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문제 정의
- 본 프로젝트를" One Stop Shop" 개념의 수주 후 CM 사의 중요한 업무 중 하나는 프로젝트의 예산을 제안하는 것이었다. 그러나 대지구매와 그에 따른 제반 비용을 제외한 프로젝트 진행에 필요한 모든 비용을 산출을 요구하며 발주자가 제공한 자료는 개략적인 건물의 규모와 담배 생산량 정도로.
- 전문가들은 자재를 변경함으로 인하여 법률적으로 문제가 없는지. 보험료의 변동이 있는지, 장기적인 Business Plan에 어떤 영향이 있는지를 검토하여 발주자에게 조언하였다.
- 이를 위하여 BAT 프로젝트의 계약서. 업무 추진계획, 회의록, 업무수행 중 제출된 각종 보고서 및 준공보고서 등 관련 문서의 분석하였으며, 특히 Planning, Cost, Value Engineering & Project Control 등 프로젝트의 전문적인 관리 업무를 수행한 외국 전문가의 의견을 반영하여 논문의 완전성을 높이고자 하였다.
- 본 연구를 통하여 프로젝트의 성공을 위한 CM의 확대된 업무 범위. 역할 및 관리방안을 제시하여 국내 건설산업의 CM 능력 향상 및 활성화에 기여하고자 한다.
- 최대한의 정보를 제공하여 입찰 조건의 이해 부족으로 인한 오류의 발생을 사전에 차단하고, 발주자의 가장 큰 관심이 공사비보다는 향후 발생할지 모르는 위험에 대한 관리 (Risk Management)였다는 것이다. 한 예로 인터뷰 과정에 변호사가 참석하여 모든 사항을 기록하고, 인터뷰 종료와 동시에 대화 내용을 공증하여 발주처에 제출하게 함으로써 입찰자들이 구술증거에 대하여도 책임을 지도록 한 것이다.
제안 방법
- 유용한 수단으로 본..프로젝트에서는 VE의 효과를 극대화 할 수 있는 설계단계를 물론 프로젝트의 전 단계에서'VE를 지속적으로 추진하였다. 그러나 매우 형식적으로 수행되는 국내의 타 프로젝트와 는 달리 본 프로젝트의 경우는 법률사무소, 보험사.
- 입찰 도서의 작성과 입찰업무 수행을 책임지고 있는CM사 는 프로젝트 개요, 입찰초청서, 입찰지시서, 계약일 반 조 건, 계약 특수조건 등이 포함된 입찰안내서와 BOQ, Project Master Schedule, 지질조사서, 계약서 등을 작성 발주자 및 변호사의 검토, 승인을 거쳐 5개사에 공식 발부하였다. D&B사 선정을 위한 입찰 절차는 기 선정한 5개사를 대상으로 사전입찰 회의를 개최하여 입찰 관련 주요 사항에 대하여 사전 설명함으로써 입찰의 오류를 최소화하도록 하였다. 또한 모든 입찰서류는 봉인 후 CD와 함께 CM 사에 제출하도록 요청하였다.
- 초기 단계의 프로젝트 예산]에 제시한 모든 항목에 대한.가격산출을 위하여 CM 사의 Cost 전문가들은 축적 자료, 경험치 및 동종 건물의 자료 등을 이용하여 발주자의 요구사항을 반영한 개략적인 금액을 산출하였다
- 공장의 개념설계와 계획설계(Schematic Design)를 ■수행 할 세계 수준의 설계사를 선정하기 위하여 W 사는 유사 프로젝트의 설계실적을 보유한 설계사의 조사를' 실시하였다설계사 선정을 위한 설계 업무 범위(Design Scope) 및 선정계획표를 작성하여 1차로. 선정된 7개사에 배부하고 제 안 서 제출을 요청하였으며, 제안서 접수 후 CM 사가 작성한 선정 절차(Selection Process)를 통하여 발주자가 최종 결정을 할 수 있도록 2개의 설계사를.
- 본 프로젝트는 "Fixed Price, Lump Sum, Design & Build" 계약이기 때문에 발주자와 CM 사의 지시로 변경된 부분에 대해서만 공사금액의 변경이 가능하며, FIDIC 계약 조건에 따라 변경사항 발생 후 28일 이내에 통지하도록 규정되어 있었다. 그러나 이러한 계약조건에 대한 시공사의 인지 부족으로 인하여 CM 사가 발주자를 대행하여 모든 일을 처리하였다. 또한 한국적인 정서와 기업 간의 관계를 고려하여 정당하게 청구할 것에 대하여는 구두 요청만으로 업무를 처리하여 시공사의 편의를 도모하기도 하였다.
- 시공단계 Cost Management의 주요 목적은 당초 설정한 기준에 따른 예산의 정확한 집행에 있다고 하겠다. 따라서 CM 사는 시공사가 제출한 BOQ에 대한 철저한 분석을 통하여 주요 공정별로 매월 집행금액을 산정하였다. 또한 본 산정표를 공사 기간 동안 변경이 불가능한 예산집행의 기준으로 삼았으며, 시공사에서 제출하는 주간 및 3개월 공정 계획표에 따라 매주 1회식 그 주의 원가 변화 및 공정 진척에 대하여 점검하고, 다음 주 원가 및 공정진척에 대한 예측 자료를 주간공정회의 때 발주처와 시공사에게 통보함으로써 프로젝트 참여자 스스로 공정 및 원가 변화에 대응하도록 유도하였다.
- 인한 위험의 증가 때문에 보험료가 25% 이상 상승한다는 의견을 내놓았으며, 회계사는 이로 인하여 손익분기점이, 40여 일 늦어진다는 검토 결과를 제출하였다. 따라서 발주자는 법적으로 전혀 하자가 없는 스프링클러의 설치로 인한 공기와 초기 투자비의 증가를 감수하고 스프링클러를 설치하도록 지시하였다. 즉 VE의 목적을 단기적인 공기단축과 원가 절 감에 두기보다는 Life Cycle 및 장기적인 경영의 효율성에 두고 있다는 사실을 실감할 수 있었다.
- 결과적으로 :본 계약은 영국 법의, 적용을 받도록 하였으며, 전문가보험 (Professional Indemnity Insurance)의 가입을 의무화하였다. 또한 공장설립 승인업무를 담당할 국내 건축사의 고용 조항을 삽입하여 업무추진의 효율을; 기하였다.
- 즉, 발주자가 BAT라는 외국 법인이며, 국내 건설시장에 대한 노하우가 부족한 발 주자는 외국사를 통하여 개념설계만을 수행하고 부지매입, 설계, 시공사 선정, 프로젝트 관리 등 모든 업무를 CM 사에 위임하였다. 또한 발주자의 위험을 최소화하기 위하여 FIDIC 계약조건, 및 영국 법을 우선 적용하였으며, CM 계약 역시 Phase【-이로 분리 발주하여 수행하였다.
- 따라서 CM 사는 시공사가 제출한 BOQ에 대한 철저한 분석을 통하여 주요 공정별로 매월 집행금액을 산정하였다. 또한 본 산정표를 공사 기간 동안 변경이 불가능한 예산집행의 기준으로 삼았으며, 시공사에서 제출하는 주간 및 3개월 공정 계획표에 따라 매주 1회식 그 주의 원가 변화 및 공정 진척에 대하여 점검하고, 다음 주 원가 및 공정진척에 대한 예측 자료를 주간공정회의 때 발주처와 시공사에게 통보함으로써 프로젝트 참여자 스스로 공정 및 원가 변화에 대응하도록 유도하였다. [표 4, 그림 3 참조]
- 본 연구는 BAT 프로젝트에 실제 적용된 CM 서비스를 기준으로 작성하였으며, 특히 대표적인 CM의 업무라고 할 수 있는 계약, 원가 및 클레임 관리를 분석, 제시하였다.
- 월간보고서에는 발주자가 예산집행 현황을 정확히 파악 할 수 있도록 “ Monthly Cost Control Report"를 첨부하였다. 본 자료에는 CM 사가 설계단계에서 제출한 예산, 시공사가 입찰 시 제출한 공사금액 및 매월 CM 사의 승인을 통해 지급되는 기성금액을 모두 표시함으로써 예산대비 지출금 액 및 잔액, 공사금액 대비 지출금액 및 잔액, 설계변경을 통하여 추가로 지출된 금액 등 Cost의 흐름을 한눈에 파악할 수 있게 하였다. Monthly Cost Control Report의 상 세내용은 표 5 과 같다.
- 본 프로젝트는 영국의 BAT가 한국에서는 최초로 현지 공 장을 건설하는 공사로 개념설계만 외국사사 수행하고 CM을 포함 설겨】, 시공 둥 모든 업무를 국내사가 수행하였다. 프로젝트의 개요는 아래와 같다.
- 공장의 개념설계와 계획설계(Schematic Design)를 ■수행 할 세계 수준의 설계사를 선정하기 위하여 W 사는 유사 프로젝트의 설계실적을 보유한 설계사의 조사를' 실시하였다설계사 선정을 위한 설계 업무 범위(Design Scope) 및 선정계획표를 작성하여 1차로. 선정된 7개사에 배부하고 제 안 서 제출을 요청하였으며, 제안서 접수 후 CM 사가 작성한 선정 절차(Selection Process)를 통하여 발주자가 최종 결정을 할 수 있도록 2개의 설계사를. 추천하였다.
- 예산의 정확도를 높이기 위하여 예비비, 물가 상승률, 각 단계별 용역비 둥 모든 항목들이 누락 없이 반영하였으며, 표준적인 비율이 적용되기는 하였지만 프로젝트별로 위험 요소 및 진행 중 발생할 수 있는 불확실성에 대한 유무 및 대소를 판단하여 요율을 조정하였다. 또한 예비비 (Contiagencies)를 설계와 계약단계로 분리 적용하였으며, 물가 상승률(Escalation)도 초기 단계와 공사단계로 나누어 요율을 표기하여 예산 변경의 위험을 최소화하였다.
- 하자에 대하여 공식적인 Letter(5%), FI, CAR, NCR이 발송될 때 기성의 일정. 요율로 감액하고 수정 보완되었을 경우 감액분을 지급하는 방법으로 품질과 원가관리를 연계, 관리하였다. 이는 매우 귀찮고 많은 시간을 요구하는 작업이었으나 이를 통하여 지속적인 품질 향상이 가능하였으며 시공사 또한 품질에 보다 높은 주의를 기울이게 되었다.
- 최종 접수된 4개사의 입찰서, 가격제안서 및 원가절감 계획서(Cost Down)는 1부를 복사하여 발주자가 보관하도록 하고 CM 사는 각각의 입찰서류에 대하여 재정적, 계약적, 기술적인 검토를 수행하였으며, 입찰서에 누락된 사항이 나, 오기 사항까지 상세히 조사하였다. 또한 이러한 검토결과는 “ 입찰평가 보고서” 로 작성되어 발주자에게 제출되었다.
- 선정하였으며, 선정된 2개사에게 상호 알지 못하는 가운데 별도로 시방 및 계약의. 추가변경사항, 제출 입찰서의 오류 및 불이행사항 등을 상세흐I 통보하고, 추가 질의를 위한 입찰 회의 후 -최종안을 제출하도록 하였다. : 최종안을, 제출한 2개사는, 발주자, , CM과의 인터뷰를 거처 1개사를 선정 2001년 K11 월邪일 계약을 체결하였다.
- 그러나 발주자의 요구로 국제적인 .통용되고 있는-FIDIC을, 기반으로 D&B 계약서를 적용하기로 합의되어, CM 사는 FIDIC계약서를 개선하여 발주자의 제정적 위험을 최소화하고 일정 품질 이상의 업무수행을 보장받을 수 있도록 보증(Bond), 지체상금 및 소송 관련 조항을 조정하였다. 본 계약서 또한 발주자 계약 담당 부서와 국내외 변호사의 장기간에 걸친 검토 후 발부되었다.
대상 데이터
- 조사 결과를 기초로 CM 사가 작성한 부지 선정기준에 의한 2차 평가를 통하여 대상 부지를 20개로 좁혔으며, 최종 4개 대상 부지를 선정하였다. 4개의 유력부지 선정 후 CM 사는 개념설계(Concept Design)를 담당하고 있는 설겨】사, 발주자와 함께 상세조사에 착수하여 최적 부지를 선정하였으며, 부지의 구매, 공장설립 허가신청 및 승인 업무를 성공적으로 수행하였다.
- CM의 통보를 받은 발주자는 6개사 중 발주자의 판단으로 2개사를 탈락시키고, 새로운 1개사를 추가하여 최종 5개사. 를 입찰초청자로 확정하였다.
- CM 사는 한국 건설시장의 상황을 반영한 설계계약서를 작성하였다. 본 계약서는 발주자의 자체 규정에 의거 미국, 영국 및 한국 변호사의 검토를 받았으며, CM 사는. 이들의 의견을 반영 발주자의 위험과 클레임의 발생을 최소화할 수.
- 부지조사를 위하여 価사는 국내에서 공장 설립이 가능한 93개 유력대상 지역을 1차로 선정하고 관련 자료의 수집, 분석 및 현장 방문 조사를 수행하였다. 조사 결과를 기초로 CM 사가 작성한 부지 선정기준에 의한 2차 평가를 통하여 대상 부지를 20개로 좁혔으며, 최종 4개 대상 부지를 선정하였다.
- 중 2개사롤. 선정하였으며, 선정된 2개사에게 상호 알지 못하는 가운데 별도로 시방 및 계약의. 추가변경사항, 제출 입찰서의 오류 및 불이행사항 등을 상세흐I 통보하고, 추가 질의를 위한 입찰 회의 후 -최종안을 제출하도록 하였다.
- 하에 업무를 수행할. 수 있는 능력을 보유하고 있으며, 해외 공사 경험이 있는 건설업체 100여 개를를 우선 선정하고, 자체 평가작업을 통하여 50개로 축소하였다. 이후 재무 상태 및 공사실적에 대한 상세 검토를 통하여 최종 12개 업체를 선정하였다.
- 수 있는 능력을 보유하고 있으며, 해외 공사 경험이 있는 건설업체 100여 개를를 우선 선정하고, 자체 평가작업을 통하여 50개로 축소하였다. 이후 재무 상태 및 공사실적에 대한 상세 검토를 통하여 최종 12개 업체를 선정하였다. 이들 12개 업체에는 사전자격심사서류, 수행 중인 업무량, 재정 상태, .
- 부지조사를 위하여 価사는 국내에서 공장 설립이 가능한 93개 유력대상 지역을 1차로 선정하고 관련 자료의 수집, 분석 및 현장 방문 조사를 수행하였다. 조사 결과를 기초로 CM 사가 작성한 부지 선정기준에 의한 2차 평가를 통하여 대상 부지를 20개로 좁혔으며, 최종 4개 대상 부지를 선정하였다. 4개의 유력부지 선정 후 CM 사는 개념설계(Concept Design)를 담당하고 있는 설겨】사, 발주자와 함께 상세조사에 착수하여 최적 부지를 선정하였으며, 부지의 구매, 공장설립 허가신청 및 승인 업무를 성공적으로 수행하였다.
- 이들 12개 업체에는 사전자격심사서류, 수행 중인 업무량, 재정 상태, .최근.5년 간 공사실적, 프로젝트 참여 희망 여부, 기술능력 등을 제시하도록 요구하였으며, 자료를 제출한 10개 회사에 대하여 CM이 작성한 선정기준을 근거로 6개사를 선정하여 발주자에 통보하였다.
- 그러나 매우 형식적으로 수행되는 국내의 타 프로젝트와 는 달리 본 프로젝트의 경우는 법률사무소, 보험사. 회계사 등 각 부분의 많은 전문가들이 참석하였다. 전문가들은 자재를 변경함으로 인하여 법률적으로 문제가 없는지.
성능/효과
- 추가로 지출되는 금액의 DCN(Design Change Notice) 및 클레임 관리업무라고 할 수 있다. 본 프로젝트는 "Fixed Price, Lump Sum, Design & Build" 계약이기 때문에 발주자와 CM 사의 지시로 변경된 부분에 대해서만 공사금액의 변경이 가능하며, FIDIC 계약 조건에 따라 변경사항 발생 후 28일 이내에 통지하도록 규정되어 있었다. 그러나 이러한 계약조건에 대한 시공사의 인지 부족으로 인하여 CM 사가 발주자를 대행하여 모든 일을 처리하였다.
- 본 프로젝트에 CM 적용을 위하여 한미 파슨스는 프로젝트 구상단계부터 발주자의 업무를 적극 지원하였다. 즉 한국에 최초로 건설되는 외국사의 담배 생산 공장으로 프로젝트의 부지선정, 설계, 사업비 계획 및 한국 정부의 승인 여부도 확실치 않은 가운데 발주자가 필요로 하는 관련 정보를 제공하였으며, 프로젝트의 모든 업무를 CM 사가 대리하는" One Stop Shop" 개념의 제시하는 등 적극적인 수주 노력을 경주하였다. 이와 함께 발주자의 프로젝트 기본계획 수립 업무를 지원하고, 사업 초기 단계의 제한된 정보 하에서도 프로젝트 예산(Cost Estimate) 및 Master Schedule를 작성, 제시하여 발주자의 의사결정 기간을 단축하였으며, 발주자의 위험이 가장 적고, 사업 기간의 단축이 가능한 Design & Build 계약방식을 추천하여 초기 사업기 간 단축에 적극적으로 노력하였다.
- 추가변경사항, 제출 입찰서의 오류 및 불이행사항 등을 상세흐I 통보하고, 추가 질의를 위한 입찰 회의 후 -최종안을 제출하도록 하였다. : 최종안을, 제출한 2개사는, 발주자, , CM과의 인터뷰를 거처 1개사를 선정 2001년 K11 월邪일 계약을 체결하였다. .
- 있는 계약서를 작성, 제출하였다. 결과적으로 :본 계약은 영국 법의, 적용을 받도록 하였으며, 전문가보험 (Professional Indemnity Insurance)의 가입을 의무화하였다. 또한 공장설립 승인업무를 담당할 국내 건축사의 고용 조항을 삽입하여 업무추진의 효율을; 기하였다.
- 따라서 본 프로젝트는 CM의 유효성을 확인된 대표적인 프로젝트라고 할 수 있으며, 이를 통하여 국내 건설시장의 CM을 활성화할 수 있는 전기가 될 수 있다고 확신하고 있다. 본 프로젝트의 성공요인(Key Success Factors)은 CM사 의 탁월한 관리 능력이라고 할 수 있으나 더욱 중요한 요인은 사업관리의 모든 권한을 CM사에 위임하는 발주자의 신뢰에서 기인되었다고 할 수 있다.
- 설계 변경, 방대한 량의 BS 기준의 시방서로 인하여 ㎛사 내부적으로도 많은 어려움을 겪어야 했다. 또한 CM 사는 예산의 비교분석 작업과 최종 예산을 확정하는 동안에도 수회에 걸친 VE와 DR을 수행하여 원가절감 방안을 제시하고 설계의 완성도를 높여 나갔다.
- 예산의 정확도를 높이기 위하여 예비비, 물가 상승률, 각 단계별 용역비 둥 모든 항목들이 누락 없이 반영하였으며, 표준적인 비율이 적용되기는 하였지만 프로젝트별로 위험 요소 및 진행 중 발생할 수 있는 불확실성에 대한 유무 및 대소를 판단하여 요율을 조정하였다. 또한 예비비 (Contiagencies)를 설계와 계약단계로 분리 적용하였으며, 물가 상승률(Escalation)도 초기 단계와 공사단계로 나누어 요율을 표기하여 예산 변경의 위험을 최소화하였다.
- CM사는 상기의 전문적인 관리활동 외에도、조직적인 공정, 품질, 안전, 환경관리를 통하여 프로젝트의 성공적인 수행에 기여하였다. 본 프로젝트는 CM 사의 전문적인 관리를 통하여 외국의 유사공장건설 프로젝트에 비하여 15% 절감된 금액으로 공사를■완공할 수 있었으며, 철저한 공정관리로 공기를 단축하는 한편 준공 후 1개월도 안 되어 생산이 이루어지는 성공적인 결과를 달성할 수 있었다.
- 본 프로젝트는 부지 구입 후 10개월 만에 설계, 시홍 및 시운전을 완료하고, Handover 후 1개월도 안되어. 담배생산에 들어감으로써 척박한 국내 건설시장에서 CM의 유효성을 다시 한번 입증시킨 대표적인 프로젝트라고 할 수 있다.
- 본 프로젝트에 CM 적용을 위하여 한미 파슨스는 프로젝트 구상단계부터 발주자의 업무를 적극 지원하였다. 즉 한국에 최초로 건설되는 외국사의 담배 생산 공장으로 프로젝트의 부지선정, 설계, 사업비 계획 및 한국 정부의 승인 여부도 확실치 않은 가운데 발주자가 필요로 하는 관련 정보를 제공하였으며, 프로젝트의 모든 업무를 CM 사가 대리하는" One Stop Shop" 개념의 제시하는 등 적극적인 수주 노력을 경주하였다.
- 그러나 프로젝트 전체를 놓고 본다면 그 또한 발주자의 이익을 극대화 시키는 방안이라고 할 수 있다. 본 프로젝트에서는 시공단계의 VE를 통하여 준공단계에서 빈번하게 발생하는 클레임을 효과적으로 조정할 수 있었으며, VE의 주제 또한 시공사가 아닌 CM 사의 주도로 이루어졌다는 것이 CM 적용의 효과를 증대시키는 요인이었다고 자부할 수 있다.
- 이러한 어려움에도 CM사는. 수회의 검토 작업을 거쳐 최 종안을 제출하였으며, 발주자는 결국 CM 사가 제시한 안이 타당한 것으로 인정하였다. CM 사의 안이 인정을 받은 이유는 여러 가지가 있겠지만 그중에서 가장 중요한 것은 전문가 집단의 정확성 및 열정에 있다고 하겠으며, 이것이 바로 감리와 다른 점이라 하겠다.
- VE에 참여한 보험사는 스프링클러를 설치하지 않을 경우 화재로. 인한 위험의 증가 때문에 보험료가 25% 이상 상승한다는 의견을 내놓았으며, 회계사는 이로 인하여 손익분기점이, 40여 일 늦어진다는 검토 결과를 제출하였다. 따라서 발주자는 법적으로 전혀 하자가 없는 스프링클러의 설치로 인한 공기와 초기 투자비의 증가를 감수하고 스프링클러를 설치하도록 지시하였다.
- 따라서 발주자는 법적으로 전혀 하자가 없는 스프링클러의 설치로 인한 공기와 초기 투자비의 증가를 감수하고 스프링클러를 설치하도록 지시하였다. 즉 VE의 목적을 단기적인 공기단축과 원가 절 감에 두기보다는 Life Cycle 및 장기적인 경영의 효율성에 두고 있다는 사실을 실감할 수 있었다.
- 2개사에 대하여는 가격제안서 및 최종 평가를 위한 상세 설계업무 범위, 설계 방법, 설계공정표, 제출서류 목록, 용역비 내역 의 제출을 요구하여 발주자의. 최종선정을 용이하게 하였다.
- 또한 계약서, 시방서, 도면의 완전한 숙지. 회의록 등 구두 자료의 문서화 및 시공사의 확인 요청, Web Based PMIS의 사용 등을 통하여 논리적으로 클레임에 대처하여 이로 인한 발주자의 손실을 최소화할 수 있었다.
후속연구
- 이러한 CM의 노력으로 BAT는 珈발주를 결정하였으며, 발 주자의 위험 노출을 최소화하기 위하여 3단계로 분리 추진된 CM 업무를 성공적으로 완료하였다. 또한 성공적인 업무 수행과 신뢰를 바탕으로 Warehouse, 공장 개보수 작업 등을 Phase-IV로 추가 수주하여 완공하였으며, 향후 Phase-V로 수행 예정인 확장공사 역시 CM으로 발주할 계획에 있다. [그림 1.
- 본 프로젝트의 성공요인(Key Success Factors)은 CM사 의 탁월한 관리 능력이라고 할 수 있으나 더욱 중요한 요인은 사업관리의 모든 권한을 CM사에 위임하는 발주자의 신뢰에서 기인되었다고 할 수 있다. 외국인 발주자에게 한국 CM업체의 능력을 입증시킨 본 프로젝트의 성공을 통하여 민간시장의 CM활성화에 비하여 적용에 어려움을 겪고 있는 공공시장에도 CM이 활성화될 수 있는 단초가 되기를 바란다.
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