사업성분석을 반영한 공동주택 맞춤형 리모델링의 공시가격 산정방법 개선 Improvement of Calculating Method of the Officially Assessed Individual House Price of Aged Apartment Remodeling Reflecting Feasibility Analysis원문보기
경제발전에 따라 사람들의 생활수준이 향상되면서 새로운 주거공간을 원하고 있다. 시간이 지날수록 노후 공동주택은 늘어날 것으로 전망 되므로 공동주택 리모델링 사업에 활용 가능한 사업성 평가방법을 통해 향후 확대되는 리모델링 시장의 준비가 필요하다. 본 연구에서는 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델을 위해서 건축물의 공시가격에 영향을 미치는 사회적 가격형성요인을 분석하는 것이 목적이다. 수집된 표본은 127개 단지에 포함된 평형 별 350개 동을 활용하여 공시가격에 대한 다중회귀분석하였다. 중고수준, 고교수준, 총 세대수, 용적률이 추출되었고, 리모델링 사례에 적용하여 공시가격 비교 분석한 결과 기존 공시가격과 개선공시가격의 차이는 1억 4천8백만 원으로 분석되었다. 지하철역과의 접근성은 지가에 포함되었고, 맞춤형 리모델링이므로 최고층수와 향의 변화는 없다. 평가자가 공시가격요인을 일괄 적용하여 요인 추출 하는 종류에 따라 공시가격에 차이가 발생하였다. 본 연구는 향후 맞춤형 리모델링 사업성 분석 모델로 활용가능하다.
경제발전에 따라 사람들의 생활수준이 향상되면서 새로운 주거공간을 원하고 있다. 시간이 지날수록 노후 공동주택은 늘어날 것으로 전망 되므로 공동주택 리모델링 사업에 활용 가능한 사업성 평가방법을 통해 향후 확대되는 리모델링 시장의 준비가 필요하다. 본 연구에서는 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델을 위해서 건축물의 공시가격에 영향을 미치는 사회적 가격형성요인을 분석하는 것이 목적이다. 수집된 표본은 127개 단지에 포함된 평형 별 350개 동을 활용하여 공시가격에 대한 다중회귀분석하였다. 중고수준, 고교수준, 총 세대수, 용적률이 추출되었고, 리모델링 사례에 적용하여 공시가격 비교 분석한 결과 기존 공시가격과 개선공시가격의 차이는 1억 4천8백만 원으로 분석되었다. 지하철역과의 접근성은 지가에 포함되었고, 맞춤형 리모델링이므로 최고층수와 향의 변화는 없다. 평가자가 공시가격요인을 일괄 적용하여 요인 추출 하는 종류에 따라 공시가격에 차이가 발생하였다. 본 연구는 향후 맞춤형 리모델링 사업성 분석 모델로 활용가능하다.
The number of Aged Apartment units is expected to increase as time went on. Living standards are getting better and they want a new apartment space as the economy progresses. Therefore, it is necessary to prepare for the increasing remodeling market through the feasibility evaluation method that can...
The number of Aged Apartment units is expected to increase as time went on. Living standards are getting better and they want a new apartment space as the economy progresses. Therefore, it is necessary to prepare for the increasing remodeling market through the feasibility evaluation method that can be applied to the remodeling project of the apartment house. The purpose of this study is to analyze the social pricing factors affecting the Officially assessed individual House Price for the analysis model of commercial house remodeling. The collected samples were analyzed using multiple regression analysis of 350 prices included in 127 lots. Middle school level, high school level, total number of households, and floor area ratio were extracted. As a result of comparing the Officially assessed individual House Price by applying to the remodeling case, the difference between the existing Officially assessed individual House Price and the improvement Officially assessed individual House Price is different. The accessibility with the subway station is included in the land price, and there is no change in the number of stories and directions because it is customized remodeling. There was a difference in the disclosure price depending on the type of factor extraction by the evaluator in a batch application of the disclosure price factors. The research can be used as a model for future remodeling business feasibility analysis.
The number of Aged Apartment units is expected to increase as time went on. Living standards are getting better and they want a new apartment space as the economy progresses. Therefore, it is necessary to prepare for the increasing remodeling market through the feasibility evaluation method that can be applied to the remodeling project of the apartment house. The purpose of this study is to analyze the social pricing factors affecting the Officially assessed individual House Price for the analysis model of commercial house remodeling. The collected samples were analyzed using multiple regression analysis of 350 prices included in 127 lots. Middle school level, high school level, total number of households, and floor area ratio were extracted. As a result of comparing the Officially assessed individual House Price by applying to the remodeling case, the difference between the existing Officially assessed individual House Price and the improvement Officially assessed individual House Price is different. The accessibility with the subway station is included in the land price, and there is no change in the number of stories and directions because it is customized remodeling. There was a difference in the disclosure price depending on the type of factor extraction by the evaluator in a batch application of the disclosure price factors. The research can be used as a model for future remodeling business feasibility analysis.
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문제 정의
맞춤형 리모델링이 완료된 서울시 A공동주택을 활용하여 기존 공시가격과 개선된 공시가격에 대해서 설명하고자 한다.
본 연구에서는 6개의 독립변수에 대하여 공차한계 값과 분산 확대인자 값으로 다중공선성을 검증하였다. 분석결과 아래 Table 8에서 보이는 것과 같이 0.
표준가격은 공동주택을 리모델링을 후 건축물의 물리적 기능이 향상되는 것으로 표준가격 산정방법을 활용하여 분석가능 하다. 본 연구에서는 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델의 정확도 향상을 위해서 건축물의 공시가격에 영향을 미치는 사회적 가격형성 요인을 분석하는 것이 목적이다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해서 다음과 같이 세부적인 연구목표를 설정할 수 있다.
본 연구에서는 향후 확대되는 공동주택 리모델링 시장에 활용하기 위한 맞춤형 아파트 리모델링 사업성 분석에 적용할 수 있도록 아파트 가격 형성 요인이 단계별로 이루어져있음을 착안하여 공시가격 형성 단계의 요인이 무엇인지 분석하였다. 장기수선형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가형 리모델링 중에 맞춤형 리모델링에 적용 가능한 분석 방법이다.
제안 방법
리모델링의 사업유형에 따라서 각 사업범위에 해당하는 요인을 향상시키는 것이 중요하고, 본 연구의 목적인 ‘공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델의 공시가격형성 요인을 분석하는 것’의 측면에서 앞서 말한바와 같이 기존 주거의 성능유지 및 선택적 향상을 위한 시설개선, 또는 이를 위해 대수선, 수평증축에 대한 사업성분석이 이루어져야한다. 공동주택 가격형성 단계별 영향요인을 사용하여 공동주택가격을 결정하는 계단가격법으로 맞춤형 리모델링 공시가격을 산정할 때 제도에서 사용하고 있는 공시가격 요인을 활용하여 산정하였다. 공시가격 요인선정 방법은 대상 사례에 대하여 평가자가 공시가격요인을 종합적으로 참작하여 요인들을 추출하는 방법14)으로 지하철역과의 접근성, 최고 층수, 대지지분을 사용하였지만 실제 공시가격과 차이가 발생하였다.
이와 같이 요인의 특성에 따라서 총 5개의 특성 변수로 분류 되고 특성에 따라 분류된 변수를 연구자는 대표변수로 사용하였다. 공동주택의 방수는 같은 면적이라도 건축 년도, 시공사에 따라 달라질 수 있고, 사용자의 요구조건에 따라 원하는 방의 개수도 달라질 것이므로 개수를 상수로 하여 적용하였다. 총 세대 수는 단지의 규모와 관련된 항목이고, 공동주택 단지의 경우 총 세대 수가 많을수록 많은 양의 표준적인 거래가 가능하다.
공시가격에는 표준가격이 포함되어있으므로 본 연구는 공시가격의 요인분석을 위한 회귀모형에서 사용되는 종속변수는 ‘공시가격-표준가격’이다.
공원거리 외 5개를 ‘환경성’ 특성 변수로 선정하였고, 총 세대수, 건설 사 순위, 경과연수, 층수, 용적률, 건폐율, 주차대수, 전용면적, 방수, 화장실수, 향을 ‘단지’ 에 대한 특성 변수로 선정하였다.
그리고 보스턴 지역의 146개시에서 1990년도의 1,168개 표본을 추출하여 선형 및 로그 내재가격모형을 이용하여 주택가격 결정요인을 분석하였다(Denise et al., 1996). 사용된 변수로는 방수, 목욕탕 수, 주차장보유유무(더미변수), 건축연수, 단독주택여부(더미변수), 근린 지역 환경으로서 불량이웃 존재 유무, 중심도시에 입지여부가 주택가격에 영향을 미치는 영향을 분석하였다.
기존 대상 세대의 거래사례비교법을 통한 공시가격산정에서는 요인으로 지하철역과의 접근성, 노후도, 총세대수 및 최고층수, 향, 위치별 효용 및 전유면적을 공시가격요인으로 판단하여 적용하였다.
독립변수는 선행 연구에서 사용된 요인들의 상위 그룹인 입지, 교통, 교육수준, 환경, 단지를 대표하는 독립변수로 채택하였다. 본 연구는 리모델링을 할 때 수익성이 높은 요인에 대한 투자관계를 알아보기 위한 것이고, 거래요인들이 재건축이나 리모델링 등 사업범위마다 다르기 때문에 독립변수의 선정과정에서 공동주택가격영향 요인은 재건축과 리모델링 대상이 아닌 일반 공동주택 거래 요인 대상으로 하였다.
교육수준 중에서 중학교 수준과 고등학교 수준 그리고, 총세대수, 용적률이 높을수록 공시가격 요인 가치(공시가격-표준가격)는 상승하였다. 사례를 통해서 기존 공시가격과 개선된 공시가격을 비교해 했다. 기존 방법에서 거래사례에 대한 가격요인을 보정할 때 헤도닉 모형을 사용한다면 요인별 20,000개 이상의 표본이 있어야 정확도를 높일 수 있는데(Hulten et al.
, 1996). 사용된 변수로는 방수, 목욕탕 수, 주차장보유유무(더미변수), 건축연수, 단독주택여부(더미변수), 근린 지역 환경으로서 불량이웃 존재 유무, 중심도시에 입지여부가 주택가격에 영향을 미치는 영향을 분석하였다. 일본의 도쿄, 나고야, 오사카, 그 밖의 지역으로 4개의 그룹으로 나누어 289개 임대 가격의 영향요인을 알아보기 위해서 사례 조사하였다(Masato, 2015).
공원거리 외 5개를 ‘환경성’ 특성 변수로 선정하였고, 총 세대수, 건설 사 순위, 경과연수, 층수, 용적률, 건폐율, 주차대수, 전용면적, 방수, 화장실수, 향을 ‘단지’ 에 대한 특성 변수로 선정하였다. 이와 같이 요인의 특성에 따라서 총 5개의 특성 변수로 분류 되고 특성에 따라 분류된 변수를 연구자는 대표변수로 사용하였다. 공동주택의 방수는 같은 면적이라도 건축 년도, 시공사에 따라 달라질 수 있고, 사용자의 요구조건에 따라 원하는 방의 개수도 달라질 것이므로 개수를 상수로 하여 적용하였다.
이러한 연구목적을 달성하기 위해서 다음과 같이 세부적인 연구목표를 설정할 수 있다. 첫째, 리모델링 사업성 분석모델에 사용 할 수 있는 공시가격 형성요인을 제시하기 위해 공시지가 및 표준가격의 요인과 공시가격 요인이 구분되어야 하므로 공시가격에 대한 요인분석을 실시하고, 둘째, 도출된 가격형성 요인들을 공시가격에 정량적 가격지수로 사용할 수 있도록 공동 주택 127개 단지에 350개 동의 사례를 활용하여 다중회귀분석 하였다.
학업성취도 평가를 활용하여 초등학교 평가수준, 중학교 평가수준, 고등학교 평가수준을 ‘교육수준’에 대한 특정변수로 선정하였다.
대상 데이터
공동주택 맞춤형 리모델링의 공시가격 요인을 활용한 검증을 위해서 Table 11과 같이 1995년에 신축된 서울시 강남구 A공동주택의 전용면적 84㎡ 1세대를 선정하여 사례 검토를 실시하였다. 리모델링 전 실거래가격은 8억 원이고, 대상 단지의 리모델링 후 2014년 하반기 실거래가격은 11억 원이다.
수도권 공동주택 127개 단지를 분석대상으로 하였고, 수집된 표본은 127개 단지에 포함된 평형 별 350개 동이다. 대상표본은 기대가치의 가격 상승요인 제거를 위해서 재건축이나 리모델링을 고려하고 있지 않는 단지로 선정하였고, Table 5에서 보이는 것처럼 고려하고자 하는 분석 지표는 총 25개이다. 공시가격에는 표준가격이 포함되어있으므로 본 연구는 공시가격의 요인분석을 위한 회귀모형에서 사용되는 종속변수는 ‘공시가격-표준가격’이다.
독립변수는 선행 연구에서 사용된 요인들의 상위 그룹인 입지, 교통, 교육수준, 환경, 단지를 대표하는 독립변수로 채택하였다. 본 연구는 리모델링을 할 때 수익성이 높은 요인에 대한 투자관계를 알아보기 위한 것이고, 거래요인들이 재건축이나 리모델링 등 사업범위마다 다르기 때문에 독립변수의 선정과정에서 공동주택가격영향 요인은 재건축과 리모델링 대상이 아닌 일반 공동주택 거래 요인 대상으로 하였다. Table 4에서 시청거리, 상업거리를 ‘입지적 특성변수’로 선정하였고, 지하철역 고속도로 광로 버스노선 수를 ‘교통편의성’ 특성 변수로 선정하였다.
수도권 공동주택 127개 단지를 분석대상으로 하였고, 수집된 표본은 127개 단지에 포함된 평형 별 350개 동이다. 대상표본은 기대가치의 가격 상승요인 제거를 위해서 재건축이나 리모델링을 고려하고 있지 않는 단지로 선정하였고, Table 5에서 보이는 것처럼 고려하고자 하는 분석 지표는 총 25개이다.
사용된 변수로는 방수, 목욕탕 수, 주차장보유유무(더미변수), 건축연수, 단독주택여부(더미변수), 근린 지역 환경으로서 불량이웃 존재 유무, 중심도시에 입지여부가 주택가격에 영향을 미치는 영향을 분석하였다. 일본의 도쿄, 나고야, 오사카, 그 밖의 지역으로 4개의 그룹으로 나누어 289개 임대 가격의 영향요인을 알아보기 위해서 사례 조사하였다(Masato, 2015). 조사결과 위치, 크기, 요구조건, 노후도 등에 따라 임대비용은 달라지는 것으로 나타났고, 이 중에서 위치, 크기는 변하지 않는 요인이므로 리모델링에 의한 가격 상승 요인이 될 수 없다.
데이터처리
공시가격 요인(공시가격-표준가격)을 종속변수로 하고 아래 Table 9에서 보이는 것과 같이 영향요인 분석결과 Table 6에서 선정된 6개의 독립변수를 투입하여 다중회귀분석을 실시하였다.
헤도닉에서 데이터 개수에 따라 정확도가 상이하지만 맞춤형 리모델링의 경우 사용자의 요구조건이 지가 요인에서 향상되지 않기 때문에 건축물에 대한 가격요인을 분석할 때 표준가격 신정식으로 건축물가격을 산정한 후 공시가격요인을 분석할 수 있다. 공시가격은 선행연구의 분석 지표를 정리하여 공시가격요인에 대한 요인분석 후 다중회귀분석을 실시하였다. 공시가격 요인분석을 위해서 127개의 공동주택 단지의 350동을 대상으로 분석하였고, 분석결과 영향요인으로 교육수준의 변수인 중학교 수준, 고등학교 수준과 단지의 총세대수, 용적률 영향을 미치는 것으로 나타났다.
공시가격은 아래 Fig. 1과 같이 계단가격법의 건축물 가격단계에서 표준가격이 포함되어 있으므로 공시가격의 요인을 산정하기 위해서 ‘공시가격-표준가격’ 천원/㎡을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다.
성능/효과
공시가격 요인분석을 위해서 127개의 공동주택 단지의 350동을 대상으로 분석하였고, 분석결과 영향요인으로 교육수준의 변수인 중학교 수준, 고등학교 수준과 단지의 총세대수, 용적률 영향을 미치는 것으로 나타났다. 6가지 독립변수 중 유의수준 5%이내의 독립변수는 중학교 수준, 고증학교 수준, 총세대수, 용적률이 포함되어 유의미한 회귀식을 도출하고, 실제 리모델링 사례에 적용하여 사업성 분석한 결과에 적용할 수 있었다. 교육수준 중에서 중학교 수준과 고등학교 수준 그리고, 총세대수, 용적률이 높을수록 공시가격 요인 가치(공시가격-표준가격)는 상승하였다.
공시가격은 선행연구의 분석 지표를 정리하여 공시가격요인에 대한 요인분석 후 다중회귀분석을 실시하였다. 공시가격 요인분석을 위해서 127개의 공동주택 단지의 350동을 대상으로 분석하였고, 분석결과 영향요인으로 교육수준의 변수인 중학교 수준, 고등학교 수준과 단지의 총세대수, 용적률 영향을 미치는 것으로 나타났다. 6가지 독립변수 중 유의수준 5%이내의 독립변수는 중학교 수준, 고증학교 수준, 총세대수, 용적률이 포함되어 유의미한 회귀식을 도출하고, 실제 리모델링 사례에 적용하여 사업성 분석한 결과에 적용할 수 있었다.
대상 사례단지의 공시가격 적용 시기는 리모델링 1년 전 가격으로 이미 리모델링에 대한 기대가치가 포함되어 있었다. 공시가격이 실제 사용자가 거래 하고 있는 가격과 일치하면 좋겠지만 근접할 수 있도록 본 연구의 개선된 방법을 사용할 수 있고, 공동주택의 보상 및 과세를 산정하는 방법에 도움을 줄 수 있다. 향후 사람들의 삶의 질이 높아질수록 거주자의 가치 또한 변할 것이고, 공동주택 가격요인에 반영하여 개선해 나아갈 수 있다.
본 연구모형의 Table 10에서 보이는 것과 같이 R제곱은 0.786로서 모집단의 78.6%를 설명하고, 분석결과 Table 8에서 보이는 것과 같이 본 연구의 독립변수 중에서 초교수준의 유의확률은0.78, 중교수준의 유의 확률은 0.17, 고교수준은 0.03, 총 세대수의 유의 확률은 0.02, 용적률의 유의 확률은 0.05, 주차대수의 유의 확률은 0.113으로 총 6개의 독립변수 중 독립변수 초등학교 수준과 주차대수가 5%수준에서 유의하지 못하고, 나머지 4개의 독립변수 중학교준, 고등학교 수준, 총 세대수, 용적율이 5%수준에서 유의한 것으로 분석되었다.
일본의 도쿄, 나고야, 오사카, 그 밖의 지역으로 4개의 그룹으로 나누어 289개 임대 가격의 영향요인을 알아보기 위해서 사례 조사하였다(Masato, 2015). 조사결과 위치, 크기, 요구조건, 노후도 등에 따라 임대비용은 달라지는 것으로 나타났고, 이 중에서 위치, 크기는 변하지 않는 요인이므로 리모델링에 의한 가격 상승 요인이 될 수 없다. 한국, 미국, 일본의 선행 연구에서 사용하고 있는 공동주택의 가격요인을 정리 하면 Table 4와 같다.
후속연구
리모델링의 사업유형에 따라서 각 사업범위에 해당하는 요인을 향상시키는 것이 중요하고, 본 연구의 목적인 ‘공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델의 공시가격형성 요인을 분석하는 것’의 측면에서 앞서 말한바와 같이 기존 주거의 성능유지 및 선택적 향상을 위한 시설개선, 또는 이를 위해 대수선, 수평증축에 대한 사업성분석이 이루어져야한다.
공시가격이 실제 사용자가 거래 하고 있는 가격과 일치하면 좋겠지만 근접할 수 있도록 본 연구의 개선된 방법을 사용할 수 있고, 공동주택의 보상 및 과세를 산정하는 방법에 도움을 줄 수 있다. 향후 사람들의 삶의 질이 높아질수록 거주자의 가치 또한 변할 것이고, 공동주택 가격요인에 반영하여 개선해 나아갈 수 있다. 맞춤형 리모델링 사업성 분석뿐만 아니라 지가가 변하는 요인을 정량화 할 수 있다면 활용도는 더욱 높아 질 것으로 사료된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
우리나라의 주거형태는 대부분 어떠한가?
사람들은 생활수준이 향상됨에 따라 새로운 주거공간을 원하고 있다. 하지만 우리나라의 주거형태는 대부분이 공동주택이고, 서울시의 경우 2025년 기준 전체 공동주택의 91.9%가 리모델링 대상이 될 것으로 예측1) 함에 따라 시간이 지날수록 노후 공동주택은 늘어날 것으로 전망된다. 맞춤형 리모델링을 위한 공동주택 사업성평가방법에는 종전·종후자산 평가를 활용하고, 종후자산 평가는 도시 및 주거환경 정비법2)과 도시환경 정비조례규정3) 등에 의해서 평가하는 거래사례 비교법을 사용한다.
공동주택 리모델링 시장의 준비가 필요한 이유는?
경제발전에 따라 사람들의 생활수준이 향상되면서 새로운 주거공간을 원하고 있다. 시간이 지날수록 노후 공동주택은 늘어날 것으로 전망 되므로 공동주택 리모델링 사업에 활용 가능한 사업성 평가방법을 통해 향후 확대되는 리모델링 시장의 준비가 필요하다. 본 연구에서는 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델을 위해서 건축물의 공시가격에 영향을 미치는 사회적 가격형성요인을 분석하는 것이 목적이다.
국내 공동주택의 가격 추정모델구축을 위해 사용한 기법의 특징은?
국내 공동주택 리모델링은 2003년 주택법6)에 리모델링 제도를 시작으로 아직 초보 단계이다. 맞춤형 리모델링 사업성 분석모델 구축 관련연구(Yoo, 2006)에서는 공동주택 가격 추정모델구축을 위해 헤도닉 기법7)을 이용하여 공동주택의 지역, 위치, 평면구성, 교통의 편의성, 교육환경 등 9개의 독립변수를 사용하고, 부동산 전문회사의 거래사례를 바탕으로 분석하였다. 건축물의 사업성 분석 방법에서 거래요인을 통한 가격모델결정 방법은 신축공사 및 재건축 공사와 같이 토지와 건물의 가치를 동시에 향상시키는 사업에 가격요인을 구분하지 않고 일괄 적용하여 가격추정 모델을 만든 후 평가 할 수 있다.
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