오피스텔의 소득수익률에 대한 연구 : 서울시 오피스텔 가격·임대료 영향요인과의 상호관계를 중심으로 A Study on Officetel Income rate : Focused on interrelation Seoul officetel determining factors of price, rent and income rate원문보기
오피스텔은 탄생의 배경은 업무용 이었으나 최근 1•2인 가구의 증가와 더불어 준주택의 성격을 지니는 자산으로 그 모습이 변해가고 있는 실정이다. 또한 분양형 상품이 주를 이루다 보니 수분양자에게는 임대소득을 얻고자 하는 투자자산으로서의 성격이 존재한다. 따라서 이러한 시장상황을 고려하여 투자자산으로서의 오피스텔에 대한 소득수익률에 영향을 미치는 요인을 분석하고 이를 현실에 맞게 분석하여 개인 투자자의 투자성향과 위험-수익의 상관관계를 실증적으로 밝히는 것이 본 연구의 목적이다. 오피스텔과 관련된 연구는 가격 및 임대료에 미치는 영향을 분석한 내용이대부분이었고, 수익률에 대한 선행연구가 희소하므로 먼저 가격 및 임대료에 미치는 영향을 선행연구를 고려하여 분석한 뒤 소득수익률을 나타내는 산식에 맞추어서 각 영향요인이 어떻게 3가지의 종속변수(가격, 임대료, 소득수익률)에 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하였다. 분석과정에서 확인한 사항은 임대료는 공간시장에서는 현재의 편익을 결정하는 요인에 의하여 단기적으로 결정되며, 가격은 자산시장에서는 미래에 발생할 현금흐름에 영향을 미치는 요인에 의하여 결정된다는 사실이었다. 특히 기존의 연구에서 가격 및 임대료에 영향을 미치는 요인으로 제시된 경과년수, 지하철역과의 거리, 전용률, 대형시공사 건설여부 등이 소득수익률에 어떠한 영향을 미치는지 집중적으로 분석하였다. 첫번째 경과년수는 오피스텔이 오래될수록 특별한 자본적 지출이 없다는 가정하에 물리적 ...
오피스텔은 탄생의 배경은 업무용 이었으나 최근 1•2인 가구의 증가와 더불어 준주택의 성격을 지니는 자산으로 그 모습이 변해가고 있는 실정이다. 또한 분양형 상품이 주를 이루다 보니 수분양자에게는 임대소득을 얻고자 하는 투자자산으로서의 성격이 존재한다. 따라서 이러한 시장상황을 고려하여 투자자산으로서의 오피스텔에 대한 소득수익률에 영향을 미치는 요인을 분석하고 이를 현실에 맞게 분석하여 개인 투자자의 투자성향과 위험-수익의 상관관계를 실증적으로 밝히는 것이 본 연구의 목적이다. 오피스텔과 관련된 연구는 가격 및 임대료에 미치는 영향을 분석한 내용이대부분이었고, 수익률에 대한 선행연구가 희소하므로 먼저 가격 및 임대료에 미치는 영향을 선행연구를 고려하여 분석한 뒤 소득수익률을 나타내는 산식에 맞추어서 각 영향요인이 어떻게 3가지의 종속변수(가격, 임대료, 소득수익률)에 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하였다. 분석과정에서 확인한 사항은 임대료는 공간시장에서는 현재의 편익을 결정하는 요인에 의하여 단기적으로 결정되며, 가격은 자산시장에서는 미래에 발생할 현금흐름에 영향을 미치는 요인에 의하여 결정된다는 사실이었다. 특히 기존의 연구에서 가격 및 임대료에 영향을 미치는 요인으로 제시된 경과년수, 지하철역과의 거리, 전용률, 대형시공사 건설여부 등이 소득수익률에 어떠한 영향을 미치는지 집중적으로 분석하였다. 첫번째 경과년수는 오피스텔이 오래될수록 특별한 자본적 지출이 없다는 가정하에 물리적 진부화, 노후화로 인하여 가격 및 임대료의 하락요인으로 작용하며, 다만 경과년수가 지날수록 임대료가 하락할 것이라는 예상은 미래 소득의 감소로 여겨지고 이는 한꺼번에 자본화되어 가격은 더 많이 하락하는 현상을 볼 수 있었고, 이로 인하여 소득수익률이 상승하게 되는 결론을 얻었다. 두번째 지하철과 관련된 변수는 가격과 임대료, 소득수익률 측면에서 큰 영향력을 미치게 되고, 지하철역과 가까울수록 가격과 임대료는 올라가고, 위험을 나타내는 지표인 소득수익률은 떨어지게 되는 결론을 얻을 수 있었다. 세번째 전용률은 가격과 임대료를 상승시키는 변수로서 실질적으로 현재의 편익에 미치는 영향력이 크며, 이는 동일한 힘으로 가격에도 영향을 미친다는 사실을 실증하였다. 그로 인하여 전용률은 소득수익률 측면에서는 유의하지 아니한 것으로 결과가 분석되었다 네번째 대형건설사의 시공여부는 임차인의 편익증가 측면보다는 브랜드에 의한 분양(거래)시에 가격을 상승시키는 요인으로 작용하여 소득수익률 산식에서 분모에 더 큰 영향력을 미치게 되므로 소득수익률이 낮아지는 모습을 보였다. 각각의 영향요인들은 현재의 편익으로 대변되는 임대료와 미래편익의 현재가치 합으로 표현되는 가격에 미치는 영향력이 다를 수 있음을 여러 가지 가설로 설정하였고 이를 실증함으로써 개인 투자자의 투자성향을 일부 확인한 것이 본 연구의 성과이며, 향후 오피스텔에 대한 개인 투자자들에게 올바른 투자를 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
오피스텔은 탄생의 배경은 업무용 이었으나 최근 1•2인 가구의 증가와 더불어 준주택의 성격을 지니는 자산으로 그 모습이 변해가고 있는 실정이다. 또한 분양형 상품이 주를 이루다 보니 수분양자에게는 임대소득을 얻고자 하는 투자자산으로서의 성격이 존재한다. 따라서 이러한 시장상황을 고려하여 투자자산으로서의 오피스텔에 대한 소득수익률에 영향을 미치는 요인을 분석하고 이를 현실에 맞게 분석하여 개인 투자자의 투자성향과 위험-수익의 상관관계를 실증적으로 밝히는 것이 본 연구의 목적이다. 오피스텔과 관련된 연구는 가격 및 임대료에 미치는 영향을 분석한 내용이대부분이었고, 수익률에 대한 선행연구가 희소하므로 먼저 가격 및 임대료에 미치는 영향을 선행연구를 고려하여 분석한 뒤 소득수익률을 나타내는 산식에 맞추어서 각 영향요인이 어떻게 3가지의 종속변수(가격, 임대료, 소득수익률)에 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하였다. 분석과정에서 확인한 사항은 임대료는 공간시장에서는 현재의 편익을 결정하는 요인에 의하여 단기적으로 결정되며, 가격은 자산시장에서는 미래에 발생할 현금흐름에 영향을 미치는 요인에 의하여 결정된다는 사실이었다. 특히 기존의 연구에서 가격 및 임대료에 영향을 미치는 요인으로 제시된 경과년수, 지하철역과의 거리, 전용률, 대형시공사 건설여부 등이 소득수익률에 어떠한 영향을 미치는지 집중적으로 분석하였다. 첫번째 경과년수는 오피스텔이 오래될수록 특별한 자본적 지출이 없다는 가정하에 물리적 진부화, 노후화로 인하여 가격 및 임대료의 하락요인으로 작용하며, 다만 경과년수가 지날수록 임대료가 하락할 것이라는 예상은 미래 소득의 감소로 여겨지고 이는 한꺼번에 자본화되어 가격은 더 많이 하락하는 현상을 볼 수 있었고, 이로 인하여 소득수익률이 상승하게 되는 결론을 얻었다. 두번째 지하철과 관련된 변수는 가격과 임대료, 소득수익률 측면에서 큰 영향력을 미치게 되고, 지하철역과 가까울수록 가격과 임대료는 올라가고, 위험을 나타내는 지표인 소득수익률은 떨어지게 되는 결론을 얻을 수 있었다. 세번째 전용률은 가격과 임대료를 상승시키는 변수로서 실질적으로 현재의 편익에 미치는 영향력이 크며, 이는 동일한 힘으로 가격에도 영향을 미친다는 사실을 실증하였다. 그로 인하여 전용률은 소득수익률 측면에서는 유의하지 아니한 것으로 결과가 분석되었다 네번째 대형건설사의 시공여부는 임차인의 편익증가 측면보다는 브랜드에 의한 분양(거래)시에 가격을 상승시키는 요인으로 작용하여 소득수익률 산식에서 분모에 더 큰 영향력을 미치게 되므로 소득수익률이 낮아지는 모습을 보였다. 각각의 영향요인들은 현재의 편익으로 대변되는 임대료와 미래편익의 현재가치 합으로 표현되는 가격에 미치는 영향력이 다를 수 있음을 여러 가지 가설로 설정하였고 이를 실증함으로써 개인 투자자의 투자성향을 일부 확인한 것이 본 연구의 성과이며, 향후 오피스텔에 대한 개인 투자자들에게 올바른 투자를 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
The background for the birth of efficiency apartment or officetel has been for the business purpose, but the reality is that it is changing into the asset that takes a character of semi-housing with the recent increase of 1- to 2-person households. And it takes a character as the investment asset fo...
The background for the birth of efficiency apartment or officetel has been for the business purpose, but the reality is that it is changing into the asset that takes a character of semi-housing with the recent increase of 1- to 2-person households. And it takes a character as the investment asset for its buyers to get rent income as efficiency apartment products are largely sold for the investment purpose. Accordingly, the purpose of this study was to make an empirical investigation of individual investors' investment disposition and the risk-yield correlation by analyzing influencers on the income yield rate of efficiency apartment as the investment asset in consideration of this market situation with a focus on realities. Studies related to efficiency apartment have largely been concerned with the analysis of influencers on efficiency apartment prices and rent. And only a few previous studies on the yield rate have been conducted. Therefore, this study attempted to analyze influencers on efficiency apartment prices and rent by referring to previous studies and then to make an empirical analysis of how each influencer had an effect on three dependent variables(price, rent and income yield rate) in accordance with the formula expressing the income yield rate. In the process of analysis, it was found that the efficiency apartment rent was shortly determined by the determinant of the current benefit in the space market whereas the efficiency apartment price was determined by influencers on the cash flow that would take place in the asset market. Especially, this study made an intensive analysis of how the income yield rate was influenced by influencers on the efficiency apartment price and rent presented in existing studies, such as the years of elapse after construction, distance from the subway station, exclusiveuse rate, presence or absence of construction by the large-scale construction company and the like. First, it was found that the years of elapse after construction acted as the factor of lowering the efficiency apartment price and rent due to physical obsolescence and deterioration under the assumption that the older efficiency apartment would need any special capital expenditure. The prediction that the efficiency apartment rent would fall with the passage of time was regarded as the reduction of future income, which led to one-shot capitalization that gave birth to the phenomenon of a steep drop in the price. At length it was concluded that this would raise the income yield rate. Second, it was found that the variable related to the subway station had a great effect on the efficiency apartment price, rent and income yield rate and that the location of efficiency apartment near the subway station raised the efficiency apartment price and rent and lowered the income yield rate, an indicator expressing the risk. Third, the exclusive-use rate, the variable of raising the efficiency apartment price and rent, really had a great effect on the current benefit, which was found to have the same effect on the price. It was found that for this reason, the exclusive-use rate was not significant in terms of the income yield rate. Fourth, it was found that the construction of efficiency apartment by the large-scale construction company acted as the factor of raising the price due to its brand rather than in terms of the tenant's increased benefits at time of sale(transaction). It came to have a great effect on the denominator in the formula of the income yield rate, which lowered the income yield rate. In the hypotheses set for the purpose of this study, it was proved that each influencer could have differing effects on the price expressed as the sum of the rent represented as the current benefit and the current value of the future benefit. And it found out some of the individual investor's investment disposition. It is expected that the findings of this study will be used as data for individual investors' right investment in efficiency apartment or officetel in the future.
The background for the birth of efficiency apartment or officetel has been for the business purpose, but the reality is that it is changing into the asset that takes a character of semi-housing with the recent increase of 1- to 2-person households. And it takes a character as the investment asset for its buyers to get rent income as efficiency apartment products are largely sold for the investment purpose. Accordingly, the purpose of this study was to make an empirical investigation of individual investors' investment disposition and the risk-yield correlation by analyzing influencers on the income yield rate of efficiency apartment as the investment asset in consideration of this market situation with a focus on realities. Studies related to efficiency apartment have largely been concerned with the analysis of influencers on efficiency apartment prices and rent. And only a few previous studies on the yield rate have been conducted. Therefore, this study attempted to analyze influencers on efficiency apartment prices and rent by referring to previous studies and then to make an empirical analysis of how each influencer had an effect on three dependent variables(price, rent and income yield rate) in accordance with the formula expressing the income yield rate. In the process of analysis, it was found that the efficiency apartment rent was shortly determined by the determinant of the current benefit in the space market whereas the efficiency apartment price was determined by influencers on the cash flow that would take place in the asset market. Especially, this study made an intensive analysis of how the income yield rate was influenced by influencers on the efficiency apartment price and rent presented in existing studies, such as the years of elapse after construction, distance from the subway station, exclusiveuse rate, presence or absence of construction by the large-scale construction company and the like. First, it was found that the years of elapse after construction acted as the factor of lowering the efficiency apartment price and rent due to physical obsolescence and deterioration under the assumption that the older efficiency apartment would need any special capital expenditure. The prediction that the efficiency apartment rent would fall with the passage of time was regarded as the reduction of future income, which led to one-shot capitalization that gave birth to the phenomenon of a steep drop in the price. At length it was concluded that this would raise the income yield rate. Second, it was found that the variable related to the subway station had a great effect on the efficiency apartment price, rent and income yield rate and that the location of efficiency apartment near the subway station raised the efficiency apartment price and rent and lowered the income yield rate, an indicator expressing the risk. Third, the exclusive-use rate, the variable of raising the efficiency apartment price and rent, really had a great effect on the current benefit, which was found to have the same effect on the price. It was found that for this reason, the exclusive-use rate was not significant in terms of the income yield rate. Fourth, it was found that the construction of efficiency apartment by the large-scale construction company acted as the factor of raising the price due to its brand rather than in terms of the tenant's increased benefits at time of sale(transaction). It came to have a great effect on the denominator in the formula of the income yield rate, which lowered the income yield rate. In the hypotheses set for the purpose of this study, it was proved that each influencer could have differing effects on the price expressed as the sum of the rent represented as the current benefit and the current value of the future benefit. And it found out some of the individual investor's investment disposition. It is expected that the findings of this study will be used as data for individual investors' right investment in efficiency apartment or officetel in the future.
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