최근 우리나라 주택 시장은 잦은 정책 변화 등 내부적 요소와 해외 경제 환경 변화 등 외부적 요소에 의해 예측할 수 없는 상황이 계속되고 있다. 특히 미래 주택 시장에 대한 가격, 수요, 공급을 예측하는 데에 있어 어려움을 겪고 있다. 이에 따라 주택 시장 변화에 대한 다양한 분석이 이루어지고 있으나 부분적이고 단편적인 시각이 주를 이루고 있어, 인과관계에 따른 주택시장을 분석할 수 있는 시스템적 논리의 필요성이 대두되고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택의 수요와 공급에 의해 결정되는 주택시장의 기본 원리를 바탕으로 시스템 다이내믹스(System Dynamics)를 이용한 주택 시장 작동 원리를 작성하여, 내 외부 환경변화에 따른 주택 시장의 영향을 파악할 수 있는 기본 모형을 구축하고자 한다.
최근 우리나라 주택 시장은 잦은 정책 변화 등 내부적 요소와 해외 경제 환경 변화 등 외부적 요소에 의해 예측할 수 없는 상황이 계속되고 있다. 특히 미래 주택 시장에 대한 가격, 수요, 공급을 예측하는 데에 있어 어려움을 겪고 있다. 이에 따라 주택 시장 변화에 대한 다양한 분석이 이루어지고 있으나 부분적이고 단편적인 시각이 주를 이루고 있어, 인과관계에 따른 주택시장을 분석할 수 있는 시스템적 논리의 필요성이 대두되고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택의 수요와 공급에 의해 결정되는 주택시장의 기본 원리를 바탕으로 시스템 다이내믹스(System Dynamics)를 이용한 주택 시장 작동 원리를 작성하여, 내 외부 환경변화에 따른 주택 시장의 영향을 파악할 수 있는 기본 모형을 구축하고자 한다.
Nowadays, Korean Housing Market have been unstable because of the global economic fluctuation such as steady decline in the interest rate and the house price bubble. While Korean Government policy responses these state, rapidly changing policies led to deep confusion in the Korean Housing Market. In...
Nowadays, Korean Housing Market have been unstable because of the global economic fluctuation such as steady decline in the interest rate and the house price bubble. While Korean Government policy responses these state, rapidly changing policies led to deep confusion in the Korean Housing Market. In this situation, Analysis for housing market forecasting has been partial and fragmentary, therefore comprehensive solution and systematical approach is required to analyze the housing market including causal nexus between market determining factors. In an integrated point of view, applying the system dynamics modeling, the paper aims at proposing basic Korean housing market dynamics models based on Fundamental principles of housing market determined by supply and demand.
Nowadays, Korean Housing Market have been unstable because of the global economic fluctuation such as steady decline in the interest rate and the house price bubble. While Korean Government policy responses these state, rapidly changing policies led to deep confusion in the Korean Housing Market. In this situation, Analysis for housing market forecasting has been partial and fragmentary, therefore comprehensive solution and systematical approach is required to analyze the housing market including causal nexus between market determining factors. In an integrated point of view, applying the system dynamics modeling, the paper aims at proposing basic Korean housing market dynamics models based on Fundamental principles of housing market determined by supply and demand.
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문제 정의
따라서 정책 변수의 영향을 파악하고, 인과관계에 따른 전체적인 주택시장 변화를 분석할 수 있는 시스템적 논리의 필요성이 대두되고 있다. 이에따라 본 연구에서는 시스테다이내믹스를 통해 복잡한주택 시장의 특징을 쉽게 파악할 수 있는 기본 모형을 구축하고자 한다. 이러한 모형은 정책적 요소를적용시켰을 때 주택 시장의 변화를 인과관계의 연결고리를 통해 쉽게 파악하고 예측할 수 있는 방법이된다.
제안 방법
본 연구에서 제시한 연구 모형은 급변하는 주택 시장에서 영향 변수들과의 관계를 통해 변화의 방향을논리적으로 파악할 수 있는 방법이 될 수 있다. 해외경제 환경의 변화 및 잦은 주택 정책 변동으로 인해주택 시장이 불안정한 상황에서, 이와 같은 주택 시장 작동 모형은 주택 시장의 변화 방향을 분석하고올바른 방안으로 예측할 수 있는 기본적인 툴이 된다.
본 절에서는 앞서 주택가격의 형성과정에서 살펴본주택공급 메커니즘을 분석한다. 주택공급의 경우 시스템 내에서 기존주택매물이 영향변수로 작용하며, 신규주택 개발은 정책에 따른 외부변수로 간주한다.
CLD는 정성적 모델로서 시스템 분석 및 정성적 시뮬레이션을 통해 정책 시나리오들이 시스템에 미치는 영향을 예측하는데 이용된다. 시뮬레이션을 통해 얻은 변수들의 행태를 과거 통계자료와 문헌자료들과 비교하거나 극단적인 상황에서 모델이 안정적으로 움직이는가를 검사하면서 모델의 타당성을 평가한다. (Lee Jungmin 2(X)3).
시스템다이내믹스 모델링 단계 우선 문제를 분석하여 정의한 후, 이를 발생시킨 원인 변수들을 추출하고 그것들의 연결 관계를 피드백적인 사고로 설명할 수 있는 인과지도 다이어그램(Causal Loop Diagram: CLD)을 만든다. CLD는 정성적 모델로서 시스템 분석 및 정성적 시뮬레이션을 통해 정책 시나리오들이 시스템에 미치는 영향을 예측하는데 이용된다.
이상과 같이 시스템다이내믹스 모형을 이용하여 주택시장의 구성요소를 분석하고 변수들 간의 인과관계를 통해 주택 시장 작동 원리에 대해 알아보았다.
후속연구
해외경제 환경의 변화 및 잦은 주택 정책 변동으로 인해주택 시장이 불안정한 상황에서, 이와 같은 주택 시장 작동 모형은 주택 시장의 변화 방향을 분석하고올바른 방안으로 예측할 수 있는 기본적인 툴이 된다. 또한, 본 연구 모형에 다양화 된 우리나라 임대시장의 특성 및 금융시장의 영향을 반영하면 더욱 정확한 주택 시장 예측 방법론이 될 수 있다. 향후과제로써, 과거의 주택 정책을 모형에 대입하여 나오는 결과와 실제 현상을 비교 분석함으로써 모형의 신뢰도를 높이고, 앞으로 제안되는 주택 정책을 반영함으로써 실제로 주택 시장 변화의 방향을 예측하고자 한다.
또한, 본 연구 모형에 다양화 된 우리나라 임대시장의 특성 및 금융시장의 영향을 반영하면 더욱 정확한 주택 시장 예측 방법론이 될 수 있다. 향후과제로써, 과거의 주택 정책을 모형에 대입하여 나오는 결과와 실제 현상을 비교 분석함으로써 모형의 신뢰도를 높이고, 앞으로 제안되는 주택 정책을 반영함으로써 실제로 주택 시장 변화의 방향을 예측하고자 한다.
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