도시화가 가속화 되며 인구의 집중으로 인한 주택난과 주거의 질에 대한 문제가 대두되기 시작하였다. 주거난의 해소와 주택의 안정을 위한 사업으로 재개발 사업이 1971년 1월 도시계획법 개정으로 재개발 사업에 관한 집행절차의 근거가 되는 제도가 마련되었으며, 2003년 도시 및 주거환경 정비법의 개정으로 정비사업은 더 활발하게 시행되었다.
현재 1,700여개의 정비사업 구역이 지정되어 활발히 사업이 진행 중이나 서울권과 일부 지역을 제외한 분양성 저하 및 내부갈등에 따른 문제 등의 사유로 정체상태가 장기화 되는 현상...
도시화가 가속화 되며 인구의 집중으로 인한 주택난과 주거의 질에 대한 문제가 대두되기 시작하였다. 주거난의 해소와 주택의 안정을 위한 사업으로 재개발 사업이 1971년 1월 도시계획법 개정으로 재개발 사업에 관한 집행절차의 근거가 되는 제도가 마련되었으며, 2003년 도시 및 주거환경 정비법의 개정으로 정비사업은 더 활발하게 시행되었다.
현재 1,700여개의 정비사업 구역이 지정되어 활발히 사업이 진행 중이나 서울권과 일부 지역을 제외한 분양성 저하 및 내부갈등에 따른 문제 등의 사유로 정체상태가 장기화 되는 현상을 보이고 있다. 이러한 현상의 가장 큰 이유는 사업을 진행하는 시행자(조합)가 원활하게 사업을 추진하지 못하게 됨으로써 양질의 주택을 공급하는데 문제가 발생되었기 때문이다.
이러한 주택 문제를 개선하기 위한 방법 중 또 다른 하나가 임대주택 사업이다. 하지만 공급양의 80% 정도가 임대료와 주거기간의 불안정 등의 사유로 활성화 되지 못하고 있어 주거안정이라는 정책적 문제를 해결하기에는 부족한 실정이다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 정부는 2015년 경제정책의 방향 중 하나로 기업형 임대주택 공급을 위한 사업을 추진하게 되었다. 양질의 주택공급과 주거 안정을 목표로 장기간에 정체된 정비사업의 활성화를 위해 공공지원민간임대 연계형 정비사업 방식이 도입되었다.
공공지원민간임대 연계형 정비사업은 주민고통해소와 주거안전, 도심의 우량주택과 주택 시장의 안정으로 지역 활성화와 일자리 안정을 위해 활발하게 시행되고 있다. 2015년 3개의 시범 사업지로 시작해 2019년 현재까지 31개의 사업이 시행되고 있다.
이중 인천시 청천 2구역 주택재개발 정비사업이 사업시행 및 관리처분인가를 득하고 이주·철거가 대부분 완료되었으며, 부평4구역 역시 얼마 전 사업승인 및 관리처분계획인가를 완료하였다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 취지처럼 사업시행인가를 득할 때 까지 과정은 신속히 진행되었지만 관리처분계획인가 이후 사업의 진행이 늦어지며 이 과정에서 문제가 발생하여 사업에 난항을 겪고 있다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 경우 관리처분계획인가 후 2개월 이내 매매계약을 완료해야 하며, 이때 시세보다 저렴하게 일괄매각 하게 된다. 한번 매매계약 된 매입가격은 사업이 완료 될 때 까지 적용되게 된다. 사업진행 과정상 이주·철거기간이 일반적으로 2년 이상 소요됨을 고려할 때 공사비는 시세에 따라 증가하지만 매매계약가는 변동할 수 없는 제도적 문제가 생긴다. 처음 시점의 매수가를 고수하는 사업의 제도적 문제는 또 공공지원민간임대 연계형 정비사업 진행의 차질로 나타나게 된다.
이러한 문제를 인식하고 본 연구에서는 다음과 같이 진행하였다.
첫째, 정비사업에 대한 연구로 기존 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 방식의 차이를 선행연구와 이론적 고찰을 통해 절차와 취지를 분석하였으며, 정비사업의 사업성에 영향을 주는 요인을 도출하였다.
둘째, 전문가 의견조사를 통해 사업성에 대한 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 사업성 차이점을 분석하고 매각 및 가격의 결정시기, 갈등요인의 기존 정비사업과 차별화된 요인을 도출하고 검증하였다.
셋째, 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업에서 도출된 요인과 요소로 사업성의 지표를 설정한다.
넷째, 인천시 청천2구역 주택재개발정비사업의 사례조사를 통해, 2016년 관리처분계획인가 당시 수입, 지출과 2019년 6월 현재 기준의 비례율을 분석비교 사업이 시행자(조합)에 미치는 영향을 파악하여 사업의 속도와 매각가격의 결정시기에 따른 상관관계를 분석하였다.
마지막으로 이러한 상관관계를 통해 파악된 문제점을 개선 할 수 있는 방안을 제안하였다.
본 연구 결과에서 제시된 개선방안이 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 정책적인 맹점을 정비하고, 사업 활성화에 새로운 활력을 제공하는데 기여할 수 있기를 기대한다.
도시화가 가속화 되며 인구의 집중으로 인한 주택난과 주거의 질에 대한 문제가 대두되기 시작하였다. 주거난의 해소와 주택의 안정을 위한 사업으로 재개발 사업이 1971년 1월 도시계획법 개정으로 재개발 사업에 관한 집행절차의 근거가 되는 제도가 마련되었으며, 2003년 도시 및 주거환경 정비법의 개정으로 정비사업은 더 활발하게 시행되었다.
현재 1,700여개의 정비사업 구역이 지정되어 활발히 사업이 진행 중이나 서울권과 일부 지역을 제외한 분양성 저하 및 내부갈등에 따른 문제 등의 사유로 정체상태가 장기화 되는 현상을 보이고 있다. 이러한 현상의 가장 큰 이유는 사업을 진행하는 시행자(조합)가 원활하게 사업을 추진하지 못하게 됨으로써 양질의 주택을 공급하는데 문제가 발생되었기 때문이다.
이러한 주택 문제를 개선하기 위한 방법 중 또 다른 하나가 임대주택 사업이다. 하지만 공급양의 80% 정도가 임대료와 주거기간의 불안정 등의 사유로 활성화 되지 못하고 있어 주거안정이라는 정책적 문제를 해결하기에는 부족한 실정이다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 정부는 2015년 경제정책의 방향 중 하나로 기업형 임대주택 공급을 위한 사업을 추진하게 되었다. 양질의 주택공급과 주거 안정을 목표로 장기간에 정체된 정비사업의 활성화를 위해 공공지원민간임대 연계형 정비사업 방식이 도입되었다.
공공지원민간임대 연계형 정비사업은 주민고통해소와 주거안전, 도심의 우량주택과 주택 시장의 안정으로 지역 활성화와 일자리 안정을 위해 활발하게 시행되고 있다. 2015년 3개의 시범 사업지로 시작해 2019년 현재까지 31개의 사업이 시행되고 있다.
이중 인천시 청천 2구역 주택재개발 정비사업이 사업시행 및 관리처분인가를 득하고 이주·철거가 대부분 완료되었으며, 부평4구역 역시 얼마 전 사업승인 및 관리처분계획인가를 완료하였다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 취지처럼 사업시행인가를 득할 때 까지 과정은 신속히 진행되었지만 관리처분계획인가 이후 사업의 진행이 늦어지며 이 과정에서 문제가 발생하여 사업에 난항을 겪고 있다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 경우 관리처분계획인가 후 2개월 이내 매매계약을 완료해야 하며, 이때 시세보다 저렴하게 일괄매각 하게 된다. 한번 매매계약 된 매입가격은 사업이 완료 될 때 까지 적용되게 된다. 사업진행 과정상 이주·철거기간이 일반적으로 2년 이상 소요됨을 고려할 때 공사비는 시세에 따라 증가하지만 매매계약가는 변동할 수 없는 제도적 문제가 생긴다. 처음 시점의 매수가를 고수하는 사업의 제도적 문제는 또 공공지원민간임대 연계형 정비사업 진행의 차질로 나타나게 된다.
이러한 문제를 인식하고 본 연구에서는 다음과 같이 진행하였다.
첫째, 정비사업에 대한 연구로 기존 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 방식의 차이를 선행연구와 이론적 고찰을 통해 절차와 취지를 분석하였으며, 정비사업의 사업성에 영향을 주는 요인을 도출하였다.
둘째, 전문가 의견조사를 통해 사업성에 대한 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 사업성 차이점을 분석하고 매각 및 가격의 결정시기, 갈등요인의 기존 정비사업과 차별화된 요인을 도출하고 검증하였다.
셋째, 정비사업과 공공지원민간임대 연계형 정비사업에서 도출된 요인과 요소로 사업성의 지표를 설정한다.
넷째, 인천시 청천2구역 주택재개발정비사업의 사례조사를 통해, 2016년 관리처분계획인가 당시 수입, 지출과 2019년 6월 현재 기준의 비례율을 분석비교 사업이 시행자(조합)에 미치는 영향을 파악하여 사업의 속도와 매각가격의 결정시기에 따른 상관관계를 분석하였다.
마지막으로 이러한 상관관계를 통해 파악된 문제점을 개선 할 수 있는 방안을 제안하였다.
본 연구 결과에서 제시된 개선방안이 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 정책적인 맹점을 정비하고, 사업 활성화에 새로운 활력을 제공하는데 기여할 수 있기를 기대한다.
Housing problems and housing quality problems start to be raised because of accelerated urbanization and populations concentration. Redevelopment project as a solution for housing problems and housing security was legitimated depending on urban planning law revision in January 1971, and urban improv...
Housing problems and housing quality problems start to be raised because of accelerated urbanization and populations concentration. Redevelopment project as a solution for housing problems and housing security was legitimated depending on urban planning law revision in January 1971, and urban improvement project was more activated depending on urban and residential environment maintenance Law revision in 2003.
Currently, about 1,700 urban improvement project areas were set and are being operated, but except some metropolitan areas the rest projects have been suspended for a long time because of low sales and internal conflicts. This is because operators (redevelopment cooperatives) could not propel projects smoothly, so that they are not able to provide high-quality housing.
Another solution for those housing problems is a rental housing project. However, about 80% out of housing supply is not activated due to unstable rent fee and housing period, so that it is not capable to resolve political problem of housing security. The governments enforced enterprise type rental housing in 2015 as a method of economic policy in order to resolve housing problems. Aiming at high-quality housing supply and housing security, a redevelopment project of public support private rental housing that links both of the public supports and the private rent was introduced in order to activate long suspended redevelopment projects for high-quality housing supply and housing security.
The public support private rental housing redevelopment project is being actively enforced for local activation and job security through relieving residents, housing safety, high-quality housing, and housing market stability. It started with 3 sample areas in 2015, and now 31 projects is proceeding in 2019.
Among them, housing redevelopment project of Cheongcheon 2 district in Incheon acquired business execution and management disposal permission and then movement and removal have been almost done, and also housing redevelopment project of Bupyeong 4 district acquired business execution and management disposal permission. As original purpose of the public support private rental redevelopment project, the process until business execution proceeded quickly but after management disposal permission processes of the project was being slow and the project got difficulty with some problems. In case of the public support and private rent redevelopment project, after management disposal permission, a sales contract should be done in two months and they can purchase everything at a time in the district relatively lower than market price. Once purchase price was set with a contract, it will be applied until the project is completed. As considering move and removal period would be generally spent over 2 years depending on a business process, this study found a systematic problem that construction cost gradually increases following a market price but sales contract price cannot change. The systematic problem to stick initial sales price is to lead disruption of the public support private rental redevelopment project.
After identifying the problem this study proceeded as follows.
First, as a research on redevelopment project, this study analyzed procedures and purposes of differences between existing redevelopment project and the public support private rental redevelopment project through precedent researches and theoretical consideration, and it derived influential factors on the redevelopment business feasibility.
Second, depending on expert survey, this study analyzed business feasibility differences between redevelopment project and the public support private rental redevelopment project, and, compared to the existing redevelopment project, it derived and verified differentiated factors on decision timing of sale and price and conflict.
Third, based on the derived factors from the redevelopment project and the public support private rental project, this study set index on business feasibility.
Fourth, through case study on housing redevelopment project of Cheongcheon 2 district in Incheon, this study analyzed and compared income and expenditure ratio in 2016 when management disposal was permitted and current ratio in June 2019, and it researched effects of the project on operators (redevelopment cooperative), so that it analyzed correlation depending on speed of business and decision timing of sales price.
Finally, it suggested improvements on the problems that this study identified through the correlation.
This study expects that the suggestions could revise political blind spots of the public support private rental redevelopment project and revitalize the business.
Housing problems and housing quality problems start to be raised because of accelerated urbanization and populations concentration. Redevelopment project as a solution for housing problems and housing security was legitimated depending on urban planning law revision in January 1971, and urban improvement project was more activated depending on urban and residential environment maintenance Law revision in 2003.
Currently, about 1,700 urban improvement project areas were set and are being operated, but except some metropolitan areas the rest projects have been suspended for a long time because of low sales and internal conflicts. This is because operators (redevelopment cooperatives) could not propel projects smoothly, so that they are not able to provide high-quality housing.
Another solution for those housing problems is a rental housing project. However, about 80% out of housing supply is not activated due to unstable rent fee and housing period, so that it is not capable to resolve political problem of housing security. The governments enforced enterprise type rental housing in 2015 as a method of economic policy in order to resolve housing problems. Aiming at high-quality housing supply and housing security, a redevelopment project of public support private rental housing that links both of the public supports and the private rent was introduced in order to activate long suspended redevelopment projects for high-quality housing supply and housing security.
The public support private rental housing redevelopment project is being actively enforced for local activation and job security through relieving residents, housing safety, high-quality housing, and housing market stability. It started with 3 sample areas in 2015, and now 31 projects is proceeding in 2019.
Among them, housing redevelopment project of Cheongcheon 2 district in Incheon acquired business execution and management disposal permission and then movement and removal have been almost done, and also housing redevelopment project of Bupyeong 4 district acquired business execution and management disposal permission. As original purpose of the public support private rental redevelopment project, the process until business execution proceeded quickly but after management disposal permission processes of the project was being slow and the project got difficulty with some problems. In case of the public support and private rent redevelopment project, after management disposal permission, a sales contract should be done in two months and they can purchase everything at a time in the district relatively lower than market price. Once purchase price was set with a contract, it will be applied until the project is completed. As considering move and removal period would be generally spent over 2 years depending on a business process, this study found a systematic problem that construction cost gradually increases following a market price but sales contract price cannot change. The systematic problem to stick initial sales price is to lead disruption of the public support private rental redevelopment project.
After identifying the problem this study proceeded as follows.
First, as a research on redevelopment project, this study analyzed procedures and purposes of differences between existing redevelopment project and the public support private rental redevelopment project through precedent researches and theoretical consideration, and it derived influential factors on the redevelopment business feasibility.
Second, depending on expert survey, this study analyzed business feasibility differences between redevelopment project and the public support private rental redevelopment project, and, compared to the existing redevelopment project, it derived and verified differentiated factors on decision timing of sale and price and conflict.
Third, based on the derived factors from the redevelopment project and the public support private rental project, this study set index on business feasibility.
Fourth, through case study on housing redevelopment project of Cheongcheon 2 district in Incheon, this study analyzed and compared income and expenditure ratio in 2016 when management disposal was permitted and current ratio in June 2019, and it researched effects of the project on operators (redevelopment cooperative), so that it analyzed correlation depending on speed of business and decision timing of sales price.
Finally, it suggested improvements on the problems that this study identified through the correlation.
This study expects that the suggestions could revise political blind spots of the public support private rental redevelopment project and revitalize the business.
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#정비사업 공공지원민간임대 연계형 정비사업 뉴스테이 임대주택 도시 및 주거환경정비법 사업성 사업의 속도 매각시기 참여주체 사업시행자 조합
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