도시의 상업지역 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다. 은 다양한 재화와 서비스가 집중된 곳으로 도시의 위상을 결정하고 도시의 발전 가능성을 예측할 수 있는 중요한 기능지역이지만, 수요추정 과정을 거쳐 산출된 상업용지 商業用地 : 상업 시설을 건설하는 데 쓰이는 땅으로 추정(소요)면적에서 이 용어를 사용 한다. 규모의 적정성에 대한 사후검증이 어렵고, 공실률과 같은 통계자료가 한정적이고 편의시설 부족으로 인한 민원발생 또는 상업용지 장기 미 매각 등의 현상으로 인해 상업용지의 과소․과다 계획이 지적되는 실정이다. 지방도시는 인구 저성장의 도시임에도 과다 수요추정을 하고 있는 실정이어서 어디에 문제가 있는지에 대하여 실태연구가 필요하다. 도시계획을 수립 할 때 실제 용지 수요추정은 대부분 수요 추정공식에 의존하고 있으나, 공식의 매개변수인 상수 값 등은 일정한 기준 없이 적용되어 신뢰성에 상당한 의문이 있다. 상업용지의 수요 추정방법은 실무적으로 유사사례를 통한 원단위 또는 평균값 적용의 방법이 많이 사용된다. 특히 정책적으로 시행한 수도권 신도시 및 ...
도시의 상업지역 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다. 은 다양한 재화와 서비스가 집중된 곳으로 도시의 위상을 결정하고 도시의 발전 가능성을 예측할 수 있는 중요한 기능지역이지만, 수요추정 과정을 거쳐 산출된 상업용지 商業用地 : 상업 시설을 건설하는 데 쓰이는 땅으로 추정(소요)면적에서 이 용어를 사용 한다. 규모의 적정성에 대한 사후검증이 어렵고, 공실률과 같은 통계자료가 한정적이고 편의시설 부족으로 인한 민원발생 또는 상업용지 장기 미 매각 등의 현상으로 인해 상업용지의 과소․과다 계획이 지적되는 실정이다. 지방도시는 인구 저성장의 도시임에도 과다 수요추정을 하고 있는 실정이어서 어디에 문제가 있는지에 대하여 실태연구가 필요하다. 도시계획을 수립 할 때 실제 용지 수요추정은 대부분 수요 추정공식에 의존하고 있으나, 공식의 매개변수인 상수 값 등은 일정한 기준 없이 적용되어 신뢰성에 상당한 의문이 있다. 상업용지의 수요 추정방법은 실무적으로 유사사례를 통한 원단위 또는 평균값 적용의 방법이 많이 사용된다. 특히 정책적으로 시행한 수도권 신도시 및 혁신도시 등 대규모 택지개발사업의 경우 유사사례로 적용하여, 사업지구의 다양한 입지여건 및 지역현황에도 불구하고 획일적으로 적용해 왔음을 알 수 있다. 연구의 목적은 두 가지이다. 하나는, 저성장 도시(전남 5개 도시 및 전국 기성도시)와 신도시(수도권 신도시 및 혁신도시)의 상업용지 수요추정 기법의 실태를 분석하여 수요추정 문제점을 파악하는 것이며, 둘째는, 수요추정방법 중 가장 대표적으로 사용되는 수요추정 산식과 매개변수 표준화 제시로 상업용지 수요추정을 재산정하여 과다·과소의 편차를 알아보고 이후 계획 수립 시 인구 저성장 도시 및 신규 신도시 상업용지 수요추정 기법의 실질적인 개선을 위한 기초자료를 제공하고자 한다. 연구방법은 다음의 4단계로 진행하였다. 첫째 단계는 수요추정 관련규정 및 계획기준의 이론적 고찰과 상가 공실률 및 건축현황을 살펴봄으로써 수요추정 방법의 특징과 수요추정 영향요인을 도출하였다. 둘째 단계는 도시별 입지 유형 및 특징을 분석하고 상업용지 수요추정 기법과 그 결과를 종합분석 하였다. 셋째 단계는 상업용지 수요추정 기법의 문제점을 종합 분석하여 표준화된 수요추정 산식과 매개 변수 값 적용으로 재산정하여 도시별로 상업용지 수요추정 시 나타난 과다·과소 편차를 알아보았다. 마지막 넷째 단계로 과다·과소 편차 문제를 최소화하기 위해 향후 계획수립 시 합리적인 상업용지 수요추정 기법의 방안을 제시하였다. 본 연구는 다양한 도시의 상업용지 수요 추정기법 특징과 절차상의 오류를 검증하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다는 점에서 의미가 있으나, 실증적 분석을 통해 검증하고 대안을 제시하는 데는 미흡한 한계가 있어 향후, 해당 지역의 분양률과 공실률 증가 등의 시계열적 관측을 통한 통합분석과 업무시설, 오피스텔, 주상복합 등의 비상업시설 및 주거시설이 점유하는 수준 등을 고려한 분석이 보완될 필요가 있다. 이를 통해 수요추정 과정에서 사용된 원단위 등을 검증 개선하고, 도시규모와 입지특성 등을 고려한 수요추정 결과의 해석 및 조정방안을 보다 구체화할 수 있다면 향후 추진될 도시의 합리적인 상업용지의 수요추정을 위한 자료로써 활용될 수 있을 것이다.
도시의 상업지역 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다. 은 다양한 재화와 서비스가 집중된 곳으로 도시의 위상을 결정하고 도시의 발전 가능성을 예측할 수 있는 중요한 기능지역이지만, 수요추정 과정을 거쳐 산출된 상업용지 商業用地 : 상업 시설을 건설하는 데 쓰이는 땅으로 추정(소요)면적에서 이 용어를 사용 한다. 규모의 적정성에 대한 사후검증이 어렵고, 공실률과 같은 통계자료가 한정적이고 편의시설 부족으로 인한 민원발생 또는 상업용지 장기 미 매각 등의 현상으로 인해 상업용지의 과소․과다 계획이 지적되는 실정이다. 지방도시는 인구 저성장의 도시임에도 과다 수요추정을 하고 있는 실정이어서 어디에 문제가 있는지에 대하여 실태연구가 필요하다. 도시계획을 수립 할 때 실제 용지 수요추정은 대부분 수요 추정공식에 의존하고 있으나, 공식의 매개변수인 상수 값 등은 일정한 기준 없이 적용되어 신뢰성에 상당한 의문이 있다. 상업용지의 수요 추정방법은 실무적으로 유사사례를 통한 원단위 또는 평균값 적용의 방법이 많이 사용된다. 특히 정책적으로 시행한 수도권 신도시 및 혁신도시 등 대규모 택지개발사업의 경우 유사사례로 적용하여, 사업지구의 다양한 입지여건 및 지역현황에도 불구하고 획일적으로 적용해 왔음을 알 수 있다. 연구의 목적은 두 가지이다. 하나는, 저성장 도시(전남 5개 도시 및 전국 기성도시)와 신도시(수도권 신도시 및 혁신도시)의 상업용지 수요추정 기법의 실태를 분석하여 수요추정 문제점을 파악하는 것이며, 둘째는, 수요추정방법 중 가장 대표적으로 사용되는 수요추정 산식과 매개변수 표준화 제시로 상업용지 수요추정을 재산정하여 과다·과소의 편차를 알아보고 이후 계획 수립 시 인구 저성장 도시 및 신규 신도시 상업용지 수요추정 기법의 실질적인 개선을 위한 기초자료를 제공하고자 한다. 연구방법은 다음의 4단계로 진행하였다. 첫째 단계는 수요추정 관련규정 및 계획기준의 이론적 고찰과 상가 공실률 및 건축현황을 살펴봄으로써 수요추정 방법의 특징과 수요추정 영향요인을 도출하였다. 둘째 단계는 도시별 입지 유형 및 특징을 분석하고 상업용지 수요추정 기법과 그 결과를 종합분석 하였다. 셋째 단계는 상업용지 수요추정 기법의 문제점을 종합 분석하여 표준화된 수요추정 산식과 매개 변수 값 적용으로 재산정하여 도시별로 상업용지 수요추정 시 나타난 과다·과소 편차를 알아보았다. 마지막 넷째 단계로 과다·과소 편차 문제를 최소화하기 위해 향후 계획수립 시 합리적인 상업용지 수요추정 기법의 방안을 제시하였다. 본 연구는 다양한 도시의 상업용지 수요 추정기법 특징과 절차상의 오류를 검증하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다는 점에서 의미가 있으나, 실증적 분석을 통해 검증하고 대안을 제시하는 데는 미흡한 한계가 있어 향후, 해당 지역의 분양률과 공실률 증가 등의 시계열적 관측을 통한 통합분석과 업무시설, 오피스텔, 주상복합 등의 비상업시설 및 주거시설이 점유하는 수준 등을 고려한 분석이 보완될 필요가 있다. 이를 통해 수요추정 과정에서 사용된 원단위 등을 검증 개선하고, 도시규모와 입지특성 등을 고려한 수요추정 결과의 해석 및 조정방안을 보다 구체화할 수 있다면 향후 추진될 도시의 합리적인 상업용지의 수요추정을 위한 자료로써 활용될 수 있을 것이다.
The urban commercial area is a place where various goods and services are concentrated and an important functional area that can determine the status of the city and predict the development potential of the city. However, post verification of optimum size of the calculated commercial areas through d...
The urban commercial area is a place where various goods and services are concentrated and an important functional area that can determine the status of the city and predict the development potential of the city. However, post verification of optimum size of the calculated commercial areas through demanding procedures is difficult, complaint from the public caused by lack of convenience facilities without statistical data such as vacancy rate or under- or over-planning commercial areas with long term unsold issue are criticised. Especially, it is necessary to conduct field research of problem cause, since local cities that are low growth tend to excessively estimate demanding. When establishing urban planning, the actual land demand estimation mostly depends on the demand estimation formula, however, reliability of the formula parameters such as constant values which are applied without certain standard are questioned. The demanding estimation method of the commercial areas is often used as basic unit though similar cases in a businesslike way or applying average value method. In particular, in the case of large-scale housing site development projects such as new towns in the metropolitan area and innovative cities implemented by policy, it was applied as a similar case, showing that it has been applied uniformly despite the various location conditions and regional status of the project district. The purpose of this study is twofold. One is to identify demanding estimation problems by analyzing the status and results of demanding estimation for commercial sites in 5 cities in Jeollanam-do, established cities across the country, and new cities and innovative cities in the metropolitan area. Second purpose of this study is to look into over/under deviation by recalculating the demanding estimation of commercial land with suggesting standardization of the parameter and the formula which is the most represntative formula among demanding estimation methods and then provide base-line data to practically improve the demanding estimating of low population growth city and newtown commercial lands. The research method has proceeded in the following 4 steps. In the first step, the characteristics of the demand estimation method and factors affecting the demand estimation were drawn through consideration of standards and methods related to demand estimation and through previous studies. In the second stage, location types and characteristics by city and the results of demand estimation for commercial land were analyzed. Thirdly, the standardized demand estimation method and parameters were recalculated for each city to investigate the excessive and under-deviation in estimating the demand for commercial land. Finally, as the fourth step, a reasonable method for estimating the demand for commercial land was suggested when establishing future plans by comprehensively analyzing the problems of demand estimation for commercial land. This study is meaningful with the facts that it verified the general characteristics and errors in process of the existing demand estimation method and suggested improvement plans. But there have been insufficient limits as for verifying through empirical analysis and suggesting an alternative. Therefore, in the future, it is necessary to supplement analyses through time sequential observation such as sales rate, vacancy rate and increase and by considering occupancy levels on non-commercial facility and housing facility of business facility, office-tel building, a multipurpose building and so on.
The urban commercial area is a place where various goods and services are concentrated and an important functional area that can determine the status of the city and predict the development potential of the city. However, post verification of optimum size of the calculated commercial areas through demanding procedures is difficult, complaint from the public caused by lack of convenience facilities without statistical data such as vacancy rate or under- or over-planning commercial areas with long term unsold issue are criticised. Especially, it is necessary to conduct field research of problem cause, since local cities that are low growth tend to excessively estimate demanding. When establishing urban planning, the actual land demand estimation mostly depends on the demand estimation formula, however, reliability of the formula parameters such as constant values which are applied without certain standard are questioned. The demanding estimation method of the commercial areas is often used as basic unit though similar cases in a businesslike way or applying average value method. In particular, in the case of large-scale housing site development projects such as new towns in the metropolitan area and innovative cities implemented by policy, it was applied as a similar case, showing that it has been applied uniformly despite the various location conditions and regional status of the project district. The purpose of this study is twofold. One is to identify demanding estimation problems by analyzing the status and results of demanding estimation for commercial sites in 5 cities in Jeollanam-do, established cities across the country, and new cities and innovative cities in the metropolitan area. Second purpose of this study is to look into over/under deviation by recalculating the demanding estimation of commercial land with suggesting standardization of the parameter and the formula which is the most represntative formula among demanding estimation methods and then provide base-line data to practically improve the demanding estimating of low population growth city and newtown commercial lands. The research method has proceeded in the following 4 steps. In the first step, the characteristics of the demand estimation method and factors affecting the demand estimation were drawn through consideration of standards and methods related to demand estimation and through previous studies. In the second stage, location types and characteristics by city and the results of demand estimation for commercial land were analyzed. Thirdly, the standardized demand estimation method and parameters were recalculated for each city to investigate the excessive and under-deviation in estimating the demand for commercial land. Finally, as the fourth step, a reasonable method for estimating the demand for commercial land was suggested when establishing future plans by comprehensively analyzing the problems of demand estimation for commercial land. This study is meaningful with the facts that it verified the general characteristics and errors in process of the existing demand estimation method and suggested improvement plans. But there have been insufficient limits as for verifying through empirical analysis and suggesting an alternative. Therefore, in the future, it is necessary to supplement analyses through time sequential observation such as sales rate, vacancy rate and increase and by considering occupancy levels on non-commercial facility and housing facility of business facility, office-tel building, a multipurpose building and so on.
주제어
#상업용지 도시계획 수요추정방법 전남 5개시 수도권 신도시 혁신도시 수요추정공식 상수 값 공실률 토지이용계획
학위논문 정보
저자
임주선
학위수여기관
목포대학교 대학원
학위구분
국내박사
학과
도시및지역개발학과
지도교수
이종화
발행연도
2022
총페이지
ix, 129 p.
키워드
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