공동주택의 비중이 점차 확대되고, 고층화되는 추세에 따라 공동주택 유지관리의 중요성이 강조되고 있다. 이러한 필요성에 의해 최근 기존 건축물의 종합성능 평가모델이 개발되었으나, 업무의 분석이 미흡한 한계가 있다. 따라서 본 연구는 공동주택 유지관리 성능평가의 기반이 되는 유지관리 업무를 분석하여 성능평가 대상항목 도출을 목적으로 한다 유지관리 성능평가 후보항목은 기존문헌과 업무체계를 분석하여 도출하였고, 학계 전문가 및 주택관리사를 대상으로 설문을 실시하여 성능평가의 용이성, 체계성을 보완하였다. 최종적으로 결정된 성능평가 대상항목은 운영적 유지관리 성능평가 항목 14개와 기술적 유지관리 성능평가 항목 15개 항목이다.
공동주택의 비중이 점차 확대되고, 고층화되는 추세에 따라 공동주택 유지관리의 중요성이 강조되고 있다. 이러한 필요성에 의해 최근 기존 건축물의 종합성능 평가모델이 개발되었으나, 업무의 분석이 미흡한 한계가 있다. 따라서 본 연구는 공동주택 유지관리 성능평가의 기반이 되는 유지관리 업무를 분석하여 성능평가 대상항목 도출을 목적으로 한다 유지관리 성능평가 후보항목은 기존문헌과 업무체계를 분석하여 도출하였고, 학계 전문가 및 주택관리사를 대상으로 설문을 실시하여 성능평가의 용이성, 체계성을 보완하였다. 최종적으로 결정된 성능평가 대상항목은 운영적 유지관리 성능평가 항목 14개와 기술적 유지관리 성능평가 항목 15개 항목이다.
Given the trend of increased apartment buildings and high-rise buildings, the maintenance of apartment buildings has been set a higher value. For this reason, a total performance evaluation model of the existing buildings has recently been developed. But, it has a lack of the management work analysi...
Given the trend of increased apartment buildings and high-rise buildings, the maintenance of apartment buildings has been set a higher value. For this reason, a total performance evaluation model of the existing buildings has recently been developed. But, it has a lack of the management work analysis. The purpose of this study, therefore, is the management work analysis for items selection of maintenance performance evaluation of apartment buildings. Candidate items of Maintenance performance evaluation was made with the existing literature and business system analysis. Easy, systemicity of performance evaluation supplemented doing question to academic experts and housing managers. Finally decided maintenance performance evaluation items are to classify 14 administrative and 15 technical items.
Given the trend of increased apartment buildings and high-rise buildings, the maintenance of apartment buildings has been set a higher value. For this reason, a total performance evaluation model of the existing buildings has recently been developed. But, it has a lack of the management work analysis. The purpose of this study, therefore, is the management work analysis for items selection of maintenance performance evaluation of apartment buildings. Candidate items of Maintenance performance evaluation was made with the existing literature and business system analysis. Easy, systemicity of performance evaluation supplemented doing question to academic experts and housing managers. Finally decided maintenance performance evaluation items are to classify 14 administrative and 15 technical items.
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문제 정의
공동주택관리에서 회계의 목적은 관리활동에 수반되는 재무정보를 입주자에게 정확하게 제공하여 관리실적을 평가하도록 하고, 그 적정성과 적법성 및 경제적 효율성을 판단할 수 있는 근거를 제공하는 데 있다.
따라서 본 연구는 공동주택 유지관리 성능평가의 기반이 되는 유지관리 업무를 고찰하여 성능평가 대상항목 도출을 목적으로 한다.
성능평가 항목도출의 객관성을 확보하기 위해 본 연구에서는 국내·외 관련 문헌, 법규에 대한 고찰을 기반으로 전문가 면담 및 설문을 통하여 평가항목을 설정한다.
있다. 이에 본 연구는 공동주택의 유지관리 업무를 분석하여 이를 기반으로 유지관리 성능 평가모델을 개발할 수 있도록 하였다.
제안 방법
공동주택의 유지관리 성능평가를 위한 업무분석 연구절차는 연구방향 정립, 유지관리 성능평가 개념 정립, 성능평가를 위한 유지관리 업무분석 등 총 세 단계로 나누어 연구를 진행한다.
공동주택의 유지관리 업무를 본 연구에서는 운영적 유지관리와 기술적 유지관리로 구분하였고, 성능평가 항목의 체계는 그림 3과 같이 구성된다.
설문지 작성을 위해 우선 기존 연구 및 본 연구에서 검토한 유지관리 업무 분석내용을 기반으로 1차 성능평가 항목을 선정하였고, 3.2절에서 검토한 유지관리업무 분류에서 검토한 내용 가운데 운영적 유지관리의 입주업무와 입주자 실태파악은 업무가 중복되어 입주자관리로 통합 분류하였다. 또한 입주관리는 유지관리 성능평가 범위에 포함되지 않는 부분이 있어 일부 항목을 제외하였다.
셋째, 성능평가 항목을 결정하기 위하여 학계 전문가 및 주택관리사를 대상으로 설문을 실시하였고, 최종적으로 운영적 유지관리 성능평가 항목 14개와 기술적 유지관리 성능평가 항목 15개를 도출하였다.
업무분석 측면에서 연구의 범위는 그림 1과 같이 주택관리사의 업무범위에 해당하는 운영적 관리측면과 기술적 관리측면으로 구분하여 설정하였다. 운영적 관리측면은 생활관리, 인사 및 사무관리, 경영관리로 세분하였고, 기술적 관리측면은 시설물관리, 환경관리, 안전 및 방재관리로 세분하였다.
구분하여 설정하였다. 운영적 관리측면은 생활관리, 인사 및 사무관리, 경영관리로 세분하였고, 기술적 관리측면은 시설물관리, 환경관리, 안전 및 방재관리로 세분하였다.
운영적 유지관리 측면은 적정 자격을 갖춘 관리요원의 채용 등 총 20개 대표항목을 선정하였고, 기술적 유지관리 측면은 장기수선계획의 수립 등 총 25개 대표항목을 선정하였다. 응답자는 각 항목의 중요도를 A, B, C, D, E로 중요도를 구분하여 체크하고 추가의견이 있을 경우 직접 기입할 수 있도록 하여 평가항목의 누락을 방지하였다.
운영적 유지관리는 생활관리, 인사관리, 사무관리, 경영관리로 세분하고, 기술적 유지관리는 시설물관리, 환경관리, 안전 및 방재관리로 세분하였다. 세분화된 각 분야는 실질적인 유지관리 행위에 해당하는 유지관리 항목으로 도출하였다.
응답자는 각 항목의 중요도를 A, B, C, D, E로 중요도를 구분하여 체크하고 추가의견이 있을 경우 직접 기입할 수 있도록 하여 평가항목의 누락을 방지하였다.
첫째, 국내 공동주택의 현황을 분석하여 공동주택의 중요성을 파악하였고, 성능평가의 필요성을 파악하였다.
평가항목의 위계는 상위체계를 정확히 반영하고, 객관적으로 평가할 수 있도록 하였다. 또한 평가에 소요되는 시간, 비용을 고려하여 중요도가 떨어지는 항목을 배제하고, 통합이 가능한 항목을 통합하였다.
대상 데이터
본 설문조사는 유지관리 성능평가 항목의 결정을 위한 설문이기 때문에 유지관리 관련 전문가를 대상으로 하였다. 응답자 분포를 살펴보면 학계 전문가 9명, 주택관리사(자치 또는 위탁 관리자) 28명으로 총 37명을 대상으로 조사하였고, 대상의 선정은 직접 실무에 종사하는 주택관리사를 중심으로 하였다.
분석대상 공동주택은 국내 일반분양 공동주택 및 주택법 시행령에서 규정1)하는 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택(2.1절 참고)으로 한다.
때문에 유지관리 관련 전문가를 대상으로 하였다. 응답자 분포를 살펴보면 학계 전문가 9명, 주택관리사(자치 또는 위탁 관리자) 28명으로 총 37명을 대상으로 조사하였고, 대상의 선정은 직접 실무에 종사하는 주택관리사를 중심으로 하였다. 관련 경력은 전문가를 대상으로 하였기 때문에 대부분 10~30년의 많은 경력을 가지고 있었다.
또한 평가에 소요되는 시간, 비용을 고려하여 중요도가 떨어지는 항목을 배제하고, 통합이 가능한 항목을 통합하였다. 정리된 항목은 전문가의 검토를 통하여 최종 선정하였고, 평가항목의 선정 기준은 다음과 같다.
0이하로 현저히 떨어지는 항목 3개를 삭제하였고, 상대적으로 중요도가 작은 항목 2개를 1개로 통합하였고, 변수의 최적화 및 평가의 용이성 확보를 위해 관련성이 높은 항목 24개를 13개로 통합하였다. 최종 선정된 항목은 다음 표 5와 같이 운영적 유지관리 분야 14개 항목, 기술적 유지관리 분야 15개 항목 등 총 29개 항목이다.
평가항목의 타당성 검토 및 선정을 위하여 전문가를 대상으로 설문조사를 하였다. 성능평가 항목의 중요도가 건축물의 규모(층수)에 따라 달라질 수 있으나 기존연구(한국시설안전기술공단 2002)에서 규모에 의한 변동이 유지관리분야에서는 크지 않은 것으로 조사되어 규모는 배제하였다.
성능/효과
둘째, 공동주택 유지관리 업무를 분석한 결과 그 성격상 공동주택 유지관리는 크게 운영적, 기술적 유지관리로 구분할 수 있었다. 운영적 유지관리는 생활관리, 인사관리, 사무관리, 경영관리로 세분하고, 기술적 유지관리는 시설물관리, 환경관리, 안전 및 방재관리로 세분하였다.
수 있도록 하였다. 또한 평가에 소요되는 시간, 비용을 고려하여 중요도가 떨어지는 항목을 배제하고, 통합이 가능한 항목을 통합하였다. 정리된 항목은 전문가의 검토를 통하여 최종 선정하였고, 평가항목의 선정 기준은 다음과 같다.
이상과 같은 유지관리에 대한 다양한 정의를 현재 건축물을 관리하는 상황을 반영하고, 종합적으로 요약하여 집약하면, 유지관리란 '시설물 이용자의 안전과 편의를 높이기 위하여 시설물을 일상적으로 정비하고 손상된 부분을 원상복구하며, 경과시간에 따라 요구되는 시설물의 성능을 유지시키기 위하여 물리적인 작업뿐만 아니라 재정저 계획저 조직적인 활동'으로 보는 것이 적합할 것이다.
중요도가 3.0이하로 현저히 떨어지는 항목 3개를 삭제하였고, 상대적으로 중요도가 작은 항목 2개를 1개로 통합하였고, 변수의 최적화 및 평가의 용이성 확보를 위해 관련성이 높은 항목 24개를 13개로 통합하였다. 최종 선정된 항목은 다음 표 5와 같이 운영적 유지관리 분야 14개 항목, 기술적 유지관리 분야 15개 항목 등 총 29개 항목이다.
청소위생, 기능, 보안, 보전관리에 해당하는 작업관리는 협의의 유지관리로 정의하고, 수지, 계약, 실체관리는 광의의 유지관리로 구분하였다 본 연구에서 분류한 운영적 유지관리는 광의의 유지관리, 협의의 유지관리는 기술적 유지관리와 유사하다.
후속연구
(2) 향후 성능평가 항목의 변화가 발생할 경우 세부항목의 재도출이 필요하고, 특히 최근 중요시되는 안전 및 방재관리 분야의 소방기구의 배치, 완강기, 소방차 진입 등의 항목추가가 필요하다.
(3) 연구의 범위로 제한한 대상 공동주택뿐만 아니라 일부 기타 공동주택의 업무분석을 통하여 전체 공동주택의 평가에 활용할 수 있도록 개선할 필요가 있다.
(4) 본 연구의 결과를 이용하여 공동주택의 유지관리 성능을 정확히 평가할 수 있는 모델의 개발이 필요하다.
특히 유지관리 시스템개발 연구(한국시설안전기술공단 외 2003)는 공동주택 관리자의 업무를층고 온라인(on-line)화 하여 업무의 질적 개선에 많은 기여를 하였다. 그러나 아직 유지관리 업무의 수행 및 시스템 활용에 따른 DB의 축적이 부족할 뿐만 아니라, 축적된 DB를 유지관리 성능평가에 응용하기 위해서는 추가적으로 연구가 수행되어야 한다. 그리고 기존 건축물의 종합성능평가모델 개발 연구(한국시설안전기술공단 외 2002)는 건축물의 성능을 특수한 목적에 따라 분야별로 평가하던 기존의 방식을 한 단계 발전시켜 종합적으로 평가하도록 하여 건축물의 가치판단에 활용할 수 있도록 하였다.
특히, 국가 시설물과 달리 공동주택은 대부분 민간 소유이기 때문에 법적인 강제로만 유지관리를 시행토록 하는 것은 바람직하지 못하다. 그보다는 국가기관이나 공공기관이 관리하고 있는 공공 건축물을 대상으로 체계적인 유지관리를 실시하여 저변확대를 꾀하는 것이 바람직할 것이다.
참고문헌 (13)
한국시설안전기술공단 외(2003), 공동주택의 장수명화를 위한 유지관리 시스템 개발, 건설교통부
한국시설안전기술공단 외(2002), 기존 건축물의 종합성능 평가모델 개발, 건설교통부
건설교통부(2003), 공동주택 안전 및 유지관리 제도개선 세미나, 건설교통부 안전기획단, 공동주택유지관리연구회, p.4
정의철(1999), 고밀아파트 재건축비용 조성방안, 서울시정 개발연구원
S. Martorell et al.(1999), The use of maintenance indicators to evaluate the effects of maintenance programs on NPP performance and safety, Reliability Engineering and System safety, pp.85-94
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한국건설기술연구원(1993), 기존 건축물의 유지관리 지침개발
한국건설기술연구원 (1997) 사용지를 위한 유지관리 매뉴얼
건설교통부 (1999), 건축물유지관리 이렇게 합니다, p.1
이기배 (1999), 서울시 공동주택 유지관리에 관한 연구, 서울시립대학교 산업대학원 건축공학과 석사학위논문, pp.42-45
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