공동주택의 리모델링 사업은 장기적으로 가장 비중이 크고 중요한 리모델링 시장의 한 분야라고 할 수 있으나, 아직까지는 세대 내부 인테리어 또는 국소부위 리모델링 수준에 머무르며 수익성 향상측면과는 거리가 있는 사업으로 인식되고 있어, 리모델링 사업의 활성화 방향에 저해 요소로 작용하고 있다. 기존 연구에서는 이와 같은 문제점을 해결하기 위하여 거주자 및 전문가의 항목별 우선순위에 대한 많은 연구가 진행되었으나, 이는 사업 이후의 평가 즉, 실제 리모델링 사업 이후의 Feedback을 통한 리모델링 사업의 수익성 향상 측면의 재고라기보다는 이론적 선행연구에 그치고 있다. 이에 본 연구는 선행 연구 및 문헌조사를 통해서 리모델링 사업의 수익성에 영향을 미치는 인자 Pool을 도출하고, 다수의 실제 공동주택 리모델링 사례를 바탕으로 리모델링 부문의 개선수준과 실제적 발생 수익과의 상관분석을 통하여 각 세부요인들의 개선수준이 수익성에 미치는 상관관계를 정량적인 수치로 도출하고 결과 값을 해석하여, 이를 바탕으로 기존 리모델링 사례에 대한 문제점을 재조명함과 동시에 향후 리모델링 사업의 방향 설정에 참고가 될 수 있도록 함에 그 목적이 있다.
공동주택의 리모델링 사업은 장기적으로 가장 비중이 크고 중요한 리모델링 시장의 한 분야라고 할 수 있으나, 아직까지는 세대 내부 인테리어 또는 국소부위 리모델링 수준에 머무르며 수익성 향상측면과는 거리가 있는 사업으로 인식되고 있어, 리모델링 사업의 활성화 방향에 저해 요소로 작용하고 있다. 기존 연구에서는 이와 같은 문제점을 해결하기 위하여 거주자 및 전문가의 항목별 우선순위에 대한 많은 연구가 진행되었으나, 이는 사업 이후의 평가 즉, 실제 리모델링 사업 이후의 Feedback을 통한 리모델링 사업의 수익성 향상 측면의 재고라기보다는 이론적 선행연구에 그치고 있다. 이에 본 연구는 선행 연구 및 문헌조사를 통해서 리모델링 사업의 수익성에 영향을 미치는 인자 Pool을 도출하고, 다수의 실제 공동주택 리모델링 사례를 바탕으로 리모델링 부문의 개선수준과 실제적 발생 수익과의 상관분석을 통하여 각 세부요인들의 개선수준이 수익성에 미치는 상관관계를 정량적인 수치로 도출하고 결과 값을 해석하여, 이를 바탕으로 기존 리모델링 사례에 대한 문제점을 재조명함과 동시에 향후 리모델링 사업의 방향 설정에 참고가 될 수 있도록 함에 그 목적이 있다.
Markets for the apartment remodeling projects will be a major portion of the construction industry in near future. However, only partial remodeling works in the apartment were done so far. This situation caused bad impact to expand the remodeling markets and less profits of the remodeling projects. ...
Markets for the apartment remodeling projects will be a major portion of the construction industry in near future. However, only partial remodeling works in the apartment were done so far. This situation caused bad impact to expand the remodeling markets and less profits of the remodeling projects. In order to solve this problem, many other researches were done previously to Improve profits of the apartment remodeling projects. However, the results are too theoretical to implement them and Improve profits. In this research, profitability influence factors that are possible to improve effect of the remodeling works are selected and analyzed through several studies. Then, correlation analysis is performed between the improvement level in the remodeling projects and the numerical profitability based on actual cases. The result clearly shows that some improved remodeling items are strongly related to the profit. These results lead us to the strategy to follow for the purpose of increasing profits of the remodeling projects.
Markets for the apartment remodeling projects will be a major portion of the construction industry in near future. However, only partial remodeling works in the apartment were done so far. This situation caused bad impact to expand the remodeling markets and less profits of the remodeling projects. In order to solve this problem, many other researches were done previously to Improve profits of the apartment remodeling projects. However, the results are too theoretical to implement them and Improve profits. In this research, profitability influence factors that are possible to improve effect of the remodeling works are selected and analyzed through several studies. Then, correlation analysis is performed between the improvement level in the remodeling projects and the numerical profitability based on actual cases. The result clearly shows that some improved remodeling items are strongly related to the profit. These results lead us to the strategy to follow for the purpose of increasing profits of the remodeling projects.
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문제 정의
3) 거주자 설문조사를 통해투입 비용과 부문별 개선 정도를 파악하고 4) 리모델링 사업이전 대비 사업이후 변화한 수익평가를 통해서 5) 부문별 개선 정도에 따른 수익 변화량과의 상관관계를 규명한다. 6) 이를 바탕으로 기존 사례의 문제점을 조명하고 수익성을 향상시킬 수 있는 리모델링 사업방향을 제시하고자 한다.
이는 수요자들의 갈수록 다양해지고 높아지는 요구수준에 이르지 못하는 결과를 낳게 하는 악순환의 고리를 형성하게 된다. 따라서 본 연구는 기존에 리모델링 된 공동주택 단지를 대상으로 거주자에 대한 설문조사를 실시하고, 투입된 비용과 리모델링된 각 부문별 개선 정도에 따른 수익성과의 상관관계를 분석하여, 기존 리모델링 방향의 문제점을 조명하고 수익성을 향상시키기 위한 리모델링의 사업 방향을 찾아보고자 한다.
본 연구는 공동주택의 리모델링 사례분석을 통하여 수익성에영향을 미치는 요인을 분석하기 위한 연구이며, 각 사례단지의특수성이 결과 값에 미치는 외생 변수를 통제하기 위하여 다음과같은 기준에 만족하는 단지를 선정하여 조사한다.
이러한 기준에 의해 도출된 수익성 영향인자는 표 5와 같다. 본 연구에서는 구조체가 양호한 상태인 건축물을 대상으로 한정하여 수익성에 영향을 미치는 인자를 평가한다. 평가분야는 연구범위로 한정한 기존 리모델링 사례의 수익성 영향요인의 분석으로 하며, 평가항목은 기존연구를 바탕으로 재구성한 영향요인 지표 P。이을 중심으로 개선 정도를 측정하고, 수익과의 상관관계를 분석한다.
본 연구에서는 리모델링 된 사례단지의 부문별 개선수준에 따른 수익성 변화의 상관관계 분석을 통해 기존 리모델링의 사업전략에 대한 문제점을 비교 분석하고 수익성을 향상시키기 위한 방향을 제시하기 위하여 다음과 같은 절차 및 방법에 따라수행한다
본 연구의 목적이 공동주택 리모델링의 개선수준에 따른 수익성 영향요인을 분석하는 것이기 때문에 리모델링 사업 이전부터 거주 경험이 있고, 실제로 비용을 투자하여 리모델링사업을 수행하였으며, 사업완료이후 거주 경험이 있는 거주자가 가장 설문의 내용에 대한 이해도가 높을 것으로 판단된다. 따라서 사례 단지 기존 거주자 240명을 대상으로 무작위 표본추출방법에 의거하여 개인면담을 실시하고, 응답자가 설문내용을 직접 작성하는 자기기입방법을 통해 설문 응답을 얻었다.
또한 각 사례의 개선부문에 따라실제적으로 수익성에 영향을 미친 요인을 분석하지 못한 한계점을 지니고 있다. 이에 본 연구에서는 기존 리모델링 사례분석을 통하여 실질적인 경제적 가치의 변화, 즉 투입한 비용에 대한 수익과 리모델링 사업의 개선수준에 대한 상관관계를 분석하고자 한다.
위하여 상관분석 방법을 사용하였다. 즉 하나의 변수가 다른 변수와 관련성이 있는 여부와, 관련성이 있다면 어느 정도의관련성을 보유하고 있는지를 알아보고자 하는 분석방법이다. 변수들 간의 관련성 정도는 특정변수(개선수준)의 분산 중에서 다른 변수(수익)와 같이 변화하는 분산(공분산)이 어느 정도 되는가에 따라 좌우 된다.
가설 설정
단, 본 연구에서는 급격한 시황변동으로 인한 아파트 가격상승은 없다고 가정하였다.
본 연구에서는 경제적 가치의 변화를 측정하기 위해서 국내대표시세인 KB아파트시세®와 각 해당 단지 인근의 공인중개사를 통하여 리모델링 전·후의 실거래 가격을 조사하고, 이를 경제적 가치변화의 환산 값으로 가정하여 리모델링 사업의 수익을산정하였다. 산정방법은 아래의 식과 같으며, 주택 시장의 급격한 시황변동으로 인한 아파트 가격의 이상 변화는 없었다고 가정하였다.
산정방법은 아래의 식과 같으며, 주택 시장의 급격한 시황변동으로 인한 아파트 가격의 이상 변화는 없었다고 가정하였다.
제안 방법
. 본 연구에서는 공동주택 리모델링 사례를 통해서 리모델링 수익성에 영향을 미치는 요인을 선행연구를 바탕으로 크게 5개 부문(유효면적 증대, 편의성 및 내 . 외관 향상, 친환경 건강 시스템, 에너지 절감시스템, 첨단정보시스템)으로 나누고 이를 다시 공용부문과 전용부문으로 구분하여 세부요인을 재정 리하였다.
외관향상, 친환경시스템 적용, 에너지 절감시스템, 첨단정보시스템 적용의 5개 부문으로 나누고 이를 다시 공용부분과 전용 부분으로 나누었으며, 이에 따라 각각 세부적인 내용을 작성하였다. 각 영향요인들이 리모델링사업을 통하여 사업이전 대비사업 이후 개선된 수준에 따라 변화한 수익을 측정하기 위하여본 연구에서는 각 수익성 영향인자 간에 정량적인 비교가 가능한 등간척도 중 리 커트 5점 척도를 이용하여 객관화하였다.
그리고、리모델링 사업으로 발생한 수익과 각 영향요인의 개선 수준과의 상관관계 도출을 위하여 KB아파트시세를 바탕으로 비용을 제외한 순수 사업 전·후의 시세차이를 파악하고 5점 척도를 이용하여 거주자를 중심으로 개선수준에 대한 평가하도록 하였다. 단, 본 연구에서는 급격한 시황변동으로 인한 아파트 가격상승은 없다고 가정하였다.
내용에 대한 이해도가 높을 것으로 판단된다. 따라서 사례 단지 기존 거주자 240명을 대상으로 무작위 표본추출방법에 의거하여 개인면담을 실시하고, 응답자가 설문내용을 직접 작성하는 자기기입방법을 통해 설문 응답을 얻었다. 설문조사의 내용은 리모델링을 실시한 내용(유효면적증대, 편의성 및 내/외관 향상, 친환경 건강 시스템 적용, 에너지절감시스템, 첨단정보시스템 적용)에 대한 개선된 정도를 조사하였다.
외관 향상, 친환경 건강시스템 적용, 에너지절감시스템 적용, 첨단정보시스템 적용으로 분류하고 있으나 부위에 따라 분류하지 못한 단점이 있었다. 본 연구에서 결과 값으로 제시될 수익성 영향인자의상관분석 결과는 부위별, 특성별로 상세수준의 분석이 가능하도록 하기 위하여 영향인자의 특성에 따라 황경선의 5개 부문을바탕으로 Level 1을 설정하고 이를 다시 부위에 따라 재분류하여 Level 2를 설정하였다. 상세수준인 Level 3은 각 부문별로선행 문헌고찰을 통하여 도출된 가능한 많은 영향인자를 공용부문, 전용부문에 각각 해당되는 영역에 할당하였으며, 중복된 의미의 다른 표현은 용어를 통일하였다.
따라서 사례 단지 기존 거주자 240명을 대상으로 무작위 표본추출방법에 의거하여 개인면담을 실시하고, 응답자가 설문내용을 직접 작성하는 자기기입방법을 통해 설문 응답을 얻었다. 설문조사의 내용은 리모델링을 실시한 내용(유효면적증대, 편의성 및 내/외관 향상, 친환경 건강 시스템 적용, 에너지절감시스템, 첨단정보시스템 적용)에 대한 개선된 정도를 조사하였다. 이를 개선 수준으로 정의하고 개선수준이 매우 높은 경우 5, 개선수준이 매우 낮은 경우 1로 하여 표시하였다.
. 외관향상, 친환경시스템 적용, 에너지 절감시스템, 첨단정보시스템 적용의 5개 부문으로 나누고 이를 다시 공용부분과 전용 부분으로 나누었으며, 이에 따라 각각 세부적인 내용을 작성하였다. 각 영향요인들이 리모델링사업을 통하여 사업이전 대비사업 이후 개선된 수준에 따라 변화한 수익을 측정하기 위하여본 연구에서는 각 수익성 영향인자 간에 정량적인 비교가 가능한 등간척도 중 리 커트 5점 척도를 이용하여 객관화하였다.
이를 바탕으로 경제성 평가를 수행토록 하여 건축 실무자 및 일반인에게 리모델링을 쉽게 이해하고 리모델링 수행성 및 실행에 따른 리모델링 최적화의 기준을 제시하였다.
본 연구에서는 구조체가 양호한 상태인 건축물을 대상으로 한정하여 수익성에 영향을 미치는 인자를 평가한다. 평가분야는 연구범위로 한정한 기존 리모델링 사례의 수익성 영향요인의 분석으로 하며, 평가항목은 기존연구를 바탕으로 재구성한 영향요인 지표 P。이을 중심으로 개선 정도를 측정하고, 수익과의 상관관계를 분석한다.
대상 데이터
이를 개선 수준으로 정의하고 개선수준이 매우 높은 경우 5, 개선수준이 매우 낮은 경우 1로 하여 표시하였다. 그리고 본 설문응답자의 결과 중에서 무성의한 응답을 보이거나, 개선부문에 대한 체크리스트에 잘못 표기하는 등의 90부를 제외한 150부의 설문지를 분석하였다. 다음의 표 7은 본 연구의 설문조사 대상 및 방법을 나타낸다.
Data는 표 8과 같다. 사례단지는 평형별로 분류하여 평형에따른 차이를 반영하였으며, 리모델링 사업 이전과 이후의 가격은 KB아파트시세와 인근 부동산 3곳의 평균값을 참고하였다.
지리적 또는 시대적인 외생변수의 통제를 위하여 2000년 이후에 리모델링 되고, 서울에 위치한 단지로 한정하였으며, 보다정확하고 통일된 수익성 예측을 위하여 리모델링 사업이전 분양가의 책정이 어려운 임대아파트 또는 사원기숙사등에서 분양아파트로 전환한 사례를 배제하였다. 공무원아파트와 외인아파트의 경우는 가격을 형성하는 주된 요인인 수요 공급에 있어서 일반 분양아파트와는 그 수요자의 성격이 다르므로 사례단지에서제외하였다.
데이터처리
조사에 의해 얻은 개선수준과 수익이라는 변수의 관련성을 분석하기 위하여 상관분석 방법을 사용하였다. 즉 하나의 변수가 다른 변수와 관련성이 있는 여부와, 관련성이 있다면 어느 정도의관련성을 보유하고 있는지를 알아보고자 하는 분석방법이다.
성능/효과
5개 부문이 전체적으로 사업전과 사업후의 상관계수가 높은 것을 알 수 있는데, 초기 사업단지의 매매가가 높을수록 리모델링 사업이후 수익의 발생정도도 큰 것을 알 수 있다.
네 번째로 첨단정보시스템 부문으로 앞에서 언급한 세 가지 부문에 비해 상대적으로 상관관계는 낮았으나, 정보화 고속 망이 비교적 상관관계가 높았다. 이는 20년 전 노후아파트 건립 당시보다 인터넷의 활용빈도가 높아지고 있고, 최근 지어지고 있는 아파트들의 경향을 볼 때 전용선등이 미리 계획되어 매입되고 있음을 보면 이해할 수 있는 부문이며 이에 반해 상대적으로 상관관계가 낮은 무인원격 자동시스템의 경우는 첨단시스템이긴 하지만 사용에 있어 불편을 느끼고 있는 점도 감안되었다.
2005년 대통령상을 수상한 길음동 등 살기 좋은 아파트에 이와 같은 부문이 한몫을 톡특히 하며 지형적 열세를 극복하고 오히려 높은 프리미엄을 형성하고 있어 환경 친화적인 단지에 대한 선호를 간접적으로 경험할 수 있었다. 또한 새집증후군에 대한 문제점이 부각되면서 친환경 재료 사용의 필요성도 뒤를 잇고 있었지만 절수형 수도밸브나 소음저감 배관 등은 상대적으로 상관관계가 낮음을 알 수 있었다.
편의성 및 내 . 외관 향상 부문은 유효면적의 증대 부문과 마찬가지로 비용의 투입에 따라 개선 수준의 상관관계가 매우 높았다.
이 중 사업이전 가장 불편을 느꼈던 한 부문인 노후설비교체와 절전형 조명은 높은 상관관계를 보이고 있지만, 외벽 단열, 난방방식 변경, 자동온도 조절장치 등은 상관관계가 상대적으로 낮게 나타났다.
주차장확대와 더불어 높은 순위를 보인 수평적 증축의 경우 현행 증축의 범위가 주거 전용면적 대비 10%이내에서 2005년 9 월 주택법시행령의 개정으로 기존 단지의 주거전용면적에 상관없이 30%까지 허용하기로 변경됨에 따라 수익과의 상관관계 역시 현재 수준보다 높아질 것으로 기대된다.
후속연구
활발히 진행되어야 할 것이다. 또한 아파트의 유지관리비용을 포함한 돈의 시간적 가치 개념을 고려한 수익분석과 리모델링 개선항목의 가중치를 고려한 개선수준의 파악에 관한 연구 또한 진행될 필요가 있다.
그리고 기존 리모델링의 사례가 대부분 편의성 및 내 . 외관 향상 측면을 위주로 고려했던 점을 감안하면 앞으로 시행될 리모델링의 사업방향은 공동주택 리모델링 프로세스 중 수익에 중대한 영향을 미치는 거주자 요구사항의 수렴과 예산 및 범와를 설정함에 있어서 본 연구의 결과를 활용할 수 있을 것이다. 수익성과 상관관계가 높은 항목인층간 소음 개선, 노후설비 교체, 친환경 재료 사용, 실개울 등 환경 친화적 단지 조성, 수평적 증축, 주차장 확대 등에는 비용을예산범위 내에서 집중적으로 투자하고, 수익성과 상관관계가 낮은 항목인 외벽 단열, 난방방식 변경, 자동 온도조절 장치, 무인원격 자동 시스템 등에는 비용의 투자에 있어 신중한 선택을 하여야 할것이다.
현재 리모델링 사업이 추진되고 있거나 공사 중인 단지의 사업 완료시 이 모든 단지를 포함하여 사례단지의 표본을 충분히 확보하고, 수익을 극대화하기 위한 투자비용의 적정선에 대한 연구와 더불어 세부요인별 비용의 투자에 따른 개선수준의 변화량과 수익성의 상관관계를 상세하게 분석할 필요가 있으며, 리모델링 관련법의 규제완화에 따른 수익성 변화에 대한 다각적인 연구도 활발히 진행되어야 할 것이다. 또한 아파트의 유지관리비용을 포함한 돈의 시간적 가치 개념을 고려한 수익분석과 리모델링 개선항목의 가중치를 고려한 개선수준의 파악에 관한 연구 또한 진행될 필요가 있다.
참고문헌 (12)
건설교통부, 건축물의 리모델링 활성화를 위한 제도적 기반 마련 연구, 2001
서재웅, '노후 공동주택의 재건축과 리모델링 결정방법에 관한 연구' 서울시립대학교 대학원 석사학위논문, 2002
윤영선, '건축물 리모델링 시장 개발 전략', 리모델링연구회, 2000
윤영선, '수도권 지역 아파트 주민의 리모델링에 대한 의식' 한국건설산업연구원, 2001
윤영선, '공동주택 리모델링 시장전망과 활성화를 위한 정책 방안' 한국건설산업연구원, 2005
이정복, '항목별 경제적 중요도 산출에 의한 리모델링 최적화 방안 연구', 대한건축학회논문집, Vol. 19(5), 2003
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