우리나라에서 전속중개계약 제도가 정착되지 못하는 이유에 관한 연구 : 부동산 중개시장의 구조적 특성을 중심으로 A Study on the reason why exclusive agency listing system is not established in Korea원문보기
국 문 초 록 일반적으로 계약자유의 원칙은 상대방 선택의 자유뿐만 아니라 계약 방식의 자유도 포함한다. 즉, 당사자 간 약정을 문서로 하는 계약뿐만 아니라 구두로 하는 계약도 자유롭게 할 수 있다. 부동산 거래에서 중개의뢰인은 중개 대상물의 매매 등을 위하여 중개업소에 매물을 의뢰하는데 이러한 의뢰 행위를 중개의뢰계약이라고 한다. 중개의뢰계약의 종류에는 구두로 의뢰하는 일반중개계약과 서면 의뢰계약 방식인 전속중개계약과 독점중개계약, 공동중개계약, 기타 순가중개계약이 있다. 우리나라는 1993년 일반중개계약의 제도적 결함을 보완하고 중개업의 선진화를 위해 서면 중개계약 제도인 전속중개계약 제도를 도입하여 명문화하였다. 하지만 우리 중개 현장에서는 전화나 방문을 통하여 의뢰하는 일반중개계약 제도가 일반화되어 있다. 우리나라 전속중개계약 제도는 공인중개사법에 규정된 제도일 뿐 실제로 중개사와 의뢰인 모두 이 제도의 이용을 선호하지 않고 있다. 기존의 선행 논문들은 이러한 중개 현장의 문제점을 개선하기 위하여 전속중개계약의 의무 입법화(공재옥, 2012), 정부와 공인중개사협회의 대국민 홍보(최봉현, 2007), 부동산 중개계약의 서면화(조시연, 2009), 전속중개계약의 활성화를 위하여 거래정보망 가입 의무화(강용암, 2006) 등 우리나라 부동산시장과 부동산중개시장 개선의 필요성을 주장하였다. 하지만 이들 선행연구의 제안에도 불구하고 우리나라에서 전속중개계약 제도는 실질화되고 있지 못하다. 따라서 본 논문은 1993년에 전속중개계약 제도를 도입하였지만, 제도가 제대로 실행되지 못하는 이유를 우리 중개업의 구조적 성격에서 찾아보려는 것이 목적이다. 연구를 위하여 문헌 고찰 및 통계자료의 분석을 통한 이론적 연구를 하였으며, 더욱 심층적인 연구를 위해 부동산 전문가와 중개업소를 이용하는 일반인 대상으로 개별인터뷰 및 포커스 그룹 인터뷰(Focused Group Interview: ...
국 문 초 록 일반적으로 계약자유의 원칙은 상대방 선택의 자유뿐만 아니라 계약 방식의 자유도 포함한다. 즉, 당사자 간 약정을 문서로 하는 계약뿐만 아니라 구두로 하는 계약도 자유롭게 할 수 있다. 부동산 거래에서 중개의뢰인은 중개 대상물의 매매 등을 위하여 중개업소에 매물을 의뢰하는데 이러한 의뢰 행위를 중개의뢰계약이라고 한다. 중개의뢰계약의 종류에는 구두로 의뢰하는 일반중개계약과 서면 의뢰계약 방식인 전속중개계약과 독점중개계약, 공동중개계약, 기타 순가중개계약이 있다. 우리나라는 1993년 일반중개계약의 제도적 결함을 보완하고 중개업의 선진화를 위해 서면 중개계약 제도인 전속중개계약 제도를 도입하여 명문화하였다. 하지만 우리 중개 현장에서는 전화나 방문을 통하여 의뢰하는 일반중개계약 제도가 일반화되어 있다. 우리나라 전속중개계약 제도는 공인중개사법에 규정된 제도일 뿐 실제로 중개사와 의뢰인 모두 이 제도의 이용을 선호하지 않고 있다. 기존의 선행 논문들은 이러한 중개 현장의 문제점을 개선하기 위하여 전속중개계약의 의무 입법화(공재옥, 2012), 정부와 공인중개사협회의 대국민 홍보(최봉현, 2007), 부동산 중개계약의 서면화(조시연, 2009), 전속중개계약의 활성화를 위하여 거래정보망 가입 의무화(강용암, 2006) 등 우리나라 부동산시장과 부동산중개시장 개선의 필요성을 주장하였다. 하지만 이들 선행연구의 제안에도 불구하고 우리나라에서 전속중개계약 제도는 실질화되고 있지 못하다. 따라서 본 논문은 1993년에 전속중개계약 제도를 도입하였지만, 제도가 제대로 실행되지 못하는 이유를 우리 중개업의 구조적 성격에서 찾아보려는 것이 목적이다. 연구를 위하여 문헌 고찰 및 통계자료의 분석을 통한 이론적 연구를 하였으며, 더욱 심층적인 연구를 위해 부동산 전문가와 중개업소를 이용하는 일반인 대상으로 개별인터뷰 및 포커스 그룹 인터뷰(Focused Group Interview: FGI)를 진행하였다. 그 결과 첫째, 매도인은 적정한 가격으로 신속하게 매도하려는 의도로 여러 중개업소에 의뢰하는 경향이 있으며, 매수인은 좋은 물건을 낮은 가격으로 구입하기 위한 의도로 여러 곳의 부동산에 의뢰하는 것을 선호하는 것으로 나타났다. 둘째, 의뢰인들은 중개업소에서 제공하는 정보에 대한 신뢰도가 낮은 것으로 조사되었다. 셋째 홍보의 부족과 중개사의 낮은 윤리성으로 인하여 거래정보망 활성화되지 못하고 있는 것으로 조사되었다. 이러한 이유로 의뢰인들은 일반중개계약 제도를 선호하고 있으며, 전속중개계약 제도는 의뢰인과 개업공인중개사 모두로부터 외면당하는 명목상의 제도인 것이 확인되었다. 따라서 전속중개계약 제도의 정착을 위해서는 첫째 생계형 자격제도의 도입으로 시작된 공인중개사 합격자 수의 점진적 조절, 둘째 개업공인중개사의 전문성 강화를 위한 업계의 노력, 셋째 한국공인중개사협회에서 운영하는 부동산거래정보망 K-REN의 활성화를 위한 협회의 홍보와 개별중개사의 적극적인 활용, 넷째 전속중개계약 제도 활성화를 위한 정부와 중개사협회, 개업공인중개사의 홍보 등 중개업시장 환경의 변화를 위한 관련자 모두의 노력이 지속되어야 하는 것으로 조사되었다.
국 문 초 록 일반적으로 계약자유의 원칙은 상대방 선택의 자유뿐만 아니라 계약 방식의 자유도 포함한다. 즉, 당사자 간 약정을 문서로 하는 계약뿐만 아니라 구두로 하는 계약도 자유롭게 할 수 있다. 부동산 거래에서 중개의뢰인은 중개 대상물의 매매 등을 위하여 중개업소에 매물을 의뢰하는데 이러한 의뢰 행위를 중개의뢰계약이라고 한다. 중개의뢰계약의 종류에는 구두로 의뢰하는 일반중개계약과 서면 의뢰계약 방식인 전속중개계약과 독점중개계약, 공동중개계약, 기타 순가중개계약이 있다. 우리나라는 1993년 일반중개계약의 제도적 결함을 보완하고 중개업의 선진화를 위해 서면 중개계약 제도인 전속중개계약 제도를 도입하여 명문화하였다. 하지만 우리 중개 현장에서는 전화나 방문을 통하여 의뢰하는 일반중개계약 제도가 일반화되어 있다. 우리나라 전속중개계약 제도는 공인중개사법에 규정된 제도일 뿐 실제로 중개사와 의뢰인 모두 이 제도의 이용을 선호하지 않고 있다. 기존의 선행 논문들은 이러한 중개 현장의 문제점을 개선하기 위하여 전속중개계약의 의무 입법화(공재옥, 2012), 정부와 공인중개사협회의 대국민 홍보(최봉현, 2007), 부동산 중개계약의 서면화(조시연, 2009), 전속중개계약의 활성화를 위하여 거래정보망 가입 의무화(강용암, 2006) 등 우리나라 부동산시장과 부동산중개시장 개선의 필요성을 주장하였다. 하지만 이들 선행연구의 제안에도 불구하고 우리나라에서 전속중개계약 제도는 실질화되고 있지 못하다. 따라서 본 논문은 1993년에 전속중개계약 제도를 도입하였지만, 제도가 제대로 실행되지 못하는 이유를 우리 중개업의 구조적 성격에서 찾아보려는 것이 목적이다. 연구를 위하여 문헌 고찰 및 통계자료의 분석을 통한 이론적 연구를 하였으며, 더욱 심층적인 연구를 위해 부동산 전문가와 중개업소를 이용하는 일반인 대상으로 개별인터뷰 및 포커스 그룹 인터뷰(Focused Group Interview: FGI)를 진행하였다. 그 결과 첫째, 매도인은 적정한 가격으로 신속하게 매도하려는 의도로 여러 중개업소에 의뢰하는 경향이 있으며, 매수인은 좋은 물건을 낮은 가격으로 구입하기 위한 의도로 여러 곳의 부동산에 의뢰하는 것을 선호하는 것으로 나타났다. 둘째, 의뢰인들은 중개업소에서 제공하는 정보에 대한 신뢰도가 낮은 것으로 조사되었다. 셋째 홍보의 부족과 중개사의 낮은 윤리성으로 인하여 거래정보망 활성화되지 못하고 있는 것으로 조사되었다. 이러한 이유로 의뢰인들은 일반중개계약 제도를 선호하고 있으며, 전속중개계약 제도는 의뢰인과 개업공인중개사 모두로부터 외면당하는 명목상의 제도인 것이 확인되었다. 따라서 전속중개계약 제도의 정착을 위해서는 첫째 생계형 자격제도의 도입으로 시작된 공인중개사 합격자 수의 점진적 조절, 둘째 개업공인중개사의 전문성 강화를 위한 업계의 노력, 셋째 한국공인중개사협회에서 운영하는 부동산거래정보망 K-REN의 활성화를 위한 협회의 홍보와 개별중개사의 적극적인 활용, 넷째 전속중개계약 제도 활성화를 위한 정부와 중개사협회, 개업공인중개사의 홍보 등 중개업시장 환경의 변화를 위한 관련자 모두의 노력이 지속되어야 하는 것으로 조사되었다.
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