소형임대주택시장의 활성화 방안 -시장참여주체별 특성을 중심으로- 이 행 복 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 이 상 영 본 연구에서는 앞으로 전개될 주택임대시장 변화에 대응한 합리적 대안을 제시하기 위하여 임대사업자, 임차인, 잠재임대사업자를 대상으로 임대료수준과 함께 주거환경 분석, 지역분석, 주택규모, 주택의 유형 등의 동향을 분석하고, 민간임대사업자의 중·장기적으로 임대관리, 시장 환경을 개선할 수 있는 대안을 제시하고자 하였다. 설문 조사결과 다음과 같은 사실을 알 수 있었다. 첫째, 현재 임대되고 있는 주택유형은 다세대·다가구주택 등 단독주택 형태가 많지만, 소형임대주택 거주 임차인의 가장 살고 싶어 하는 주거유형은 아파트나 오피스텔 순이었고, 잠재임대사업자의 선호유형은 원룸 공동주택과 오피스텔 순이었다. 둘째, 임대주택의 보유목적은 과거 투자방식인 매각 시 시세차익 보다 현금흐름에 대한 기대감이 압도적으로 높았다. 즉, 저금리 현상이 지속되면서 전·월세 시장에서 주택을 제공하는 집주인들이 순수월세로 돌리려는 유인을 갖게 되었다고 볼 것이다. 셋째, 수익성 부문은 임대사업자와 잠재임대사업자의 요구수익률에서 차이가 컸다. 기존 임대사업자는 5〜7%와 4%이하의 수익률이 많은 반면, 잠재임대사업자의 요구수익률은 5〜7%, 8〜10%대로 기존 임대주택의 수익률은 잠재임대사업자의 기대수익률에 미치지 못하고 있다. 넷째, 주택임대사업 시 어려운 점에서 임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리와 매달 월세를 받기가 어렵다고 응답한 반면, 잠재임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리 외에도 새로운 임차인을 찾는 것에 부담을 갖고 있었다. 다섯째, 임대관리의 주체는 주택의 보유수에 따라서 본인의 직접관리나, 인근 공인중개사, 전문임대관리회사에 위탁관리 하는 것으로 나타나고 있다. 문제는 전문임대관리회사에 위탁관리 Needs가 있으나 수수료 과다 우려, 임대관리회사의 업무의 전문성에 대한 신뢰 부족으로 쉽게 위탁관리를 하지 못하는데 있었다. 따라서 상기의 소형임대주택시장에서 임대관리 및 사업 환경을 갖추기 위해서는, 첫째, 소형임대주택의 다양한 공급을 위해서 민간 주택임대사업은 투자수익이 아닌 소득수익이 우선되어야 한다. 그러므로 민간 주택임대사업이 소득수익률을 추구할 수 있는 관리의 효율화 등, 시장 환경 조성이 필요하다. 둘째, 민간임대사업의 주요한 수익원인 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 순수월세 비중은 극히 낮아 자본수익을 배제하고 전적으로 임대수익률에 기대어 임대주택에 투자하기에는 위험성이 높다고 할 수 있다. 그러나 전세의 월세화 현상은 피할 수 없는 흐름이므로 순수월세 뿐만 아니라, 전세 형태를 포괄하는 방식으로 유연하게 접근하여 리스크를 줄여 나갈 필요가 있다. 셋째, 최근 증가하고 있는 1〜2인 가구의 특성인 ...
소형임대주택시장의 활성화 방안 -시장참여주체별 특성을 중심으로- 이 행 복 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 이 상 영 본 연구에서는 앞으로 전개될 주택임대시장 변화에 대응한 합리적 대안을 제시하기 위하여 임대사업자, 임차인, 잠재임대사업자를 대상으로 임대료수준과 함께 주거환경 분석, 지역분석, 주택규모, 주택의 유형 등의 동향을 분석하고, 민간임대사업자의 중·장기적으로 임대관리, 시장 환경을 개선할 수 있는 대안을 제시하고자 하였다. 설문 조사결과 다음과 같은 사실을 알 수 있었다. 첫째, 현재 임대되고 있는 주택유형은 다세대·다가구주택 등 단독주택 형태가 많지만, 소형임대주택 거주 임차인의 가장 살고 싶어 하는 주거유형은 아파트나 오피스텔 순이었고, 잠재임대사업자의 선호유형은 원룸 공동주택과 오피스텔 순이었다. 둘째, 임대주택의 보유목적은 과거 투자방식인 매각 시 시세차익 보다 현금흐름에 대한 기대감이 압도적으로 높았다. 즉, 저금리 현상이 지속되면서 전·월세 시장에서 주택을 제공하는 집주인들이 순수월세로 돌리려는 유인을 갖게 되었다고 볼 것이다. 셋째, 수익성 부문은 임대사업자와 잠재임대사업자의 요구수익률에서 차이가 컸다. 기존 임대사업자는 5〜7%와 4%이하의 수익률이 많은 반면, 잠재임대사업자의 요구수익률은 5〜7%, 8〜10%대로 기존 임대주택의 수익률은 잠재임대사업자의 기대수익률에 미치지 못하고 있다. 넷째, 주택임대사업 시 어려운 점에서 임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리와 매달 월세를 받기가 어렵다고 응답한 반면, 잠재임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리 외에도 새로운 임차인을 찾는 것에 부담을 갖고 있었다. 다섯째, 임대관리의 주체는 주택의 보유수에 따라서 본인의 직접관리나, 인근 공인중개사, 전문임대관리회사에 위탁관리 하는 것으로 나타나고 있다. 문제는 전문임대관리회사에 위탁관리 Needs가 있으나 수수료 과다 우려, 임대관리회사의 업무의 전문성에 대한 신뢰 부족으로 쉽게 위탁관리를 하지 못하는데 있었다. 따라서 상기의 소형임대주택시장에서 임대관리 및 사업 환경을 갖추기 위해서는, 첫째, 소형임대주택의 다양한 공급을 위해서 민간 주택임대사업은 투자수익이 아닌 소득수익이 우선되어야 한다. 그러므로 민간 주택임대사업이 소득수익률을 추구할 수 있는 관리의 효율화 등, 시장 환경 조성이 필요하다. 둘째, 민간임대사업의 주요한 수익원인 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 순수월세 비중은 극히 낮아 자본수익을 배제하고 전적으로 임대수익률에 기대어 임대주택에 투자하기에는 위험성이 높다고 할 수 있다. 그러나 전세의 월세화 현상은 피할 수 없는 흐름이므로 순수월세 뿐만 아니라, 전세 형태를 포괄하는 방식으로 유연하게 접근하여 리스크를 줄여 나갈 필요가 있다. 셋째, 최근 증가하고 있는 1〜2인 가구의 특성인 소득의 양극화 현상에 주목할 필요가 있다. 공실률을 줄이고 수익성을 확보하기 위해서는 젊은 계층인 1〜2인 가구의 선호 주거유형을 활용하고, 임대주택의 공급은 중·저소득층을 겨냥한 저렴하고 다양한, 임대료 조정이 가능한 주택을 공급할 수 있어야 한다. 넷째, 보증금이 없는 순수월세의 경우 월세에 대한 보증금 및 보증제도가 없는 상황에서 월세 미납 및 체납에 따른 리스크 헤지 수단으로서, 일정 규모 이상의 보증금 및 보증제도를 운영을 할 필요가 있다. 임대주택을 직접 관리함으로써 발생할 수밖에 없는 관리·운용에 대한 부담을 줄이기 위해서 리츠(REITs)등 규모의 경제를 이용한 임대주택을 상품화 할 필요가 있다. 다섯째, 앞으로 월세를 임대인이 직접 관리하는 데 있어서 어려움이 예상되며, 이에 따라 일본처럼 관리위탁이나 일괄위탁을 할 수 있는 시장이 형성되어야 한다. 규모의 경제를 활용한 전문임대관리서비스 도입 등도 수익성에 근거한 주택임대사업에 도움이 될 것으로 본다.
소형임대주택시장의 활성화 방안 -시장참여주체별 특성을 중심으로- 이 행 복 명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과 지도교수 이 상 영 본 연구에서는 앞으로 전개될 주택임대시장 변화에 대응한 합리적 대안을 제시하기 위하여 임대사업자, 임차인, 잠재임대사업자를 대상으로 임대료수준과 함께 주거환경 분석, 지역분석, 주택규모, 주택의 유형 등의 동향을 분석하고, 민간임대사업자의 중·장기적으로 임대관리, 시장 환경을 개선할 수 있는 대안을 제시하고자 하였다. 설문 조사결과 다음과 같은 사실을 알 수 있었다. 첫째, 현재 임대되고 있는 주택유형은 다세대·다가구주택 등 단독주택 형태가 많지만, 소형임대주택 거주 임차인의 가장 살고 싶어 하는 주거유형은 아파트나 오피스텔 순이었고, 잠재임대사업자의 선호유형은 원룸 공동주택과 오피스텔 순이었다. 둘째, 임대주택의 보유목적은 과거 투자방식인 매각 시 시세차익 보다 현금흐름에 대한 기대감이 압도적으로 높았다. 즉, 저금리 현상이 지속되면서 전·월세 시장에서 주택을 제공하는 집주인들이 순수월세로 돌리려는 유인을 갖게 되었다고 볼 것이다. 셋째, 수익성 부문은 임대사업자와 잠재임대사업자의 요구수익률에서 차이가 컸다. 기존 임대사업자는 5〜7%와 4%이하의 수익률이 많은 반면, 잠재임대사업자의 요구수익률은 5〜7%, 8〜10%대로 기존 임대주택의 수익률은 잠재임대사업자의 기대수익률에 미치지 못하고 있다. 넷째, 주택임대사업 시 어려운 점에서 임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리와 매달 월세를 받기가 어렵다고 응답한 반면, 잠재임대사업자는 임차인의 유지보수 및 처리 외에도 새로운 임차인을 찾는 것에 부담을 갖고 있었다. 다섯째, 임대관리의 주체는 주택의 보유수에 따라서 본인의 직접관리나, 인근 공인중개사, 전문임대관리회사에 위탁관리 하는 것으로 나타나고 있다. 문제는 전문임대관리회사에 위탁관리 Needs가 있으나 수수료 과다 우려, 임대관리회사의 업무의 전문성에 대한 신뢰 부족으로 쉽게 위탁관리를 하지 못하는데 있었다. 따라서 상기의 소형임대주택시장에서 임대관리 및 사업 환경을 갖추기 위해서는, 첫째, 소형임대주택의 다양한 공급을 위해서 민간 주택임대사업은 투자수익이 아닌 소득수익이 우선되어야 한다. 그러므로 민간 주택임대사업이 소득수익률을 추구할 수 있는 관리의 효율화 등, 시장 환경 조성이 필요하다. 둘째, 민간임대사업의 주요한 수익원인 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 순수월세 비중은 극히 낮아 자본수익을 배제하고 전적으로 임대수익률에 기대어 임대주택에 투자하기에는 위험성이 높다고 할 수 있다. 그러나 전세의 월세화 현상은 피할 수 없는 흐름이므로 순수월세 뿐만 아니라, 전세 형태를 포괄하는 방식으로 유연하게 접근하여 리스크를 줄여 나갈 필요가 있다. 셋째, 최근 증가하고 있는 1〜2인 가구의 특성인 소득의 양극화 현상에 주목할 필요가 있다. 공실률을 줄이고 수익성을 확보하기 위해서는 젊은 계층인 1〜2인 가구의 선호 주거유형을 활용하고, 임대주택의 공급은 중·저소득층을 겨냥한 저렴하고 다양한, 임대료 조정이 가능한 주택을 공급할 수 있어야 한다. 넷째, 보증금이 없는 순수월세의 경우 월세에 대한 보증금 및 보증제도가 없는 상황에서 월세 미납 및 체납에 따른 리스크 헤지 수단으로서, 일정 규모 이상의 보증금 및 보증제도를 운영을 할 필요가 있다. 임대주택을 직접 관리함으로써 발생할 수밖에 없는 관리·운용에 대한 부담을 줄이기 위해서 리츠(REITs)등 규모의 경제를 이용한 임대주택을 상품화 할 필요가 있다. 다섯째, 앞으로 월세를 임대인이 직접 관리하는 데 있어서 어려움이 예상되며, 이에 따라 일본처럼 관리위탁이나 일괄위탁을 할 수 있는 시장이 형성되어야 한다. 규모의 경제를 활용한 전문임대관리서비스 도입 등도 수익성에 근거한 주택임대사업에 도움이 될 것으로 본다.
The Scheme to Revitalize the Small Rental Housing Market - Focused on the Characteristics of Each Market Participant - Lee Haeng-bok Department of Real Estate Graduate School of Real Estate & Distribution Management Myongji University Directed by professor Lee, Sang Young This study was intended to ...
The Scheme to Revitalize the Small Rental Housing Market - Focused on the Characteristics of Each Market Participant - Lee Haeng-bok Department of Real Estate Graduate School of Real Estate & Distribution Management Myongji University Directed by professor Lee, Sang Young This study was intended to present the reasonable alternative to responding to changes in the housing rental market occurring in the future. For this purpose, it attempted to analyze the trends such as residential environment analysis, regional analysis, housing size, housing type with the rent level for lease business operators, lessees and potential lease business operators and present the alternative to improving the medium-term and long-term lease management of the private lease business operator. As a result of the questionnaire research, the following findings were obtained: First, the currently leased housing types include the type of detached housing such as multiplex dwellings and multifamily dwellings at the great percentage but the type of dwelling the lessee living in the small-area rental housing include apartment housing and officetel. And the type of dwelling preferred by potential rental housing business operators include one-room apartment housing and officetel. Second, the purpose of possessing the rental housing is to expect cash flow rather than future profit at the time of sale, the past method of investment. That is, the homeowners providing housing at the Chonse and monthly rental housing market have come to have the incentive to switch Chonse into pure monthly rent. Third, it can be found that there is a great difference in the required yield of rental business operators and potential rental business operators in terms of profitability. Existing rental housing business operators have the yield from 5〜7% or less than 4%, whereas potential rental business operators have the required yield of 5〜7% and 8〜10%. The yield of existing rental housing does not meet the expected yield of potential rental business operators. Fourth, rental housing business operators responded that they had difficulty collecting the monthly rent as well as maintenance and treatment of the lessee, whereas potential rental business operators had the burden in finding out a new lessee other than maintenance and treatment of the lessee. Fifth, it was found that rental housing business operators engaged in their direct management and management on commission by entrusting the licensed real estate agent and specialized lease management company with rental housing according to the number of possessed houses. The problem is that rental housing business operators had the needs for management on commission but did not easily entrusted their rental houses to the lease management company due to the excessive burden of commission fees and the lack of confidence in the speciality of its job. Accordingly, the small rental housing market should have the lease management and business environment; For this purpose, first, it is necessary to raise their profitability. The government policy is needed to foster the market environment such as the efficiency of management for the private housing lease business to pursue the income profit. Second, the phenomenon of switching from Chonse to monthly rent is the unavoidable stream by the flexibility of the contract form. So it is necessary to reduce the risk by approaching it flexibly in a way of including the form of Chonse as well as pure monthly rent. Third, it is necessary to find out the specialized product with the polarization of income in order to reduce the vacancy rate and secure profitability. So, it is necessary to supply the younger generation with the 1-to 2-person rental housing. It is necessary to supply them with the affordable, diverse and rent-adjustable housing aimed at the medium and low income brackets. Fourth, as the means for hedging the risk arising from the nonpayment and delinquency of the monthly rent, it is necessary to commercialize rental housing by using the economy of scale such as REITs as well as the deposit with more than the given amount and the operation of the guarantee system. Fifth, it is necessary to form the market in which rental housing business operators can leave rental housing management to the lease management company like Japan. It is thought that the introduction of specialized lease management service using the economy of scale will contribute to the housing lease business based on profitability.
The Scheme to Revitalize the Small Rental Housing Market - Focused on the Characteristics of Each Market Participant - Lee Haeng-bok Department of Real Estate Graduate School of Real Estate & Distribution Management Myongji University Directed by professor Lee, Sang Young This study was intended to present the reasonable alternative to responding to changes in the housing rental market occurring in the future. For this purpose, it attempted to analyze the trends such as residential environment analysis, regional analysis, housing size, housing type with the rent level for lease business operators, lessees and potential lease business operators and present the alternative to improving the medium-term and long-term lease management of the private lease business operator. As a result of the questionnaire research, the following findings were obtained: First, the currently leased housing types include the type of detached housing such as multiplex dwellings and multifamily dwellings at the great percentage but the type of dwelling the lessee living in the small-area rental housing include apartment housing and officetel. And the type of dwelling preferred by potential rental housing business operators include one-room apartment housing and officetel. Second, the purpose of possessing the rental housing is to expect cash flow rather than future profit at the time of sale, the past method of investment. That is, the homeowners providing housing at the Chonse and monthly rental housing market have come to have the incentive to switch Chonse into pure monthly rent. Third, it can be found that there is a great difference in the required yield of rental business operators and potential rental business operators in terms of profitability. Existing rental housing business operators have the yield from 5〜7% or less than 4%, whereas potential rental business operators have the required yield of 5〜7% and 8〜10%. The yield of existing rental housing does not meet the expected yield of potential rental business operators. Fourth, rental housing business operators responded that they had difficulty collecting the monthly rent as well as maintenance and treatment of the lessee, whereas potential rental business operators had the burden in finding out a new lessee other than maintenance and treatment of the lessee. Fifth, it was found that rental housing business operators engaged in their direct management and management on commission by entrusting the licensed real estate agent and specialized lease management company with rental housing according to the number of possessed houses. The problem is that rental housing business operators had the needs for management on commission but did not easily entrusted their rental houses to the lease management company due to the excessive burden of commission fees and the lack of confidence in the speciality of its job. Accordingly, the small rental housing market should have the lease management and business environment; For this purpose, first, it is necessary to raise their profitability. The government policy is needed to foster the market environment such as the efficiency of management for the private housing lease business to pursue the income profit. Second, the phenomenon of switching from Chonse to monthly rent is the unavoidable stream by the flexibility of the contract form. So it is necessary to reduce the risk by approaching it flexibly in a way of including the form of Chonse as well as pure monthly rent. Third, it is necessary to find out the specialized product with the polarization of income in order to reduce the vacancy rate and secure profitability. So, it is necessary to supply the younger generation with the 1-to 2-person rental housing. It is necessary to supply them with the affordable, diverse and rent-adjustable housing aimed at the medium and low income brackets. Fourth, as the means for hedging the risk arising from the nonpayment and delinquency of the monthly rent, it is necessary to commercialize rental housing by using the economy of scale such as REITs as well as the deposit with more than the given amount and the operation of the guarantee system. Fifth, it is necessary to form the market in which rental housing business operators can leave rental housing management to the lease management company like Japan. It is thought that the introduction of specialized lease management service using the economy of scale will contribute to the housing lease business based on profitability.
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