도시산업화에 따른 대도시, 수도권 인구가 집중되면서 공동주택 공급이 집중적으로 증가되었고 2016년 11월 1일 기준으로 우리나라 인구는 총 5,127만명, 총 1,984만 가구, 1,669만호의 주택, 1,003만호의 공동주택, 공동주택이 전체 가구수의 약 50%를 넘어서고 있고, 2017년 수도권 주택보급율이 100%를 초과하였고 전체 국민의 약 70%에 달하는 정도로 공동주택의 거주율이 높다. 이처럼 단기간 집중적인 공동주택 공급에 따라 공동주택은 보편적인 주거형태를 넘어 하나의 주거규범 및 국민들의 문화로 자리잡아가고 있다...
도시산업화에 따른 대도시, 수도권 인구가 집중되면서 공동주택 공급이 집중적으로 증가되었고 2016년 11월 1일 기준으로 우리나라 인구는 총 5,127만명, 총 1,984만 가구, 1,669만호의 주택, 1,003만호의 공동주택, 공동주택이 전체 가구수의 약 50%를 넘어서고 있고, 2017년 수도권 주택보급율이 100%를 초과하였고 전체 국민의 약 70%에 달하는 정도로 공동주택의 거주율이 높다. 이처럼 단기간 집중적인 공동주택 공급에 따라 공동주택은 보편적인 주거형태를 넘어 하나의 주거규범 및 국민들의 문화로 자리잡아가고 있다.
공동주택을 신축하는 사업주체 내지 시공사의 하자담보책임을 살펴보면 민법, 집합건물법, 공동주택관리법, 건설산업기본법 등 많은 법률들로 제한을 받고 있고 관련 법률들의 상호 모순되는 문제점들이 순차적으로 개정되기는 하였으나 아직 미흡한 범위가 상당수 존재하고 있다. 고유한 의미의 ‘하자담보책임’이란 준공 시점에서 흠결 없는 목적물을 납품해야 하는 시공자의 책임을 의미한다. 다만, 준공 시점에서 확인이 어려운 잠재 하자가 있기 때문에 1-2년 정도 하자담보책임기간을 설정하는 것이 일반적이다. 건설업은 자동화된 기계로 일정한 모양으로 만들어내는 제조업과는 달리 여러 다양한 각 공종별 전문기술인력과 기능인력들의 수동적으로 전개되어 하나의 사업지에도 다양한 디자인들이 접목되어 있기 때문에 하자가 전혀 없는 준공은 불가능한 것이 현실이다. 하자가 발생되는 주요원인으로는 섬세하지 않은 상세도, 인허가 도면의 부실한 설계도면, 공사기간 부족, 급변하는 기후조건, 발주자의 잦은 설계변경, 분양시 과대·과장 광고, 외국인 근로자들의 유입, 원활하지 않은 자재공급, 자재원가의 불안정 등 최근 수없이 많은 사유들로 건설현장의 패러다임이 변화되고 있다.
정부는 2010년7월 하자심사·분쟁조정위원회의 조정 절차 등을 개선하는 내용으로 고시원 등 준주택의 개념을 정립하고 하자보수 종료확인 등에 관한 체계적인 절차와 방법 등을 명시하였다. 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하고자 하자담보책임기간의 만료 규정을 신설하였다. 입주자 또는 입주자대표회의는 시설공사별 담보 책임기간에 따른 년차별 하자보수를 요청하고 사업주체 내지 시공사는 접수일로부터 15일 이내에 하자보수(또는 보수계획 수립)를 실시하며 하자담보책임기간 만료 30일 이전에 하자보수가 종료됨을 안내하고 보수를 진행하도록 규정하고 있다. 건축주 및 시공자의 하자담보책임을 규정하고 기산점의 경우 전유부는 입주자에게 인도한 날, 공용부는 사용검사일, 사업주체는 입주자가 요청시 하자보수를 해야하며, 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 공동주택관리법 시행령에서는 담보책임기간 및 하자보수절차를 규정하고 있고 공동주택관리법 시행령 제39조 “사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일은 입주자대표회의에 통보하여야 하고, 여기에는 기존 하자보수 청구에 대한 완료 사항 및 담보책임기간 내 하자보수를 신청하지 않으면 권리가 소멸된다는 사실을 기재하여야 하며, 입주자대표회의는 전유부분에 대한 하자보수청구 안내를 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시하고, 공용부분에 대한 하자보수청구를 하고, 사업주체는 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체없이 보수를 한 후, 담보책임종료확인서를 작성한다. 전유부분에 대하여는 입주자가, 공용부분에 대하여는 입주자대표회의 회장이 종료확인서를 작성하게 되는데, 다만, 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성할 수 없다.” 또한 입주자대표회의에서 담보책임종료확인서는 반드시 입주민들의 의견을 청취하도록 되어있고 “담보책임기간이 만료된 사실, 완료된 하자보수의 내용, 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서 등의 내용을 개별통보하고 게시판에 20일 이상 게시한 후, 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하지 않을 경우 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.” 사업주체는 하자보수를 성실히 완료한 이후 ‘하자담보책임 종료확인서’를 수령함으로써 사업주체의 하자보수 종료를 인정하고 있다.
본 연구에서는 현 시점에서 분쟁 유발의 핵심 요인 중 하나인 하자보수종료절차의 제도적인 문제점과 이로 파생되는 민사합의, 그리고 민사합의에 대한 재판부의 판단 등, 비현실적인 법률로 인하여 발생되는 시간적, 비용적 사회적 간접자본 손실 등 여러 가지 문제점들에 대하여 개선안을 도출 하고자 한다. 첫째, 비현실적인 하자보수종료절차관련 법률 개정안을 제안하고자 한다. 둘째, 실무상의 민사 합의 이후 소제기시 합의를 부인한 대표적인 판결사례를 통하여 법률적 완전한 소멸 인정이 가능한 하자보수종료절차 민사 합의 개선안을 도출하여 지속적으로 증가되는 기획소송을 저감하는데 기여하고자 한다. 우선 현행법상 하자담보책임종료 절차의 문제점을 확인하기 위하여 해당 조문이 최초에 제정 내지 신설된 입법 취지를 확인하고 이후 개정된 조문들에 대한 히스토리를 정리하고자 한다. 이를 바탕으로 실무상 문제점을 지적하고 개선할 수 있는 방안을 모색하여 법률 개정안을 제시하고자 한다. 아울러, 현재까지의 실무상 문제점으로 인한 대안으로는 어떠한 절차와 행위가 있었는지 그리고 그러한 대안이 소송에서 대표적 판결 선고 결과를 분석하여 최적화된 하자보수종료에 대한 법률적 제한이 없이 대체할 수 있는 표준안을 수립하였다.
도시산업화에 따른 대도시, 수도권 인구가 집중되면서 공동주택 공급이 집중적으로 증가되었고 2016년 11월 1일 기준으로 우리나라 인구는 총 5,127만명, 총 1,984만 가구, 1,669만호의 주택, 1,003만호의 공동주택, 공동주택이 전체 가구수의 약 50%를 넘어서고 있고, 2017년 수도권 주택보급율이 100%를 초과하였고 전체 국민의 약 70%에 달하는 정도로 공동주택의 거주율이 높다. 이처럼 단기간 집중적인 공동주택 공급에 따라 공동주택은 보편적인 주거형태를 넘어 하나의 주거규범 및 국민들의 문화로 자리잡아가고 있다.
공동주택을 신축하는 사업주체 내지 시공사의 하자담보책임을 살펴보면 민법, 집합건물법, 공동주택관리법, 건설산업기본법 등 많은 법률들로 제한을 받고 있고 관련 법률들의 상호 모순되는 문제점들이 순차적으로 개정되기는 하였으나 아직 미흡한 범위가 상당수 존재하고 있다. 고유한 의미의 ‘하자담보책임’이란 준공 시점에서 흠결 없는 목적물을 납품해야 하는 시공자의 책임을 의미한다. 다만, 준공 시점에서 확인이 어려운 잠재 하자가 있기 때문에 1-2년 정도 하자담보책임기간을 설정하는 것이 일반적이다. 건설업은 자동화된 기계로 일정한 모양으로 만들어내는 제조업과는 달리 여러 다양한 각 공종별 전문기술인력과 기능인력들의 수동적으로 전개되어 하나의 사업지에도 다양한 디자인들이 접목되어 있기 때문에 하자가 전혀 없는 준공은 불가능한 것이 현실이다. 하자가 발생되는 주요원인으로는 섬세하지 않은 상세도, 인허가 도면의 부실한 설계도면, 공사기간 부족, 급변하는 기후조건, 발주자의 잦은 설계변경, 분양시 과대·과장 광고, 외국인 근로자들의 유입, 원활하지 않은 자재공급, 자재원가의 불안정 등 최근 수없이 많은 사유들로 건설현장의 패러다임이 변화되고 있다.
정부는 2010년7월 하자심사·분쟁조정위원회의 조정 절차 등을 개선하는 내용으로 고시원 등 준주택의 개념을 정립하고 하자보수 종료확인 등에 관한 체계적인 절차와 방법 등을 명시하였다. 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하고자 하자담보책임기간의 만료 규정을 신설하였다. 입주자 또는 입주자대표회의는 시설공사별 담보 책임기간에 따른 년차별 하자보수를 요청하고 사업주체 내지 시공사는 접수일로부터 15일 이내에 하자보수(또는 보수계획 수립)를 실시하며 하자담보책임기간 만료 30일 이전에 하자보수가 종료됨을 안내하고 보수를 진행하도록 규정하고 있다. 건축주 및 시공자의 하자담보책임을 규정하고 기산점의 경우 전유부는 입주자에게 인도한 날, 공용부는 사용검사일, 사업주체는 입주자가 요청시 하자보수를 해야하며, 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 공동주택관리법 시행령에서는 담보책임기간 및 하자보수절차를 규정하고 있고 공동주택관리법 시행령 제39조 “사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일은 입주자대표회의에 통보하여야 하고, 여기에는 기존 하자보수 청구에 대한 완료 사항 및 담보책임기간 내 하자보수를 신청하지 않으면 권리가 소멸된다는 사실을 기재하여야 하며, 입주자대표회의는 전유부분에 대한 하자보수청구 안내를 개별통지하고 게시판에 20일 이상 게시하고, 공용부분에 대한 하자보수청구를 하고, 사업주체는 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체없이 보수를 한 후, 담보책임종료확인서를 작성한다. 전유부분에 대하여는 입주자가, 공용부분에 대하여는 입주자대표회의 회장이 종료확인서를 작성하게 되는데, 다만, 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성할 수 없다.” 또한 입주자대표회의에서 담보책임종료확인서는 반드시 입주민들의 의견을 청취하도록 되어있고 “담보책임기간이 만료된 사실, 완료된 하자보수의 내용, 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서 등의 내용을 개별통보하고 게시판에 20일 이상 게시한 후, 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하지 않을 경우 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.” 사업주체는 하자보수를 성실히 완료한 이후 ‘하자담보책임 종료확인서’를 수령함으로써 사업주체의 하자보수 종료를 인정하고 있다.
본 연구에서는 현 시점에서 분쟁 유발의 핵심 요인 중 하나인 하자보수종료절차의 제도적인 문제점과 이로 파생되는 민사합의, 그리고 민사합의에 대한 재판부의 판단 등, 비현실적인 법률로 인하여 발생되는 시간적, 비용적 사회적 간접자본 손실 등 여러 가지 문제점들에 대하여 개선안을 도출 하고자 한다. 첫째, 비현실적인 하자보수종료절차관련 법률 개정안을 제안하고자 한다. 둘째, 실무상의 민사 합의 이후 소제기시 합의를 부인한 대표적인 판결사례를 통하여 법률적 완전한 소멸 인정이 가능한 하자보수종료절차 민사 합의 개선안을 도출하여 지속적으로 증가되는 기획소송을 저감하는데 기여하고자 한다. 우선 현행법상 하자담보책임종료 절차의 문제점을 확인하기 위하여 해당 조문이 최초에 제정 내지 신설된 입법 취지를 확인하고 이후 개정된 조문들에 대한 히스토리를 정리하고자 한다. 이를 바탕으로 실무상 문제점을 지적하고 개선할 수 있는 방안을 모색하여 법률 개정안을 제시하고자 한다. 아울러, 현재까지의 실무상 문제점으로 인한 대안으로는 어떠한 절차와 행위가 있었는지 그리고 그러한 대안이 소송에서 대표적 판결 선고 결과를 분석하여 최적화된 하자보수종료에 대한 법률적 제한이 없이 대체할 수 있는 표준안을 수립하였다.
As the population of metropolis and capital areas increased due to urban industrialization, the supply of apartment houses increased intensively. As November 1, 2016, the total population of Korea was 51.27 million, 19.84 million households, 16.69 million houses, 10.03 million of apartment houses. T...
As the population of metropolis and capital areas increased due to urban industrialization, the supply of apartment houses increased intensively. As November 1, 2016, the total population of Korea was 51.27 million, 19.84 million households, 16.69 million houses, 10.03 million of apartment houses. The number of apartment houses exceeds 50% of the total households. In 2017, the housing supply ratio in the capital area was exceeded 100%, and the apartment houses occupy a high rate about 70% of the total population. As a result of such short-term intensive housing supply, apartment houses are becoming a standard of housing and a culture of the people beyond the universal housing style.
In the case of Defect Liliability, the contractor or the contractor to construct a new apartment house, it is limited by many laws such as the Civil Act, Aggregate building Act, ‘Decree on the management of apartment Houses’, Framework Act on the Construction Industry, and the related laws about contradictory problems are revised sequentially. But there are still a lot of deficiencies. The term, 'Defect Liability', means the responsibility of the contractor to deliver a defective object at the completion time. However, it is common to set defect Liability about 1-2 years because there is potential defects that is difficult to confirm at the time of completion. Unlike the manufacturing industry which is made up of automated machines with a fixed type, the construction industry is passively developed by variety of professional and technical personnel and functional personnel.
it is the reason why construction is impossible to complete without a defect because there are various designs in one business place. The main causes of defects are unspecified details, poor design drawings of licenses, lack of construction period, rapidly changing climatic conditions, frequent changes in design of the client, overselling and exaggerated advertising at the time of sale, inflow of foreign workers, unfavorable material supply and material cost instability. Due to reason, the paradigm of the construction site is changing.
In July 2010, the government set up the concept of quasi dwelling, such as the off-campus housing, to improve the APARTMENT DEFECT DISPUTE MEDIATION COMMUTTEE's adjustment procedures. And the government announced systematic procedures and methods for confirming the completion of defect repair. In addition, in order to improve and to complement some of the deficiencies in the operation of the current system, the expiry date of defect Liliability period has been newly established. The resident or resident representatives' meeting requests defects repair according to term of warranty liability of the construction facilities, and the business entity or the construction company regulate to conducts the defect repair(or plan) within 15 days from the receipt date, and to guide the completion of the defect repair service within 30 days before the expiration of term of warranty liability. The contractor provide Defects Liability of the client and the starting point of reckoning is the delivery day to the tenant of section/part of exclusive ownership, checking for closed boiler plant starting date of coowned space. The business entity should defect repair according to the request of the tenant. In case of serious defects in the residential structure of the apartment in the period of the collateral responsibility, it is liable to compensate for the damage caused by the defects.
In accordance with ‘Decree on the management of apartment Houses’ provide the term of warranty liability and the defect repair procedure and Article 39 of the Enforcement ‘Decree on the management of apartment Houses’, "The business entity should notify the expiry date of the expiration to the resident representative meeting until 30 days before the expiration of term of warranty liability. And if the applicant fails to apply for completion point of the existing defect repair claim and the defect repair within the term of warranty liability, the fact that the right should be enrolled. The Resident Representative Meeting should notify the Notice of Remedial Claims for each part of the Notice, post more than 20 days on the bulletin board, make a claim for repair of the common part, and the business entity shall pay the remedy Afterwards, complete the collateral liability confirmation form. The resident shall be required to complete the confirmation of the residence of the tenant, and the chairman of the resident representative shall issue the confirmation of termination for the common part. In addition, at the resident representative meeting, ‘Warranty liability for termination certificate’ must listen to the opinion of the residents, After notifying the contents of the facts that the liability period has expired, the details of the completed defects, the fact that you can submit objections to the confirmation of termination of the security liability, individually and posting on the bulletin board for more than 20 days, if more than one-fifth of all residents are not opposed in writing, the resident representative meeting must pass a resolution." The business entity acknowledges the termination of the defects of the business entity by receiving a ‘Warranty liability for termination certificate’ after completing the defect repair sincerely.
In this study, we propose to find a systematic problem about completion procedures of defect repair which is one of the key factors of conflicts at present, and to solve various problems such as time, cost, and social indirect loss caused by unrealistic laws that civil agreement, judgment of judge on civil agreement, etc. First, I propose an amendment to the law related to unrealistic completion procedures of defect repair. Second, I would like to contribute to the reduction of continuously increasing planning lawsuit by deriving the amendment procedure of the civil remediation termination procedure, which is capable of legal full annihilation through the representative cases that denied the settlement of the case after the civil settlement in practice. First of all, in order to confirm the problem of the completion procedures of the warranty liability under the current law, the relevant clause will confirm the original enacted or newly enacted legislative intent and summarize the history of the revised articles. Based on this, I would like to propose a law amendment by finding ways to point out problems and improve them in practice. In addition, it is possible to find out what procedures and actions existed as an alternative due to practical problems so far, and to analyze the result of the ruling of the representative judgment in such cases.
As the population of metropolis and capital areas increased due to urban industrialization, the supply of apartment houses increased intensively. As November 1, 2016, the total population of Korea was 51.27 million, 19.84 million households, 16.69 million houses, 10.03 million of apartment houses. The number of apartment houses exceeds 50% of the total households. In 2017, the housing supply ratio in the capital area was exceeded 100%, and the apartment houses occupy a high rate about 70% of the total population. As a result of such short-term intensive housing supply, apartment houses are becoming a standard of housing and a culture of the people beyond the universal housing style.
In the case of Defect Liliability, the contractor or the contractor to construct a new apartment house, it is limited by many laws such as the Civil Act, Aggregate building Act, ‘Decree on the management of apartment Houses’, Framework Act on the Construction Industry, and the related laws about contradictory problems are revised sequentially. But there are still a lot of deficiencies. The term, 'Defect Liability', means the responsibility of the contractor to deliver a defective object at the completion time. However, it is common to set defect Liability about 1-2 years because there is potential defects that is difficult to confirm at the time of completion. Unlike the manufacturing industry which is made up of automated machines with a fixed type, the construction industry is passively developed by variety of professional and technical personnel and functional personnel.
it is the reason why construction is impossible to complete without a defect because there are various designs in one business place. The main causes of defects are unspecified details, poor design drawings of licenses, lack of construction period, rapidly changing climatic conditions, frequent changes in design of the client, overselling and exaggerated advertising at the time of sale, inflow of foreign workers, unfavorable material supply and material cost instability. Due to reason, the paradigm of the construction site is changing.
In July 2010, the government set up the concept of quasi dwelling, such as the off-campus housing, to improve the APARTMENT DEFECT DISPUTE MEDIATION COMMUTTEE's adjustment procedures. And the government announced systematic procedures and methods for confirming the completion of defect repair. In addition, in order to improve and to complement some of the deficiencies in the operation of the current system, the expiry date of defect Liliability period has been newly established. The resident or resident representatives' meeting requests defects repair according to term of warranty liability of the construction facilities, and the business entity or the construction company regulate to conducts the defect repair(or plan) within 15 days from the receipt date, and to guide the completion of the defect repair service within 30 days before the expiration of term of warranty liability. The contractor provide Defects Liability of the client and the starting point of reckoning is the delivery day to the tenant of section/part of exclusive ownership, checking for closed boiler plant starting date of coowned space. The business entity should defect repair according to the request of the tenant. In case of serious defects in the residential structure of the apartment in the period of the collateral responsibility, it is liable to compensate for the damage caused by the defects.
In accordance with ‘Decree on the management of apartment Houses’ provide the term of warranty liability and the defect repair procedure and Article 39 of the Enforcement ‘Decree on the management of apartment Houses’, "The business entity should notify the expiry date of the expiration to the resident representative meeting until 30 days before the expiration of term of warranty liability. And if the applicant fails to apply for completion point of the existing defect repair claim and the defect repair within the term of warranty liability, the fact that the right should be enrolled. The Resident Representative Meeting should notify the Notice of Remedial Claims for each part of the Notice, post more than 20 days on the bulletin board, make a claim for repair of the common part, and the business entity shall pay the remedy Afterwards, complete the collateral liability confirmation form. The resident shall be required to complete the confirmation of the residence of the tenant, and the chairman of the resident representative shall issue the confirmation of termination for the common part. In addition, at the resident representative meeting, ‘Warranty liability for termination certificate’ must listen to the opinion of the residents, After notifying the contents of the facts that the liability period has expired, the details of the completed defects, the fact that you can submit objections to the confirmation of termination of the security liability, individually and posting on the bulletin board for more than 20 days, if more than one-fifth of all residents are not opposed in writing, the resident representative meeting must pass a resolution." The business entity acknowledges the termination of the defects of the business entity by receiving a ‘Warranty liability for termination certificate’ after completing the defect repair sincerely.
In this study, we propose to find a systematic problem about completion procedures of defect repair which is one of the key factors of conflicts at present, and to solve various problems such as time, cost, and social indirect loss caused by unrealistic laws that civil agreement, judgment of judge on civil agreement, etc. First, I propose an amendment to the law related to unrealistic completion procedures of defect repair. Second, I would like to contribute to the reduction of continuously increasing planning lawsuit by deriving the amendment procedure of the civil remediation termination procedure, which is capable of legal full annihilation through the representative cases that denied the settlement of the case after the civil settlement in practice. First of all, in order to confirm the problem of the completion procedures of the warranty liability under the current law, the relevant clause will confirm the original enacted or newly enacted legislative intent and summarize the history of the revised articles. Based on this, I would like to propose a law amendment by finding ways to point out problems and improve them in practice. In addition, it is possible to find out what procedures and actions existed as an alternative due to practical problems so far, and to analyze the result of the ruling of the representative judgment in such cases.
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#공동주택 하자담보책임 종료 절차
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