선택한 단어 수는 입니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
선택한 단어 수는 30입니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
문제 정의
- 본 연구에서는 사례조사를 통하여 공동주택 리모델링의 추진절차 및 시행실태를 파악하고자 하였다. 연구결과를 살 펴보면 다음과 같다.
- 또 한 현행 제도의 개선만으로는 공동주택 리모델링의 활성화 를 위한 충분한 여건이 조성되었다고는 볼 수 없으므로% 이러한 시점에서 공동주택 리모델링의 시행실태와 문제점을 살펴보는 것은 향후 공동주택 리모델링의 발전과 정착을 위 한 제도 개선에 중요한 자료가 될 수 있을 것으로 생각된다. 이에 본 연구는 공동주택 리모델링 사례조사를 통하여 리 모델링 시행실태 및 시행상 문제점을 파악함으로써 향후 공 동주택 리모델링 제도 개선의 기초 자료를 제공하는데 그 목적이 있다.
가설 설정
- 첫째, 제도적 측면에서는 먼저 세부적인 기준이 마련되어 야 할 것이다. 실제로 리모델링 사례 경험을 통하여 심의 기준이 마련되는 등 관련법이 점차 정비됨에 따라 이러한 세부기준은 마련될 수 있을 것이다.
제안 방법
- 본 연구의 조사내용은 크게 공동주택의 건축적 개요와 리모델링 시행 실태에 대한 내용으로 구성하였다. 공동주 택의 건축적 개요는 위치, 면적, 건폐율, 용적률, 구조, 층 고, 단지 및 세대규모, 주호진입방식, 난방방식, 주차대수, 준공일자 등에 대한 문항을 포함하였으며, 리모델링 시행 실태는 리모델링 시행이유, 리모델링 시행과정, 리모델링 공사내용, 비용조달, 시행상 문제점 등에 대한 문항으로 구 성하였다.
- 또한 주민 부대복리시설로 지 하층에 주민공동시설 및 세대별 창고를 설치하고 지하와 1 층 사이에 관리실을 배치하였다. 그리고 노약자와 어린이를 위하여 주진입부 동선을 개선하였으며 녹지공간을 확대하 여 쾌적한 주거환경을 조성하였다.
- 그 밖의 문제로는 대상 단지 주변 도로가 협소하여 공사 용 가설도로 확보 및 장비의 진입에 어려움이 있었으며 거 주자들의 생활쓰레기 및 일부가구의 잔류로 이를 처리하는 시간과 비용이 추가로 소요되었다. 그리고 시공당시 시공오 차와 건물의 기울어짐에 따라 세대별 Unit의 폭과 길이가 상이하여 기존 세대간벽을 존치하여 리모델링 전후의 면적 변화가 없도록 하여 리모델링 후 주민간 분쟁을 방지하였 다. 또한 공사시 소음 및 진동방지에 어려움이 있었으나 시 범사업이므로 건교부 및 해당구청, 시행사의 도움으로 이를 해결하였다.
- 노후화가 예상보다 심하여 안전성 확보를 최우선 과제로 하여 보수보강을 실시하였다. 특히 건물 내구연수가 30년 이상 노후됐던 점을 감안하여, 하중을 줄이기 위해 경량자 재를 사용해 건물 수명을 대폭 늘렸으며, 산성화된 콘크리 트 구조를 보강하기 위해 중성화 회복공법을 사용하고 균 열 보수 및 기본 골조 보수보강을 통해 건물의 내구성을 높였다.
- 외벽을 변경하고 지하주차장을 설치하여 주차공간을 확 보할 계획이다. 또한 지하공간에 헬스클럽, 골프연습장 등 의 스포츠 시설과 세대별 창고, 회의실, 독서실 등 주민 커 뮤니티 시설을 계획하였으며 지상에는 어린이 놀이터, 산책 로, 선큰 가든 등의 부대시설 및 조경시설을 계획하였다.
- 본 연구의 조사내용은 크게 공동주택의 건축적 개요와 리모델링 시행 실태에 대한 내용으로 구성하였다. 공동주 택의 건축적 개요는 위치, 면적, 건폐율, 용적률, 구조, 층 고, 단지 및 세대규모, 주호진입방식, 난방방식, 주차대수, 준공일자 등에 대한 문항을 포함하였으며, 리모델링 시행 실태는 리모델링 시행이유, 리모델링 시행과정, 리모델링 공사내용, 비용조달, 시행상 문제점 등에 대한 문항으로 구 성하였다.
- 이는 법률에 의거 의견수렴의 과정을 거쳐 조합을 설립하 여 리모델링을 추진하는 사례를 통하여 현행 리모델링 관 련 제도 및 이에 따른 실태를 살펴볼 수 있을 것이라고 판 단하였기 때문이다. 이를 위해 조합장 및 조합 관련 업무 담당자를 대상으로 심층 면접조사를 실시하였다.
- 사례별 추진절차를 살펴보면, A사례는 최초의 리모델링 사업으로 리모델링 추진위원회를 구성한 후, 1차 안전진단 과 리모델링 사업의 타당성 분석을 통하여 리모델링의 가 능여부를 판단한 뒤 조합이 설립되었다. 이후 건축심의 사 업인허가, 2차 안전진단, 사공사선정, 이주, 공사, 입주 등 의 과정을 거쳐 리모델링이 이루어졌다. B사례의 경우는 관 련법 개정으로 주민동의율이 80% 이상일 경우 리모델링 사 업이 가능해져 추진위원회가 구성된 후 주민동의서를 청구 하고 80% 이상 동의를 얻어 시공사를 선정하였다.
- 첫째, 주택법 개정으로 리모델링을 시행할 수 있는 근거 는 마련되었으나 조합설립에 필요한 서류양식이 마련되어 있지 않아 시공사와 상의하여 자체적으로 작성하였다. 둘째, 주민들의 능동적인 협조가 부족하여 사업진행 절차 가 지연되는 어려움이 있었다.
- 노후화가 예상보다 심하여 안전성 확보를 최우선 과제로 하여 보수보강을 실시하였다. 특히 건물 내구연수가 30년 이상 노후됐던 점을 감안하여, 하중을 줄이기 위해 경량자 재를 사용해 건물 수명을 대폭 늘렸으며, 산성화된 콘크리 트 구조를 보강하기 위해 중성화 회복공법을 사용하고 균 열 보수 및 기본 골조 보수보강을 통해 건물의 내구성을 높였다.
대상 데이터
- 이후 2000년 11월 리모델링 추진위원회를 구성하고 리 모델링 시범사업을 추진하였다. 2001년 8월 리모델링 조합 을 설립하고 2002년 6월 착공하여 1년 2개월 공사기간을 거쳐 2003년 9월 입주하였다.
- C사례도 배관 노후화, 누 수, 외벽 균열 등의 문제로 재건축을 추진하였으나 안전진 단 B등급으로 재건축이 어려워지자 리모델링을 추진하였 다. 2003년 6월 시공사를 선정하고 2004년 1월 B사례와 함 께 최초로 공동주택 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 2004년 3월 건축심의를 조건부로 통과하였으며 11월 이주 를 시작할 예정이다.
- A사례 공동주택은 건설교통부에서 '공동주택 리모델링 시 범사업지구'로 지정된 최초의 민간 공동주택 리모델링 사례 이다. A사례는 1999년 당시 재건축을 추진하였으나 용적률 이 337%이고 국유지에 지어져 재건축이 불가능하게 되었 다.
- A사례 공동주택은 현재 입주까지 완료된 상태로 리모델 링 추진위원회 설립에서부터 입주까지의 전 단계에 있어서 살펴볼 수 있었다.
- B사례 공동주택은 현재 건축경년 28년으로 배관과 전기 . 통신 선로 등의 노후화가 문제가 되었다.
- 이후 건축심의 사 업인허가, 2차 안전진단, 사공사선정, 이주, 공사, 입주 등 의 과정을 거쳐 리모델링이 이루어졌다. B사례의 경우는 관 련법 개정으로 주민동의율이 80% 이상일 경우 리모델링 사 업이 가능해져 추진위원회가 구성된 후 주민동의서를 청구 하고 80% 이상 동의를 얻어 시공사를 선정하였다. 이후 조 합설립 인가를 득하고 리모델링을 반대하는 세대에 대하여 매도청구를 하고, 안전진단, 건축심의, 행위허가, 시공계약, 이주, 공사, 입주 등의 과정을 거쳐 리모델링이 이루어지고 있다.
- 조사대상 공동주택은 모두 철근 콘크리트 라멘조로, 건축 경년은 평균 30년이었다. 대상 공동주택 단지 중에서 A와 B단지는 각각 2개동, 1개동에 대한 동별 리모델링을 추진 하고 있으며, C단지만이 전 세대를 대상으로 리모델링을 추 진하였다. 대상 공동주택의 개요는 [표 6]과 같다.
- 본 연구는 조합을 결성하여 리모델링을 추진한 3개 사례 를 대상으로 이루어졌다. 향후 더 많은 사례를 대상으로 후 속연구가 이루어져 다양한 리모델링 유형에 따른 리모델링 의 실태 및 문제점을 파악하고 그에 따른 개선방안을 모색 하는 것이 필요할 것이다.
- 본 연구의 조사대상은 리모델링 조합이 설립된 공동주 택2)으로 한정하였다. 조사 당시, 조합설립이 인가된 공동주 택은 3개로 이들 공동주택을 대상으로 조사를 실시하였다.
- 사례별 리모델링 추진절차를 살펴보면 리모델링이 완료 된 사례는 A공동주택뿐이지만 리모델링 사업 추진절차는 거의 유사한 것으로 나타났다. 그리고 조합설립부터 입주 까지 소요되는 시간을 살펴보면 A사례는 2년 2개월이었으 며, B사례와 (。사례는 각각 1년 7개월, 2년 6개월에서 9개 월이 걸릴 것으로 예상하고 있었다. 이는 사례별 노후도, 단지규모, 공사범위, 지하주차장 설치여부 등의 사례별 특 성 및 공사내용에 따라 차이가 있는 것으로 보였다.
- 자료: 서울시 공동주택 현황 조사자료(2000).
- 본 연구의 조사대상은 리모델링 조합이 설립된 공동주 택2)으로 한정하였다. 조사 당시, 조합설립이 인가된 공동주 택은 3개로 이들 공동주택을 대상으로 조사를 실시하였다. 이는 법률에 의거 의견수렴의 과정을 거쳐 조합을 설립하 여 리모델링을 추진하는 사례를 통하여 현행 리모델링 관 련 제도 및 이에 따른 실태를 살펴볼 수 있을 것이라고 판 단하였기 때문이다.
- 조사대상 공동주택은 모두 철근 콘크리트 라멘조로, 건축 경년은 평균 30년이었다. 대상 공동주택 단지 중에서 A와 B단지는 각각 2개동, 1개동에 대한 동별 리모델링을 추진 하고 있으며, C단지만이 전 세대를 대상으로 리모델링을 추 진하였다.
성능/효과
- 고효율 가스보일러, 절전형 조명, 초고속 인터넷 전용설 비 등 기겨】, 전기 및 통신설비를 전면 교체하거나 부가하 여 시설 설비를 첨단화하였을 뿐만 아니라 에너지 절감효 과도 높였다. 또한 급 .
- 주택법 개정 이후 리모델링 추진시 시 .군, 구청의 심의를 통해 건축기준의 완화 및 적용범위를 결정 하도록 되었으나, B사례 심의시 최초로 심의기준이 마련 되었고 이를 적용하여 완화를 받을 수 있었다. 또한 리모 델링 관련 법규 및 규정이 재건축에 근거하여 만들어져 실 제 리모델링과는 맞지 않는 점이 있었으며 리모델링 행정 담당자 역시 리모델링 절차 및 관련 법규를 구체적으로 파 악하고 있지 못하는 등 리모델링 관련 법규의 정착에는 시 간이 소요될 것으로 예상되었다.
- 그 주변의 경관을, 개선하였으며 단열재가 설치되어 있지 않 던 기존 외벽에 외단열공법을 사용하여 단열 성능을 보완, 에너지 절감 효과가 있었다. 또한 주민 부대복리시설로 지 하층에 주민공동시설 및 세대별 창고를 설치하고 지하와 1 층 사이에 관리실을 배치하였다.
- 넷째, 비용측면에서 일반 금융기관의 개별 융자를 받을 수 있었으나 현행 주택담보대출 비율이 그대로 적용되어 이 주비와 공사비를 부담하기에는 부족하여 문제가 되었다. 그 밖에는 건축심의가 1차에서 3차까지 진행되어 어려움 이 있었으며 기존 골조를 그대로 활용하여 평면변경에 한 계가 있었다.
- 넷째, 운영 및 관리 측면에서는 유지관리 시스템을 체계 화함으로써 완공시 설계도면이나 이력관리 등이 이루어져 야 할 것이다. 그리고 조합규약, 표준공사비, 계약관련 자 료 및 기준 등을 조속히 마련해야 할 것이다.
- 넷째, 운영 및 관리 측면에서는 준공도면이나 도면의 이 력관리가 제대로 이루어지고 있지 않은 점이 가장 큰 문 제점으로 지적되었다. 뿐만 아니라 조합관련 규약 미비, 주 민동의율 확보 어려움, 유지관리 소홀 등이 문제로 나타났 다.
- 넷째, 이주시 지하층에 불법 거주자들이 있어 이들의 이 주 및 세입자의 이주가 문제가 되었다. 리모델링 사업에 있 어 이주의 신속성은 전체 사업기간 단축과 관련하여 매우 중요한 문제로 세입자 이주에 대한 준비가 필요할 것이다.
- 리모델링 사업에 있 어 이주의 신속성은 전체 사업기간 단축과 관련하여 매우 중요한 문제로 세입자 이주에 대한 준비가 필요할 것이다. 다섯째, 공사착공 후 예상보다 노후화가 심각하여 문제가 되었다. 또한 기술 및 경험 부족 등으로 공법 및 단가 결 정, 업체 선정 등에 어려움을 겪었다.
- 둘째, 기술적 측면에서는 기술 및 자료의 부족, 공사시 소음이나 진동 등이 문제가 되고 있었다. 이러한 문제점들 을 해결하기 위해서는 우선 리모델링 기술 및 공법의 개발 이 시급하다.
- 둘째, 리모델링 사업을 추진하는데 있어서 가장 중요한 것은 주민들 간의 공감대를 형성하는 것인더〕, 재건축을 원 하거나 집행부에 대해 부정적인 시각을 가진 사람들로 인 하여 주민동의를 구하는데 어려움을 겪었다.
- 둘째, 본 사례는 개정된 건축법을 근거로 추진되었는데 당시 세부적인 인허가 절차 및 기준의 미수립으로 어려움 을 겪었다. 조합운영 및 규약에 대한 규정도 미비했을 뿐 만 아니라 재건축의 운영절차를 그대로 적용하여 실제 리 모델링과는 맞지 않는 점이 있었다.
- 첫째, 주택법 개정으로 리모델링을 시행할 수 있는 근거 는 마련되었으나 조합설립에 필요한 서류양식이 마련되어 있지 않아 시공사와 상의하여 자체적으로 작성하였다. 둘째, 주민들의 능동적인 협조가 부족하여 사업진행 절차 가 지연되는 어려움이 있었다.
- 또한 급 . 배수 및 난방, 가스, 소화, 환기 설 비 등을 교체하여 설비의 안전성을 확보하고, 거주자의 편 의 및 유지관리상 편리함을 도모하였다.
- 사례별 리모델링 추진절차를 살펴보면 리모델링이 완료 된 사례는 A공동주택뿐이지만 리모델링 사업 추진절차는 거의 유사한 것으로 나타났다. 그리고 조합설립부터 입주 까지 소요되는 시간을 살펴보면 A사례는 2년 2개월이었으 며, B사례와 (。사례는 각각 1년 7개월, 2년 6개월에서 9개 월이 걸릴 것으로 예상하고 있었다.
- 사례별 리모델링 추진절차를 살펴본 결과, A사례의 경우 시 범사업으로 선정되어 관련법이 정비되지 않았음에도 불구하고 리모델링 사업을 추진할 수 있었다. 반면 B와。사례의 경우 는 관련법이 정비된 이후 본격적으로 리모델링 사업이 추진될 수 있었다.
- 셋째, 설계상의 문제로 면적 계산법이 변경되어 리모델링 시 건물 면적과 기존 등기 및 건축물 대장상의 면적에 차 이가 발생하는 문제가 되었다.
- 셋째, 주민동의율이 80%로 바뀌면서 미동의 가구에 대해 매도청구소송을 할 수 있게 되었다. 그러나 리모델링조합은 매도청구분을 수용할 재정적 능력이 없을 뿐만 아니라 매 도청구분을 조합이 해결할 경우 취 .
- 셋째, 행정 및 재정적 측면에서는 주택담보대출비율이나 매도청구와 관련된 문제가 있었다. 그리고 건축심의에 따른 설계변경으로 시간 및 비용 증가, 시공사 선정이후 착공까 지 시간소요로 공사비 증가 등이 문제가 되고 있었다.
- B사례 공동주택은 현재 건축허가 및 행위 허가를 득하고 공사 중으로 현재까지의 문제점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택법 개정 등 정부 정책은 리모델링으로 장려하 고 있으나 기본틀만 만들어졌을 뿐 세부적인 기준은 미흡 한 상태였다. 주택법 개정 이후 리모델링 추진시 시 .
후속연구
- 개 별정 수시스템 , 공기 청정 기시 스템 , 층간소음차단시스템 등의 설치로 거주자의 편의와 건강을 고려하고, 초고속정보 통신망 구축, 원격검침시스템, 전자경비시스템 등 설비를 첨 단화할 예정이다.
- 현재 리모델링에 대한 사회적 요구는 정부 의 규제 및 장려정책에 따라 변화하고 있다. 그러나 노후 공동주택 증가와 자원절감, 환경보전이라는 측면에서 리모 델링이 향후 건설 산업의 새로운 시장으로 자리매김할 것 은 분명한 사실이므로, 리모델링 관련 법규 및 제도의 지 속적인 개선이 필요할 것이다.
- 이 러한 점들은 주택담보대출비율의 완화 및 다양한 금융 지 원방안의 마련을 통하여 해결될 수 있을 것이다. 그리고 건 축심의에서 적용의 완화를 받는 것에 따라 사업시행 여부 가 결정되는 중요한 단계이므로 조합설립 이전에 건축심의 가 이루어지도록 하며, 리모델링 추진절차를 개선함으로써 시간이나 비용의 손실을 최소화할 수 있을 것이다.
- 도면 및 유지관리 자료의 축적을 통하여 안전진단의 리스크도 최소화할 수 있을 것이다. 그리고 리 모델링 시범사업을 통해 표준조합규약의 마련, 거주자 의식 개선 및 리모델링에 대해 사전 주민홍보를 통해 해결될 수 있을 것이다.
- 넷째, 운영 및 관리 측면에서는 유지관리 시스템을 체계 화함으로써 완공시 설계도면이나 이력관리 등이 이루어져 야 할 것이다. 그리고 조합규약, 표준공사비, 계약관련 자 료 및 기준 등을 조속히 마련해야 할 것이다. 또한 이주 및 리모델링 절차에 대하여 사전에 주민 홍보를 함으로써 세 입자 이주나 주민 동의와 관련된 문제를 줄일 수 있을 것 이다.
- 기존의 열효율이 떨어지는 지역난방을 개별난방으로 교 체하고, 지하층에 별도의 전기실을 설치하여 에너지 효율성 을 제고할 예정이다. 또한 초고속 정보통신망 구축, 무인경 비시스템, 소음저감시스템 등 설비를 첨단화할 계획이다.
- 둘째, 기술 측면에서는 리모델링 관련 요소기술 및 부 품, 공법 개발이 이루어져야 하는데 이러한 기술 및 공법 의 개발은 지속적인 연구와 리모델링 경험을 통하여 가능 할 것이다.
- 따라서 향후 우리나라 공동주택 리모델링의 활성화를 위 해서는 다양한 지원제도가 도입되어야 할 뿐만 아니라 지 원대상 및 범위의 확대가 필요할 것이다. 국내외 리모델링 관련 제도를 정리하면[표 5]와 같다.
- 그러나 실제로 현행 제도에 의 거 추진되고 있는 공동주택 리모델링의 시행실태 및 문제 점에 대한 연구는 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다. 또 한 현행 제도의 개선만으로는 공동주택 리모델링의 활성화 를 위한 충분한 여건이 조성되었다고는 볼 수 없으므로% 이러한 시점에서 공동주택 리모델링의 시행실태와 문제점을 살펴보는 것은 향후 공동주택 리모델링의 발전과 정착을 위 한 제도 개선에 중요한 자료가 될 수 있을 것으로 생각된다. 이에 본 연구는 공동주택 리모델링 사례조사를 통하여 리 모델링 시행실태 및 시행상 문제점을 파악함으로써 향후 공 동주택 리모델링 제도 개선의 기초 자료를 제공하는데 그 목적이 있다.
- 기존의 열효율이 떨어지는 지역난방을 개별난방으로 교 체하고, 지하층에 별도의 전기실을 설치하여 에너지 효율성 을 제고할 예정이다. 또한 초고속 정보통신망 구축, 무인경 비시스템, 소음저감시스템 등 설비를 첨단화할 계획이다.
- 리모델링 시행상 문제점 및 개선점은 다음과 같다. A사 례는 주택법 개정 이전에, B사례와。사례는 주택법 개정 이후 추진되었음에도 불구하고 세부기준이 미흡하다는 점 이 지적되어, 향후 리모델링 관련 법규의 추가적인 개선이 필요할 것으로 보인다. 그 외에 공통된 문제점으로는 도면 의 이력관리 미흡과 기존골조 활용으로 인한 평면계획의 다 양성 부족, 주민동의 확보의 어려움 등이 지적되었다.
- 셋째, 설계시 기존 건물의 설계도면이 부정확하고 각 세 대내 자체 변경이 잦아 추가 조사비용 및 위험부담이 증 가하는 문제점이 있었다. 따라서 준공당시의 도면뿐만 아 니라 시공 당시 관련자들의 경험을 청취하는 것도 매우 중 요했다.
- 셋째, 행정 및 재정 측면에서는 주택담보대출비율 완화와 다양한 금융지원방안의 마련, 그리고 리모델링 추진절차의 개선 등이 이루어져야 할 것이다.
- 이러한 문제점들 을 해결하기 위해서는 우선 리모델링 기술 및 공법의 개발 이 시급하다. 실제 리모델링 사례 경험을 통한 자료의 축 적과 지속적인 리모델링 관련 연구를 통하여 기술 및 공법 이 개발되어야 할 것이다.
- 첫째, 제도적 측면의 개선방안으로는 먼저 세부적인 기준 이 마련되어야 할 것이다. 이러한 세부적인 기준이나 절차 의 마련은 실제 리모델링 사례경험을 통하여 가능할 것이 므로, 리모델링 시범사업의 활성화와 지속적인 제도개선이 이루어져야 할 것이다.
- 본 연구는 조합을 결성하여 리모델링을 추진한 3개 사례 를 대상으로 이루어졌다. 향후 더 많은 사례를 대상으로 후 속연구가 이루어져 다양한 리모델링 유형에 따른 리모델링 의 실태 및 문제점을 파악하고 그에 따른 개선방안을 모색 하는 것이 필요할 것이다.
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.