한국 경제발전의 가장 큰 역할을 해왔고 주택의 최대 소비계층인 베이비붐세대는 우리나라의 전체인구 중에 14.5%의 비중을 차지하고 있다. 이들 베이비붐세대가 은퇴를 시작함에 따라 중·고령 가구의 주택 처분이 일시에 집중되어 주택 가격이 급격하게 하락할 것이라는 예측과 그에 대한 관심이 많다. Ando and Modigliani(1963)의 고전적인 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)의 핵심 내용은 은퇴 이후 소비를 평활화(...
한국 경제발전의 가장 큰 역할을 해왔고 주택의 최대 소비계층인 베이비붐세대는 우리나라의 전체인구 중에 14.5%의 비중을 차지하고 있다. 이들 베이비붐세대가 은퇴를 시작함에 따라 중·고령 가구의 주택 처분이 일시에 집중되어 주택 가격이 급격하게 하락할 것이라는 예측과 그에 대한 관심이 많다. Ando and Modigliani(1963)의 고전적인 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)의 핵심 내용은 은퇴 이후 소비를 평활화(smoothing)을 하기 위하여 주택 자산을 처분해서 소비에 활용한다는 이론이다. 그 결과로 첫째, 베이비붐세대는 가구주의 나이가 많을수록, 남자가 여자보다, LTV와 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높고, 교육 수준이 낮을수록, 직업이 없을수록 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 또한 가구원수, 가구주 나이가 많을수록, 남자가 여자보다, 교육 정도가 높을수록, 직업이 없을수록, LTV가 높을수록, 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 둘째, 노년세대는 가구주 나이가 많을수록, LTV 및 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높고, 직업이 없을수록, 교육정도가 낮을수록, 자가 거주가 아닌 임대 같은 기타의 점유형태를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 또한 가구원 수가 많을수록, 남자가 여자보다, 교육 정도가 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 셋째, 에코세대는 가구원수, 가구주 나이가 많을수록, 교육정도, LTV, 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높게 추정되었으며, 교육정도와 LTV가 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. LTV와 주택가격의 경우에는 자가 거주에 대하여 세대별로 모두 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 주택담보 대출로 주택을 구매 할 확률이 높게 추정되었다. 이러한 추정결과는 직장생활을 하는 20∼50대까지 가계 금융부채가 꾸준히 증가하고, 실물자산도 동시에 늘어나며 은퇴 전 까지는 소득이상으로 주택을 담보로 부채를 늘려 소비, 자산 축적에 활용한다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 가구원 수의 경우에는 자가 거주에 대하여 베이비붐세대, 에코세대에서 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 가구원 수가 많을수록 임대와 같은 기타보다 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높고, 노년세대는 음의 효과를 나타내는 것으로 추정되어 가구원 수가 많을수록 임대 같은 기타의 점유형태가 높은 것으로 추정되었다. 이러한 추정결과는 생애주기 가설의 65세 이상의 노년 세대의 경우 자가 축소가 크게 나타난다는 이론과 특히 65세 이상부터는 실물자산과 금융부채가 동시에 대폭 감소했고, 이 연령대에는 2차 은퇴시기인데다 자녀출가 등으로 대형주택을 처분해 소형으로 다운사이징(down-sizing)을 하고 자가가 아닌 임대와 같은 점유형태로 선택할 확률이 높다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 가구주 나이의 경우 주택의 점유형태가 세대별로 모두 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 가구주의 나이가 많을수록 기타가 아닌 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 가구주 나이의 경우 베이비붐세대와 에코세대에서는 주택규모에 대하여 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 연령이 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었고, 노년세대에서는 주택규모에 대하여 음의 효과를 나타내는 것으로 추정되어 가구주 나이가 많을수록 주택규모를 작게 선택할 것이라는 확률이 높아진다는 결과는 65∼70세부터 금융부채와 실물자산이 동시에 대폭감소하고, 이 연령대에는 2차 은퇴시기인데다 자녀출가 등으로 대형주택을 처분해 소형으로 다운사이징(down-sizing)을 하는 것으로 나이가 많을수록 노년세대에서는 주택 규모를 줄인다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 본 연구는 2개의 종속변수와 11개의 설명변수를 활용하여 세대별(베이비붐세대,노년세대, 에코세대)의 주거선택에 관한 분석을 하였고, 모든 결과들을 종합 비교해 보면 의미 있는 분석이라 판단된다. 본 실증 분석이 주는 시사점은 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)에 부합되는 이론과 시대의 변화에 따라 생애주기가설과 부합되지 않는 대립가설과 같은 현실의 변화를 바탕으로 주택 구매 수요촉진과 주거 선택 측면에서 대응 방향을 제시하고자 하였다. 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 급변하는 현실의 주택시장 패러다임의 변화 요인을 바탕으로 베이비붐세대와 노년세대, 에코세대의 세대별 주택 점유형태와 주택규모의 주거선택 특성을 살펴보고, 주거 선호도와 가치를 파악하여 기업이나 정부가 시대의 흐름에 맞게 특화된 주택을 개발하고 건설, 공급할 수 있는 정보를 제공하는데 도움을 주고 특히 주택의 마케팅 개발 전략 뿐 아니라 주택 정책의 기초가 될 수 있는 방향과 다방면의 차별화된 주거 선택의 변화 형태가 나타날 것이라 전망된다.
한국 경제발전의 가장 큰 역할을 해왔고 주택의 최대 소비계층인 베이비붐세대는 우리나라의 전체인구 중에 14.5%의 비중을 차지하고 있다. 이들 베이비붐세대가 은퇴를 시작함에 따라 중·고령 가구의 주택 처분이 일시에 집중되어 주택 가격이 급격하게 하락할 것이라는 예측과 그에 대한 관심이 많다. Ando and Modigliani(1963)의 고전적인 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)의 핵심 내용은 은퇴 이후 소비를 평활화(smoothing)을 하기 위하여 주택 자산을 처분해서 소비에 활용한다는 이론이다. 그 결과로 첫째, 베이비붐세대는 가구주의 나이가 많을수록, 남자가 여자보다, LTV와 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높고, 교육 수준이 낮을수록, 직업이 없을수록 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 또한 가구원수, 가구주 나이가 많을수록, 남자가 여자보다, 교육 정도가 높을수록, 직업이 없을수록, LTV가 높을수록, 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 둘째, 노년세대는 가구주 나이가 많을수록, LTV 및 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높고, 직업이 없을수록, 교육정도가 낮을수록, 자가 거주가 아닌 임대 같은 기타의 점유형태를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 또한 가구원 수가 많을수록, 남자가 여자보다, 교육 정도가 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 셋째, 에코세대는 가구원수, 가구주 나이가 많을수록, 교육정도, LTV, 주택 가격이 높을수록 자가 거주를 선택할 확률이 높게 추정되었으며, 교육정도와 LTV가 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. LTV와 주택가격의 경우에는 자가 거주에 대하여 세대별로 모두 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 주택담보 대출로 주택을 구매 할 확률이 높게 추정되었다. 이러한 추정결과는 직장생활을 하는 20∼50대까지 가계 금융부채가 꾸준히 증가하고, 실물자산도 동시에 늘어나며 은퇴 전 까지는 소득이상으로 주택을 담보로 부채를 늘려 소비, 자산 축적에 활용한다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 가구원 수의 경우에는 자가 거주에 대하여 베이비붐세대, 에코세대에서 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 가구원 수가 많을수록 임대와 같은 기타보다 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높고, 노년세대는 음의 효과를 나타내는 것으로 추정되어 가구원 수가 많을수록 임대 같은 기타의 점유형태가 높은 것으로 추정되었다. 이러한 추정결과는 생애주기 가설의 65세 이상의 노년 세대의 경우 자가 축소가 크게 나타난다는 이론과 특히 65세 이상부터는 실물자산과 금융부채가 동시에 대폭 감소했고, 이 연령대에는 2차 은퇴시기인데다 자녀출가 등으로 대형주택을 처분해 소형으로 다운사이징(down-sizing)을 하고 자가가 아닌 임대와 같은 점유형태로 선택할 확률이 높다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 가구주 나이의 경우 주택의 점유형태가 세대별로 모두 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 가구주의 나이가 많을수록 기타가 아닌 자가 거주를 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었다. 가구주 나이의 경우 베이비붐세대와 에코세대에서는 주택규모에 대하여 양의 효과를 나타내는 것으로 추정되었으며, 연령이 높을수록 주택규모를 크게 선택할 것이라는 확률이 높게 추정되었고, 노년세대에서는 주택규모에 대하여 음의 효과를 나타내는 것으로 추정되어 가구주 나이가 많을수록 주택규모를 작게 선택할 것이라는 확률이 높아진다는 결과는 65∼70세부터 금융부채와 실물자산이 동시에 대폭감소하고, 이 연령대에는 2차 은퇴시기인데다 자녀출가 등으로 대형주택을 처분해 소형으로 다운사이징(down-sizing)을 하는 것으로 나이가 많을수록 노년세대에서는 주택 규모를 줄인다는 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 부합되는 이론이라 해석할 수 있다. 본 연구는 2개의 종속변수와 11개의 설명변수를 활용하여 세대별(베이비붐세대,노년세대, 에코세대)의 주거선택에 관한 분석을 하였고, 모든 결과들을 종합 비교해 보면 의미 있는 분석이라 판단된다. 본 실증 분석이 주는 시사점은 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)에 부합되는 이론과 시대의 변화에 따라 생애주기가설과 부합되지 않는 대립가설과 같은 현실의 변화를 바탕으로 주택 구매 수요촉진과 주거 선택 측면에서 대응 방향을 제시하고자 하였다. 생애주기가설(Life-cycle hypothesis)과 급변하는 현실의 주택시장 패러다임의 변화 요인을 바탕으로 베이비붐세대와 노년세대, 에코세대의 세대별 주택 점유형태와 주택규모의 주거선택 특성을 살펴보고, 주거 선호도와 가치를 파악하여 기업이나 정부가 시대의 흐름에 맞게 특화된 주택을 개발하고 건설, 공급할 수 있는 정보를 제공하는데 도움을 주고 특히 주택의 마케팅 개발 전략 뿐 아니라 주택 정책의 기초가 될 수 있는 방향과 다방면의 차별화된 주거 선택의 변화 형태가 나타날 것이라 전망된다.
The baby boomer generation, which has played the biggest role in the economic development of South Korea(ROK) and is the largest consumer group of the housing market, make up 14.5% of the entire population in the nation. There is a prediction that the housing prices will plummet when they start to r...
The baby boomer generation, which has played the biggest role in the economic development of South Korea(ROK) and is the largest consumer group of the housing market, make up 14.5% of the entire population in the nation. There is a prediction that the housing prices will plummet when they start to retire and cause the housing disposal of middle- or old-aged households to happen at the same time, and this prediction is attracting a lot of attention. At the core of the classical Life-Cycle Hypothesis, by Ando and Modigliani (1963), is the theory that people dispose of their housing assets and use the resulting profit to ease the burden of their consumption after retirement. The first consequence was that the baby boomer eneration was more likely to choose to be an owner-occupier when the householder was older and female rather than male, and also when LTV and housing prices were higher. The possibility of choosing to be an owner-occupier was also predicted to increase when the educational background was lower and when they had no occupation. It was also estimated that the possibility of choosing a bigger housing size would increase according to the larger number of household members, the older age of the householder, female gender over male gender, a higher educational background, no occupation, and higher LTV. Secondly, the elderly generation was more likely to be an owneroccupier when the householder was older and when LTV and housing prices were higher. It was estimated that the possibility of choosing other types of occupancy such as rent would increase according to no occupation, lower educational background, and no owner-occupier status. The possibility of choosing a larger housing size would also rise according to the number of household members, male gender rather than female gender, and a higher educational background. Finally, the echo-generation was more likely to choose to be an owner-occupier when the number of household members was bigger, when the householder was older and had higher educational backgrounds, and when LTV and housing prices were higher. The possibility of choosing a larger housing size would increase according to a higher educational background and LTV. Both LTV and housing prices were estimated to have positive effects on the owner-occupier status across all generations. When LTV and housing prices were high, the possibility of purchasing a house with a mortgage on the house increased. Those estimations are in line with the Life-Cycle Hypothesis, which predicts that individuals with a job in their twenties, thirties, forties, or fifties continue to increase their financial household debts and actual assets and tend to increase their debts with a mortgage on a house above their income level and use the debts in consumption and asset accumulation until retirement. As for the number of household members, it was estimated to have positive effects on the owner-occupier status among the baby boomer generation and the echo-generation. The more household members there were, the higher the possibility was that they would choose to be an owner-occupier over other types of occupancy such as rent. The number of household members had negative effects on the owner-occupier status among the elderly generation, which means that the more household members there were, the higher the possibility was that they would choose other types of occupancy such as rent. These estimations match the theories of the Life-Cycle Hypothesis, which maintains that the elderly generation of 65 years old or older will reduce their housing size to a great degree and be more likely to dispose of their big old houses, replace them with smaller ones through downsizing, and choose such occupancy types such as rent over the owner-occupier status due to the huge reduction of actual assets and financial debts, their secondary retirement, and the marriage of their children. The age of the householder was estimated to have positive effects on the occupancy type across all generations. The older the householder was, the higher the possibility was that they would choose to be an owner-occupier over other types of occupancy. The age of the householder was estimated to have positive effects on the housing size among the baby boomer generation and the echo-generation. That is, the older the householder was, the higher the possibility was that they would choose a bigger house. It has negative effects on the housing size among the elderly generation, which suggests that the older the householder was, the higher the possibility was that they would choose a smaller house. These findings are in lane with the theories of the Life-Cycle Hypothesis, which argue that both financial debts and actual assets will decrease dramatically at the age of 65∼70, that the individuals in that age group will dispose of their big houses and move into smaller ones through downsizing due to their secondary retirement and the marriage of their children, and that the elderly generation will reduce their housing size according to age. The present study analyzed the housing choices among the three different generations (baby boomer, elderly, and echo-generation) with two dependent variables and 11 explanatory variables and provided meaningful analysis results by putting all the findings together and comparing them. The implications of the empirical analysis results will propose a direction of reaction in terms of housing demand facilitation and house choice based on such real changes as the theories that match the Life-Cycle Hypothesis and those that do not match it according to the changes of the time. The analysis results will provide information to help corporations or the government develop, construct, and supply specialized houses according to the flow of the times by examining the types of housing occupancy and the characteristics of housing size and choice and figuring out the housing preference and value among the baby boomer, elderly, and echo-generation based on the Life-Cycle Hypothesis and the changing factors of housing market paradigm in the rapidly changing reality. Such efforts will lead to the basic direction of housing policies and the changing forms of housing choice differentiated in multiple aspects as well as marketing development strategies for housing.
The baby boomer generation, which has played the biggest role in the economic development of South Korea(ROK) and is the largest consumer group of the housing market, make up 14.5% of the entire population in the nation. There is a prediction that the housing prices will plummet when they start to retire and cause the housing disposal of middle- or old-aged households to happen at the same time, and this prediction is attracting a lot of attention. At the core of the classical Life-Cycle Hypothesis, by Ando and Modigliani (1963), is the theory that people dispose of their housing assets and use the resulting profit to ease the burden of their consumption after retirement. The first consequence was that the baby boomer eneration was more likely to choose to be an owner-occupier when the householder was older and female rather than male, and also when LTV and housing prices were higher. The possibility of choosing to be an owner-occupier was also predicted to increase when the educational background was lower and when they had no occupation. It was also estimated that the possibility of choosing a bigger housing size would increase according to the larger number of household members, the older age of the householder, female gender over male gender, a higher educational background, no occupation, and higher LTV. Secondly, the elderly generation was more likely to be an owneroccupier when the householder was older and when LTV and housing prices were higher. It was estimated that the possibility of choosing other types of occupancy such as rent would increase according to no occupation, lower educational background, and no owner-occupier status. The possibility of choosing a larger housing size would also rise according to the number of household members, male gender rather than female gender, and a higher educational background. Finally, the echo-generation was more likely to choose to be an owner-occupier when the number of household members was bigger, when the householder was older and had higher educational backgrounds, and when LTV and housing prices were higher. The possibility of choosing a larger housing size would increase according to a higher educational background and LTV. Both LTV and housing prices were estimated to have positive effects on the owner-occupier status across all generations. When LTV and housing prices were high, the possibility of purchasing a house with a mortgage on the house increased. Those estimations are in line with the Life-Cycle Hypothesis, which predicts that individuals with a job in their twenties, thirties, forties, or fifties continue to increase their financial household debts and actual assets and tend to increase their debts with a mortgage on a house above their income level and use the debts in consumption and asset accumulation until retirement. As for the number of household members, it was estimated to have positive effects on the owner-occupier status among the baby boomer generation and the echo-generation. The more household members there were, the higher the possibility was that they would choose to be an owner-occupier over other types of occupancy such as rent. The number of household members had negative effects on the owner-occupier status among the elderly generation, which means that the more household members there were, the higher the possibility was that they would choose other types of occupancy such as rent. These estimations match the theories of the Life-Cycle Hypothesis, which maintains that the elderly generation of 65 years old or older will reduce their housing size to a great degree and be more likely to dispose of their big old houses, replace them with smaller ones through downsizing, and choose such occupancy types such as rent over the owner-occupier status due to the huge reduction of actual assets and financial debts, their secondary retirement, and the marriage of their children. The age of the householder was estimated to have positive effects on the occupancy type across all generations. The older the householder was, the higher the possibility was that they would choose to be an owner-occupier over other types of occupancy. The age of the householder was estimated to have positive effects on the housing size among the baby boomer generation and the echo-generation. That is, the older the householder was, the higher the possibility was that they would choose a bigger house. It has negative effects on the housing size among the elderly generation, which suggests that the older the householder was, the higher the possibility was that they would choose a smaller house. These findings are in lane with the theories of the Life-Cycle Hypothesis, which argue that both financial debts and actual assets will decrease dramatically at the age of 65∼70, that the individuals in that age group will dispose of their big houses and move into smaller ones through downsizing due to their secondary retirement and the marriage of their children, and that the elderly generation will reduce their housing size according to age. The present study analyzed the housing choices among the three different generations (baby boomer, elderly, and echo-generation) with two dependent variables and 11 explanatory variables and provided meaningful analysis results by putting all the findings together and comparing them. The implications of the empirical analysis results will propose a direction of reaction in terms of housing demand facilitation and house choice based on such real changes as the theories that match the Life-Cycle Hypothesis and those that do not match it according to the changes of the time. The analysis results will provide information to help corporations or the government develop, construct, and supply specialized houses according to the flow of the times by examining the types of housing occupancy and the characteristics of housing size and choice and figuring out the housing preference and value among the baby boomer, elderly, and echo-generation based on the Life-Cycle Hypothesis and the changing factors of housing market paradigm in the rapidly changing reality. Such efforts will lead to the basic direction of housing policies and the changing forms of housing choice differentiated in multiple aspects as well as marketing development strategies for housing.
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