주택 가격 요인과 주택 가격상승률 요인의 비교 연구 : 서울시 재건축 아파트를 중심으로 A Comparative Study of Housing Price Factors and Housing Price Increase Factors : Focused on Reconstruct Apartments in Seoul원문보기
소득이 증가하면 주택소비자들은 주거공간의 면적에 대한 선호보다는 주택의 양호한 질과 입지환경을 더 선호한다. 양호한 주택의 질과 입지환경 특성에 대한 주택소비자의 선호도가 높아지면 이는 주택가격의 상승에 영향을 미치게 된다. 실제로 우리나라는 과거에 비해 소득이 상당히 증가하였으며 주택의 질도 월등히 향상되었다. 주택가격 또한 이에 상응하여 높아졌다. 이와 같이, 주택의 내재가치가 높아짐에 따라 주택가격 또한 상승하였다면 주거의 ‘어떠한’ 특성에 대해 소비자가 ‘어떻게’ 반응하여 주택가격이 ‘얼마나’ 상승했는지가 중요한 논점이 된다. 따라서 주거특성을 이용하여 주택가격의 수준 및 가격상승률을 검토하는 것은 중요하다. 그러나 지금까지 주거특성과 주택가격 수준의 상관관계에 대한 연구는 많았으나 주거특성을 이용한 주택가격상승률의 연구는 거의 다루어지지 않았다. 따라서 본 연구는, 재건축 사업이 완료된 아파트와 재건축 사업이 가능한 재고아파트를 대상으로 주거특성 변수가 아파트 가격과 가격상승률에 미치는 영향을 비교분석하고자 한다. 이를 통해, 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 소비자가 어떤 주거특성을 더 선호하며 주거특성의 변화에 얼마나 민감하게 반응하는지 규명하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 재건축 완료 아파트 가격 ...
소득이 증가하면 주택소비자들은 주거공간의 면적에 대한 선호보다는 주택의 양호한 질과 입지환경을 더 선호한다. 양호한 주택의 질과 입지환경 특성에 대한 주택소비자의 선호도가 높아지면 이는 주택가격의 상승에 영향을 미치게 된다. 실제로 우리나라는 과거에 비해 소득이 상당히 증가하였으며 주택의 질도 월등히 향상되었다. 주택가격 또한 이에 상응하여 높아졌다. 이와 같이, 주택의 내재가치가 높아짐에 따라 주택가격 또한 상승하였다면 주거의 ‘어떠한’ 특성에 대해 소비자가 ‘어떻게’ 반응하여 주택가격이 ‘얼마나’ 상승했는지가 중요한 논점이 된다. 따라서 주거특성을 이용하여 주택가격의 수준 및 가격상승률을 검토하는 것은 중요하다. 그러나 지금까지 주거특성과 주택가격 수준의 상관관계에 대한 연구는 많았으나 주거특성을 이용한 주택가격상승률의 연구는 거의 다루어지지 않았다. 따라서 본 연구는, 재건축 사업이 완료된 아파트와 재건축 사업이 가능한 재고아파트를 대상으로 주거특성 변수가 아파트 가격과 가격상승률에 미치는 영향을 비교분석하고자 한다. 이를 통해, 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 소비자가 어떤 주거특성을 더 선호하며 주거특성의 변화에 얼마나 민감하게 반응하는지 규명하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 재건축 완료 아파트 가격 요인 분석 결과, 가격요인은 세대수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 종합병원 인접 여부, 강남 4구 지역성, 과거시세, 시차변수이며 가격상승률 요인은 지하철역 개수, 과거시세, 시차 변수이다. 재건축 완료 아파트 가격과 가격상승률의 공통 요인은 지하철역 개수, 과거시세, 시차변수이며 결정적인 차이를 나타내는 요인은 초등학교 인접여부, 종합병원 인접여부와 강남 4구 지역성이다. 둘째, 서울시 재건축 가능 재고아파트 가격 요인 분석 결과, 가격요인은 용적률, 준공연수, 지하철역 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접여부, 강남 4구 지역성 여부, 과거시세이며 가격상승률 요인은 준공연수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접 여부,강남 4구 지역성 여부, 과거시세이다. 재건축 가능 재고아파트의 가격과 가격상승률에 공통적으로 영향을 미치는 요인은 용적률, 준공연수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접여부, 강남 4구 지역성 여부, 과거시세이다. 특히 용적률, 준공연수, 지하철역, 한강공원 인접여부, 강남 4구 인접여부와 같은 5개 요인은 가격과 가격상승률에 큰 영향을 미친다. 셋째, 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격요인 비교 결과, 지하철역 개수, 초등학교 인접여부, 강남 4구 지역성, 과거시세가 공통적으로 가격에 영향을 준다. 이 때, 과거시세는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격에 정(+)의 영향을 준다. 용적률, 준공연수, 종합병원 인접여부, 한강공원 인접여부, 시차는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격 형성에 차이를 보이는 요인이다. 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률 요인 비교 결과, 지하철역 개수, 과거시세가 공통적으로 가격상승률에 영향을 준다. 이 때, 과거시세는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률에 부(-)의 영향을 준다. 준공연수, 편의시설 개수, 한강공원 인접여부, 시차는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률에 차이를 보이는 요인이다. 용적률, 강남 4구 지역성, 한강공원 인접여부는 재건축 완료 아파트의 가격과 가격상승률 요인은 아니지만 재건축 가능 재고아파트의 가격과 가격상승률에는 큰 영향을 미친다. 넷째, 과거시세와 시차변수는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트 모두, 가격은 상승시키지만 가격상승률은 하락시킨다. 이는 재건축사업이 완료된 후의 아파트 가격수준은 가격상승폭 증감과 상관없이 지속적으로 상승함을 의미한다. 그러나 시간이 경과할수록 감가상각 및 주변의 새로운 재건축아파트 단지의 공급으로 인해 해당 아파트에 대한 선호도가 감소하여 가격상승폭(가격상승률)은 줄어들게 된다. 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째, 1인 가구의 증가와 같은 가구유형의 변화는 강남지역 거주와 지하철역과의 접근성을 선호하는 사람들의 수요를 증가시켰고 이로 인해 해당 특성의 가치가 증가하여 아파트 가격에 영향을 주었다. 우리나라는 앞으로도 계속 1인 가구가 증가할 것으로 예상되므로 강남 4구 지역과 지하철역과의 좋은 접근성에 대한 수요는 앞으로도 계속 증가할 것이다. 이로 인해 해당 지역의 아파트 가격과 아파트 가격상승률 또한 지속적으로 상승할 것이다. 둘째, 준공연수가 증가함에 따라 주택의 물리적인 노후도가 심해져 주택서비스의 질이 떨어짐에도 불구하고 가격상승률이 상승한다. 이는 재건축이 가능한 재고아파트의 수요자들은, 주택의 물리적인 노후화와는 관계없이 좋은 입지요건과 향후 재건축 사업을 통해 주택가치가 증가할 수 있는 주거특성을 더 선호하는 것을 나타낸다. 따라서 본 연구는, 아파트 내재가치의 상승에 직접적인 영향을 주는 변수들로 인해 미래의 자산가치가 한 번에 자본화 되어 자산가치가 상승하는 현상을 거품으로 바라보는 것이 옳지 않음을 시사한다.
소득이 증가하면 주택소비자들은 주거공간의 면적에 대한 선호보다는 주택의 양호한 질과 입지환경을 더 선호한다. 양호한 주택의 질과 입지환경 특성에 대한 주택소비자의 선호도가 높아지면 이는 주택가격의 상승에 영향을 미치게 된다. 실제로 우리나라는 과거에 비해 소득이 상당히 증가하였으며 주택의 질도 월등히 향상되었다. 주택가격 또한 이에 상응하여 높아졌다. 이와 같이, 주택의 내재가치가 높아짐에 따라 주택가격 또한 상승하였다면 주거의 ‘어떠한’ 특성에 대해 소비자가 ‘어떻게’ 반응하여 주택가격이 ‘얼마나’ 상승했는지가 중요한 논점이 된다. 따라서 주거특성을 이용하여 주택가격의 수준 및 가격상승률을 검토하는 것은 중요하다. 그러나 지금까지 주거특성과 주택가격 수준의 상관관계에 대한 연구는 많았으나 주거특성을 이용한 주택가격상승률의 연구는 거의 다루어지지 않았다. 따라서 본 연구는, 재건축 사업이 완료된 아파트와 재건축 사업이 가능한 재고아파트를 대상으로 주거특성 변수가 아파트 가격과 가격상승률에 미치는 영향을 비교분석하고자 한다. 이를 통해, 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 소비자가 어떤 주거특성을 더 선호하며 주거특성의 변화에 얼마나 민감하게 반응하는지 규명하는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 재건축 완료 아파트 가격 요인 분석 결과, 가격요인은 세대수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 종합병원 인접 여부, 강남 4구 지역성, 과거시세, 시차변수이며 가격상승률 요인은 지하철역 개수, 과거시세, 시차 변수이다. 재건축 완료 아파트 가격과 가격상승률의 공통 요인은 지하철역 개수, 과거시세, 시차변수이며 결정적인 차이를 나타내는 요인은 초등학교 인접여부, 종합병원 인접여부와 강남 4구 지역성이다. 둘째, 서울시 재건축 가능 재고아파트 가격 요인 분석 결과, 가격요인은 용적률, 준공연수, 지하철역 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접여부, 강남 4구 지역성 여부, 과거시세이며 가격상승률 요인은 준공연수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접 여부,강남 4구 지역성 여부, 과거시세이다. 재건축 가능 재고아파트의 가격과 가격상승률에 공통적으로 영향을 미치는 요인은 용적률, 준공연수, 지하철역 개수, 편의시설 개수, 초등학교 인접 여부, 한강공원 인접여부, 강남 4구 지역성 여부, 과거시세이다. 특히 용적률, 준공연수, 지하철역, 한강공원 인접여부, 강남 4구 인접여부와 같은 5개 요인은 가격과 가격상승률에 큰 영향을 미친다. 셋째, 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격요인 비교 결과, 지하철역 개수, 초등학교 인접여부, 강남 4구 지역성, 과거시세가 공통적으로 가격에 영향을 준다. 이 때, 과거시세는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격에 정(+)의 영향을 준다. 용적률, 준공연수, 종합병원 인접여부, 한강공원 인접여부, 시차는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격 형성에 차이를 보이는 요인이다. 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률 요인 비교 결과, 지하철역 개수, 과거시세가 공통적으로 가격상승률에 영향을 준다. 이 때, 과거시세는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률에 부(-)의 영향을 준다. 준공연수, 편의시설 개수, 한강공원 인접여부, 시차는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트의 가격상승률에 차이를 보이는 요인이다. 용적률, 강남 4구 지역성, 한강공원 인접여부는 재건축 완료 아파트의 가격과 가격상승률 요인은 아니지만 재건축 가능 재고아파트의 가격과 가격상승률에는 큰 영향을 미친다. 넷째, 과거시세와 시차변수는 재건축 완료 아파트와 재건축 가능 재고아파트 모두, 가격은 상승시키지만 가격상승률은 하락시킨다. 이는 재건축사업이 완료된 후의 아파트 가격수준은 가격상승폭 증감과 상관없이 지속적으로 상승함을 의미한다. 그러나 시간이 경과할수록 감가상각 및 주변의 새로운 재건축아파트 단지의 공급으로 인해 해당 아파트에 대한 선호도가 감소하여 가격상승폭(가격상승률)은 줄어들게 된다. 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째, 1인 가구의 증가와 같은 가구유형의 변화는 강남지역 거주와 지하철역과의 접근성을 선호하는 사람들의 수요를 증가시켰고 이로 인해 해당 특성의 가치가 증가하여 아파트 가격에 영향을 주었다. 우리나라는 앞으로도 계속 1인 가구가 증가할 것으로 예상되므로 강남 4구 지역과 지하철역과의 좋은 접근성에 대한 수요는 앞으로도 계속 증가할 것이다. 이로 인해 해당 지역의 아파트 가격과 아파트 가격상승률 또한 지속적으로 상승할 것이다. 둘째, 준공연수가 증가함에 따라 주택의 물리적인 노후도가 심해져 주택서비스의 질이 떨어짐에도 불구하고 가격상승률이 상승한다. 이는 재건축이 가능한 재고아파트의 수요자들은, 주택의 물리적인 노후화와는 관계없이 좋은 입지요건과 향후 재건축 사업을 통해 주택가치가 증가할 수 있는 주거특성을 더 선호하는 것을 나타낸다. 따라서 본 연구는, 아파트 내재가치의 상승에 직접적인 영향을 주는 변수들로 인해 미래의 자산가치가 한 번에 자본화 되어 자산가치가 상승하는 현상을 거품으로 바라보는 것이 옳지 않음을 시사한다.
As incomes rise, home consumers prefer better housing quality and location rather than preference for residential space. If the price of housing has risen as the intrinsic value of the house has increased, what is the 'how' the consumer reacts to the 'what' characteristic of the house. However, ther...
As incomes rise, home consumers prefer better housing quality and location rather than preference for residential space. If the price of housing has risen as the intrinsic value of the house has increased, what is the 'how' the consumer reacts to the 'what' characteristic of the house. However, there have been many studies on the correlation between housing characteristics and house price level, but the study of housing price increase rate using the characteristics of housing has rarely been studied. Therefore, this study aims to analyze the effects of housing characteristics on apartment prices and price increases for apartments that have been rebuilt in Seoul and for apartment buildings that can be rebuilt. The purpose of this study is to investigate how residential properties are preferred by consumers of reconstructed apartments and reconstructable inventory apartments and how they respond to changes in housing characteristics. The main results of this study are as follows. First, the common factors of the rebuilt apartment price and price increase rate are subway station number, proximity to elementary school, past market price, time difference. Second, factors affecting the price and price increase rate of reconstructible inventory apartment are the volume ratio, the completion period, the number of subway stations, the number of convenience facilities, the proximity of elementary school, the proximity of Han-river Park, Especially, five factors such as the volume ratio, the middle training, the subway station, the proximity of Han-river Park, and the proximity of Gangnam 4 district have a great influence on price and price increase rate. Third, when comparing the factors affecting the price and price increase rate of the reconstructed apartment and the reconstructable inventory apartment, the factors affecting in common are the number of subway stations and the past price. The biggest difference is the floor area ratio, And whether it is adjacent to Han River Park. It is not the price and rate of rise of the reconstructed apartment, but the price and price increase rate of the reconstructable inventory apartment have a big influence.
As incomes rise, home consumers prefer better housing quality and location rather than preference for residential space. If the price of housing has risen as the intrinsic value of the house has increased, what is the 'how' the consumer reacts to the 'what' characteristic of the house. However, there have been many studies on the correlation between housing characteristics and house price level, but the study of housing price increase rate using the characteristics of housing has rarely been studied. Therefore, this study aims to analyze the effects of housing characteristics on apartment prices and price increases for apartments that have been rebuilt in Seoul and for apartment buildings that can be rebuilt. The purpose of this study is to investigate how residential properties are preferred by consumers of reconstructed apartments and reconstructable inventory apartments and how they respond to changes in housing characteristics. The main results of this study are as follows. First, the common factors of the rebuilt apartment price and price increase rate are subway station number, proximity to elementary school, past market price, time difference. Second, factors affecting the price and price increase rate of reconstructible inventory apartment are the volume ratio, the completion period, the number of subway stations, the number of convenience facilities, the proximity of elementary school, the proximity of Han-river Park, Especially, five factors such as the volume ratio, the middle training, the subway station, the proximity of Han-river Park, and the proximity of Gangnam 4 district have a great influence on price and price increase rate. Third, when comparing the factors affecting the price and price increase rate of the reconstructed apartment and the reconstructable inventory apartment, the factors affecting in common are the number of subway stations and the past price. The biggest difference is the floor area ratio, And whether it is adjacent to Han River Park. It is not the price and rate of rise of the reconstructed apartment, but the price and price increase rate of the reconstructable inventory apartment have a big influence.
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