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문제 정의
- 본 연구는 고밀도 공동주택의 재건축과 리모델링에 대한 타 당성 평가 기법의 수단 중 가장 중요한 평가 기준인 경제성의 종합적 비교분석과 이를 통한 객관적 타당성 검증 기법의 정립을 위하여 LCC 기법을 활용하여 정량적으로 비교분석할 수 있는 모델 구축을 연구의 목적으로 추진하였으며, 다음과 같은 연구 결과를 얻었다.
- 공동주택의 총 내용년수는 법인세법 시행규칙 제15조 제3항 의 건축물의 기준내용년수 기준에 따르면 철근콘크리트조 공동주택의 내용년수를 40년으로 규정하고 있으며, 또한 1987년 주택건설촉진법 개정에 따르면 노후화된 공동주택은 20년이 경과하면 재건축을 할 수 있다고 규정하고 있다. 본 연구에서는 재건축과 리모델링의 LCC 산정을 위한 분석 기간을 법인세법 규정에 의한 40년으로 설정하고 20년 차에 재건축과 리모델링이 발생하는 것으로 가정하여 LCC를 분석하고자 한다. 재건축과 리모델링의 발생 시점을 20년 차로 설정하는 근거로는 첫째는 주택건설촉진법에 의한 것으로써 노후화된 공동주택의 경우 20년이 경과하면 재건축을 할 수 있다는 규정이 있으므로 현행 제도상으로 재건축과 리모델링의 시점으로 타당성이 있다고 본다.
- 본 연구에서는 노후 고밀도 공동주택에 대한 해결 방안으로 서의 재건축과 리모델링을 비교 분석하기 위한 방법으로 총 비용에 대한 경제성 분석을 LCC 기법을 이용하여 정량적으로 비교.분석할 수 있는 모델을 구축하고자 한다.
- 이에 본 연구는 고밀도 공동주택의 재건축과 리모델링을 대상으로 한 타당성 평가 방법의 정립을 위해 가장 중요한 사항인 경제성의 정량적인 평가기법을 제시하기 위하여 LCC 기법을 활용한 비교분석 모델 구축을 연구의 목적으로 한다.
- 첫째 공동주택의 재건축과 리모델링 이론 및 기법을 정립하였다. 재건축과 리모델링의 정의 및 현황, 유형 분석 등 제반사 항에 대한 예비적 고찰을 통해 재건축과 리모델링의 기법 연구를 위한 이론을 분석한다. 둘째, 재건축과 리모델링의 비용분석을 위한 LCC 기법을 정리하였다.
가설 설정
- 고밀도 공동주택의 LCC 산정을 위해서는 최초아파트가 20 년차에 가서 재건축과 리모델링이 시작된다고 가정하고 내용 년수에 따라 LCC를 분석하였다. 고밀도 공동주택의 내용년수 를 40년으로 보는 경우는 최초 아파트의 초기투자비와 20년 차 에 재건축하는 초기투자비가 발생하는 것으로 보고 LCC를 분석하게 되며, 리모델링의 경우도 똑같은 방법으로 최초 아파트의 초기투자비와 20년 차에 리모델링하는 초기투자비가 발생하는 것으로 보고 LCC를 산정하며 유지관리비도 같은 방법으로 분석한다.
- 교체 비용의 사용년차별 누적 비용을 조사해 보면 20년 차에서 장기 수선비가 급격하게 증가되는 것으로 조사되었다. 따라서 20년 차에 재건축과 리모델링을 하는 것으로 가정하여 LCC를 분석한다.
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