해당 연구는 선 사건 후 제도의 대한민국 사회구조 속에서 약 37년간, 업무시설과 공동주택의 용도를 수행해온 오피스텔의 정의에 대한 질문과 새로운 공동주택으로서의 가능성 검토로부터 시작되었다. 1984년 7월 26일자 매일경제 11면에 최초로 오피스텔이 소개된 이후, 전국 각 지역에 수많은 오피스텔이 건립되었고, 초기에는 사무공간을 주로 겸하고 늘어난 업무시간에 따라 숙식하기도 하면서 일부 주거기능을 가진 상태였으나 차츰 주거 목적으로만 사용되었고 어느새 가장 선호받는 주거 건축물 중 하나로 자리잡은 오피스텔은 우리 사회에서는 이미 주택의 역할을 수행하고 있다. 그러나 탄생부터 지금까지, 건축법상 업무시설이자, 주택법상 준주택으로 두 가지의 용도를 지니고 있으며, 국토교통부의 오피스텔 건축기준이 법적 설계기준 역할을 수행하고 있다. 이러다 보니, 허가권자의 재량에 따라 각기각색의 오피스텔이 등장하기 시작했고 오피스텔은 건축법에 근거한 신개념 공동주택으로 변질되어 주거환경성은 열악해지고 임대료는 더욱 올라가는 현상이 발생하였다. 또한, 개발업자의 과잉 홍보에 피해를 보는 소비자가 늘어나는 형국이다. 해당 연구는 불분명한 법적체계와 용도를 지닌 오피스텔의 체계화를 다루고자하는 목적을 지니며, 그 중 공동주택에 준하는 크기를 가진 ...
해당 연구는 선 사건 후 제도의 대한민국 사회구조 속에서 약 37년간, 업무시설과 공동주택의 용도를 수행해온 오피스텔의 정의에 대한 질문과 새로운 공동주택으로서의 가능성 검토로부터 시작되었다. 1984년 7월 26일자 매일경제 11면에 최초로 오피스텔이 소개된 이후, 전국 각 지역에 수많은 오피스텔이 건립되었고, 초기에는 사무공간을 주로 겸하고 늘어난 업무시간에 따라 숙식하기도 하면서 일부 주거기능을 가진 상태였으나 차츰 주거 목적으로만 사용되었고 어느새 가장 선호받는 주거 건축물 중 하나로 자리잡은 오피스텔은 우리 사회에서는 이미 주택의 역할을 수행하고 있다. 그러나 탄생부터 지금까지, 건축법상 업무시설이자, 주택법상 준주택으로 두 가지의 용도를 지니고 있으며, 국토교통부의 오피스텔 건축기준이 법적 설계기준 역할을 수행하고 있다. 이러다 보니, 허가권자의 재량에 따라 각기각색의 오피스텔이 등장하기 시작했고 오피스텔은 건축법에 근거한 신개념 공동주택으로 변질되어 주거환경성은 열악해지고 임대료는 더욱 올라가는 현상이 발생하였다. 또한, 개발업자의 과잉 홍보에 피해를 보는 소비자가 늘어나는 형국이다. 해당 연구는 불분명한 법적체계와 용도를 지닌 오피스텔의 체계화를 다루고자하는 목적을 지니며, 그 중 공동주택에 준하는 크기를 가진 전용면적 60~85㎡ 사이의 오피스텔들을 대상으로 진행되었고, 그 방법은 다음과 같다. 첫째, 오피스텔의 정확한 주거현황 분석을 위해 오피스텔의 배경, 오피스텔 건축기준, 건축법, 주택법, 기타 관계법령을 분석하였다. 둘째, 현재 주거시장에서 오피스텔이 각광받는 이유와 세금 관련 제도 현황의 차이도 파악하여 건축 외적으로도 두 건물이 어떻게 다른지를 알아보았다. 셋째, 직접적인 현황분석을 위해 위례신도시를 지리적 범위 및 물리적 범위로 선정하였고 주택시장의 빠른 트렌드 변화를 고려하여 최근 3~5년안에 해당지역 내에 지어진 오피스텔 및 공동주택 총 6개를 직접 비교하는 대상으로 설정하였다. 넷째, 연구대상들을 기준으로 오피스텔의 주거현황분석을 진행하였다. 비교 항목에서 연구대상의 입면계획은 작성자 개인의 주관적 디자인 기준이 다소 포함될 우려가 있어 배제하였다. 마지막으로 비교대상의 개요, 입지, 배치계획, 동평면계획, 단위세대 계획 등을 검토하여 공통점과 차이점을 서술하였고 해당 연구의 한계점과 결과를 도출할 수 있었다.
결론은 다음과 같다. 첫째, 두 용도를 지닌 오피스텔에 대한 제도적 정의 재정립이 필요하다. 비록 오피스텔이 탄생부터 지금까지 두 용도를 인정받아 왔지만, 이러한 풍조는 제 2,3의 오피스텔의 탄생을 야기할수 있으며, 근거하는 법령이 달라서 생기는 초기 혼란은 설계자, 시공자, 허가권자에게만 국한되지 않고 해당 건물을 구입하는 소비자에게 금전적, 정신적 손실을 불러올 수 있다. 최근 다양한 소형 업무시설들이 등장하여 오피스텔의 업무시설 기능이 상대적으로 약화된 것 또한 그 이유이다. 공유 오피스의 흥행은 업무시설로서의 오피스텔이 경쟁력을 잃었다는 것을 의미하며, 더 이상 오피스텔이 업무용으로 사용되지 않는다면 준주택의 형태로 전환하여 주택법의 적용을 받는 시설로 전환하는 방법을 검토해 볼 필요가 있다.
둘째, 공동주택으로서의 오피스텔에 대한 긍정적 가능성에 집중해야 한다. 정의와는 상관없이, 현재 우리나라의 주거 시장에서 가장 주목받는 주거 형태라는 점을 인정하고, 소비자들이 훌륭한 주거환경성을 지닌 오피스텔을 구매할 수 있도록, 건축가들이 보다 자유롭게 디자인 할 수 있는 환경을 조성해주어야 한다. 자유 시장경제 체제 특성상 국내 주택시장은 값비싼 공동주택과 해당 단위세대 계획에만 초점이 맞춰져있으며 준주택에 해당하는 오피스텔은 주거보다 투자를 통한 수익 획득에 집중하는 것이 현실이다. 또한 업무시설용지, 준주거 용지, 일반상업용지 등 다소 토지비용이 높은 대지에 주로 지어지고 있어 소형평형임에도 터무니 없는 임대료가 책정되고 주거환경성은 더욱 열악해지고 있다. 실제로 거주자가 이득을 보는 부분은 편리한 교통 인프라와 대형상업시설 정도이다. 정북 및 채광방향 이격거리, 인동거리 등의 적용을 받을 의무가 없기에 소형평형으로 한 층을 가득채워 최고높이 까지 지어지는 이러한 현상이 지속된다면, 또 다른 사회적 문제를 야기할 가능성이 있다. 준주택에 오히려 일조 확보 등을 위한 법적사항을 적용하고 공동주택에 비적용한다면 준주택의 주거환경성은 향상되고 공동주택의 디자인은 특화 되어 시장에서 다양한 상품들이 주목받을 가능성이 있다. 서울시에서 진행하는 역세권 청년주택처럼 개발사업자와 소비자가 모두 공존할 수 있는, 국가의 재정적 지원과 제도적 정비가 절실한 상황으로 판단된다.
해당 연구는 사회 현상을 담아내지 못하는 부실한 제도속에서, 두 용도를 지니고 탄생한 오피스텔에 대한 질문으로 시작하여 오피스텔과 공동주택의 법적차이를 분석하고 정의를 논의하였으며, 끝은 오피스텔을 포함한 준주택의 올바른 발전방향은 무엇인지를 확인해 보는 연구이다. 좀 더 많은 소비자에게 더 나은 주거환경을 선사할 수 있는, 실증적인 후속 연구가 앞으로도 진행되길 기대해 본다.
해당 연구는 선 사건 후 제도의 대한민국 사회구조 속에서 약 37년간, 업무시설과 공동주택의 용도를 수행해온 오피스텔의 정의에 대한 질문과 새로운 공동주택으로서의 가능성 검토로부터 시작되었다. 1984년 7월 26일자 매일경제 11면에 최초로 오피스텔이 소개된 이후, 전국 각 지역에 수많은 오피스텔이 건립되었고, 초기에는 사무공간을 주로 겸하고 늘어난 업무시간에 따라 숙식하기도 하면서 일부 주거기능을 가진 상태였으나 차츰 주거 목적으로만 사용되었고 어느새 가장 선호받는 주거 건축물 중 하나로 자리잡은 오피스텔은 우리 사회에서는 이미 주택의 역할을 수행하고 있다. 그러나 탄생부터 지금까지, 건축법상 업무시설이자, 주택법상 준주택으로 두 가지의 용도를 지니고 있으며, 국토교통부의 오피스텔 건축기준이 법적 설계기준 역할을 수행하고 있다. 이러다 보니, 허가권자의 재량에 따라 각기각색의 오피스텔이 등장하기 시작했고 오피스텔은 건축법에 근거한 신개념 공동주택으로 변질되어 주거환경성은 열악해지고 임대료는 더욱 올라가는 현상이 발생하였다. 또한, 개발업자의 과잉 홍보에 피해를 보는 소비자가 늘어나는 형국이다. 해당 연구는 불분명한 법적체계와 용도를 지닌 오피스텔의 체계화를 다루고자하는 목적을 지니며, 그 중 공동주택에 준하는 크기를 가진 전용면적 60~85㎡ 사이의 오피스텔들을 대상으로 진행되었고, 그 방법은 다음과 같다. 첫째, 오피스텔의 정확한 주거현황 분석을 위해 오피스텔의 배경, 오피스텔 건축기준, 건축법, 주택법, 기타 관계법령을 분석하였다. 둘째, 현재 주거시장에서 오피스텔이 각광받는 이유와 세금 관련 제도 현황의 차이도 파악하여 건축 외적으로도 두 건물이 어떻게 다른지를 알아보았다. 셋째, 직접적인 현황분석을 위해 위례신도시를 지리적 범위 및 물리적 범위로 선정하였고 주택시장의 빠른 트렌드 변화를 고려하여 최근 3~5년안에 해당지역 내에 지어진 오피스텔 및 공동주택 총 6개를 직접 비교하는 대상으로 설정하였다. 넷째, 연구대상들을 기준으로 오피스텔의 주거현황분석을 진행하였다. 비교 항목에서 연구대상의 입면계획은 작성자 개인의 주관적 디자인 기준이 다소 포함될 우려가 있어 배제하였다. 마지막으로 비교대상의 개요, 입지, 배치계획, 동평면계획, 단위세대 계획 등을 검토하여 공통점과 차이점을 서술하였고 해당 연구의 한계점과 결과를 도출할 수 있었다.
결론은 다음과 같다. 첫째, 두 용도를 지닌 오피스텔에 대한 제도적 정의 재정립이 필요하다. 비록 오피스텔이 탄생부터 지금까지 두 용도를 인정받아 왔지만, 이러한 풍조는 제 2,3의 오피스텔의 탄생을 야기할수 있으며, 근거하는 법령이 달라서 생기는 초기 혼란은 설계자, 시공자, 허가권자에게만 국한되지 않고 해당 건물을 구입하는 소비자에게 금전적, 정신적 손실을 불러올 수 있다. 최근 다양한 소형 업무시설들이 등장하여 오피스텔의 업무시설 기능이 상대적으로 약화된 것 또한 그 이유이다. 공유 오피스의 흥행은 업무시설로서의 오피스텔이 경쟁력을 잃었다는 것을 의미하며, 더 이상 오피스텔이 업무용으로 사용되지 않는다면 준주택의 형태로 전환하여 주택법의 적용을 받는 시설로 전환하는 방법을 검토해 볼 필요가 있다.
둘째, 공동주택으로서의 오피스텔에 대한 긍정적 가능성에 집중해야 한다. 정의와는 상관없이, 현재 우리나라의 주거 시장에서 가장 주목받는 주거 형태라는 점을 인정하고, 소비자들이 훌륭한 주거환경성을 지닌 오피스텔을 구매할 수 있도록, 건축가들이 보다 자유롭게 디자인 할 수 있는 환경을 조성해주어야 한다. 자유 시장경제 체제 특성상 국내 주택시장은 값비싼 공동주택과 해당 단위세대 계획에만 초점이 맞춰져있으며 준주택에 해당하는 오피스텔은 주거보다 투자를 통한 수익 획득에 집중하는 것이 현실이다. 또한 업무시설용지, 준주거 용지, 일반상업용지 등 다소 토지비용이 높은 대지에 주로 지어지고 있어 소형평형임에도 터무니 없는 임대료가 책정되고 주거환경성은 더욱 열악해지고 있다. 실제로 거주자가 이득을 보는 부분은 편리한 교통 인프라와 대형상업시설 정도이다. 정북 및 채광방향 이격거리, 인동거리 등의 적용을 받을 의무가 없기에 소형평형으로 한 층을 가득채워 최고높이 까지 지어지는 이러한 현상이 지속된다면, 또 다른 사회적 문제를 야기할 가능성이 있다. 준주택에 오히려 일조 확보 등을 위한 법적사항을 적용하고 공동주택에 비적용한다면 준주택의 주거환경성은 향상되고 공동주택의 디자인은 특화 되어 시장에서 다양한 상품들이 주목받을 가능성이 있다. 서울시에서 진행하는 역세권 청년주택처럼 개발사업자와 소비자가 모두 공존할 수 있는, 국가의 재정적 지원과 제도적 정비가 절실한 상황으로 판단된다.
해당 연구는 사회 현상을 담아내지 못하는 부실한 제도속에서, 두 용도를 지니고 탄생한 오피스텔에 대한 질문으로 시작하여 오피스텔과 공동주택의 법적차이를 분석하고 정의를 논의하였으며, 끝은 오피스텔을 포함한 준주택의 올바른 발전방향은 무엇인지를 확인해 보는 연구이다. 좀 더 많은 소비자에게 더 나은 주거환경을 선사할 수 있는, 실증적인 후속 연구가 앞으로도 진행되길 기대해 본다.
This study questions the definition of officetels, which have been used as both business facilities and apartment housing for about 37 years in the reactive, rather than proactive, system of Korean society, and investigates their feasibility as new apartment housing. Since the first officetel was in...
This study questions the definition of officetels, which have been used as both business facilities and apartment housing for about 37 years in the reactive, rather than proactive, system of Korean society, and investigates their feasibility as new apartment housing. Since the first officetel was introduced on page 11 of the Maeil Business Newspaper on July 26th, 1984, a plethora of officetels have been built across the country. Initially, officetels were used primarily as office space and occasionally for eating and sleeping as well with the increase of working hours. Gradually, officetels have been used for residential purposes only, in no time settled as one of the most preferred residential buildings, and functioned as residential housing in Korea. Yet, since their birth until now, officetels have served for a dual purpose, i.e. business facilities under Building Codes and semi-houses under Housing Act, with the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s Officetel Building Standard accepted as the lawful design standard. Thus, a variety of officetels have sprung up at the discretion of authorizing officials, while officetels have been transformed into a new concept of apartment housing based on Building Codes, triggering the poorer housing conditions and higher rents. In addition, an increasing number of consumers suffer for developers’ exaggerated ads.
To deal with the systematization of officetels characterized by ambiguous statutory provisions and a dual purpose, this study investigates officetels whose exclusive use space is 60~85㎡ equivalent to apartment housing, using the following methods. First, to find out the accurate residential conditions of officetels, this paper analyzes the background, building standard, Building Codes, Housing Act and other Acts and subordinate statutes relevant to officetels. Second, this paper also illuminates why officetels are well-received at present in housing market, as well as differences in tax system and architecture between the two types of buildings. Third, for an empirical case analysis, this paper limits its geographical and physical scopes to Wirye New Town, and compares 6 officetels and apartment housing built in Wirye over the past 3-5 years, considering the fast changing trends in housing market. Fourth, based on the selected buildings, this paper analyzes the residential condition of officetels. The elevation of those buildings is excluded from the comparison for fear of the author’s subjective design standard affecting the results. Finally, this paper reviews the overviews, locations, layout planning, floor plans and unit plans to describe similarities and differences before deriving its limitations and conclusions.
The foregoing comparative analysis highlights the following findings. First, it is essential to overhaul the institutional arrangements concerning the dual-purpose officetels. The permission for officetels to be used for commercial and residential purposes since their birth until now has caused a second and third ones to follow, whilst the initial confusion resulting from different applicable Acts affects architects, builders and authorizing officials and also may bring financial and psychological distress to buyers. The emergence of diverse small business facilities weakening officentels’ commercial functionality is another reason. The sensational success of serviced offices implies the declining competitive advantage of officetels as business facilities, which warrants the need to convert the officetels which are not used for business purposes into semi-houses covered by the Housing Act.
Second, it is necessary to focus on the positive feasibility of officetels as apartment housing. Regardless of definitions, it is crucial to acknowledge officetels draw more attention than any other residential housing types now in Korean housing market, and to facilitate the environment where architects more freely design officetels offering excellent living conditions to consumers. Against the backdrop of free-market economy, domestic housing market focuses on high-priced apartment housing and unit plans, whereas officetels as semi-houses are regarded as a means of income generation rather than residential housing. Also, built on costly lands for business facilities, semi-residential areas and general commercial properties, officetel rents are absurdly high for their sizes and their residential environment is deteriorating further. Indeed, the benefits occupants receive from officetels are limited to convenient transport infra and large-scale commercial facilities. Free from the obligations to meet such requirements as north facing, day lighting, separation distance and distance between buildings, officetels are continuously built to maximum allowable heights with each floor filled with small units, which is likely to cause other social challenges. Should the statutory requirement of sunlight be applied to semi-houses instead of apartment housing, the residential environment of semi-houses will improve and apartment housing design will become specialized, which will help diversify properties on the market. It is urgent for the central government to take the initiative in financial support and institutional arrangements so that both developers and consumers will coexist as exemplified by the Housing for Youths driven by Seoul City. Raising questions about dual-purpose officetels engendered by the institutional system failing to keep abreast of the housing trends in wider society, this paper analyzes the differences in statutory provisions between officetels and apartment housing, discusses relevant definitions, and proposes desirable alternatives for the development of semi-houses including officetels. Further empirical studies are needed to improve the residential environment for the benefit of consumers.
This study questions the definition of officetels, which have been used as both business facilities and apartment housing for about 37 years in the reactive, rather than proactive, system of Korean society, and investigates their feasibility as new apartment housing. Since the first officetel was introduced on page 11 of the Maeil Business Newspaper on July 26th, 1984, a plethora of officetels have been built across the country. Initially, officetels were used primarily as office space and occasionally for eating and sleeping as well with the increase of working hours. Gradually, officetels have been used for residential purposes only, in no time settled as one of the most preferred residential buildings, and functioned as residential housing in Korea. Yet, since their birth until now, officetels have served for a dual purpose, i.e. business facilities under Building Codes and semi-houses under Housing Act, with the Ministry of Land, Infrastructure and Transport’s Officetel Building Standard accepted as the lawful design standard. Thus, a variety of officetels have sprung up at the discretion of authorizing officials, while officetels have been transformed into a new concept of apartment housing based on Building Codes, triggering the poorer housing conditions and higher rents. In addition, an increasing number of consumers suffer for developers’ exaggerated ads.
To deal with the systematization of officetels characterized by ambiguous statutory provisions and a dual purpose, this study investigates officetels whose exclusive use space is 60~85㎡ equivalent to apartment housing, using the following methods. First, to find out the accurate residential conditions of officetels, this paper analyzes the background, building standard, Building Codes, Housing Act and other Acts and subordinate statutes relevant to officetels. Second, this paper also illuminates why officetels are well-received at present in housing market, as well as differences in tax system and architecture between the two types of buildings. Third, for an empirical case analysis, this paper limits its geographical and physical scopes to Wirye New Town, and compares 6 officetels and apartment housing built in Wirye over the past 3-5 years, considering the fast changing trends in housing market. Fourth, based on the selected buildings, this paper analyzes the residential condition of officetels. The elevation of those buildings is excluded from the comparison for fear of the author’s subjective design standard affecting the results. Finally, this paper reviews the overviews, locations, layout planning, floor plans and unit plans to describe similarities and differences before deriving its limitations and conclusions.
The foregoing comparative analysis highlights the following findings. First, it is essential to overhaul the institutional arrangements concerning the dual-purpose officetels. The permission for officetels to be used for commercial and residential purposes since their birth until now has caused a second and third ones to follow, whilst the initial confusion resulting from different applicable Acts affects architects, builders and authorizing officials and also may bring financial and psychological distress to buyers. The emergence of diverse small business facilities weakening officentels’ commercial functionality is another reason. The sensational success of serviced offices implies the declining competitive advantage of officetels as business facilities, which warrants the need to convert the officetels which are not used for business purposes into semi-houses covered by the Housing Act.
Second, it is necessary to focus on the positive feasibility of officetels as apartment housing. Regardless of definitions, it is crucial to acknowledge officetels draw more attention than any other residential housing types now in Korean housing market, and to facilitate the environment where architects more freely design officetels offering excellent living conditions to consumers. Against the backdrop of free-market economy, domestic housing market focuses on high-priced apartment housing and unit plans, whereas officetels as semi-houses are regarded as a means of income generation rather than residential housing. Also, built on costly lands for business facilities, semi-residential areas and general commercial properties, officetel rents are absurdly high for their sizes and their residential environment is deteriorating further. Indeed, the benefits occupants receive from officetels are limited to convenient transport infra and large-scale commercial facilities. Free from the obligations to meet such requirements as north facing, day lighting, separation distance and distance between buildings, officetels are continuously built to maximum allowable heights with each floor filled with small units, which is likely to cause other social challenges. Should the statutory requirement of sunlight be applied to semi-houses instead of apartment housing, the residential environment of semi-houses will improve and apartment housing design will become specialized, which will help diversify properties on the market. It is urgent for the central government to take the initiative in financial support and institutional arrangements so that both developers and consumers will coexist as exemplified by the Housing for Youths driven by Seoul City. Raising questions about dual-purpose officetels engendered by the institutional system failing to keep abreast of the housing trends in wider society, this paper analyzes the differences in statutory provisions between officetels and apartment housing, discusses relevant definitions, and proposes desirable alternatives for the development of semi-houses including officetels. Further empirical studies are needed to improve the residential environment for the benefit of consumers.
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