기간 동안 사용할 수 있도록 유도하고 리모델링에 대한 합리적인 의사결정을 돕기 위한 목적으로, 노후 건축물의 철거 혹은 리모델링 여부를 개략적으로 판단할 수 있는 의사결정 시스템을 제안하고자 한다.
본 논문에서는 노후한 건축물의 합리적인 철거 혹은 리모델링 의사결정을 돕기 위하여 개략적으로 철거 혹은 리모델링 여부를 판단할 수 있는 시스템을 제안하였다. 이는 구조물의 노후도와 설비시설의 노후도 및 주거환경 성능을 평가하는 노후도 평가와 건축물의 내용연수와 사용연수를 비교하여 내용연수등급을 산정하는 수명평가로 구분된다.
이 연구에서 제안하는 의사결정 시스템은 시간과 비용의 부족으로 정밀한 조사 평가를 할 수 없거나, 정밀 조사 이전에 철거 혹은 리모델링 여부를 개략적으로 판단 하는데 도움을 주기 위하여 개발한 것이다.
가설 설정
평가 항목은 구조물 노후도가 4개, 설비시설 노후도 및 거주환경 성능이 6개로 구성되어있다. 평가결과를 종합하기 위해서 10개의 평가 항목의 중요도는 동일하다고 가정하였다. 그 이유는 개략적인 평가를 위하여 상태조사 · 평가에 가장 기본적인 항목만을 엄선하였기 때문에 평가 항목간의 가중치 차이가 크지 않다는 전문가들의 의견을 참조하였기 때문이다.
제안 방법
구조물에 발생하는 노후화 증상 및 이상징후는 균열, 들뜸, 박락, 팝아웃(pop-out), 백화, 녹물 오염, 누수 흔적, 이상 체감 등으로 판단할 수 있다. 구조물 노후도는 '건축물의 기울기 및 침하', '부재의 처짐', 표면 노후화', 균열'등 4개 항목으로 평가하도록 하였다.
구조물 노후도와 설비 노후도 및 거주환경 성능의 평가 결과를 종합하기 위해서, 각 평가항목의 상태에 따른 성능점수는 등급간의 점수를 차등 적용하여 불리한 측면을 확실하게 인식할 수 있게 하기 위하여 표7과 같이 점수를 배분하였다.
기존의 리모델링 결정 방법은 건축물의 내용연수에 대해서는 고려하지 않고 노후도와 경제적인 사업성만을 평가하는 경우가 대부분이었다. 본 논문에서 제안하는 노후 건축물의 철거 또는 리모델링 결정 시스템에서는 구조 안전성, 설비 노후도 및 거주환경 성능의 평가와 더불어 내용연수도 함께 고려하도록 하였다. 공동주택과 같은 민간시설에 대해서는 경제성 평가가 이루어져야 하나, 이 논문에서는 철근콘크라트조의 공공시설로 범위를 한정하여 사업적 경제성 요인은 제외하였다.
본 연구에서 개발한 리모델링 의사 결정 시스템은 크게 해당 건축물의 내용연수와 사용(경과)연수의 비교를 통한 '수명평가'와 건축물의 구조, 설비의 물리적 성능 및 거주환경 성능에 대한 '노후도 평가'로 이루어진다.
건축물의 일반 개요에서는 건물명, 위치, 준공년도, 건축 물규모, 주요 설비방식, 건축물의 주변환경 등을 조사한다. 설계도서 검토에서는 도서기록 보유 유무, 구조 설계방법, 내진설계 적용 여부, 사용재료의 강도, 지내력 등을 조사한다. 건축물 이력조사는 건축의 용도 변경 및 증 · 개축, 보수 · 보강, 구조변경, 사고이력 등을 조사하여 건축물의 상태를 개괄적으로 파악하는데 이용한다.
설비 노후도 및 거주환경 성능 평가는 건축물의 기본적인 기능 확보 측면과 거주자의 만족도를 조사하기 위한 것으로, '거주환경 성능', '난방설비의 적정성 및 노후도', '급수 · 급탕 설비의 적정성 및 노후도' '오배수 설비의 노후도', '전력설비의 적적성 및 노후도', '소화설비의 노후도'등 6개 항목으로 평가한다.
각기의 중요도에 의해 산정한 노후도/성능별 종합성능 점수에 따라 최종적인 판정을 하기 위하여 전체 노후도에 대한 상태등급을 결정해야 한다. 이 연구에서는 항목별 상태등급에 따른 성능점수 구간(표7 참조)의 중간 값을 취해서, 표9와 같이 종합성능점수 범위에 따라 '양호', '보통', '불량'으로 그 상태를 판정하도록 하였다.
평가항목 및 평가기준은 국내외의 안전점검 및 진단지침, 안전진단보고서 등의 문헌조사와 군 실적자료 및 기존의 연구를 검토, 분석하고 전문가와의 면담을 걸쳐 결정하였다. 또 구조물 노후도와 설비시설 및 거주환경성능의 중요도(가중치)를 결정하기 위해서 AHP (Analytical Hierarchy Process)기법을 적용하여 조사하였다.
대상 데이터
노후 건축물의 내용연수 등급은 사용연수와 내용연수를 비교하여 결정한다. 내용연수는 한국감정원에서 제시한 '유형고정자산에 의한 내용연수'(표1 참조)를 채용하였다.2) 각 등급의 기준은 군 시설물의 철거 자료를 분석한 결과와 전문가 의견을 수렴하여 설정하였다.
이론/모형
평가항목 및 평가기준은 국내외의 안전점검 및 진단지침, 안전진단보고서 등의 문헌조사와 군 실적자료 및 기존의 연구를 검토, 분석하고 전문가와의 면담을 걸쳐 결정하였다. 또 구조물 노후도와 설비시설 및 거주환경성능의 중요도(가중치)를 결정하기 위해서 AHP (Analytical Hierarchy Process)기법을 적용하여 조사하였다.
성능/효과
4%가 20년 미만인 것으로 나타나고 있다.1) 철근 콘크리트조 건축물의 내용연수가 50년 이상인 점을 감안할 때, 현저히 낮은 사용(경과)기간 이내에서 재건축이 시행되고 있는 것을 알 수 있다. 특히 공공시설은 내용 연수 이내에서 재건축을 시행할 경우, 국민 경제의 큰 손실을 초래하게 된다.
내용연수는 한국감정원에서 제시한 '유형고정자산에 의한 내용연수'(표1 참조)를 채용하였다.2) 각 등급의 기준은 군 시설물의 철거 자료를 분석한 결과와 전문가 의견을 수렴하여 설정하였다.
그 이유는 개략적인 평가를 위하여 상태조사 · 평가에 가장 기본적인 항목만을 엄선하였기 때문에 평가 항목간의 가중치 차이가 크지 않다는 전문가들의 의견을 참조하였기 때문이다. 구조물노후도와 설비성능의 중요도(가중치)는 AHP기법에 의한 설문조사 결과 표8과 같이 각각 0.72와 0.28로 나타났으며, 이 결과를 단순화하여 7 : 3으로 정하였다.
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