초록 ▼

이 연구는 현행 부동산서비스의 현황과 거래제도의 실태를 분석하고 이를 통하여 현행 제도의 문제점을 분석하여 법·제도의 개선방안을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 현행 부동산 서비스의 현황은 부동산 거래제도에 대한 개관과 단계별 즉 거래의뢰, 알선, 확인, 계약, 세금신고, 등기 등의 단계별 거래제도와 주체에 대한 현황을 파악함으로써 우리나라의 부동산서비스 및 거래의 실태에 대하여 분석하였다. 이를 바탕으로 문제점을 도출하고 그 해결방안을 제시하기 위하여 노력하였다. 이를 위하여 문헌연구에 그치지 않고 실무에 종사하는 사람들에 대한

이 연구는 현행 부동산서비스의 현황과 거래제도의 실태를 분석하고 이를 통하여 현행 제도의 문제점을 분석하여 법·제도의 개선방안을 도출하는 것을 목적으로 하였다. 현행 부동산 서비스의 현황은 부동산 거래제도에 대한 개관과 단계별 즉 거래의뢰, 알선, 확인, 계약, 세금신고, 등기 등의 단계별 거래제도와 주체에 대한 현황을 파악함으로써 우리나라의 부동산서비스 및 거래의 실태에 대하여 분석하였다. 이를 바탕으로 문제점을 도출하고 그 해결방안을 제시하기 위하여 노력하였다. 이를 위하여 문헌연구에 그치지 않고 실무에 종사하는 사람들에 대한 심층조사를 통하여 현황을 파악하며 좀더 정확한 실태 파악과 문제점 분석을 위하여 일반시민에 대한 설문조사 및 부동산중개인에 대한 설문조사를 동시에 실시하여 부동산거래에 대한 현재의 인식과 앞으로의 방향에 대하여 분석하였다. 이러한 현실에 대한 분석을 바탕으로 아울러 선진 외국의 제도를 분석하고 그것이 우리나라에 적용가능한지의 여부를 검토하며, 현행 법제도상의 하자를 분석하여 법개정 방안 또는 법제정 방안을 강구하였다.

Abstract ▼

In this study, based on the in-depth analysis of the existing systems, various measures have been explored to protect the property right of the people by enhancing the safety of the real estate transactions. Also, various measures for advancing realestate industry have been examined.
To secure th

In this study, based on the in-depth analysis of the existing systems, various measures have been explored to protect the property right of the people by enhancing the safety of the real estate transactions. Also, various measures for advancing realestate industry have been examined.
To secure the safety of real estate transactions and prevent the good-natured misconducts in real estate transactions, various devices for promoting the safety of real estate transaction such as escrow and title insurances should be much needed. Incase of accidents, in order to provide sufficient compensation for loss of the customers, it is necessary to adjust the upper limit of guaranteeing insurance or allowances.
To enhance the conveniency of transaction, expansion of exclusive agency listing, utilization of contract by paper, improvement of the check lists are truly needed. Also, official seal on contract should be improved particularly because a number of people involved in transaction usually report the faked figures of transaction resulting in addition of unnecessary step, which is against the initial intention of introducing the program, that is, enhancing the transparency of the transaction.
As one of the ways for advancing the real estate industry, it is suggested here that a comprehensive real estate services companies which would provide various real estate -related services to needy people by incorporating the currently scattered services.
In Korea, various real estate related businesses are recognized by individual laws and protected by many licence programs, and thus much discussions have been made for introducing new licences. However, much caution are needed because new licence programs are likely to produce overlaps with the existing ones, thus creating complaints from the existing licence owners and often turning out to be much out of the line with principles of the market economy. Therefore, it is strongly suggested that rather than newly establishing licences, market autonomy should be allowed to play its own role.

목차 Contents

• 제1장. 서 론...44
• 제1절. 연구의 배경과 목적...44
• 1. 연구의 배경...44
• 2. 연구의 목적...49
• 제2절. 연구범위 및 방법...51
• 1. 연구범위...51
• 2. 연구방법...52
• 3. 연구의 진행...52
• 제2장. 부동산 거래제도 현황...54
• 제1절. 부동산 거래제도 개관...54
• 1. 부동산 거래의 구분...54
• 2. 부동산거래의 단계...57
• 가. 중개...57
• 나. 계약서 작성...58
• 다. 검인계약서 작성...58
• 라. 양도소득세 신고...60
• 마. 점유인도 및 등기...60
• 제2절. 부동산 거래에 관한 규제...60
• 1. 토지거래허가제도...60
• 가. 개요...60
• 나. 허가구역내의 토지의 거래절차...62
• 2.농지취득자격증명제도...64
• 가. 농지관리의 이념...64
• 나. 농지취득자격증명...64
• 다. 농지취득자격의 확인기준 및 발급...65
• 라. 농지의 강제처분...66
• 제3절. 부동산 관련 세제...67
• 1. 취득세...68
• 2. 등록세...69
• 3. 양도소득세...69
• 제4절. 부동산 금융의 현황...69
• 1. 부동산금융의 개념...69
• 2. 주택금융의 체계...70
• 제5절. 부동산거래정보망 사업자 지정제도...71
• 1. 제도의 목적...71
• 2. 부동산거래정보망 사업자지정...71
• 3. 부동산거래정보망 사업자지정의 효과...73
• 4. 지정사업자의 부동산거래정보망 운영...73
• 5. 전속중개계약과 부동산거래정보망...74
• 제3장. 부동산중개 관련 산업의 현황...76
• 제1절. 부동산 산업의 종류...76
• 1. 부동산 산업의 범위...76
• 2. 부동산 산업의 발전과정...78
• 3. 우리나라의 부동산 산업의 종류...79
• 제2절. 우리나라 부동산업의 산업구조...83
• 제3절. 부동산중개업의 현황...86
• 1. 부동산 중개업의 개념...86
• 2. 부동산서비스 시장에서의 중개업의 위치...87
• 3. 부동산 중개업의 변천...88
• 4. 부동산 중개제도의 내용...91
• 가. 자격제도...91
• 나. 보수제도...91
• 다. 중개계약 및 거래계약제도...93
• 5. 부동산 프랜차이즈 제도...93
• 가. 프랜차이즈 시스템의 성격...93
• 나. 부동산프랜차이즈 시스템의 장점과 단점...94
• 다. 부동산프랜차이즈의 유형...97
• 라. 부동산프랜차이즈의 현황...97
• 마. 부동산 프랜차이즈의 주요 마케팅 수단...101
• 6. 부동산중개업소의 업무실태...102
• 가. 처리업무...102
• 나. 부동산업소에서 하고 있는 업무에 대한 신뢰도...106
• 다. 부동산중개업소의 서비스 수준과 대한 만족도...109
• 제4절. 부동산 컨설팅업의 현황...115
• 1. 부동산컨설팅의 개념...115
• 가. 부동산 컨설팅의 정의...115
• 나. 컨설팅 업무의 종류...116
• 다. 부동산컨설팅의 필요성...121
• 2. 부동산 컨설팅업의 현황...122
• 가. 부동산 컨설팅의 도입...122
• 나. 업무현황 및 수익성...123
• 다. 컨설팅의 수준...125
• 제4장. 외국의 부동산서비스와 거래제도...127
• 제1절. 외국의 부동산 거래제도 개요...127
• 1. 미국의 부동산 중개제도...127
• 가. 면허취득에 관한 규정...127
• 나. 중개업자에 관한 규정...128
• 다. 계약금 등의 보관에 관한 규정...128
• 라. 중개업자의 법적 지위 및 의무에 관한 규정...129
• 마. 중개계약의 유형...129
• 바. 중개수수료...131
• 2. 영국의 부? 실무에 관한 규정...132
• 나. 부동산허위표시법(1991년)...133
• 다. 부동산중개업의 범위와 중개인의 의무...134
• 라. 중개계약의 유형...134
• 마. 중개수수료...135
• 바. 보증금...135
• 3. 일본의 부동산중개제도...136
• 가. 택지건물거래업 및 거래주임자...136
• 나. 면허제도...136
• 다. 영업보증금 및 변제업무제도...137
• 라. 중개계약의 유형...138
• 마. 업무의 규제...138
• 바. 보수액의 제한...139
• 사. 지정유통기구ㆍ지정보증기관ㆍ지정보관기관...139
• 4. 프랑스의 부동산중개제도...140
• 가. 프랑스의 부동산업과 부동산중개업...140
• 나. 임대차 제도...141
• 다. 부동산 등기제도...144
• 5. 각국의 비교...144
• 가. 서비스 수준...144
• 나. 손해배상제도...146
• 다. 업무영역...147
• 라. 보수...148
• 제2절. 부동산컨설팅제도...150
• 1. 미국의 컨설팅제도...150
• 가. 현황...150
• 나. 부동산컨설팅 관련기관현황...150
• 다. 부동산컨설턴트 자격제도 현황...151
• 2. 일본의 부동산컨설팅업...152
• 가. 업계현황...152
• 나. 부동산컨설팅 관련기관 현황...153
• 제3절. 거래이행보증제도 : 미국을 중심으로...155
• 1. 개요...155
• 2. 역사...156
• 3. 설립 및 업무내용...157
• 가. 설립...157
• 나. 절차와 업무...159
• 4. 부동산 거래이행보증 대리인으로서의 원칙...163
• 가. 공평성...163
• 나. 중대 사실의 공개...163
• 다. 기록유지...164
• 라. 정확하고 명백한 정보...164
• 5. 역할...165
• 6. 권원조사 및 권원보장보험...166
• 가. 권원조사...166
• 나. 권원보장보험...170
• 다. 권원보장보험의 종류...172
• 제4절. 외국의 부동산거래정보망과 전자상거래 제도...174
• 1. 부동산거래정보망 제도...174
• 가. 미국의 부동산거래정보망...174
• 나. 일본의 부동산거래정보망(REINS)...175
• 다. 기타 국가의 부동산거래정보망...175
• 2. 미국과 일본의 전자상거래 현황...176
• 가. 미국...176
• 나. 일본...178
• 다. 전자상거래 사이트의 주요 내용...179
• 제5장. 부동산 산업 환경의 변화...184
• 제1절. 거시적 부동산업의 환경의 변화...184
• 1. 부동산투자의 세계화와 부동산시장의 세계적 통합...184
• 2. 부동산업의 정보화...187
• 3. 부동산서비스의 세계표준화와 지식산업화...190
• 제2절. 우리나라의 부동산 산업환경의 변화...192
• 1. 부동산시장의 변화...192
• 가. 정부와 토지시장의 역할 재정립...192
• 나. 수요지향적 부동산 산업의 발전...194
• 다. 실수요자 중심의 투자와 간접투자의 확산...196
• 라. 부동산 상품의 복합화와 국제적 제도의 확산...198
• 마. 전세제도의 전환과 임대시장의 확대...200
• 2. 정부정책의 변화...201
• 3. 부동산시장과 금융시장의 연계성 강화...203
• 가. 새로운 제도의 도입...203
• 나. 우리나라의 특수성...204
• 다. 부작용 해소방안...205
• 4. 부동산에 대한 국민의식의 변화...206
• 가. 시장을 중시하는 사고 정착...206
• 나. 정책마인드의 전환...209
• 다. 외국기업의 진출...212
• 제6장. 부동산 거래제도의 안전성 및 편리성 제고방안...214
• 제1절. 부동산 거래사고에 대한 분석...214
• 1. 부동산 거래사고의 실태와 유형...214
• 가. 부동산 사기...214
• 나. 거래사고...225
• 2. 부동산거래사고의 발생원인...227
• 가. 제도적 원인...227
• 나. 사회적 원인...229
• 다. 개인적 원인...230
• 3. 부동산 사고의 방지방법...230
• 가. 개인적 대책...230
• 나. 정책적 대책...231
• 제2절. 부동산 거래제도의 문제점과 개선방안...232
• 1. 우리나라 부동산 거래제도...232
• 2. 부동산 서비스 영역의 세분화 및 상호 단절...233
• 3. 부동산중개제도의 문제점...234
• 가. 중개계약제도...234
• 나. 중개수수료 체계...235
• 다. 소비자보호...242
• 라. 부동산 중개업의 문제...244
• 마. 부동산 프랜차이즈점의 문제점...245
• 바. 정보인프라의 부족...247
• 사. 부동산금융의 전근대성...248
• 제3절. 부동산 거래제도의 안정성 및 편리성 제고방안...253
• 1. 부동산거래의 단계별 개선방안...253
• 가. 서면중개계약제의 실질적 도입...253
• 나. 확인설명서 제도 개선...254
• 다. 손해배상제도 개선...256
• 2. 부동산 중개업의 개선방안...258
• 가. 필요성...258
• 나. 중개수수료 체계 개선...259
• 다. 중개업자의 업무범위 확대...260
• 라. 중개업자의 교육ㆍ연수 강화...263
• 마. 전속중개제도 확대...264
• 바. 부동산 프랜차이즈 개선안...272
• 사. 중개업소 경영의 합리화 방안...273
• 2. 부동산 거래이행보증의 도입필요성과 도입방안 검토...274
• 가. 도입필요성...274
• 나. 부동산 거래이행보증 제도 도입 방안...279
• 다. 제도도입방안...281
• 3. 권원보험제도의 도입...283
• 가. 부동산 등기제도와 권원보험제도...283
• 나. 도입의 필요성...284
• 다. 도입방안...285
• 4. 부동산 거래 손해배상의 확대...288
• 5. 부동산직거래의 개선방안...292
• 가. 직거래의 이용 실태와 의식...292
• 나. 직거래에서의 사기유형...296
• 다. 직거래의 개선방안...297
• 제7장. 부동산정보망의 연계 및 활용도 제고방안...301
• 제1절. 개 관...301
• 1. 부동산활동과 부동산정보의 관계...301
• 2. 국내 부동산정보관리 연혁...302
• 3. 부동산정보체계와 부동산정보망...304
• 제2절. 부동산정보망의 운영현황, 문제점 및 개선방안...306
• 1. 부동산정보의 자료원과 활용현황...306
• 가. 부동산 정보의 자료원...306
• 나. 부동산 정보의 활용 현황...307
• 2. 공공 부동산정보망의 운영현황과 문제점...308
• 가. 운영현황...308
• 나. 문제점...311
• 다. 개선방안...313
• 제3절. 부동산거래정보망의 운영현황, 문제점 및 개선방안...316
• 1. 부동산거래정보망의 개념...316
• 2. 부동산정보망의 활용실태 및 연계현황...316
• 가. 국내 부동산거래정보망...316
• 나. 부동산업계의 정보화 현황...317
• 다. 부동산거래정보망의 이점...321
• 라. 부동산거래정보망의 이용실태...324
• 3. 문제점...330
• 4. 개선방안...333
• 5. 부동산거래정보망과 공정거래법...334
• 가. 서언...334
• 나. 사업자단체 금지행위 등의 성립사실...335
• 다. 불공정거래행위의 판단...336
• 라. 공정거래위원회의 조치내용...337
• 6. 부동산 정보망의 이용전망 및 운영주체...337
• 제4절. 부동산전자상거래의 활성화방안...341
• 1. 부동산전자상거래의 개념과 실태...341
• 가. 개념...341
• 나. 실태...344
• 2. 부동산전자상거래의 문제점...346
• 3. 부동산전자상거래의 기대효과...347
• 4. 부동산전자상거래 시스템 구현방안...350
• 5. 부동산전자상거래 총괄기관의 필요성...351
• 제5절. 부동산 정보망의 활용도 제고방안...352
• 1. 부동산 정보망의 활성화 : 내용 충실화, 활용도 제고...352
• 가. 부동산 정보 관련 인식 및 관행의 선진화...353
• 나. 기초 정보의 공개...353
• 다. 정보망간 연계성 강화 및 유사조직의 통합...354
• 2. 부동산 종합정보시스템 구촉 방향...354
• 가. 단기적 방안...354
• 나. 중장기 발전방향...355
• 제8장. 부동산 서비스업의 선진화 방안...358
• 제1절. 종합부동산서비스업의 육성...358
• 1. 종합부동산서비스업의 개요...358
• 2. 종합부동산서비스업의 도입 필요성...360
• 3. 부동산 관련업체의 육성방안...362
• 4. 종합부동산서비스업의 도입을 위한 과제...366
• 가. 종합부동산서비스회사의 설립...366
• 나. 자본ㆍ경영과 전문자격의 분리를 통한 대형화, 전문화...369
• 다. 부동산정보의 체계적 수립ㆍ분석ㆍ관리...370
• 라. 종합서비스업 육성방안...371
• 5. 종합부동산법의 제정...372
• 가. 법제정의 필요성...372
• 나. 주요내용...373
• 제2절. 부동산 컨설팅업의 선진화 방안...374
• 1. 부동산컨설팅업이 문제점...374
• 가. 법규 및 제도의 미비...374
• 나. 교육체계와 정보화 미비...374
• 다. 전문지식의 부족...375
• 라. 수수료 체계의 미확립...375
• 2. 부동산컨설팅업의 선진화 방안...375
• 가. 법규 및 제도의 정비...375
• 나. 자격제도에 대한 검토...376
• 다. 컨설팅 보수체계의 정비...376
• 라. 컨설팅 기법의 고도화 및 기초정보의 축적...377
• 마. 부동산컨설팅에 대한 사회적 인식의 전환...378
• 제3절. 각종 자격시험의 정비...379
• 1. 부동산서비스 제공 주체의 정비...379
• 2. 부동산경영관리사제도 도입 문제...387
• 3. 부동산 컨설팅 자격제도 도입문제...388
• 제4절. 부동산업의 정보지식산업화...394
• 1. 부동산정보의 상품화와 산업화...394
• 2. 부동산업의 전문지식산업화...401
• 제5절. 부문별 문제점과 선진화 방안...402
• 1. 부동산업 전반...402
• 2. 분야별 선진화방안...404
• 가. 부동산중개업...404
• 나. 감정평가업...407
• 다. 부동산임대업 및 관리업...408
• 라. 컨설팅업...410
• 제9장. 결론 및 정책건의...412
• 제1절. 공청회 결과...412
• 1. 공청회 결과...412
• 2. 결과 요약...415
• 제2절. 정책 건의사항...416
• 1.부동산거래의 안정성 확보방안...416
• 2. 편리성 제고방안...418
• 3. 부동산 서비스업의 선진화 방안...422
• 참고문헌...428
• 설문지Ⅰ...444
• 설문지Ⅱ...454