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문제 정의
- 본 연구는 주거용 오피스텔 개발사업의 리스크 관리 모델을 개발하였다. 이를 통해 비용과 수입에 영향을 미치는 변수들의 변동 범위 내에서 분양수입과 사업원가를 조절하여 사업이익이 부정적 수준 이하(또는 적자)로 떨어지지 않게 관리 할 수 있으며 사례분석을 통해 제안된 모델의 효용성이 증명되었다.
- 이를 해결하고자 최근 확률론적 분석방법을 토대로 계획단계에서의 리스크 관리 및 분석에 대한 연구가 진행 되어 왔으나 공동주택에 한해서만 수행되었다는 한계점이 있다. 이에 본 연구에서는 최적화 기법을 활용하여 주거형 오피스텔의 사업성 판단을 위한 최적 분양가 산정 모델 개발 기초연구를 하고자 한다.
가설 설정
- 시스템 다이나믹스를 통해 구축된 모델은 불확실한 리스크에 의한 분양수입, 사업비용을 상호 연동하여 피드백 시뮬레이션이 가능하다. 그림1(b)는 국내 사례의 아파트, 오피스텔, 상가의 분양단가인 3,940(천원/m2), 2,728(천원/m2), 5,882(천원/m2)을 기준 값으로 각 입력변수별 편차 0.1로 가정하여 리스크 관리 한계범위를 설정하였다. 몬테카를로 시뮬레이션 난수를 100,000번 발생시킨 결과는 그림1(b)와 같다.
- 이와 같이 본 연구의 리스크 관리 시스템은 설정한 요인의 변화에 따라 수익률의 예측이 가능하다. 또한, 실제 사업 진행에서 수시로 발생하는 리스크에 대한 의사결정에 활용성을 확인하기 위하여 사업조건을 수익률 9.43%로 가정하여 최적화 모델을 운용하였다. 그 결과, 그림1(c)처럼 아파트와 오피스텔은 각각 1.
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