서울은 도시화 산업화로 인해 급증하는 주택 수요를 충당하기 위해 1960년대 이후 다양한 방식의 정비사업을 추진해왔다. 시대의 변화에 따라 택지개발사업, 전면철거를 통한 재개발 뉴타운사업, 그리고 신규택지의 고갈 또는 저층주거지 지가 상승에 의한 사업성 악화 등 여러 요인으로 인해 최근에는 전면철거 재개발 방식에서 지역특성을 보전하면서 개량하는 방식의 주거환경관리사업과 소규모 블록단위 재개발이라 할 수 있는 가로주택정비사업이 도입되어 시행중에 있다. 모든 제도가 처음 도입될 당시는 다양한 고민과 검토를 거쳐 최선의 방법을 선택하고자 의도하지만, 제도가 시행된 이후에 발생될 모든 경우의 수와 시장에서의 적용되는 상황을 예측하고 미리 완벽한 기준을 설정하기란 불가능 할 것이다. 주택의 양적공급과 질적 환경개선 측면을 적극 고려하여 추진한 종전의 다양한 전면철거 방식에서는 원주민들이 삶의 터전에서 밀려나면서 공동체가 파괴되고, 지가의 앙등과 아파트 건립으로 인한 도시경관의 획일화 등 여러 폐해가 발생된 것은 누구나 공감하고 있을 것이다. 서울시에서는 이러한 폐해를 줄이고 저층주거지역이 보다 쾌적하고 살기좋은 환경으로 보전되도록 하기 위해 지속적인 노력을 해왔으며, 2008년 강동구 서원마을 등을 대상으로 살기좋은 마을만들기 지구단위계획 시범사업과 2010년 마포구 연남동 등을 대상으로 서울휴먼타운사업을 추진하였다. 이러한 시도를 바탕으로 2012년 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 도시 및 주거환경정비법에 새로운 정비사업으로 제도화되었고, 2014년말 현재 서울시에서는 55개구역에서 주거환경관리사업이 진행되고 있거나 일부구역은 공공부문사업이 완료된 상태이다. 기존의 전면철거 정비사업은 공공예산의 투입 없이 ...
서울은 도시화 산업화로 인해 급증하는 주택 수요를 충당하기 위해 1960년대 이후 다양한 방식의 정비사업을 추진해왔다. 시대의 변화에 따라 택지개발사업, 전면철거를 통한 재개발 뉴타운사업, 그리고 신규택지의 고갈 또는 저층주거지 지가 상승에 의한 사업성 악화 등 여러 요인으로 인해 최근에는 전면철거 재개발 방식에서 지역특성을 보전하면서 개량하는 방식의 주거환경관리사업과 소규모 블록단위 재개발이라 할 수 있는 가로주택정비사업이 도입되어 시행중에 있다. 모든 제도가 처음 도입될 당시는 다양한 고민과 검토를 거쳐 최선의 방법을 선택하고자 의도하지만, 제도가 시행된 이후에 발생될 모든 경우의 수와 시장에서의 적용되는 상황을 예측하고 미리 완벽한 기준을 설정하기란 불가능 할 것이다. 주택의 양적공급과 질적 환경개선 측면을 적극 고려하여 추진한 종전의 다양한 전면철거 방식에서는 원주민들이 삶의 터전에서 밀려나면서 공동체가 파괴되고, 지가의 앙등과 아파트 건립으로 인한 도시경관의 획일화 등 여러 폐해가 발생된 것은 누구나 공감하고 있을 것이다. 서울시에서는 이러한 폐해를 줄이고 저층주거지역이 보다 쾌적하고 살기좋은 환경으로 보전되도록 하기 위해 지속적인 노력을 해왔으며, 2008년 강동구 서원마을 등을 대상으로 살기좋은 마을만들기 지구단위계획 시범사업과 2010년 마포구 연남동 등을 대상으로 서울휴먼타운사업을 추진하였다. 이러한 시도를 바탕으로 2012년 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 도시 및 주거환경정비법에 새로운 정비사업으로 제도화되었고, 2014년말 현재 서울시에서는 55개구역에서 주거환경관리사업이 진행되고 있거나 일부구역은 공공부문사업이 완료된 상태이다. 기존의 전면철거 정비사업은 공공예산의 투입 없이 개발이익으로 인한 민간 재원에 의해 사업이 진행되는데 반해 새로 도입된 주거환경관리사업은 공공에서 기반시설 및 공동이용시설 확충을 위해 상당액의 예산을 투입하고, 개별 주택개량을 위한 저리금융지원 등을 통해 주민스스로 주택을 개량하는 방식이다. 따라서 주거환경관리사업의 경우 공공재원이 투입되어 주거환경이 향상됨에 따라 지가와 임대료가 상승할 수 있으며, 이로 인해 기존에 거주하던 원주민들이 정착할 수 없는 상황이 발생될 수도 있으므로 이에 대한 정밀한 분석과 대책을 강구해야한다는 주장이 일부에서 제기되고 있는 상황이다. 그동안 철거 정비사업으로 인해 주민들에게 미치는 영향을 분석한 선행연구가 다수 있었지만 새로 도입된 주거환경관리사업에 대하여는 아직 활발한 연구가 되지 못하고 있다. 이는 주거환경관리사업을 시행한 지자체가 많지 않고 서울시에서도 사업이 최근에 완료되기 시작하여 그 영향을 분석할 만한 대상이 충분하지 않은데 기인 할 것이라 생각된다. 주거환경관리사업이 아직 시행초기 단계로 공공의 재원확보 어려움 등으로 전국 단위로 확산되거나 활성화되지는 않고 있으며, 서울시 역시 자치구나 주민들의 관심과 참여가 활발하지는 못한 실정이다. 본 연구에서는 2014년 이전에 공공부문 사업이 완료된 6개구역을 대상으로 사업이전 사업 중 사업이후로 구분하고, 추진 단계별로 지가와 전월세 임대가격 및 수량의 변화가 각각 어떻게 변동하는지를 사업구역과 동일 행정동에서 사업구역 외 부분을 비교 분석하였다. 이를 통해 주거환경관리사업으로 인해 지가의 상승 또는 임대가격의 급상승으로 기존에 살고 있던 주민이 타 지역으로 밀려나가는 폐해가 발생하는 지를 알아보고자 하였으며, 기초 데이터로 지가에 대하여는 개별공시지가를 활용하였고, 임대료 비교 분석을 위해 전월세 임대차 계약시 자치구에 확정일자 신고한 자료(국토교통부홈페이지 게재)를 활용하였다. 분석 결과 지가에서는 사업대상구역이 주변지역에 비해 특별히 상승된 지역은 없었으며, 임대료의 경우도 사업으로 인해 현저한 가격상승 등 세입자들의 주거안정을 우려할 만한 지역은 없는 것으로 판단된다. 다만, 서남부권 연남동의 경우 홍대역세권 확산 및 경의선 공원화사업 등이 맞물려 임대료가 다소 상승하였고, 동북부권에서는 삼선동(장수마을)의 임대료가 상승한 것으로 나타났으나 주변지역에 비해 현저히 낮은 가격이고 임대건수가 증가하지 않는 점 등으로 미루어 세입자들의 주거안정을 해칠 만한 상황은 아닌 것으로 분석되었다. 따라서 뉴타운·재개발 출구전략에 따른 대안사업으로서 저층주거지의 지역특성과 역사문화자원을 보전하고 지역공동체를 회복할 수 있는 주거환경관리사업은 주민들의 참여와 행정의 적극적 지원 등 다양한 활성화 방안을 마련하여 지속적으로 확산시켜야 할 것이다. 주요어(keyword) : 주거환경관리사업, 개별공시지가, 확정일자, 임대료, 전월세전환률, 대안사업
서울은 도시화 산업화로 인해 급증하는 주택 수요를 충당하기 위해 1960년대 이후 다양한 방식의 정비사업을 추진해왔다. 시대의 변화에 따라 택지개발사업, 전면철거를 통한 재개발 뉴타운사업, 그리고 신규택지의 고갈 또는 저층주거지 지가 상승에 의한 사업성 악화 등 여러 요인으로 인해 최근에는 전면철거 재개발 방식에서 지역특성을 보전하면서 개량하는 방식의 주거환경관리사업과 소규모 블록단위 재개발이라 할 수 있는 가로주택정비사업이 도입되어 시행중에 있다. 모든 제도가 처음 도입될 당시는 다양한 고민과 검토를 거쳐 최선의 방법을 선택하고자 의도하지만, 제도가 시행된 이후에 발생될 모든 경우의 수와 시장에서의 적용되는 상황을 예측하고 미리 완벽한 기준을 설정하기란 불가능 할 것이다. 주택의 양적공급과 질적 환경개선 측면을 적극 고려하여 추진한 종전의 다양한 전면철거 방식에서는 원주민들이 삶의 터전에서 밀려나면서 공동체가 파괴되고, 지가의 앙등과 아파트 건립으로 인한 도시경관의 획일화 등 여러 폐해가 발생된 것은 누구나 공감하고 있을 것이다. 서울시에서는 이러한 폐해를 줄이고 저층주거지역이 보다 쾌적하고 살기좋은 환경으로 보전되도록 하기 위해 지속적인 노력을 해왔으며, 2008년 강동구 서원마을 등을 대상으로 살기좋은 마을만들기 지구단위계획 시범사업과 2010년 마포구 연남동 등을 대상으로 서울휴먼타운사업을 추진하였다. 이러한 시도를 바탕으로 2012년 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 도시 및 주거환경정비법에 새로운 정비사업으로 제도화되었고, 2014년말 현재 서울시에서는 55개구역에서 주거환경관리사업이 진행되고 있거나 일부구역은 공공부문사업이 완료된 상태이다. 기존의 전면철거 정비사업은 공공예산의 투입 없이 개발이익으로 인한 민간 재원에 의해 사업이 진행되는데 반해 새로 도입된 주거환경관리사업은 공공에서 기반시설 및 공동이용시설 확충을 위해 상당액의 예산을 투입하고, 개별 주택개량을 위한 저리금융지원 등을 통해 주민스스로 주택을 개량하는 방식이다. 따라서 주거환경관리사업의 경우 공공재원이 투입되어 주거환경이 향상됨에 따라 지가와 임대료가 상승할 수 있으며, 이로 인해 기존에 거주하던 원주민들이 정착할 수 없는 상황이 발생될 수도 있으므로 이에 대한 정밀한 분석과 대책을 강구해야한다는 주장이 일부에서 제기되고 있는 상황이다. 그동안 철거 정비사업으로 인해 주민들에게 미치는 영향을 분석한 선행연구가 다수 있었지만 새로 도입된 주거환경관리사업에 대하여는 아직 활발한 연구가 되지 못하고 있다. 이는 주거환경관리사업을 시행한 지자체가 많지 않고 서울시에서도 사업이 최근에 완료되기 시작하여 그 영향을 분석할 만한 대상이 충분하지 않은데 기인 할 것이라 생각된다. 주거환경관리사업이 아직 시행초기 단계로 공공의 재원확보 어려움 등으로 전국 단위로 확산되거나 활성화되지는 않고 있으며, 서울시 역시 자치구나 주민들의 관심과 참여가 활발하지는 못한 실정이다. 본 연구에서는 2014년 이전에 공공부문 사업이 완료된 6개구역을 대상으로 사업이전 사업 중 사업이후로 구분하고, 추진 단계별로 지가와 전월세 임대가격 및 수량의 변화가 각각 어떻게 변동하는지를 사업구역과 동일 행정동에서 사업구역 외 부분을 비교 분석하였다. 이를 통해 주거환경관리사업으로 인해 지가의 상승 또는 임대가격의 급상승으로 기존에 살고 있던 주민이 타 지역으로 밀려나가는 폐해가 발생하는 지를 알아보고자 하였으며, 기초 데이터로 지가에 대하여는 개별공시지가를 활용하였고, 임대료 비교 분석을 위해 전월세 임대차 계약시 자치구에 확정일자 신고한 자료(국토교통부홈페이지 게재)를 활용하였다. 분석 결과 지가에서는 사업대상구역이 주변지역에 비해 특별히 상승된 지역은 없었으며, 임대료의 경우도 사업으로 인해 현저한 가격상승 등 세입자들의 주거안정을 우려할 만한 지역은 없는 것으로 판단된다. 다만, 서남부권 연남동의 경우 홍대역세권 확산 및 경의선 공원화사업 등이 맞물려 임대료가 다소 상승하였고, 동북부권에서는 삼선동(장수마을)의 임대료가 상승한 것으로 나타났으나 주변지역에 비해 현저히 낮은 가격이고 임대건수가 증가하지 않는 점 등으로 미루어 세입자들의 주거안정을 해칠 만한 상황은 아닌 것으로 분석되었다. 따라서 뉴타운·재개발 출구전략에 따른 대안사업으로서 저층주거지의 지역특성과 역사문화자원을 보전하고 지역공동체를 회복할 수 있는 주거환경관리사업은 주민들의 참여와 행정의 적극적 지원 등 다양한 활성화 방안을 마련하여 지속적으로 확산시켜야 할 것이다. 주요어(keyword) : 주거환경관리사업, 개별공시지가, 확정일자, 임대료, 전월세전환률, 대안사업
“A residential environment management project’s effects on the land values and rent price” Seoul, since 1960’s, has been performing various maintenance businesses to meet the ever-increasing demand of housing due to its industrialization and urbanization. As time changes, due to the diverse primary ...
“A residential environment management project’s effects on the land values and rent price” Seoul, since 1960’s, has been performing various maintenance businesses to meet the ever-increasing demand of housing due to its industrialization and urbanization. As time changes, due to the diverse primary factors such as housing site development project, redevelopment and new town project through overall requidation, the depletion of new housing supplies, and the increase in land value of low-rise residential blocks, recently Seoul had moved on from the total requidation measure to the more preservative methods since their introduction. The new residential environment management project preserves regional characteristics while make amelioration, and there is the maintenance project of roadside residential block, which is similar to the small scale, block unit redevelopment. Although all the schemes initially are designed to filter out the best method through various considerations and examinations, it would be impossible to establish a perfect standard by anticipating all the possibilities and market situations after their implementation. It would be nonsensical to impugn the emergence of disturbance such as dispersion of community and monotonous uniformity in landscape with the previous total requidation methods, which only cared for quantitative supply and qualitative improvement of the housing market. In order to reduce such disturbance and preserve the pleasant living condition of low-rise residential blocks, in 2008 Seoul has performed Making livable community urban design plan with Gangdong-gu Seowon Village and 2010 Seoul Human Town Project with Mapo-gu Yeonnam-dong. Given the preceding trials, in 2012 the residential environment management project and roadside complex maintenance project have been institutionalized as the new forms of maintenance projects. Seoul has operated the residential environment maintenance projects in 55 different districts and as of now, 2014, they are either still in the process or partially completed in the public sector projects. Unlike the orthodox requidation, which was solely financed by the private sector, public sectors has financed the newly introduced residential environment management project substantially for the expansion of infrastructure and public facility, and provide residents with low interest financial support to help themselves for the individual housing improvement. Accordingly, there has been a voice of concern regarding the drawback of residential environment management project, which attracts public money for the environmental improvement, and ultimately impedes the settlement of residents. There have been many previous studies on the influence that demolishment-maintenance projects have on residents, yet there have not been many active research on the new residential environment management project. This is because there is not many local governments adapted the residential environment management project, and it is only recently that the projects are being completed in Seoul. It has neither been spread nor vitalized due to its status as being at its early stage and lack of public finance. Also resident’s participation and interest are immature, complicating a post study on the case of the residential environment management project. This research breaks down 6 districts, which are completed in public sectors before 2014, into two groups: before and after the project. They are also analyzed by each step within the project procedure upon the change made in their land value and rent price. This was further broken down into two parts to be analyzed: actual planning area and other areas within the administrative district. By doing so, this research intended to understand whether there is a disturbance engendered by the residential environment management project. Meanwhile, as the raw data, it has chosen publicly notified individual land price for the land value, and relied on the data publicized by the local government’s web site for the rent price. The result of analysis illustrates the land value of region that the project targeted did not increase particularly, and a similar conclusion could have made for the rent price. However, as for Yeonnam-dong in South West rufmregion, the expansion of Hongik Univ. Station influential area and Gyeongui Line public park project caused a moderate increase in rent. Also in the North East region the rent of Samseong-dong (Jangsu Village) has increased to a certain extent, but its significance was too meager to be concerned. Therefore, as the exit plan and alternative project for the redevelopment and new town project, the regional characteristics and historical culture resources of low-rise residential complex must be preserved, and the residential environment management project, which intends to reconstruct local community, must be bolstered by local participation and administration’s active support in order to continuously spread. Keywords: residential environment management project, publicly notified individual land price, fixed date, rent price, conversion rate of Chonsei to monthly rent, alternative enterprise
“A residential environment management project’s effects on the land values and rent price” Seoul, since 1960’s, has been performing various maintenance businesses to meet the ever-increasing demand of housing due to its industrialization and urbanization. As time changes, due to the diverse primary factors such as housing site development project, redevelopment and new town project through overall requidation, the depletion of new housing supplies, and the increase in land value of low-rise residential blocks, recently Seoul had moved on from the total requidation measure to the more preservative methods since their introduction. The new residential environment management project preserves regional characteristics while make amelioration, and there is the maintenance project of roadside residential block, which is similar to the small scale, block unit redevelopment. Although all the schemes initially are designed to filter out the best method through various considerations and examinations, it would be impossible to establish a perfect standard by anticipating all the possibilities and market situations after their implementation. It would be nonsensical to impugn the emergence of disturbance such as dispersion of community and monotonous uniformity in landscape with the previous total requidation methods, which only cared for quantitative supply and qualitative improvement of the housing market. In order to reduce such disturbance and preserve the pleasant living condition of low-rise residential blocks, in 2008 Seoul has performed Making livable community urban design plan with Gangdong-gu Seowon Village and 2010 Seoul Human Town Project with Mapo-gu Yeonnam-dong. Given the preceding trials, in 2012 the residential environment management project and roadside complex maintenance project have been institutionalized as the new forms of maintenance projects. Seoul has operated the residential environment maintenance projects in 55 different districts and as of now, 2014, they are either still in the process or partially completed in the public sector projects. Unlike the orthodox requidation, which was solely financed by the private sector, public sectors has financed the newly introduced residential environment management project substantially for the expansion of infrastructure and public facility, and provide residents with low interest financial support to help themselves for the individual housing improvement. Accordingly, there has been a voice of concern regarding the drawback of residential environment management project, which attracts public money for the environmental improvement, and ultimately impedes the settlement of residents. There have been many previous studies on the influence that demolishment-maintenance projects have on residents, yet there have not been many active research on the new residential environment management project. This is because there is not many local governments adapted the residential environment management project, and it is only recently that the projects are being completed in Seoul. It has neither been spread nor vitalized due to its status as being at its early stage and lack of public finance. Also resident’s participation and interest are immature, complicating a post study on the case of the residential environment management project. This research breaks down 6 districts, which are completed in public sectors before 2014, into two groups: before and after the project. They are also analyzed by each step within the project procedure upon the change made in their land value and rent price. This was further broken down into two parts to be analyzed: actual planning area and other areas within the administrative district. By doing so, this research intended to understand whether there is a disturbance engendered by the residential environment management project. Meanwhile, as the raw data, it has chosen publicly notified individual land price for the land value, and relied on the data publicized by the local government’s web site for the rent price. The result of analysis illustrates the land value of region that the project targeted did not increase particularly, and a similar conclusion could have made for the rent price. However, as for Yeonnam-dong in South West rufmregion, the expansion of Hongik Univ. Station influential area and Gyeongui Line public park project caused a moderate increase in rent. Also in the North East region the rent of Samseong-dong (Jangsu Village) has increased to a certain extent, but its significance was too meager to be concerned. Therefore, as the exit plan and alternative project for the redevelopment and new town project, the regional characteristics and historical culture resources of low-rise residential complex must be preserved, and the residential environment management project, which intends to reconstruct local community, must be bolstered by local participation and administration’s active support in order to continuously spread. Keywords: residential environment management project, publicly notified individual land price, fixed date, rent price, conversion rate of Chonsei to monthly rent, alternative enterprise
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